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发帖数: 56 | 1 社区中位置与地势的选择通常房屋在社区中的位置选择在巷子底，即是社区最下面的位
置，这个位置交通流量比较少，房子比较安静；另外一个就是私密性比较好。接下来是
地势，地势一定要平坦。有地下室没有关系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦
。通常我们不建议选择比路面还低的住宅，不仅仅是风水角度，主要是从舒适角度，而
且通风比较差。如果后院不是很好的话，房子就会很潮。另一方面，也不能比路面高出
很多，高出一尺、两尺，这个是比较好的地势；但是不能太高，高出三十度角的话，冬
天下雪时，就会非常滑，这就非常危险。而且即使不下雪，平时上下坡也是舒适度非常
差，上下坡的时候，会使路面碰到车底盘，经常这样会损害车辆。朝向的选择我们中国
人通常选择南朝向的房子，没有人愿意选择西朝向的。这里面有一个问题，大家知道通
常车库是放在前面的，无论是迎面进的还是侧面进的车库。即使是侧进车库，其窗子还
是在前面。通常需要采光的是主人房和客厅，其实是这两个地方需要朝南，所以从舒适
的角度来看，房子的前脸应该是朝北的，这样主人房通常在后面，因为主人房需要安静
。这样就保障了客厅和主人房朝南，冬暖夏凉，这是最理想的朝向。朝西的房子就非常
的增加能耗。朝西开了很多窗，那么窗的作用就是，热能能进来却出不去了，这样夏天
就会非常的耗冷气，冬天又晒的时间较短，也是不够强壮，西向也是比南向冷。
当然建商从土地最大使用效率的角度，会忽略朝向，这样朝向各个方向的都有。房屋开
发的时候，有专门的社区美容师，对社区的整体进行设计，其原则是：邻居的设计必须
互相不同，外表设计和砖的颜色必须不同；从审美角度来说，不仅仅实现居住功能，同
时有一定的景观效果。社区整体设计从经济效益和审美的角度，有可能牺牲一部分朝向
，但是主人房等主要房间通常都会放置在南朝向上去，建筑商会根据地块的不同朝向采
用不同的设计，比如朝西的房子，他们会把主人房或者大厅放到侧面的南面去。外墙装
饰材料的选择根据目前的房屋，外墙有几种形式：一种是砖，一种是人造水泥板（看起
来像木质的），一种是水泥，可以漆成各种颜色，我们推崇砖的，因为其维护费用最少
，虽然一开始投入大，但是维护起来几乎不花什么钱。如果房子不是砖的，将来换成砖
的，就非常昂贵，如果你卖房，砖的房子就非常好卖。水泥板是水泥和纤维压制成的人
造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常优越的，比如防酸堿腐蚀、防爆晒、白蚁
不吃等，研究的时候考虑了很多因素进去了，而且也有50年的保证，但是每隔3-5年就
要进行一次外部的喷涂，根据房子大小不等喷涂一次要几千元；还有一个问题，就是固
定到墙板上的时候，是用钉子，同时钉子再加胶水防水，像鱼鳞或者蓑衣一样，一个盖
一个，这样才能够防水；因为钉的时候有钉眼，这个钉眼会随着地基的沉降等因素，钉
眼可能会扩大，这样就成为渗水的入口；这个钉眼必须用胶来填上来防止渗水，这种施
工必须选择天气干燥的时候进行，否则就会把水气留在里面；上千个钉眼都要定期检验
，是个非常巨大的工程。过去的老房子也有纯木头的，这种木头的维护起来更加麻烦，
比如下雨之后，木头吸水之后就膨胀；因为美国人喜欢自然风格，新的木头的房子，刚
刚做好其木纹非常的漂亮，但是经过一年的风吹日晒，马上就变成灰色的，看上去给人
一种非常颓败的感觉，这样的房子就必须涂漆，但是简单的涂漆还是很难抵挡大自然的
腐蚀。因此，新的建筑商就不再采用外面是木料装饰的。都是用砖和水泥板来装饰。水
泥目前也是比较少见了，因为一旦出现渗水的问题，对于木结构的建筑来说，渗水就是
非常严重的问题必须立即解决，否则将腐蚀结构，那么因为水泥的透气性差，水汽无法
自然放出，就要把水泥打掉来维护，这样，维护起来就得大面积的整个一面墙拆掉，这
样重新做出的水泥墙面在外观上才好看。很显然，这样就导致将来可能的维修费要高。
屋内地面状况检测首先的一个问题就是地板面的起鼓现象。看起来就像丘陵地带一样。
如果出现这样的状况，就是房屋本身的防潮或者防渗漏没有做好，使地板吸收了水分或
者潮气，造成了膨胀变形，互相挤压；有一些被银行收回的房子，有人故意放水泡地板
破坏。地毯分为“波波”和“直毛”两种，家里有宠物的不建议用“波波”类型的地毯
，因为宠物的爪子会钩住地毯，宠物跑过之后，抓得乱七八糟；直毛的就不存在这个问
题了。直毛的地毯如果出现松动的起隆，就会很难看，有的连门都关不上，走上去也是
不舒服。最主要的问题是地毯下面的地垫问题。地垫质量好坏，影响地毯的寿命。通常
我们建议地毯不一定很好，但是地垫一定要好。一般7磅的好一些。装地毯的时候，通
常使用的是专业的工具，把地毯绷紧，然后挂在四周墙上的倒刺上，地毯的接缝也要好
，好的接缝是看不出来缝隙的，看起来是完整的一块。因此地毯出现问题，就要看是上
面泡的还是下面返上来的。如果是房子的防水出现问题，可以用防水涂料进行喷涂，然
后上面再装地板或者地毯。如果是房子的沉降出现问题，这个工程就比较大了。其表现
就是，在地面上放一个球，它会滚。这样的房子就不建议购买。但是也是有办法进行解
决。通常可以请地基修理公司进行地基修正。地基公司会挖地洞到地基的下面，用千斤
顶把房子顶起来，有人在远处检测是否平衡，然后再加灌混凝土来固化。保暖与热效率
问题买房的时候，通常有一个细节，这个也不是用肉眼可以看出来的，一般要求提供一
年或者几个月的冷暖气账单。一年比较好，因为有春夏秋冬的问题，主要是电与煤气账
单，电与煤气的账单直接反映出其消耗情况。这是一个参考。目前大部分的建商用的保
暖材料就是玻璃纤维，它的保温系数有个数值，我们通常叫做R- VALUE，就是这种材料
可以阻挡冷热交换的比例是多少？夏天的时候，是不希望外面的热气进来，冬天的时候
，不希望外面的冷空气进来，不希望里面的热气流失。现在我们这种材料的保温性只有
12-14,这是符合国家标准的，这是及格的水准，最优的水准是28，现在也有这种材料面
市，各个工厂目前正在努力降低成本。目前正在酝酿一场墙体的革命，新的保暖材料推
出之后，可以实现节能60%。
地下室的干燥与防水很多看房有经验的人，有的时候会发现有的房子推开门之后，会有
一种霉味扑鼻而来，这种味道很难闻；第二种方式，就是我们用肉眼观察，同时用手去
触摸，看地面是否有水汽，是否感觉潮，比较湿；第三种方式，看是否有水进来过的痕
迹，就是水渍。如果这个房子曾经漏水，这种水渍会永远在那里。在地下室施工的时候
，需要有一整套的技术处理方式，一个是外墙的防水，另外，还有一套带孔的管道；一
般水都是向地下渗透的，对地基的侵蚀非常严重，一定要保护地基，地基周围的水一定
要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，这个地下室才是干燥的，地
下室的干燥非常重要，因为不仅仅是发霉的问题，最主要是关系到房子的寿命，因为这
会影响到上面的木结构。怎样的户型才是理想的明亮是非常重要的一个标准，大厅要明
亮，厨房要明亮，不是说开灯以后的明亮，而是在自然光线下，房屋的窗户要大。一楼
与二楼的厕所，最好也要有窗；根据我们对成交记录的跟踪，通常一楼比较开阔的房子
，这样的户型比较容易销售。这样的房子你将来想出手的时候也是比较容易的；二楼的
过道给人的印象也是很关键的，上了二楼以后，光线也要好；客户普遍不愿购买那种上
了二楼像钻山洞一样的房子，一直需要开灯，一是不利于节能，同时心情上也是比较容
易受不好的影响，人们普遍还是有趋光性。主人房的朝向尽量安排在南面。一般独立房
不可避免都有两个车库，面积达到400多平尺，我们尽量避免主人房正好在车库的正上
面。原因是，车库是非采暖面积，下面没有冷热空调，就是冬冷夏热，尤其是冬天，车
库上面的房间会比开同样空调的地方低两到三度，很多客人都做过这种实验。尤其暖气
是打到上面去的，而冷源却来自脚下，而且车库的顶是没有做隔热保暖的，让人感觉非
常的明显；另外，车库门的开关会有比较大的噪音，影响到主人房的休息；现在的建筑
商，通常在车库上面放置次要房间，比如说卫生间和衣帽间，也有的时候放“赠送房间
”,通常是个娱乐的房间，或是个斜屋顶什么的。按照现在设计，车库上面没有东西，
就完全把车库移出去；因为好的地段，地价比较贵，通常和邻居之间的空地很小，所以
车库只能放在正前面。如果不是这个原因，可以要求建商把车库放在侧面，这样，房子
的正面造型就会更好看一些。地毯与地板的权衡木地板的造价通常比地毯要高一些，对
于中下档次的房子，建商只是在入口处放一方块地板。一楼的进厅与过道，家庭成员集
中的地方，经常走的地方，如果在一楼这些地方安装地毯，就会磨损比较严重，时间长
了就和周围的地毯颜色不协调了。地板在这些方面就会好很多，除了阳光经常晒的地方
会变色，其他的耐磨损程度都会比地毯好。而且地板便于打理和清洁，不会像地毯那样
滋生细菌和藏污纳垢。一楼铺地板，一进门会感觉非常清新亲切，非常高档。地毯容易
积累灰尘。灰尘来自什么地方，每天冷暖气空调是一个非常重要的来源。虽然空调用过
滤网，但是还是有很多没有过滤掉的尘土。凡是安装浅色地毯的人就会注意到，每一家
沿着墙，在地毯上就会有一道黑印，这个地方是吸不到的地方。地毯也有很多好处，它
比较软，舒适性好。家里孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒，就不会有问题；同
时楼板走起路来比较安静，加之楼上基本上较少人走动，也非常干净的。油烟问题中国
无论南面还是北面的人，做饭都是油烟很大的。那么保护厨房不被油烟侵蚀，就是一个
非常重要的问题。油烟问题处理不好，如果充满油污的住房将来拿到市场上去卖的时候
，买房的人不一定是中国人，就会感觉非常不好，对房屋的价格大大地打了折扣。体现
房子卫生的，第一就是厨房，第二就是卫生间。解决油烟问题有两个方面，第一个，就
是把排烟的管道通到户外。不是像美国这种在室内循环。美国的抽油烟机是用丝网过滤
的，只是定期洗丝网；而且是就地循环，据说是干净的空气又排到了室内来了。——这
种方式是不适合中国人的烹饪方式的。第二，就是要选择大功率的、可以吸油的抽油烟
机，必须是针对中国厨房设计的。通常在定制新房的时候，要告诉开发商我们华人需要
的抽油烟机，可以和建商谈判，要求建商给予安装适用中国厨房的抽油烟机。建商要确
认该产品品质过关，可以给予品质保证期。否则出现问题，如出现火灾等，建商可能因
为你私自更换住宅设施而要求免责。主人房在一楼、二楼之权衡通常年轻的夫妻喜欢二
楼的主人房，除了舒适外，而且视线很好，景观好。但是年纪大的老人们则较喜欢在一
楼设主人房。如果你早上忙三火四突然忘记什么东西，你可能就要楼上楼下走上几次，
这对上了年纪的人来说，确实是个沉重心理负担。甚至有的年纪大的人干脆买一楼的房
子，有地下室可以，但是一楼带地下室。对面临退休的人来说，他们不喜欢整日上上下
下的。而且一楼的房子还会比较节约空调与暖气，没有二楼挑空空间。一楼相对来说，
占地面积要大，视野也会更加开阔，所以也有客人喜欢买只有一楼的房子。如果年轻人
喜欢二楼，家里又有老人的，建议要挑选楼下有大卧室的、有全卫浴卫生间的房型。这
样老人可以在一楼洗澡，比较方便。如果家里是三代同堂，这个选房条件是尽孝的基本
考虑。
作者: 彭跃年 来源: 大纪元 | N****t
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