Living版 - 银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？(Part 5 of 5) |
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发帖数: 1184 | 1 *****Part 4 of 5 - 贷款人的资产（Asset）请见http://www.mitbbs.com/clubarticle_t2/CircleSquareMortgage/610977.html
银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？(Part 5 of 5)
Collateral（用来做抵押的房产）
1. 房产记录（Title Report）
从房产建好，产生交易开始，就有了所谓的房产手续链（Chain of Title）。任何
在与这个房产有关的信息全部会被记录在房产记录（Title Report）上，供以后的人参
阅。被记录在Chain of Title上的文件和信息有种类繁杂且不易懂。然而，只有以下几
种最常见的项目对于贷款人（Borrower）来说比较有价值：
•地产税欠费（Tax Lien）
•建筑欠费（Mechanic's Lien)
•民事/刑事诉讼欠费（Judgment Lien)
•贷款（Deed of Trust）
•地契（Grant Deed）
这些项目都有什么共同点呢？他们都会影响银行（Lender）的“第一求偿权”。我
们申请的贷款叫做抵押贷款，顾名思义，银行（Lender）在把贷款人（Borrower）的资
产 - 房子作为抵押的前提下而放贷给贷款人（Borrower）。一旦贷款人（Borrower）
不能按时还款，银行最关心的就是按但是的市价此房产能不能有效变现而弥补被拖欠贷
款的损失。当房子进入拍卖和清算阶段的时候，变卖这个房产所得到的钱并不是能够全
部来偿还房贷的，而是要按照房产记录上（Title Report）各个Lien的顺序和优先权挨
个偿还。其中：地产税拖欠（Tax Lien）有绝对优先求偿权（super priority），这个
lien的优先权高于其它任何lien，所以银行在户主拖欠地产税的情况下是一定不会批准
贷款的，必须要让户主把其还清才可以。其次，建筑欠费（Mechanic's Lien）是指在
房子建好的时候由于一些原因工人的薪资被拖欠了；民事/刑事诉讼欠费（Judgment
Lien）指任何一任户主因为欠费而成为被告，例如拖欠市政为此房产收取的维护费等等
；贷款（Deed of Trust）则是指任何一任户主的任何一个房贷都会一Deed of Trust的
形式记录在Chain of Title上。贷款银行（Lender）会查看有没有在时间顺序上更在记
录在这个房子上的Deed of Trust而影响自己的第一求偿权-因为Deed of Trust是根据
记录的时间顺序来决定求偿权的。越早记录的贷款球场权越高。最典型的例子就是Home
Equity Line of Credit （HELOC）。在做重新贷款的时候，新银行（Lender）一定会
要求贷款人（Borrower）为HELOC做一个“降级合约”（Subordination Agreement），
简单的说就是要求把HELOC银行的求偿权降到重新贷款银行（Refinance Lender）之下
（因为HELOC银行的Deed of Trust在时间上比重新贷款银行记录的早），这样一来，一
旦房子因为任何事情被法拍，重新贷款银行的利益就能够被保证了。而对于地契（
Grant Deed）来说，一般不会出什么大的问题，地契（Grant Deed）的作用是官方证明
此房产已经从前任户主过户到新任户主名下了。贷款银行（Lender）一般自己会核对买
卖双方的姓名，过户时间等等以确保无误。
2. 房屋估值（Appraisal）
房屋估值就是贷款银行请第三方估值公司（Appraisal Company）根据其它邻近房
产最近的交易情况对需要交易的房产做一个估价，从而使银行知道抵押的房产如果在当
时变卖自己能够得到多少现金流。房屋估值一般使用比较买卖法（Sales Comparable
Approach）。因为邻近的房屋在最近一段时间的成交价最能反映市场对这一整个地区房
产的期望值。所以，估价员（Appraiser）会在1 mile的范围之内选择3个以上的对比房
产来进行比较。那么，贷款人（Borrower）应该重点从哪里着手阅读估值报告（
Appraisal Report）呢？
（1） 对比房产（Comparables）
一般来说，如果房屋估值比较符合心理预期和房价，那么这一部分可以略去不读
，但是一旦自己觉得估值偏低（尤其是在重新贷款中），那么可以仔细读一读
Appraiser选的Comparables的这几个方面：
•离本房的远近，太远的不合理
•房型，例如Single Family应该选Single Family作为Comparable，Condo应该选
Condo，而且房屋风格也应该差不多，比如意大利式对意大利式，敞开式对敞开式，三
层对三层
•大小，差别太大的不合理
•车库多少，例如多一个车库就应该贵一些
•房间多少
•交易时间，差别超过半年以上的不合理
有了以上一些细节的证据之后，可以出一封信去进行房屋估值的申诉（Appeal），
如果证据确凿可靠且申诉内容具有说服力，Appraiser很有可能提高估值。
（2）Reconciliation
在这个section，Appraiser一般会写下很长一段叙述性的话描述这个房子有什么地
方要修，什么地方损坏了但是不至于造成太大影响。贷款人（Borrower）要仔细阅读此
段，如果appraiser指明要修理的地方，不修理好一般银行（lender）是不会批准贷款
的。
（3）照片（Pictures of subject property）
非常明显，如果照片上显示房屋内部或者外部有特别明显的折旧，破损，基本功用
失效的问题而且appraiser还在图片下方写下关于这些问题的评语，银行（Lender）一
定会要求这些部分被修好之后贷款才能批准。
另外，以下几个地方想要强调一下，这些是银行（Lender）非常看重的地方，因为
它们会在极大程度上影响房子的可居住性（Livability）
•白蚁（Termite）
如果一旦买房协议里面有任何语句提到了这个房子有潜在的存在白蚁（Termite）
的可能，银行（Lender）一定会要求做一个白蚁检查（Termite Inspection）并且会要
求一份报告（Termite Report）。如果有白蚁存在，银行（Lender）一定会要求白蚁被
清除干净以后贷款才能批准，以Termite Clearance Report为证明。
•霉菌（Fungus or mold）
同上，如果Appraisal Report上有任何地方提到此项，银行（Lender）一定会要求
把其清除干净。
•一氧化碳侦测仪（Carbon-Monoxide Detector）
这是根据各个州的法律来的，一般大多数州的法律都会要求房子装有一氧化碳侦测
仪（Carbon-Monoxide Detector），如果没有，Appraisal Report会提到说让把仪器装
好，而银行会让再订一个appraisal或者照一张照片来证明侦测仪已经装好了。
•游泳池 （Swimming Pool）
如果一个房子带游泳池，Appraisal Report的照片上会有照片，如果是夏天，银行
（Lender）会要求游泳池注满水；如果是冬天，则会要求用罩子（cover）把游泳池盖
好，以免有人跌入发生危险。
3. Condo Review
对于Condo这种房产，因为户主只拥有房子墙内的部分，这种房产从抵押的角度来
说对于银行（Lender）的风险很大，具体的我们会专门开一篇文章来讲，但是一下几个
问题是贷款人（Borrower）在提交Condo的贷款申请之前一定要弄清楚的几个问题：
（1）自住率（Occupancy Rate）
如果是买投资房，这个小区里面自住屋占所有房屋的比例不得小于51%，但是买自
住屋和2nd home则没有这个要求。
（2）住户拖欠物业费比例（HOA fee delinquent rate）
如字面，一般银行（lender）要求整个小区里面当前不得有15%以上的住户拖欠物
业（HOA）管理费。
（3）诉讼（Pending Litigation）
如果小区物业（HOA）目前正被卷入官司而成为被告，一般银行（Lender）是不会
批准对这个小区里面任何一栋condo的贷款的，尤其是对于mechanic litigation，如房
屋或者街道损坏而造成有人受伤使得HOA成为被告；但是小的诉讼解释一下银行（
Lender）也会放宽要求，比如自家马桶受损跌跤而告HOA的诉讼这种个案。
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5篇的《银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件》到此就告一段落了，希望能够起到
抛砖引玉的作用，同时也希望所有人的贷款申请能够踏实顺利的得到批准。谢谢大家对
我们工作的支持！
（完）
此致
方圆贷款
2013-08-28 |
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