h***h
发帖数: 768 | 1 在考虑是 5 arm, 还是 7 arm, 还是 fixed 30 year.
5 arm 利率实在是太好了，但是还是有点怕怕的， 怕五年后利率失控。
请大牛们分析一下！ |
c**m
发帖数: 1457 | 2 For your case, 7/1 ARM or 10/1 ARM might be a better choice than 5/1 ARM.
Rate may fly up any time. 7/1 ARM and 10/1 ARM has longer term. And
normally
7/1 ARM is 2/2/5 cap while most 5/1 ARM is 5/2/5 cap. |
h***h
发帖数: 768 | 3 主要是 7/1 arm 和 5/1 arm 差别太多了， 3.0， 2.5
麻烦看看这个，利率走向上升是不是风险小了？
http://finance.sina.com.cn/360desktop/20140521/221719183514.sht
【在 c**m 的大作中提到】
: For your case, 7/1 ARM or 10/1 ARM might be a better choice than 5/1 ARM.
: Rate may fly up any time. 7/1 ARM and 10/1 ARM has longer term. And
: normally
: 7/1 ARM is 2/2/5 cap while most 5/1 ARM is 5/2/5 cap.
|
c**m
发帖数: 1457 | 4 When there is a big gap between a shorter term like 5/1 ARM and 7/1 ARM, it
means that banks predict that there is a high possibility that rate may go
up significantly within or after 5 years. If they predict that the rate
will low for a longer term, they may lower the rate for longer term. For
example, early last year, the gap between 5/1 and 7/1 was only 0.125-0.25%.
Anyway, it's just a prediction. Nobody knows where it will really go.
Otherwise this person will be realllllly rich by now.
Good luck!
【在 h***h 的大作中提到】
: 主要是 7/1 arm 和 5/1 arm 差别太多了， 3.0， 2.5
: 麻烦看看这个，利率走向上升是不是风险小了？
: http://finance.sina.com.cn/360desktop/20140521/221719183514.sht
|
h***h
发帖数: 768 | 5 有道理，谢谢
it
%.
【在 c**m 的大作中提到】
: When there is a big gap between a shorter term like 5/1 ARM and 7/1 ARM, it
: means that banks predict that there is a high possibility that rate may go
: up significantly within or after 5 years. If they predict that the rate
: will low for a longer term, they may lower the rate for longer term. For
: example, early last year, the gap between 5/1 and 7/1 was only 0.125-0.25%.
: Anyway, it's just a prediction. Nobody knows where it will really go.
: Otherwise this person will be realllllly rich by now.
: Good luck!
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h***h
发帖数: 768 | 6 童鞋们， 10 ARM 3.25%
Comments? |
W*******s
发帖数: 18705 | 7 Comment就是为啥老是童鞋们，你是穿小鞋的，估计5号-6号差不多了。难道不许拖鞋们
，军鞋们，皮鞋们，球鞋们，胶鞋们？
【在 h***h 的大作中提到】
: 童鞋们， 10 ARM 3.25%
: Comments?
|
c**m
发帖数: 1457 | 8 With $$$$ closing cost and point.
【在 h***h 的大作中提到】
: 童鞋们， 10 ARM 3.25%
: Comments?
|
h***h
发帖数: 768 | 9 哇哇哇哇哇哇哇哇
你叫我说什么好捏？
【在 W*******s 的大作中提到】
: Comment就是为啥老是童鞋们，你是穿小鞋的，估计5号-6号差不多了。难道不许拖鞋们
: ，军鞋们，皮鞋们，球鞋们，胶鞋们？
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W*******s
发帖数: 18705 | 10 什么都不用说了，让你掐几下解解恨？
【在 h***h 的大作中提到】
: 哇哇哇哇哇哇哇哇
: 你叫我说什么好捏？
|
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|
h***h
发帖数: 768 | 11 掐哪里呀？
总得有能掐的地方吧
【在 W*******s 的大作中提到】
: 什么都不用说了，让你掐几下解解恨？
|
h***h
发帖数: 768 | |
m*****a
发帖数: 2609 | 13 我插一句嘴：
1。If you believe group wisdom:只有10%以下home buyer choose ARM rate.
Majority go with 30-yr fixed. 看附件Freddiemac统计的过去5年market share。
(source: http://www.freddiemac.com/news/blog/frank_nothaft/20130923_homebuyers_rely.html)
当然，你去google，一定有很多"专家"说ARM未来会怎么好之类，看你找什么文章了。
正如你可以找到同样甚至更多反驳的文章。但是历史是唯一确定的，大体趋势也不会变。
2. ARM最大风险就是到期后的不确定性。是的，你可以及时refinance，但是那也是基
于未来几年后的当时利率，即便当时最好的利率也可能比现在高不只一个level。
3. 当前30 yr利率虽然不是最低，但也是相当低。ARM跟fix相比优势不够大。想想你能
从ARM里额外拿到的只有几年的好处，不一定比得上你30年peace of mind。
我认为只有一种情况你可以考虑ARM:你100%确定你在n年后一定会换房（当你这么想时
，你最好再问一句，are you sure?要知道有些东西由不得你控制，你自己想想5年前你
能预测得了今天你自己的情况吗？如果不能，你又能如何预测5年后自己的情况？）。
除此之外推荐大
家都“随波逐流”。
P.S. 我很乐意听听不同的声音，欢迎批驳。
【在 h***h 的大作中提到】
: 呵呵， 我已经有答案了。
: 谢谢大家！ ！ ！
|
W*******s
发帖数: 18705 | 14 你爱掐哪里就哪里，我咬牙闭眼忍着。
【在 h***h 的大作中提到】
: 掐哪里呀？
: 总得有能掐的地方吧
|
h***h
发帖数: 768 | 15 把我严肃的利率楼歪成 掐掐 楼，你怎么谢罪捏？
【在 W*******s 的大作中提到】
: 你爱掐哪里就哪里，我咬牙闭眼忍着。
|
h***h
发帖数: 768 | 16 突然发现我60-70岁了还得付贷款。
弱弱滴问一句，60岁还能找到工作吗？ |
c**m
发帖数: 1457 | 17 Some comments on this. All of my American clients do 30 year fixed. The
reason is that American are "月月光“regardless how much money they make.
so they have very low risk tolerance and they would rather to have more
predictability on their mortgage payment. That explains why only <10% use
ARM.
For Chinese, normally we have savings that can tolerate more risk than
American. so ARM may not be a bad choice. The average time to change house
is 7 years anyway. Plus, after 7-10 years, you have a good chance to pay
off most of the mortgage.
Just my 0.0001 cent.
变。
【在 m*****a 的大作中提到】
: 我插一句嘴：
: 1。If you believe group wisdom:只有10%以下home buyer choose ARM rate.
: Majority go with 30-yr fixed. 看附件Freddiemac统计的过去5年market share。
: (source: http://www.freddiemac.com/news/blog/frank_nothaft/20130923_homebuyers_rely.html)
: 当然，你去google，一定有很多"专家"说ARM未来会怎么好之类，看你找什么文章了。
: 正如你可以找到同样甚至更多反驳的文章。但是历史是唯一确定的，大体趋势也不会变。
: 2. ARM最大风险就是到期后的不确定性。是的，你可以及时refinance，但是那也是基
: 于未来几年后的当时利率，即便当时最好的利率也可能比现在高不只一个level。
: 3. 当前30 yr利率虽然不是最低，但也是相当低。ARM跟fix相比优势不够大。想想你能
: 从ARM里额外拿到的只有几年的好处，不一定比得上你30年peace of mind。
|
m*****a
发帖数: 2609 | 18 At 60 years old, you will consider downsize to an apartment. You won't have
physical energy, regardless of your willingness, to maintain your house (
lawn, roof, etc.). Also, you might not like big but sadly empty house any
more.
You will sell your house then and move to a small cozy apartment. So your
old mortgage won't be an issue. You should have some extra left even after
you buy your smaller home. That's what the senior sellers of my new home are
doing.
【在 h***h 的大作中提到】
: 突然发现我60-70岁了还得付贷款。
: 弱弱滴问一句，60岁还能找到工作吗？
|
h***h
发帖数: 768 | 19 我怎么没想到可以卖房子捏，谢谢各位了。
钓丝买房，不容易。没办法，想得很多很多。。。。。。。
have
are
【在 m*****a 的大作中提到】
: At 60 years old, you will consider downsize to an apartment. You won't have
: physical energy, regardless of your willingness, to maintain your house (
: lawn, roof, etc.). Also, you might not like big but sadly empty house any
: more.
: You will sell your house then and move to a small cozy apartment. So your
: old mortgage won't be an issue. You should have some extra left even after
: you buy your smaller home. That's what the senior sellers of my new home are
: doing.
|
m*****a
发帖数: 2609 | 20 Your opinion might be right. But I don't believe all the Americans are "月月
光"，at least not as much as 90%. I would rather interpret the historical
data as: regardless of your situations, 30-yr fixed is your best friend,
period.
【在 c**m 的大作中提到】
: Some comments on this. All of my American clients do 30 year fixed. The
: reason is that American are "月月光“regardless how much money they make.
: so they have very low risk tolerance and they would rather to have more
: predictability on their mortgage payment. That explains why only <10% use
: ARM.
: For Chinese, normally we have savings that can tolerate more risk than
: American. so ARM may not be a bad choice. The average time to change house
: is 7 years anyway. Plus, after 7-10 years, you have a good chance to pay
: off most of the mortgage.
: Just my 0.0001 cent.
|
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c**m
发帖数: 1457 | 21 Have you ever heard about reverse mortgage?
What it does is instead of paying mortgage, you can get monthly payment from
the bank for the equity you have on your house. When you die, bank will
take the house. This assumes that you have enough equity on the house and it
's popular amount seniors.
【在 h***h 的大作中提到】
: 我怎么没想到可以卖房子捏，谢谢各位了。
: 钓丝买房，不容易。没办法，想得很多很多。。。。。。。
:
: have
: are
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h***h
发帖数: 768 | 22 谢谢了。 我没想到 reverse mortgage.
钓丝第一次买大大大大房子，心里很紧张。。。。。。已经几天没睡个好觉了。
from
it
【在 c**m 的大作中提到】
: Have you ever heard about reverse mortgage?
: What it does is instead of paying mortgage, you can get monthly payment from
: the bank for the equity you have on your house. When you die, bank will
: take the house. This assumes that you have enough equity on the house and it
: 's popular amount seniors.
|
c**m
发帖数: 1457 | 23 Agree not all American are “月月光”。。。
【在 m*****a 的大作中提到】
: Your opinion might be right. But I don't believe all the Americans are "月月
: 光"，at least not as much as 90%. I would rather interpret the historical
: data as: regardless of your situations, 30-yr fixed is your best friend,
: period.
|
h***h
发帖数: 768 | 24 Boston版真的好温馨呀，是我这样的钓丝的乐园！
谢谢各位了。 我觉得心里有底气了，头脑清晰了，步子更加坚定了。 |
W*******s
发帖数: 18705 | 25 有脚气不好，有底气就好了，我帮你人工呼吸就可以免了。
【在 h***h 的大作中提到】
: Boston版真的好温馨呀，是我这样的钓丝的乐园！
: 谢谢各位了。 我觉得心里有底气了，头脑清晰了，步子更加坚定了。
|
h***h
发帖数: 768 | 26 底气不一定比脚气好吧。比如，有脚气的话，底气就不足了。发现底气建立在脚气之上
呀
【在 W*******s 的大作中提到】
: 有脚气不好，有底气就好了，我帮你人工呼吸就可以免了。
|
t*m
发帖数: 4414 | 27 is this jumbo or conforming?
【在 h***h 的大作中提到】
: 童鞋们， 10 ARM 3.25%
: Comments?
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h***h
发帖数: 768 | 28 jumbo, 还得看我的具体情况。
【在 t*m 的大作中提到】
: is this jumbo or conforming?
|
t*m
发帖数: 4414 | 29 美国人有Saving的多了去了。 不要老盯着美国屌丝。
昨天对门老美，把drive way 铲了铺新的。他家原来的drive way 挺好啊，没有啥裂缝
，也没有长草。
【在 c**m 的大作中提到】
: Agree not all American are “月月光”。。。
|
t*m
发帖数: 4414 | 30 jumbo 利率这么低啦？
jumbo 30-yr fixed 利率多少现在？
【在 h***h 的大作中提到】
: jumbo, 还得看我的具体情况。
|
|
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c**m
发帖数: 1457 | 31 没见过这样的利率unless with $$$$ closing cost and point.
Jumbo rates very significantly case by case, for example $1m purchase with $
0.5m loan.
30 year fixed is 4.0% with $2000 rebate.
10/1 ARM 3.5% with $2000 rebate.
restrictions may apply.
【在 t*m 的大作中提到】
: jumbo 利率这么低啦？
: jumbo 30-yr fixed 利率多少现在？
|
t*m
发帖数: 4414 | 32 rate 不错哦。
记得两年前，jumbo 30-yr fix 就是 4%
$
【在 c**m 的大作中提到】
: 没见过这样的利率unless with $$$$ closing cost and point.
: Jumbo rates very significantly case by case, for example $1m purchase with $
: 0.5m loan.
: 30 year fixed is 4.0% with $2000 rebate.
: 10/1 ARM 3.5% with $2000 rebate.
: restrictions may apply.
|
h***h
发帖数: 768 | 33 我也觉得很低，我做成了来给大家汇报一下吧，否则都是镜中月水中花
$
【在 c**m 的大作中提到】
: 没见过这样的利率unless with $$$$ closing cost and point.
: Jumbo rates very significantly case by case, for example $1m purchase with $
: 0.5m loan.
: 30 year fixed is 4.0% with $2000 rebate.
: 10/1 ARM 3.5% with $2000 rebate.
: restrictions may apply.
|
t*m
发帖数: 4414 | 34 is this for purchase or re-fi?
$
【在 c**m 的大作中提到】
: 没见过这样的利率unless with $$$$ closing cost and point.
: Jumbo rates very significantly case by case, for example $1m purchase with $
: 0.5m loan.
: 30 year fixed is 4.0% with $2000 rebate.
: 10/1 ARM 3.5% with $2000 rebate.
: restrictions may apply.
|
c**m
发帖数: 1457 | 35 Purchase
【在 t*m 的大作中提到】
: is this for purchase or re-fi?
:
: $
|
t*m
发帖数: 4414 | 36 thanks! What's the re-fi rate for jumbo 30-yr fixed?
【在 c**m 的大作中提到】
: Purchase
|
c**m
发帖数: 1457 | 37 Same. with 0.1% of loan amount more rebate
【在 t*m 的大作中提到】
: thanks! What's the re-fi rate for jumbo 30-yr fixed?
|
h***h
发帖数: 768 | 38 Tim, 你为什么要做 30 year fixed jumbo 呢？
Arm 吧。
【在 t*m 的大作中提到】
: thanks! What's the re-fi rate for jumbo 30-yr fixed?
|
c**m
发帖数: 1457 | 39 For Jumbo, I would recommend 30 year fixed. Rate is low now and you have a
good chance have high balance after 5/7/10 years. 10 year ARM is a good
choice too.
【在 h***h 的大作中提到】
: Tim, 你为什么要做 30 year fixed jumbo 呢？
: Arm 吧。
|
t****g
发帖数: 35582 | 40 失控了就pay off，哈哈。
【在 h***h 的大作中提到】
: 在考虑是 5 arm, 还是 7 arm, 还是 fixed 30 year.
: 5 arm 利率实在是太好了，但是还是有点怕怕的， 怕五年后利率失控。
: 请大牛们分析一下！
|
|
|
t****g
发帖数: 35582 | 41 我觉得几年以后不换房才是r u sute？大部分老中嘛，都是哪里好找工作哪里工资高就
去哪里了。
变。
【在 m*****a 的大作中提到】
: 我插一句嘴：
: 1。If you believe group wisdom:只有10%以下home buyer choose ARM rate.
: Majority go with 30-yr fixed. 看附件Freddiemac统计的过去5年market share。
: (source: http://www.freddiemac.com/news/blog/frank_nothaft/20130923_homebuyers_rely.html)
: 当然，你去google，一定有很多"专家"说ARM未来会怎么好之类，看你找什么文章了。
: 正如你可以找到同样甚至更多反驳的文章。但是历史是唯一确定的，大体趋势也不会变。
: 2. ARM最大风险就是到期后的不确定性。是的，你可以及时refinance，但是那也是基
: 于未来几年后的当时利率，即便当时最好的利率也可能比现在高不只一个level。
: 3. 当前30 yr利率虽然不是最低，但也是相当低。ARM跟fix相比优势不够大。想想你能
: 从ARM里额外拿到的只有几年的好处，不一定比得上你30年peace of mind。
|
m*****a
发帖数: 2609 | 42 呵呵，你说得是有道理的。
这里有点像究竟建议买个股还是买index fund。我这里在推荐买index fund。几年下来
个股可能大赚，但也可能大输。你S&P500买下来，小赚不输。
【在 t****g 的大作中提到】
: 我觉得几年以后不换房才是r u sute？大部分老中嘛，都是哪里好找工作哪里工资高就
: 去哪里了。
:
: 变。
|
W*******s
发帖数: 18705 | 43 房子付钱几年之后，逮到机会可以申请Home Equity Loan，利息通常比较低。不要想方
设法去Pay Off，报税可以用吃的利息来抵税，Pay Off没啥好处的。我现在就是Home
Equity Loan，不Care欠多少钱，每个月就付利息，想多付就多付，想少付就少付，只
要Minimum按期付款就是，一点压力都没有，比租金便宜多了。房子卖掉我还有一笔钱
可以回笼。 |
k******s
发帖数: 272 | 44 能详细的说说怎么搞到Home Equity Loan吗？
谢谢先！
【在 W*******s 的大作中提到】
: 房子付钱几年之后，逮到机会可以申请Home Equity Loan，利息通常比较低。不要想方
: 设法去Pay Off，报税可以用吃的利息来抵税，Pay Off没啥好处的。我现在就是Home
: Equity Loan，不Care欠多少钱，每个月就付利息，想多付就多付，想少付就少付，只
: 要Minimum按期付款就是，一点压力都没有，比租金便宜多了。房子卖掉我还有一笔钱
: 可以回笼。
|
t****g
发帖数: 35582 | 45 现在都流行heloc，hel你申请了就必须借，holec更方便，跟信用卡一样，你可以开了
不借，需要的时候再借。不过heloc和he都是浮动利率，连arm一样的固定期都没有。也
就是现在利率低大家都hi得很，回头全面上扬，没有什么可以幸免，除了pay off。
【在 W*******s 的大作中提到】
: 房子付钱几年之后，逮到机会可以申请Home Equity Loan，利息通常比较低。不要想方
: 设法去Pay Off，报税可以用吃的利息来抵税，Pay Off没啥好处的。我现在就是Home
: Equity Loan，不Care欠多少钱，每个月就付利息，想多付就多付，想少付就少付，只
: 要Minimum按期付款就是，一点压力都没有，比租金便宜多了。房子卖掉我还有一笔钱
: 可以回笼。
|
h***h
发帖数: 768 | 46 请看看这个图。发现经济危机跟 prime 利率升高很有关系，2003年prime很低，大家大
量借钱，2004-2005 利率上升，房价上升，贷款很宽松， 2006-2007 崩溃前夕。 2007
年经济危机，房价大跌，利率大跌。 2009年至今，维持低利率。
【在 t****g 的大作中提到】
: 现在都流行heloc，hel你申请了就必须借，holec更方便，跟信用卡一样，你可以开了
: 不借，需要的时候再借。不过heloc和he都是浮动利率，连arm一样的固定期都没有。也
: 就是现在利率低大家都hi得很，回头全面上扬，没有什么可以幸免，除了pay off。
|
t****g
发帖数: 35582 | 47 你要是看一下20年前的rate，吓死你哈。。。没记错是16%
2007
【在 h***h 的大作中提到】
: 请看看这个图。发现经济危机跟 prime 利率升高很有关系，2003年prime很低，大家大
: 量借钱，2004-2005 利率上升，房价上升，贷款很宽松， 2006-2007 崩溃前夕。 2007
: 年经济危机，房价大跌，利率大跌。 2009年至今，维持低利率。
|
I*1
发帖数: 5635 | 48 Arm不是也有个roof吗？好像也就最多5％吧。
【在 c**m 的大作中提到】
: For Jumbo, I would recommend 30 year fixed. Rate is low now and you have a
: good chance have high balance after 5/7/10 years. 10 year ARM is a good
: choice too.
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c**m
发帖数: 1457 | 49 Yes. 5% life time cap.
【在 I*1 的大作中提到】
: Arm不是也有个roof吗？好像也就最多5％吧。
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t*m
发帖数: 4414 | 50 真低啊
【在 c**m 的大作中提到】
: Yes. 5% life time cap.
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h***h
发帖数: 768 | |
c**m
发帖数: 1457 | 52 yes, 5/5 ARM is a good choice and we offer this program as well for PenFed.
Contact me if you are interested in this program.
【在 h***h 的大作中提到】
: Dear,
: See this, super!
: https://www.penfed.org/55-Adjustable-Rate-Mortgage/
|
t*m
发帖数: 4414 | 53 For home purchases or refinancing up to $4 million ？
【在 h***h 的大作中提到】
: Dear,
: See this, super!
: https://www.penfed.org/55-Adjustable-Rate-Mortgage/
|
c**m
发帖数: 1457 | 54 yes.
【在 t*m 的大作中提到】
: For home purchases or refinancing up to $4 million ？
|
h***h
发帖数: 768 | 55 好好读了一下这个program 的小字，发现3.65是跟现在的primary rate 挂钩的
所以，以后如果 primary rate 上涨，这个利率也会涨
【在 t*m 的大作中提到】
: For home purchases or refinancing up to $4 million ？
|
c**m
发帖数: 1457 | 56 It will fix for 5 years, then reset again for another 5 years after 5 years
pass
【在 h***h 的大作中提到】
: 好好读了一下这个program 的小字，发现3.65是跟现在的primary rate 挂钩的
: 所以，以后如果 primary rate 上涨，这个利率也会涨
|
l********4
发帖数: 293 | 57 7arm之前名声不好，很大程度是跟过去美国利息太高了影响的，但以现在的经济情况，
利息大幅升高的可能性不高，利息提高美国经济会再度陷入泥潭。
如果选7arm，一是月付减少，二是每月供款里面本金的比例高，这样7年后你需要付的
本金比30 fixed的少。这个是可以精算的，我大概算了下按7arm 3.25%和 30 fixed 4.
0%计算，7年时间7arm 支付91393.68，本金还剩205547.14； 30 fixed支付100257.36
，本金还剩209820.11。如果预计7年后你的收入会大幅增加，或者你现在就很有钱愿意
多付点本金，7arm是很好选择。
凡事都是两面的，如果逾期未来收入会比现在好，或者现在有比较好的投资项目。选
7arm是一个很好的选择；如果逾期未来收入和现在差不多，并且没有很好的投资渠道，
30 fixed也是peace of mind。
顺便说一下群体智慧，其实群体智慧就是average的智慧，不会太低，但也不会太高.
付7arm和30fixed的7年计算：
------------------------------
30 fixed as 4%
Loan Repayment Schedule
Loan No. 1
Beginning Interest
Principal Ending
Year Outstanding Payment Payment
Repayment Outstanding
2014 250000.00 13128.94 9099.96
4028.98 245971.02
2015 245971.02 14322.48 9755.71
4566.77 241404.25
2016 241404.25 14322.48 9569.66
4752.82 236651.43
2017 236651.43 14322.48 9376.04
4946.44 231704.99
2018 231704.99 14322.48 9174.51
5147.97 226557.02
2019 226557.02 14322.48 8964.77
5357.71 221199.31
2020 221199.31 14322.48 8746.47
5576.01 215623.30
2021 215623.30 14322.48 8519.29
5803.19 209820.11
2022 209820.11 14322.48 8282.87
6039.61 203780.50
------------------
Rates and Payments for Loan No
. 1
Date Nominal Rate Effective
Rate Payment
JAN2014 3.2500% 3.2989%
1088.02
7arm as 3.25%
Loan Repayment Schedule
Loan No. 1
Beginning Interest
Principal Ending
Year Outstanding Payment Payment
Repayment Outstanding
2014 250000.00 11968.22 7386.20
4582.02 245417.98
2015 245417.98 13056.24 7899.72
5156.52 240261.46
2016 240261.46 13056.24 7729.61
5326.63 234934.83
2017 234934.83 13056.24 7553.90
5502.34 229432.49
2018 229432.49 13056.24 7372.40
5683.84 223748.65
2019 223748.65 13056.24 7184.88
5871.36 217877.29
2020 217877.29 13056.24 6991.19
6065.05 211812.24
2021 211812.24 13056.24 6791.14
6265.10 205547.14
2022 205547.14 13056.24 6584.44
6471.80 199075.34
变。
【在 m*****a 的大作中提到】
: 我插一句嘴：
: 1。If you believe group wisdom:只有10%以下home buyer choose ARM rate.
: Majority go with 30-yr fixed. 看附件Freddiemac统计的过去5年market share。
: (source: http://www.freddiemac.com/news/blog/frank_nothaft/20130923_homebuyers_rely.html)
: 当然，你去google，一定有很多"专家"说ARM未来会怎么好之类，看你找什么文章了。
: 正如你可以找到同样甚至更多反驳的文章。但是历史是唯一确定的，大体趋势也不会变。
: 2. ARM最大风险就是到期后的不确定性。是的，你可以及时refinance，但是那也是基
: 于未来几年后的当时利率，即便当时最好的利率也可能比现在高不只一个level。
: 3. 当前30 yr利率虽然不是最低，但也是相当低。ARM跟fix相比优势不够大。想想你能
: 从ARM里额外拿到的只有几年的好处，不一定比得上你30年peace of mind。
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c**m
发帖数: 1457 | 58 Nice Analysis! 已转贴麻省房贷和房地产(MA_Mortgage_Realestate)俱乐部
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/MA_Mortgage_Realestate.html
4.
36
【在 l********4 的大作中提到】
: 7arm之前名声不好，很大程度是跟过去美国利息太高了影响的，但以现在的经济情况，
: 利息大幅升高的可能性不高，利息提高美国经济会再度陷入泥潭。
: 如果选7arm，一是月付减少，二是每月供款里面本金的比例高，这样7年后你需要付的
: 本金比30 fixed的少。这个是可以精算的，我大概算了下按7arm 3.25%和 30 fixed 4.
: 0%计算，7年时间7arm 支付91393.68，本金还剩205547.14； 30 fixed支付100257.36
: ，本金还剩209820.11。如果预计7年后你的收入会大幅增加，或者你现在就很有钱愿意
: 多付点本金，7arm是很好选择。
: 凡事都是两面的，如果逾期未来收入会比现在好，或者现在有比较好的投资项目。选
: 7arm是一个很好的选择；如果逾期未来收入和现在差不多，并且没有很好的投资渠道，
: 30 fixed也是peace of mind。
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m*****a
发帖数: 2609 | 59 赞分析，我只是个人看法哈。
开始的7年是7ARM的黄金期，比较只能显示出优势。这么比不显公平。
更合理的方法可能是：合理预测一下未来，显示第7-14年的情况？大部分人这个区间内
可能换房。用利率不怎么变和利率上扬两个imaginary cases比较，这样才公平。
4.
36
【在 l********4 的大作中提到】
: 7arm之前名声不好，很大程度是跟过去美国利息太高了影响的，但以现在的经济情况，
: 利息大幅升高的可能性不高，利息提高美国经济会再度陷入泥潭。
: 如果选7arm，一是月付减少，二是每月供款里面本金的比例高，这样7年后你需要付的
: 本金比30 fixed的少。这个是可以精算的，我大概算了下按7arm 3.25%和 30 fixed 4.
: 0%计算，7年时间7arm 支付91393.68，本金还剩205547.14； 30 fixed支付100257.36
: ，本金还剩209820.11。如果预计7年后你的收入会大幅增加，或者你现在就很有钱愿意
: 多付点本金，7arm是很好选择。
: 凡事都是两面的，如果逾期未来收入会比现在好，或者现在有比较好的投资项目。选
: 7arm是一个很好的选择；如果逾期未来收入和现在差不多，并且没有很好的投资渠道，
: 30 fixed也是peace of mind。
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