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发帖数: 4825 | 1 http://fangchan.21cbh.com/2014/6-5/yMMDA1NzFfMTE4ODcyMA.html
核心提示：业内人士认为，虽然成交量持续大幅下滑，但购房者普遍认为价格还没降到
其心理价位或能够承受的价位，仍然保持观望。
21世纪经济报道 大型房企降价潮序幕将开
房企急了。
5月通常为房地产企业一年销量的第一个高峰，但今年的“红五月”并未出现。
CRIC统计的24个典型城市成交数据显示，5月份新建商品住宅共成交1343万平方米，环
比减少9%，同比减少24%。前5月共成交7038万平方米，同比降幅达19%，整体市场依旧
没有明显起色。
与此同时，房价拐点开始显现。中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市
(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环
比上涨23个月后首次环比下跌。
一线城市成交萎缩更为明显，库存明显升高。大型房企尤其是存货较高的超大型房企，
面临的压力更大，预计市场接下来将上演大型房企降价潮。
中报业绩压顶
尽管部分企业采取降价或折扣策略以价换量，但1-5月大多数大中城市成交量同比去年
同期下滑，价格下滑并未带来成交量上行。
以开盘认购率计算，据中原地产监测，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%
以下，而2013年的周平均值为56%。2014年以来，中原地产所监测的21个城市，平均开
盘认购率一直处于低位徘徊。
一线城市成交尤其惨淡。端午小长假期间，京沪等地楼市成交再创新低。北京市住建委
网站数据统计显示，端午小长假，新房和二手房三天仅签约394套，创下7年以来同期最
低。
楼市成交低迷使得房企业绩黯然。中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企合
计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额
8515亿的28.3%。A股117家上市房企一季报及业绩预报显示，117家房企的合计净利润为
96.49亿，相比2013年同期的127.36亿，下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑
或亏损。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，上市房企半年报压力巨大，预计在认购下滑的情
况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力，特别是6月份，很多房企将最后一博。
预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，从4-5月份市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或
小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势;有业绩压力的房企势必会采
取大范围的以价换量。不仅仅常州、杭州、无锡、成都、北京等城市，其他明显供大于
求的城市或区域板块，都有可能发生大幅降价的现象。
大型房企主导降价?
在房地产开发商和购房者的价格和心理博弈中，市场氛围悄然改变。
地方政府坐不住了。海口市发布通知，6月1日起在海口市购买单套120平米以上新建商
品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。
这被解读为买房可增加入籍户口。此前，已有南宁、铜陵、扬州、芜湖等城市先后推出
各类措施维稳楼市。
业内人士认为，虽然成交量持续大幅下滑，但购房者普遍认为价格还没降到其心理价位
或能够承受的价位，仍然保持观望。
影响楼市最关键的因素信贷并没有放松。虽然央行表态支持首套房贷，但大多数商业银
行仍未下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。北京、深圳多家中介机构人
士称，从调研情况来看，目前首套房贷仍以基准利率为主，上浮程度视购房者个人资质
而定，最高上浮10%。
张宏伟表示，“央五条”政策只是一个口头通知，对于商业银行没有实际的执行效力，
所以，当正式的通知还没有下达前，商业银行很难有实际利率下调的动作。
在此情况下，房地产市场成交量的支撑因素所剩不多。中原地产数据显示，上周开盘认
购率超过70%的项目，其主力户型多为二房或小三房，且户均面积多在100平方米以内，
这些项目面向的客户多为首次置业或改善型的刚性需求，这类需求极其有限。
世联行认为，2008年和2011年两轮的房地产市场调整，都是品牌开发商率先降价，且价
格在短时间内调整充分，从而带来需求的复苏。本轮市场调整，从2014年1月至今，成
交已经持续低迷了5个月，未出现反弹迹象，因为开发商并未达成降价共识。
梳理近期降幅较大的地产项目，担当本轮降价主力军的是中小型房企。折扣达7折的全
部为中小房企。其中，星耀集团打到6折，大连安达圣岛集团小平岛项目促销幅度达6.7
折。
数据显示，2013排名前十的房地产开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低
于2009年的77%和2010年的57%。大型开发商现金流充沛，降价意愿不强。
但随着连续5个月的成交低迷，大型房企也开始摆脱惜售、观望的状态，加入降价行列
。端午节前后，广州万科欧泊项目单价直降5000元/平米，沈阳恒大名都剩余房源折扣
达7.6折。
世联行指出，市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。小规模和
小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。对于房企来说，与其在泥泞的雨天中
徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。
地王风险初现
6月4日，龙湖地产有限公司公布，该公司于5月30日，以25.389亿元的挂牌底价完成对
金名城置业有限公司100%股权及22.02亿债权的收购。金名城置业拥有的南京鼓楼区滨
江江边路地块，为2010年中冶全国总价地王的一部分，彼时楼面价为5900元/平方米，4
年后，龙湖收购均价为6600元/平方米。
地王易手，是楼市下行通道最触目的风景。
早在2013年龙湖地产业绩发布会时，龙湖地产董事长吴亚军就预测称，“在三四线城市
，一些激进或者实力偏弱、融资渠道窄的开发商，一定会遭遇来自市场的压力。这里存
在一些并购机会。”
中冶2010年9月竞拍获得的滨江1号和3号地块，成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。
2012年拿下2号地块后，3幅土地连成整体，总面积达到236万平方米，总价256.54亿元
，是南京名副其实的总价地王。
今年2月，滨江1号、2号地块分别转让给东南亚深富公司和上海证大，楼面均价约10900
元/平方米。而龙湖的收购价比前两者降低3400元/平方米。
如果说中冶南京总价地王的转让，更多与中冶资金和操盘实力有关，那么，其他地王的
主要障碍是来自市场。
5月31日，位于番禺的超级大盘亚运城项目开始降价。这个总地价高达255亿元的全国地
王项目山海湾，推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/
平方米，较项目去年15000元-16000元/平方米的售价，降幅超过30%。
在市场调整期，地王所面临的压力逐渐凸显。业内人士预计，2013年下半年以来逐渐出
现的地王面临的困境尤其显著。
在北京，保利地产所收购的蓟门桥地王至今尚未入市。这幅地块已经多次推迟上市的时
间表。
2013年7月23日，中粮地产通过70轮现场竞价，以23 .6亿元总价及配建3 .3万平方米公
租房的条件，竞得北京孙河组团的地块，楼面均价超过4 .8万元/平方米。随着周边龙
湖、泰禾所竞得地块陆续入市，中粮地产所竞得的孙河地王何时对外销售，至今没有任
何消息。
中原地产研究部统计数据显示：2013年下半年来，在全国40个一二线城市合计出现了总
价及单价地王60宗。其中一线城市地王数量超过30宗，以此将地价推向新的高度。
土地市场逐渐降温
中原地产首席分析师张大伟认为，地王项目现在面临两难困境。一方面，相比一般项目
，地王的高地价决定了企业必须快周转。但目前市场环境下，高周转与高定价不可能同
时出现，而这会导致房企在今年很难推动地块入市;另一方面，地王项目入市时间一旦
推迟至2015年，资金成本又会上涨，何况明年市场预期也很难太乐观。
张大伟认为，2013年下半年出现的地王，当时企业普遍乐观预期2014年房价至少还有30
%以上的涨幅，但这一预期已经不太可能出现。预计2013年下半年以来产生的全国地王
，基本将面临无利润的市场风险，其中有的项目如果资金成本高，可能被迫选择低价入
市。
在地王项目面临困境的同时，土地市场也开始降温。
易居研究院数据显示，5月，10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米，环比增长
10.6%，同比下降27.6%。5月，10个典型城市土地成交均价为3031元/平方米，环比下降
27.9%，同比增长4.2%，增幅收窄近60个百分点。
上海易居房地产研究院研究员吴晓君分析土地市场再度遇冷的原因，一方面，由于去年
年底大量购地，多家大型开发商土地储备仍较为充足，在房市价下行压力下，拿地热情
会大幅减弱;另一方面，5月份多个城市土地供应严重不足，其中北京、上海、深圳、天
津都出现土地供应面积同比大幅下降的现象。吴晓君认为，2014年1月将成为本轮房地
产短周期的地价最高值。
同策咨询总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩持续，市场基本面开始转为“以价换量”的
市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间
资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等，这四类拿过“地王”的企业受影
响比较大，正在面临生与死的抉择，有的可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。 |
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