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发帖数: 61690 | 1 中国社会科学院住房发展报告课题组最新研究结果认为，我国住房市场内部结构失衡，
外部风险积聚，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。
该课题组建议，降低购房负担，实现藏富于民。从供给需求双向调控转为促进消费
，尽快构建住房长效调节机制。
内部结构失衡 外部风险积聚
12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中
心共同在京主办“《中国住房发展报告2015-2016》(下称《住房报告》)发布暨华房指
数预警研讨会”。
课题组称，当前住房市场存在的主要问题是：住房市场内部结构失衡，一线城市的
供求矛盾突出与三四线城市的供过于求并存；外部环境恶化，中国经济增速放缓，人民
币(6.397, -0.0017, -0.03%)贬值压力增大，全球经济衰退风险增加，金融市场动荡加
剧，利空因素不断显现；政策导向偏差，不断加码的楼市宏观剌激政策，一方面维系了
居民的高额住房负担，另一方面还将加剧住房市场结构性过剩。
研究发现，经济快速增长、城镇化加速推进及人民币持续升值是2002年以来中国房
价突飞猛进的重要外部条件，但自2008年全球金融危机以来，中国楼市迅猛发展的外部
条件已经出现微妙转变。首先经济增速出现下滑，对楼市形成直接冲击。接着人民币结
束单边升值，给房价带来向下重估压力。2015年中国资本市场的大起大落，挫伤了楼市
信心，进一步加大了楼市短期风险。同时全球经济面临进一步衰退，也为中国楼市持续
繁荣投下阴影。
过去十多年来，我国住房市场的繁荣推动了经济快速增长，促进了地方政府财力进
而公共服务水准的显著提升。但另一方面，住房产业被作为宏观经济支柱与地方政府财
源，也承载了过多的压力。
《住房报告》说，房价被认为可涨不可跌，高房价使城镇居民家庭负担过重。高额
的按揭本息使得“房奴”紧缩消费、不敢失业，生活水准与幸福指数双下降。购房者实
际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。房地产经济有沦为
“房奴经济”的隐忧。
2014年住房市场先热后冷，尤其是前两个月持续火爆，但随后受楼市下行影响，3
月份土地市场骤然降温，第二、第三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加
速趋冷，到年底部分城市尤其是一线城市又出现回暖，大型品牌房企扎堆抢地，地王频
现，北京、上海都诞生了历史总价地王，市场可谓跌宕起伏，全年呈现浅“U”型走势。
《住房报告》称，总体来看，2014年全国土地市场可谓低迷，成交量大幅萎缩，但
土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2015年土地市场尤其是一线城市
虽开局火热但整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，第三季度降幅趋缓市场企稳，9
月份全国土地市场尤其是一线城市涨势明显。
课题组预计，未来一年土地市场或会呈现以下态势：一是土地市场成交总量或会萎
缩，价格或继续保持高位调整态势；二是土地市场或会继续分化并将进一步加剧；三是
一线和部分热点二线城市土地市场或进一步走向寡头垄断，中小房企将无立足之地。
降低购房负担 实现藏富于民
课题组认为，在内部结构性过剩严重，外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原
有的“经济房地产化”导向，剌激住房市场以维系高房价和经济高增长，势必降低居民
消费水平，加重住房结构过剩，影响经济的顺利转型。
“住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场
与经济社会的协调发展。这需要创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作
用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。”《
住房报告》说。
课题组建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居
者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息
补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家
庭能够获得低息购房贷款。
课题组还建议减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。具体措
施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制
，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普
通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还
可给予适度财政补贴。
对于农村集体建设用地入市问题，课题组建议加快探索，弥补城市住房用地供应不
足。在城市政府垄断土地一级供应的条件下，往往采取饥饿供地的办法，来维持房价坚
挺。这虽然有利于为地方公共财政筹资，但也加重了居民购房负担，降低了消费水平和
生活品质。在城市住房用地供应不足时，可以加快农村集体建设用地入地探索，打破城
市土地供应垄断，进一步平抑城市房价，提高居住水平。
《住房报告》建议提高存量住房品质，改善居民住房条件。住房市场正由增量时代
向存量时代过渡，但已有的存量存在老化和品质偏低的突出问题。具体措施包括：进一
步放宽户籍限制，提升教育、医疗等公共服务水平，吸引农村人口进城就业和置业；支
持老旧住宅小区翻新、加设电梯和添置其它老年儿童便利设施；积极为社区联谊、社交
活动搭建平台，创造温馨和谐居住环境；在不影响其它居民居住环境的前提下，支持住
宅转商用或用作创业场所。
“十三五”住房保障应重管理
“十二五”期间，我国保障性安居工程总开工量已达到3915万套，超额完成“十二
五”规划要求(3600万套保障性住房建设任务)，增强民生效应。在2015-2017年三年内
改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套)，农
村危房1060万户(其中2015年432万户)。
经过“十二五”规划建设，保障房建设发展趋势逐渐清晰：从集中批量建设转化为
少建保障房、盘活存量商品房资源，以货币补贴为主，以砖头补贴为辅，棚改、农村危
房改造提速。
从2011年至2015年，中央财政和中央预算内投资共为保障性安居工程安排了8335亿
元的补助资金，还发行约7000亿元的企业债券(2011-2014年间)，专项用于保障性安居
工程建设。但是，资金缺口较大，资金的使用效益不高。因此，需要保障房金融创新，
引入社会资本，提高资金效率。比如，发行理财产品，募集资金，建立有效的融资平台
，充分利用国家政策支持。
课题组称，目前我国的保障房建设存在严重的“重建设、轻管理问题”，保障房房
源结构失衡，多地出现保障房空置现象。同时，农民工在内的中低收入家庭的住房可支
付能力低。保障房选址偏远，配套设施不全，与居民需求不匹配，入住率低，资源浪费
严重。
课题组建议把后期管理纳入到保障房考核机制，加强监管和社会监督，积极发展保
障房的二级市场，有效配置资源，加强保障房的循环利用。同时，继续扩展公积金制度
，积极提高中低收入群体的住房可支付能力。另外，建立保障房个人信用体系，谨防保
障房超标建设、骗保、再次福利房分配的权利寻租。公开透明的保障房制度管理体系有
助于居民安居乐业，将促进社和谐发展，带动社会的创新驱动力。
随着房地产市场的降温，加快地方政府融资转型、构建“升级版”城市建设资金融
通模式变得更加迫切。《住房报告》建议积极探索城市建设融资新途径，扩展地方政府
的融资渠道，提高地方政府的融资能力。这其中，积极推进住房公积金个人住房贷款资
产证券化，采用PPP模式有效引入社会化资本参与城市建设，积极探索房产税改革等是
有效的途径。
对于推动土地市场平稳健康发展的问题，课题组建议：顺应市场规律，引导市场理
性回归；结合深化财税制度改革，建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地
价的强烈欲望；精算各类城市供地计划，通过优化供地计划实现土地市场有效供给；加
快建立、完善及落实促进房地产业持续健康发展的相关制度，稳定预期。
课题组表示，对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等
抓紧落实；对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保
障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进，以稳定预期；建立健全社会房产、信用等基
础数据统一平台，推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容，使长效机制同时成
为目前短期调控措施的一部分。 |
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