Living版 - 【闲话房贷】银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？Part 3 |
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发帖数: 1184 | 1 *****Part 2 of 5 Credit & Liability*** 见http://www.mitbbs.com/article_t0/Living/32838497.html）
银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？Part 3 of 5 - 贷款人的收入（Income）
Income（借款人的收入）
“两房”对借款人的收入要求，是按税前收入（pre-tax income）来计算的。同时
对借款人各种可能的收入有非常明确的划分，如分为工资收入（W2 income）、佣金收
入（commissions）、房屋出租收入（rental income）、自雇收入（self-employed
income）、免税收入（non-taxable income），等等。两房要求借款人的收入是“稳定
的、可预见的（stable & predictable）”。那怎样的收入才算是“stable &
predictable”呢？通常各贷款银行具体实施起来的要求是，该项收入在过去两年里有
，而且有可能在未来的三年内继续。即便如此，各家贷款银行为了避免自己审核步骤不
合两房的要求从而导致被迫从两房手中买回贷款（re-purchase）的灾难性后果，通常
都将两房对收入的要求进一步细化、计算方法进一步具体化，并以此制定出更严格的审
核规定（称作overlays）。
·工资收入（W2 income）:
银行通常要求借款人从事本行业的工作两年以上（刚毕业的学生或刚参加完技能培
训的学生例外）。收入文件的要求是最近一个月的工资单及至少过去一年的W2表。如果
是刚刚换了新工作，则光有offer letter还不够，还需要有第一张工资单，因为只有这
样才能证明你已接受新的工作并已经正式上班了。
·奖佣金收入（bonuses & commissions）：
通常需要借款人的雇主提供正式的书面收入证明（Written Verification of
Employment），详细列出借款人过去两年的基本工资及奖佣金的金额。在借款人的雇主
提供正式书面收入证明的前提下，各贷款银行计算相应的奖佣金收入的方式又不尽相同
。有的是取两年的平均值，有的是采取更保守的算法，即如果2012年的奖佣金收入比
2011年低的话，采用2012年的奖佣金收入；如果2012年的奖佣金收入比2011年高的话，
才采取两年的平均值。
·房屋出租收入（rental income）
房屋出租净收入的计算，并不是简单地拿月租金减去房贷月供、地税、保险及物业
管理费那么简单。同时因为房屋出租的结果，可能是净收入（即positive cash-flow）
，也可能是负收入（即negative cash-flow），那又会怎样影响借款人的DTI （Debt-
To-Income）比例呢？
两房认可的房屋出租净收入的计算方法是，1）如果出租房收入已报税，月租金则按税
表Schedule E Page 1里报的数字来综合计算；2）如果是当年新买的出租房还没有保税
记录，则需借款人提供租约合同，月租金按合同租金的75%计算；3）如果是正在申请贷
款购买的出租房，月租金则按房屋估价所提供的类似房产的市场月租价的75%计算。同
时这样计算出来的房屋出租净收入，也会根据正负结果的不同，而决定其是如何被应用
到借款人DTI比例的计算中去的：如果是负值，也就是相当于每个月借款人要付出这么
多的净付款，那就应将其绝对值加入到计算DTI 比例的分子中去（即增加借款人月还款
的总金额）；如果是正值，就意味着借款人每个月有这么多的额外收入，所以要将其加
入到计算DTI比例的分母中去，即增加借款人的有效收入（Qualifying Income）。
·自雇收入（self-employed income）：
自雇收入有许多种类。具体说来，有1）以Sole Proprietorship方式提供产品或服
务而赚得的收入。此类收入通常是以客户直接开给借款人的支票或1099表格的方式来体
现，保税时在税表的Schedule C里申报；2）公司利润或股息分红的收入。此类收入通
常是按K-1表的方式由公司发到股东手中。保税是在税表的Schedule E Page 2里申报。
借款人需要有至少两年的自雇收入的历史，贷款银行才会认为该自雇收入是稳定的
，才会将此类收入计入借款人的有效收入。自雇收入的计算，主要是依靠借款人过去两
年的税表中的Schedule C（Sole Proprietorship及1099收入）、Schedule E（出租房
及K-1股息分红收入）所报的净收入来计算的。有的银行是采取两年平均的方式计算，
有的银行则采取更保守的方式计算，即如果2012年的自雇收入低于2011年的，按2012年
的计算；如果2012年的自雇收入高于2011年的，按两年平均来算。如果计算下来的自雇
净收入是负值，则需从计算DTI比例的分母中减去相应的绝对值。
·免税收入（non-taxable income）：
此类收入包括小孩抚养费（Child Support Alimony）、退休后领取的社保金（
Social Security Benefits）及退休金（Pension）、工伤保险金（Disability &
Worker's Comp），以及某些政府机构雇员的薪金，等等。这类收入，贷款银行首先需
要确定借款人在过去两年里一直有此项收入，同时此项收入还有可能在未来的三年内继
续。在计算有效收入（Qualifying Income）时，需按其面额的125%来计算，也就是说
要将其折算成税前的收入来考虑。
·海外收入（Foreign Income）:
海外收入需要在借款人过去两年的税表中已申报，才能被考虑。税表中申报海外收
入的表格是Form 2555。因为Form 2555中允许有最多一年$95,100的海外收入抵扣（
Foreign Earned Income Exclusion），所以在计算相应的有效收入时还需将此抵扣金
额加回到海外净收入中来。
·个人费用（Unreimbursed Employee Expense）:
这类费用包括和工作相关的但没有跟雇主报销的一些费用，如找工作的旅行费用等
，通常是在税表的Schedule A中通过Form 2106来申报。由于这项费用可以用来冲抵应
税收入，所以有的人会在这里申报很高的费用。殊不知这样一来，应税收入以及应缴纳
的税款降低了，但贷款银行在审核贷款申请时，会将这一项费用从借款人的有效收入中
1对1地扣除，反而会减少借款人的有效收入。 |
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