s**********i
发帖数: 468 | 1 LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
原价$334,900
被加价到$355,000
是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
房租 1875 * 12 = $22,500
TAX = $4615/Yr = 355,000 * 0.013
HOA = $0
Mello Roos = $0
Fire Insurance = $300/year
$22,500 - $4,615 - $0 - $0 - $300 = $17,585
$17,585 / $355,000 = 4.95%
这收益比放银行好
但这个新屋主有三十多万的现金被锁在这旧房子裡
我们看一看 如果房主把75%的现金抽出来贷款30年FIXED 而且房主有正职 收入不错
信用740以上的话
Loan Amount = 75% of $355,000 = $266,250
目前投资屋的利息就算是5%好了
每个月的PI是$1,429.29
Tax = $4,615/12 = $384.58
Insurance = $300/12 = $25
PITI = $1429.29 + $384.58 + $25 = $1,838.87
每月租金为$1,875 实收1,875
每月淨现金流量为 $1,875 - $1,838.87 = $36.13
年收入为 $36.13 * 12 = $433.56
但房主放了$88,750的现金在这房子上
所以现金回收率变成 $433.56 / $88,750 = 0.48%
这可不能说BOA 或Wells Fargo 给的利息低了
再讲一点 我认为这房子买得贵了一点 如果屋主贷款时 银行不认为这房子值355K
那这屋主就贷不到$266,250 那0.48%的Return就更遥不可及了
每个月的现金淨流量只有36元时 这等于打平 屋主肯定算过这数字了 所以只求打平
但这是很险的 房裡什么东西一坏要修理时 屋主马上会有亏损...
你觉得这是个Good Deal 吗? | b*******c
发帖数: 20683 | 2 按你的算法，贷款买房还的本金就不算收益了？
【在 s**********i 的大作中提到】
: LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
: http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
: 发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
: 标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
: 你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
: 原价$334,900
: 被加价到$355,000
: 是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
: 如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
| I******s
发帖数: 223 | 3 楼上说的很对，计算买房收益的时候要把还的本金算进去, 而且最好用年来算，因为每
个月的收益都是变化的随着本金的增加。除了本金以外，还需要考虑贷款利息抵税等。
我随便算一下，给个概念， 不一定特别严谨。
1）贷款买房头款$88,750，第一年的本金是$3,928.16，第一年的收益是$3,928.16+$36
.13*12=$4,361.72。现金买房全款$355,000，第一年的收益是$22,500 - $4,615 －$
300 = $17,585。
2）再来计算贷款利息抵税，而现金买房收入要交税的差别。第一年的利息是$13,223.
39,假设其他可以免税的部分譬如地税，保险，修理等是$8,000，客人的税率是30%。
a）贷款情况下要交的税是：($22,500 - $8,000 - $13,223.39)*30% = $1,276
.61*30%=$382.98。
b）不贷款情况下要交的税是：($22,500-$8,000)*30%=$4,350。
再来算真正的收益：
1）贷款的情况下：($4,361.72-$382.98)/$88,750=4.48%
2) 现金的收益： ($17,585-$4,350)/$355,000=3.73%
贷款还有一个原因是杠杆作用，就是一个人只要有头款就可以投资，而不需要全部现金
。 | y*********a
发帖数: 207 | 4 没太看懂楼上的。那要是Morgage高一些，是不是就跟现金的收益差不多了？ | w******c
发帖数: 185 | 5 贷款买房的成本还得把closing cost算进去，这么大的房子有好几千吧
36
276
【在 I******s 的大作中提到】
: 楼上说的很对，计算买房收益的时候要把还的本金算进去, 而且最好用年来算，因为每
: 个月的收益都是变化的随着本金的增加。除了本金以外，还需要考虑贷款利息抵税等。
: 我随便算一下，给个概念， 不一定特别严谨。
: 1）贷款买房头款$88,750，第一年的本金是$3,928.16，第一年的收益是$3,928.16+$36
: .13*12=$4,361.72。现金买房全款$355,000，第一年的收益是$22,500 - $4,615 －$
: 300 = $17,585。
: 2）再来计算贷款利息抵税，而现金买房收入要交税的差别。第一年的利息是$13,223.
: 39,假设其他可以免税的部分譬如地税，保险，修理等是$8,000，客人的税率是30%。
: a）贷款情况下要交的税是：($22,500 - $8,000 - $13,223.39)*30% = $1,276
: .61*30%=$382.98。
| a********a
发帖数: 3082 | 6 贷款利息免税在出租房有收入的情况下不适用吧
况且还有AMT，税率低于30%等其他因素
36
276
【在 I******s 的大作中提到】
: 楼上说的很对，计算买房收益的时候要把还的本金算进去, 而且最好用年来算，因为每
: 个月的收益都是变化的随着本金的增加。除了本金以外，还需要考虑贷款利息抵税等。
: 我随便算一下，给个概念， 不一定特别严谨。
: 1）贷款买房头款$88,750，第一年的本金是$3,928.16，第一年的收益是$3,928.16+$36
: .13*12=$4,361.72。现金买房全款$355,000，第一年的收益是$22,500 - $4,615 －$
: 300 = $17,585。
: 2）再来计算贷款利息抵税，而现金买房收入要交税的差别。第一年的利息是$13,223.
: 39,假设其他可以免税的部分譬如地税，保险，修理等是$8,000，客人的税率是30%。
: a）贷款情况下要交的税是：($22,500 - $8,000 - $13,223.39)*30% = $1,276
: .61*30%=$382.98。
| I******s
发帖数: 223 | 7 贷款的主要作用还是杠杆作用，就是你可以用头款去买大房子，而不需要大笔现金，收
益的问题是个次之的问题。回答楼上几个问题。
1）如果贷款利率变高， 那当然收益率会下降。
2）对，Closing costs是要考虑的。但只是贷款买房比现金买房增加的closing costs
。譬如Lender fee，Lender's Title insurance等。
3）自住房利息抵税是放在 Schedule C Itemized Deduction 上的。而投资房的利息是
放在Schedule E Rental Income 上的， 直接冲销rental income。 | w*****m
发帖数: 20421 | 8 有20万现金的，如果能贷到40万，60万买3个多好，
比20万买一个强多了。房子糊吃一下涨到35万，三
个就赚45万，20万现金的才赚个15万来。要学会借钱赚钱
才是醉牛叉的 | m*********2
发帖数: 2788 | 9 万一糊吃一下降到5万，三个就亏45万，也蛮牛叉的。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 有20万现金的，如果能贷到40万，60万买3个多好，
: 比20万买一个强多了。房子糊吃一下涨到35万，三
: 个就赚45万，20万现金的才赚个15万来。要学会借钱赚钱
: 才是醉牛叉的
| w*****m
发帖数: 20421 | 10 负担地起买了可以出租么，赚钱总是有风险的
【在 m*********2 的大作中提到】
: 万一糊吃一下降到5万，三个就亏45万，也蛮牛叉的。
| | | t*****e
发帖数: 15794 | 11 你们有没有发现，
北京玫瑰的头像是假玫瑰？！
【在 s**********i 的大作中提到】
: LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
: http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
: 发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
: 标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
: 你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
: 原价$334,900
: 被加价到$355,000
: 是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
: 如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
| c**********e
发帖数: 1184 | 12 买投资房一般从四个方面考量：
（1）现金流，收的租金减去房贷，地税，保险，HOA等所有房子所带来的费用以后最起
码cash flow是正的。从这个角度来看，现金买好。
（2）房子本身的升值，这个和用不用现金买无关，只要拿到房子，就有机会从以后潜
在的升值空间中获利。比如直接卖方得到现金，或者做cashout refinance，或者开
home equity line of credit。另外，还有一个IRS的1031条款，卖掉一个升值的房子
收入的部分是要上税的，但是1031条款规定只要能够在卖掉房子的180天之内close另外
一个投资房，卖掉的投资方升值部分的所得税可以被defer，可以利用一下。
（3）Tax Return上Schedule E报税，报的收入越多，费用越低，再贷款买下一套房的
时候就能够从这套房上获得更多的收入去qualify更高的贷款额度，实现“滚雪球”效
应。这一点现金买当然好。
（4）手头现金。有一个理论是“手头的现金流永远是最值钱的“。贷款买投资房能够
让手头有更多的现金结余，而现金结余能够节省头款购买更多的投资房或者进行股票，
债券或者教育的投资。而这一点凌驾于（1）（2）（3）之上。
所以投资房没有必要全部用cash买，而且应该在现金流大于零的前提下尽量多贷，省下
钱买下一套或者进行其它投资。
【在 s**********i 的大作中提到】
: LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
: http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
: 发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
: 标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
: 你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
: 原价$334,900
: 被加价到$355,000
: 是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
: 如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
| J**J
发帖数: 163 | 13 很好奇贷款的杠杆效应具体怎么起作用： 比如用20%downpay 搞了第一套，每月得一些
现金流，那再贷款卖下一个投资房的时候银行会考虑你第一套房每月的rental income
么？否则背上了第一套的贷款，能得到的付下一套房的second mortgage 不就很有限了
么？
那些滚雪球一样有好几套投资房的都是怎么搞起来的？
谢谢
【在 c**********e 的大作中提到】
: 买投资房一般从四个方面考量：
: （1）现金流，收的租金减去房贷，地税，保险，HOA等所有房子所带来的费用以后最起
: 码cash flow是正的。从这个角度来看，现金买好。
: （2）房子本身的升值，这个和用不用现金买无关，只要拿到房子，就有机会从以后潜
: 在的升值空间中获利。比如直接卖方得到现金，或者做cashout refinance，或者开
: home equity line of credit。另外，还有一个IRS的1031条款，卖掉一个升值的房子
: 收入的部分是要上税的，但是1031条款规定只要能够在卖掉房子的180天之内close另外
: 一个投资房，卖掉的投资方升值部分的所得税可以被defer，可以利用一下。
: （3）Tax Return上Schedule E报税，报的收入越多，费用越低，再贷款买下一套房的
: 时候就能够从这套房上获得更多的收入去qualify更高的贷款额度，实现“滚雪球”效
| z******f
发帖数: 277 | | H******r
发帖数: 2879 | 15 the problem here is the rent is too low for a 350k house. a 350k house be
rented at >$3000/months in some places. | l****u
发帖数: 980 | 16 这里概念不对，别以为现金买房就是买家用自己的存款买。我现金买的房，都是百分之
百贷款买的，自己没掏一分钱。现金买房是指买家的钱款已到位，随时可以付钱，不需
要签了合同后再去找银行申请贷款。至于已有的钱是怎么来的，存款还是先贷出来的，
卖家根本不问。Closing的时候也省点事，不需要保险证明。 | w*****m
发帖数: 20421 | 17 LA买房出租，有病吧？一百万的房子一个月能租一万块吗？35万LA买的什么房子
谁家地下室一间？ | x********u
发帖数: 1118 | 18 请教一下，哪的房子有这么高的租金回报？
【在 H******r 的大作中提到】
: the problem here is the rent is too low for a 350k house. a 350k house be
: rented at >$3000/months in some places.
| s**********i
发帖数: 468 | 19 LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
原价$334,900
被加价到$355,000
是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
房租 1875 * 12 = $22,500
TAX = $4615/Yr = 355,000 * 0.013
HOA = $0
Mello Roos = $0
Fire Insurance = $300/year
$22,500 - $4,615 - $0 - $0 - $300 = $17,585
$17,585 / $355,000 = 4.95%
这收益比放银行好
但这个新屋主有三十多万的现金被锁在这旧房子裡
我们看一看 如果房主把75%的现金抽出来贷款30年FIXED 而且房主有正职 收入不错
信用740以上的话
Loan Amount = 75% of $355,000 = $266,250
目前投资屋的利息就算是5%好了
每个月的PI是$1,429.29
Tax = $4,615/12 = $384.58
Insurance = $300/12 = $25
PITI = $1429.29 + $384.58 + $25 = $1,838.87
每月租金为$1,875 实收1,875
每月淨现金流量为 $1,875 - $1,838.87 = $36.13
年收入为 $36.13 * 12 = $433.56
但房主放了$88,750的现金在这房子上
所以现金回收率变成 $433.56 / $88,750 = 0.48%
这可不能说BOA 或Wells Fargo 给的利息低了
再讲一点 我认为这房子买得贵了一点 如果屋主贷款时 银行不认为这房子值355K
那这屋主就贷不到$266,250 那0.48%的Return就更遥不可及了
每个月的现金淨流量只有36元时 这等于打平 屋主肯定算过这数字了 所以只求打平
但这是很险的 房裡什么东西一坏要修理时 屋主马上会有亏损...
你觉得这是个Good Deal 吗? | b*******c
发帖数: 20683 | 20 按你的算法，贷款买房还的本金就不算收益了？
【在 s**********i 的大作中提到】
: LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
: http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
: 发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
: 标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
: 你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
: 原价$334,900
: 被加价到$355,000
: 是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
: 如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
| | | I******s
发帖数: 223 | 21 楼上说的很对，计算买房收益的时候要把还的本金算进去, 而且最好用年来算，因为每
个月的收益都是变化的随着本金的增加。除了本金以外，还需要考虑贷款利息抵税等。
我随便算一下，给个概念， 不一定特别严谨。
1）贷款买房头款$88,750，第一年的本金是$3,928.16，第一年的收益是$3,928.16+$36
.13*12=$4,361.72。现金买房全款$355,000，第一年的收益是$22,500 - $4,615 －$
300 = $17,585。
2）再来计算贷款利息抵税，而现金买房收入要交税的差别。第一年的利息是$13,223.
39,假设其他可以免税的部分譬如地税，保险，修理等是$8,000，客人的税率是30%。
a）贷款情况下要交的税是：($22,500 - $8,000 - $13,223.39)*30% = $1,276
.61*30%=$382.98。
b）不贷款情况下要交的税是：($22,500-$8,000)*30%=$4,350。
再来算真正的收益：
1）贷款的情况下：($4,361.72-$382.98)/$88,750=4.48%
2) 现金的收益： ($17,585-$4,350)/$355,000=3.73%
贷款还有一个原因是杠杆作用，就是一个人只要有头款就可以投资，而不需要全部现金
。 | y*********a
发帖数: 207 | 22 没太看懂楼上的。那要是Morgage高一些，是不是就跟现金的收益差不多了？ | w******c
发帖数: 185 | 23 贷款买房的成本还得把closing cost算进去，这么大的房子有好几千吧
36
276
【在 I******s 的大作中提到】
: 楼上说的很对，计算买房收益的时候要把还的本金算进去, 而且最好用年来算，因为每
: 个月的收益都是变化的随着本金的增加。除了本金以外，还需要考虑贷款利息抵税等。
: 我随便算一下，给个概念， 不一定特别严谨。
: 1）贷款买房头款$88,750，第一年的本金是$3,928.16，第一年的收益是$3,928.16+$36
: .13*12=$4,361.72。现金买房全款$355,000，第一年的收益是$22,500 - $4,615 －$
: 300 = $17,585。
: 2）再来计算贷款利息抵税，而现金买房收入要交税的差别。第一年的利息是$13,223.
: 39,假设其他可以免税的部分譬如地税，保险，修理等是$8,000，客人的税率是30%。
: a）贷款情况下要交的税是：($22,500 - $8,000 - $13,223.39)*30% = $1,276
: .61*30%=$382.98。
| a********a
发帖数: 3082 | 24 贷款利息免税在出租房有收入的情况下不适用吧
况且还有AMT，税率低于30%等其他因素
36
276
【在 I******s 的大作中提到】
: 楼上说的很对，计算买房收益的时候要把还的本金算进去, 而且最好用年来算，因为每
: 个月的收益都是变化的随着本金的增加。除了本金以外，还需要考虑贷款利息抵税等。
: 我随便算一下，给个概念， 不一定特别严谨。
: 1）贷款买房头款$88,750，第一年的本金是$3,928.16，第一年的收益是$3,928.16+$36
: .13*12=$4,361.72。现金买房全款$355,000，第一年的收益是$22,500 - $4,615 －$
: 300 = $17,585。
: 2）再来计算贷款利息抵税，而现金买房收入要交税的差别。第一年的利息是$13,223.
: 39,假设其他可以免税的部分譬如地税，保险，修理等是$8,000，客人的税率是30%。
: a）贷款情况下要交的税是：($22,500 - $8,000 - $13,223.39)*30% = $1,276
: .61*30%=$382.98。
| I******s
发帖数: 223 | 25 贷款的主要作用还是杠杆作用，就是你可以用头款去买大房子，而不需要大笔现金，收
益的问题是个次之的问题。回答楼上几个问题。
1）如果贷款利率变高， 那当然收益率会下降。
2）对，Closing costs是要考虑的。但只是贷款买房比现金买房增加的closing costs
。譬如Lender fee，Lender's Title insurance等。
3）自住房利息抵税是放在 Schedule C Itemized Deduction 上的。而投资房的利息是
放在Schedule E Rental Income 上的， 直接冲销rental income。 | w*****m
发帖数: 20421 | 26 有20万现金的，如果能贷到40万，60万买3个多好，
比20万买一个强多了。房子糊吃一下涨到35万，三
个就赚45万，20万现金的才赚个15万来。要学会借钱赚钱
才是醉牛叉的 | m*********2
发帖数: 2788 | 27 万一糊吃一下降到5万，三个就亏45万，也蛮牛叉的。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 有20万现金的，如果能贷到40万，60万买3个多好，
: 比20万买一个强多了。房子糊吃一下涨到35万，三
: 个就赚45万，20万现金的才赚个15万来。要学会借钱赚钱
: 才是醉牛叉的
| w*****m
发帖数: 20421 | 28 负担地起买了可以出租么，赚钱总是有风险的
【在 m*********2 的大作中提到】
: 万一糊吃一下降到5万，三个就亏45万，也蛮牛叉的。
| t*****e
发帖数: 15794 | 29 你们有没有发现，
北京玫瑰的头像是假玫瑰？！
【在 s**********i 的大作中提到】
: LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
: http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
: 发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
: 标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
: 你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
: 原价$334,900
: 被加价到$355,000
: 是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
: 如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
| c**********e
发帖数: 1184 | 30 买投资房一般从四个方面考量：
（1）现金流，收的租金减去房贷，地税，保险，HOA等所有房子所带来的费用以后最起
码cash flow是正的。从这个角度来看，现金买好。
（2）房子本身的升值，这个和用不用现金买无关，只要拿到房子，就有机会从以后潜
在的升值空间中获利。比如直接卖方得到现金，或者做cashout refinance，或者开
home equity line of credit。另外，还有一个IRS的1031条款，卖掉一个升值的房子
收入的部分是要上税的，但是1031条款规定只要能够在卖掉房子的180天之内close另外
一个投资房，卖掉的投资方升值部分的所得税可以被defer，可以利用一下。
（3）Tax Return上Schedule E报税，报的收入越多，费用越低，再贷款买下一套房的
时候就能够从这套房上获得更多的收入去qualify更高的贷款额度，实现“滚雪球”效
应。这一点现金买当然好。
（4）手头现金。有一个理论是“手头的现金流永远是最值钱的“。贷款买投资房能够
让手头有更多的现金结余，而现金结余能够节省头款购买更多的投资房或者进行股票，
债券或者教育的投资。而这一点凌驾于（1）（2）（3）之上。
所以投资房没有必要全部用cash买，而且应该在现金流大于零的前提下尽量多贷，省下
钱买下一套或者进行其它投资。
【在 s**********i 的大作中提到】
: LA 版正讨论，大家看看这位的算法（在59楼）对不对。 好像现金买投资房更划算呢！
: http://www.mitbbs.com/article_t/LosAngeles/32903713.html
: 发信人: BeijingRose (春暖花开), 信区: LosAngeles
: 标 题: Re: 尼玛 撑了九个月 终于买到传说中的黄金屋!!!
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 14 19:42:44 2013, 美东)
: 你连结的这栋房子 是今年8/8/2013才CLOSE的房子
: 原价$334,900
: 被加价到$355,000
: 是被现金买主买走 七天就CLOSE的DEAL
: 如果房子不需要任何修理 它的回报率为 4.95%
| | | J**J
发帖数: 163 | 31 很好奇贷款的杠杆效应具体怎么起作用： 比如用20%downpay 搞了第一套，每月得一些
现金流，那再贷款卖下一个投资房的时候银行会考虑你第一套房每月的rental income
么？否则背上了第一套的贷款，能得到的付下一套房的second mortgage 不就很有限了
么？
那些滚雪球一样有好几套投资房的都是怎么搞起来的？
谢谢
【在 c**********e 的大作中提到】
: 买投资房一般从四个方面考量：
: （1）现金流，收的租金减去房贷，地税，保险，HOA等所有房子所带来的费用以后最起
: 码cash flow是正的。从这个角度来看，现金买好。
: （2）房子本身的升值，这个和用不用现金买无关，只要拿到房子，就有机会从以后潜
: 在的升值空间中获利。比如直接卖方得到现金，或者做cashout refinance，或者开
: home equity line of credit。另外，还有一个IRS的1031条款，卖掉一个升值的房子
: 收入的部分是要上税的，但是1031条款规定只要能够在卖掉房子的180天之内close另外
: 一个投资房，卖掉的投资方升值部分的所得税可以被defer，可以利用一下。
: （3）Tax Return上Schedule E报税，报的收入越多，费用越低，再贷款买下一套房的
: 时候就能够从这套房上获得更多的收入去qualify更高的贷款额度，实现“滚雪球”效
| z******f
发帖数: 277 | | H******r
发帖数: 2879 | 33 the problem here is the rent is too low for a 350k house. a 350k house be
rented at >$3000/months in some places. | l****u
发帖数: 980 | 34 这里概念不对，别以为现金买房就是买家用自己的存款买。我现金买的房，都是百分之
百贷款买的，自己没掏一分钱。现金买房是指买家的钱款已到位，随时可以付钱，不需
要签了合同后再去找银行申请贷款。至于已有的钱是怎么来的，存款还是先贷出来的，
卖家根本不问。Closing的时候也省点事，不需要保险证明。 | w*****m
发帖数: 20421 | 35 LA买房出租，有病吧？一百万的房子一个月能租一万块吗？35万LA买的什么房子
谁家地下室一间？ | x********u
发帖数: 1118 | 36 请教一下，哪的房子有这么高的租金回报？
【在 H******r 的大作中提到】
: the problem here is the rent is too low for a 350k house. a 350k house be
: rented at >$3000/months in some places.
| o*****m
发帖数: 981 | 37 谢谢讲解，收藏了，慢慢学习
【在 c**********e 的大作中提到】
: 买投资房一般从四个方面考量：
: （1）现金流，收的租金减去房贷，地税，保险，HOA等所有房子所带来的费用以后最起
: 码cash flow是正的。从这个角度来看，现金买好。
: （2）房子本身的升值，这个和用不用现金买无关，只要拿到房子，就有机会从以后潜
: 在的升值空间中获利。比如直接卖方得到现金，或者做cashout refinance，或者开
: home equity line of credit。另外，还有一个IRS的1031条款，卖掉一个升值的房子
: 收入的部分是要上税的，但是1031条款规定只要能够在卖掉房子的180天之内close另外
: 一个投资房，卖掉的投资方升值部分的所得税可以被defer，可以利用一下。
: （3）Tax Return上Schedule E报税，报的收入越多，费用越低，再贷款买下一套房的
: 时候就能够从这套房上获得更多的收入去qualify更高的贷款额度，实现“滚雪球”效
| w*****m
发帖数: 20421 | 38 03年要是买投资房，现在早赚翻了吧，学习一辈子，自己
不下狠心做决定，都是白搭。
【在 o*****m 的大作中提到】
: 谢谢讲解，收藏了，慢慢学习
| O*******d
发帖数: 20343 | 39 楼主的计算中，有一点忽略了。 就是贷款每个月的还款额里有本金，那个本金是自己
的钱。还有，贷款的回收率，对租金非常敏感。 租金只要上涨一点，贷款的回报就会
很快超过全现金。
现金买房，回报率和租金成正比。 贷款的回报率，和租金和还款额的差别成正比。那
个1875的租金，对于35万的房子，太低太低了。 一般月租金要达到房价的0.6-1%，才
是比较合算的租房投资。如果月房租达到0.6%， 房租就是2123，这时贷款的回报率就
成了
PITI = $1429.29 + $384.58 + $25 = $1,838.87
每月租金为$2,133 实收2,133
每月淨现金流量为 $2,133 - $1,838.87 = $295
年收入为 $295 * 12 = $3,540
但房主放了$88,750的现金在这房子上
所以现金回收率变成 $3,540 / $88,750 = 3.9%
不要忘了，每个月还款中有本金，第一年的本金就有3,928.16
所以现金回收率变成 （$3,540 + $3928.16) / $88,750 = 8.4%
而这时用全部现金买房的回报率呢。
$25,596 - $4,615 - $0 - $0 - $300 = $20,681
$20,681 / $355,000 = 5.8%
贷款买房的回报率远远高于现金买房的回报率。 前提是，月房租必须要高于房价的0.6
%。 低于这个数字，就不是好的投资房。用现金买也是比较差的投资。 | O*******d
发帖数: 20343 | 40 我买投资方全部用贷款，年回报率大约在7%左右。随着还款中本金的逐渐增加和房租的
逐渐增加，这个回报率会大大高于用现金买房的回报率。
贷款买房还有一个好处，就是你用同样的钱，可以买到多个房子。 这些房子的涨价总
数，比单栋房子的涨价要高数倍。 | | | O*******d
发帖数: 20343 | 41 总之，用贷款是高风险，高回报。这个风险如果控制得好，高回报是很值得的。 | O*******d
发帖数: 20343 | 42 楼主举的房租例子，是在房租的极低端，所以高风险的贷款选项，就给出了很低的回报
率。 如果把房租提高一点，贷款选项的回报率就会极大升高。这就是高风险高回报的
特点。 |
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