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SanFrancisco版 - 买房 vs 租房 与 房托 vs 房黑 -- 定量分析
相关主题
加州州长到底选谁对我们比较的有利作为一个资深房托,谈一谈湾区房市已到山顶的原因
房黑与房托的斗争房托
现在房黑和房托都不发声了,什么状况?现在买房是不是进去站岗?
谁来分析下,这个版上的房黑都是些什么人?关于房贷,请问我这样计算是正确的吗?
其实崩盘是大家都喜闻乐见的事情搞不懂为什么还有人希望房价涨
来说说为啥我觉得房价会跌有 20 万美元现金闲钱 近期不用 该如何投资
猪年大吉, 房事如意Help really needed
最近房黑房托都去度假了么?买房到底值不值?
相关话题的讨论汇总
话题: 房黑话题: 房托话题: 每年话题: 37668话题: 房屋
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1 (共1页)
X****N
发帖数: 376
1
看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67
% = 5500刀。
房托还是比房黑每年多支出 26336-5500 = 20836 美刀。
到此为止,房黑全胜。
我们再从头看一便,看看漏掉了什么。对了,我们漏掉了房托中的“托”字。既然是房
托,就要有房托的理由,是不?房屋每年增值对少?4%?那就是每年4万8。完胜房黑
48000 - 20836 = 27164刀。如果每年增值2%,24000 - 20836 = 3164,基本持平
。如果不投资HELOC的话,也基本持平。
现在的问题就变的比较简单了:您是相信房托的房屋每年增长2%+呢,还是相信房黑
的投资每年8%+?不知道你信不信,反正我是信了。
注1:没有计算每月本金的再投资收益。
注2:没有计算房黑每年节约的再投资收益。
注3:每年的利率会有所不同,这里取最大值。(可以offset一些房黑的再投资收益)。
m*******i
发帖数: 8711
2
2%的房涨比8%的股涨靠谱得多。
m*******i
发帖数: 8711
3
投资最重要的一点:compound interest你都没考虑
l****a
发帖数: 486
4
房子首先是一种消费,其次才是一种投资。 自住房和租房,就生活形态而言,通常还
是有些区别的。

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

r******l
发帖数: 10760
5
房黑很多拿不出57.5万的首付。另外计算税的时候,似乎所有的房托都不考虑自己少了
standard deduction。
X****N
发帖数: 376
6
我有备注啊,都说了没有考虑的。再说了,贷款利率都用了最大值,可以offset一些投
资的compound interest。还有房屋增值也是compound appreciation啊,算是wash吧。

【在 m*******i 的大作中提到】
: 投资最重要的一点:compound interest你都没考虑
w*********m
发帖数: 4740
7
我这儿70几万的房子就能租到3000出头了

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

m******g
发帖数: 1103
8
房屋维修每年1万刀是不是多了啊?
X****N
发帖数: 376
9
同意自住屋不应该算投资,这里只是将他们放在一起比较。
住房和租房的优缺点太多,网上大把大把的,我就不用浪费口舌了。而且因人而异,是
没有办法量化,统一进行比较的。
我就是烦那些房托和房黑,做什么都要算计算计。现实生活中有太多的东东,是不可以
算的。如果什么东东,都有一套公式算下来,结果就是TRUE or FALSE,那我们还每天
这么辛苦的上班干啥?

【在 l****a 的大作中提到】
: 房子首先是一种消费,其次才是一种投资。 自住房和租房,就生活形态而言,通常还
: 是有些区别的。
:
: 37668
: 67

l*****u
发帖数: 12114
10
不许烦lopt和其马甲们。

常还

【在 X****N 的大作中提到】
: 同意自住屋不应该算投资,这里只是将他们放在一起比较。
: 住房和租房的优缺点太多,网上大把大把的,我就不用浪费口舌了。而且因人而异,是
: 没有办法量化,统一进行比较的。
: 我就是烦那些房托和房黑,做什么都要算计算计。现实生活中有太多的东东,是不可以
: 算的。如果什么东东,都有一套公式算下来,结果就是TRUE or FALSE,那我们还每天
: 这么辛苦的上班干啥?

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来说说为啥我觉得房价会跌作为一个资深房托,谈一谈湾区房市已到山顶的原因
猪年大吉, 房事如意房托
最近房黑房托都去度假了么?现在买房是不是进去站岗?
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g********e
发帖数: 223
11
过去十年:
房托每年支出:2000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $29668
房黑每年支出:3500 X12 - 1% X 575000 X 66.67% = $38164
注一,没算2002到2012的房价差别。

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

X****N
发帖数: 376
12
这个1%维修费是大家公认的费用。房屋每过几年有大件需要维修,比如重新装潢,换
地板地毯,换家电,油漆,屋顶等等。当然这个是以前的统计,现在有许多economic的
人工和材料(相比较全部美国产的),可能会少点,但不会相差太多。
当然,您老要是能够自己修修水龙头漏水,马桶堵塞之类的,也会少一些。

【在 m******g 的大作中提到】
: 房屋维修每年1万刀是不是多了啊?
X****N
发帖数: 376
13
短期的不能算。如果算2007-2012,房黑们就赚翻了。如果算2000-2007,房托们门都
找不着了。

【在 g********e 的大作中提到】
: 过去十年:
: 房托每年支出:2000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $29668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 1% X 575000 X 66.67% = $38164
: 注一,没算2002到2012的房价差别。
:
: 37668
: 67

X****N
发帖数: 376
14
其实最烦的就是你。嘿嘿。。。。。

【在 l*****u 的大作中提到】
: 不许烦lopt和其马甲们。
:
: 常还

l**t
发帖数: 6971
15

你新警察吧?
第一我不是房黑,也不是房托。我是房黑黑,和房托黑。
第二我没有马甲。

【在 l*****u 的大作中提到】
: 不许烦lopt和其马甲们。
:
: 常还

X****N
发帖数: 376
16
房租没有房价差别大,小黑屋也就三千多,30万的白菜房也租二千。您老的地方事两不
靠啊。

【在 w*********m 的大作中提到】
: 我这儿70几万的房子就能租到3000出头了
:
: 37668
: 67

X****N
发帖数: 376
17
是的,房托的standard deduction也不太容易算吧。
能买的起小黑屋的房黑,投资的收益都快到highest tax bracket了吧?

【在 r******l 的大作中提到】
: 房黑很多拿不出57.5万的首付。另外计算税的时候,似乎所有的房托都不考虑自己少了
: standard deduction。

t***s
发帖数: 4666
18
是造价1%,不是售价的1%。湾区很大部分是land value,维修啥?

【在 X****N 的大作中提到】
: 这个1%维修费是大家公认的费用。房屋每过几年有大件需要维修,比如重新装潢,换
: 地板地毯,换家电,油漆,屋顶等等。当然这个是以前的统计,现在有许多economic的
: 人工和材料(相比较全部美国产的),可能会少点,但不会相差太多。
: 当然,您老要是能够自己修修水龙头漏水,马桶堵塞之类的,也会少一些。

i***h
发帖数: 12655
19
我震惊了...

【在 X****N 的大作中提到】
: 是的,房托的standard deduction也不太容易算吧。
: 能买的起小黑屋的房黑,投资的收益都快到highest tax bracket了吧?

X****N
发帖数: 376
20
Did you see this post? I have no saying when I read it. ;-)
I am wondering if he will ever have 400K down payment by this trading
strategy.
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关于房贷,请问我这样计算是正确的吗?Help really needed
搞不懂为什么还有人希望房价涨买房到底值不值?
有 20 万美元现金闲钱 近期不用 该如何投资请教家庭年收入要多少才可以买1.2million的房子
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p***e
发帖数: 1318
21
你这个算的太乱了. 另外房产税基本不能低税.

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

t****u
发帖数: 8614
22
我老高屋建瓴来做个发言。
1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。
房托能变成房黑,房黑也能变成房托。
2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑
的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价
一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房
价一定涨。
3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人
的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己
为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。
4)归根结底,是房托和房黑对未来的判断不同。之所以有
这样的争论,就是因为未来的前景不明。这种情况下,其实
争论无益,谁也不敢说对方就一定是错了。大家用自己的钱
赌就是了。

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

l****a
发帖数: 486
23
另外,托黑大战通常都发生在房市火热的时候。 有这个需求才会天人交战,辗转反侧


【在 t****u 的大作中提到】
: 我老高屋建瓴来做个发言。
: 1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。
: 房托能变成房黑,房黑也能变成房托。
: 2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑
: 的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价
: 一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房
: 价一定涨。
: 3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人
: 的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己
: 为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。

p*f
发帖数: 982
24

估计几乎所有的房黑也都不用standard deduction. 因为多数人的州税高于standard
deduction.

【在 r******l 的大作中提到】
: 房黑很多拿不出57.5万的首付。另外计算税的时候,似乎所有的房托都不考虑自己少了
: standard deduction。

s*********3
发帖数: 2890
25
买房首先是个家庭的政治问题, 其次才是经济问题。

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

g********n
发帖数: 2314
26
第二条恰恰说反了。应该是这样:
如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。
如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007

【在 t****u 的大作中提到】
: 我老高屋建瓴来做个发言。
: 1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。
: 房托能变成房黑,房黑也能变成房托。
: 2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑
: 的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价
: 一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房
: 价一定涨。
: 3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人
: 的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己
: 为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。

t****u
发帖数: 8614
27
您老说的是拐点左右的事情,主力房黑翻转成房托,就涨了。主力房托翻转成房黑,就
跌了。
拐点就是短短的一个window,大部分情况是符合我老说的规律的。

【在 g********n 的大作中提到】
: 第二条恰恰说反了。应该是这样:
: 如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。
: 如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007

m**********n
发帖数: 2894
28
能不能说人能懂的话?什么是房托?什么是房黑?你们有是什么?
f***f
发帖数: 1842
29
all about timing, like buying stock, no right or wrong, it is a bet.
n******h
发帖数: 2482
30
Why isn't property tax deductible? Thanks.

【在 p***e 的大作中提到】
: 你这个算的太乱了. 另外房产税基本不能低税.
:
: 37668
: 67

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Facebook IPO 前为啥要借 $8B?房黑与房托的斗争
利息省税不是伪概念吗?现在房黑和房托都不发声了,什么状况?
加州州长到底选谁对我们比较的有利谁来分析下,这个版上的房黑都是些什么人?
进入SanFrancisco版参与讨论
p***e
发帖数: 1318
31
I assume people buying 1.2m should hit AMT le.

【在 n******h 的大作中提到】
: Why isn't property tax deductible? Thanks.
t****u
发帖数: 8614
32
If hit AMT, property tax may not be deductible.

【在 n******h 的大作中提到】
: Why isn't property tax deductible? Thanks.
t***s
发帖数: 4666
33
如果hit amt, 省的税就是42-45%了。

【在 t****u 的大作中提到】
: If hit AMT, property tax may not be deductible.
l**t
发帖数: 6971
34

这点我最不认同。码code的智商高,不等于投资的智商高。而且后面还有真正高智商的
人忽悠,误导大家做出错误的决定。凡是宣传充分的投资渠道,肯定是对别人有好处的
,不是对投资人最好的。比方说到处宣传投资房,没人宣传REIT。到处宣传买股票,没
人宣传买债券。

【在 t****u 的大作中提到】
: If hit AMT, property tax may not be deductible.
n******h
发帖数: 2482
35
Thanks, perse and Tony.

【在 p***e 的大作中提到】
: I assume people buying 1.2m should hit AMT le.
b********t
发帖数: 8181
36
首先没见过每月付3500的房黑.......
其次买房和租房最大的不同是生活品质,在乎钱没错,牺牲生活品质不值得。
最后房黑其实是房托,把房价黑下来好买,买下来房价跌了砸售楼处的也是他们。

37668
67

【在 X****N 的大作中提到】
: 看到房黑和房托在互相扯皮,就用一些我知道的数据来定量分析一下。
: 以弯曲的小黑屋为例,如果是投资屋的话,就不用分析了。这里只包括直接的金融分析
: ,不扯不能量化的因素,比如频繁搬家,自己房屋随便整等等。假设小黑屋价格1.2米
: ,房托首付57.5万刀,贷款62.5万,贷款30年利率4%,房屋保险每年1000刀,房屋维
: 修每年1万刀,房产税1万5刀,同时开HELOC为27万5(75%),利率5%。房黑租类似房
: 屋3500刀一月,投资账户年收益8%。为了简单起见,假设税率为1/3(33.33%)。
: 房托每年支出:10000 + 1000 + (15000 + 4% X 625000) X 66.67% = $37668
: 房黑每年支出:3500 X12 - 8% X 575000 X 66.67% = $11332
: 房托每年比房黑多支出 37668-11332 = 26336 美刀。
: 房黑每年可以投资收益8%,房托也可以用HELOC投资:(8%-5%)X 275000 X 66.67

l**t
发帖数: 6971
37

真正的房黑应该托房子,忽悠出一个2007年一般的高潮。等跌下来了,别人子弹都打光
了,房黑就可以从容出手了。。。

【在 b********t 的大作中提到】
: 首先没见过每月付3500的房黑.......
: 其次买房和租房最大的不同是生活品质,在乎钱没错,牺牲生活品质不值得。
: 最后房黑其实是房托,把房价黑下来好买,买下来房价跌了砸售楼处的也是他们。
:
: 37668
: 67

n***s
发帖数: 163
38
If you hit AMT, mortgage interest is fully deductible (~44%) and property
tax is state tax deductible (~9%).
买房vs租房最重要的factor就是
1) your actual tax situation。这个只有你个人清楚,没必要争论。
2) inflation rate。长期看来,房价和房租都是按inflation rate增长的。现在市场
对未来每年inflation的期望大概是2.5%(参看TIPS rate)。你可以认为你买的房子能
beat (or lose to) inflation, but that's just your speculation。
3) rate of return from alternative investment。这个跟个人的investment skill/
style,以及避税手段很相关。还有market总是有很大risk,很难预测。这个可能是影
响买房vs租房最不确定的因素。
4) how soon you plan to sell your home?6%的sales commission摊到很短几年是很
不划算的。
综合以上因素,加上现期的interest rate,我个人的结论是现在买房(假设住至少5年
)比继续租房(特别是租同等档次的房子)在很多区都更划算。当然如果mortgage
interest deduction被取消了(个人认为不太可能,最多是加一些限制),我的结论就
要完全倒过来了,呵呵。
h*****s
发帖数: 821
39
2005-2007弯曲房价涨的是最疯狂的啊!

【在 g********n 的大作中提到】
: 第二条恰恰说反了。应该是这样:
: 如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。
: 如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007

f******g
发帖数: 247
40
这个比较中肯。

skill/

【在 n***s 的大作中提到】
: If you hit AMT, mortgage interest is fully deductible (~44%) and property
: tax is state tax deductible (~9%).
: 买房vs租房最重要的factor就是
: 1) your actual tax situation。这个只有你个人清楚,没必要争论。
: 2) inflation rate。长期看来,房价和房租都是按inflation rate增长的。现在市场
: 对未来每年inflation的期望大概是2.5%(参看TIPS rate)。你可以认为你买的房子能
: beat (or lose to) inflation, but that's just your speculation。
: 3) rate of return from alternative investment。这个跟个人的investment skill/
: style,以及避税手段很相关。还有market总是有很大risk,很难预测。这个可能是影
: 响买房vs租房最不确定的因素。

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谁来分析下,这个版上的房黑都是些什么人?猪年大吉, 房事如意
其实崩盘是大家都喜闻乐见的事情最近房黑房托都去度假了么?
来说说为啥我觉得房价会跌作为一个资深房托,谈一谈湾区房市已到山顶的原因
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S***n
发帖数: 1281
41
这个计算很清楚,由此也说明了很重要的一点:税是关键。另外一个关键,就是居住成
本问题。
以57.5万的本金计算,房黑8%的盈利,扣除2.7%的税,再扣除相当于7.3%的居住成
本,最后结果是-2%。如果没有税,那还能盈利0.7%。
房托税前年支出是5.1万,成果是占57.5万的-8.9%,节约的居住成本也算7.3%,最
后净亏损1.6%。但从税上省下1.3万,占57.5万的2.3%,最后尽盈利0.7%,这还没有
算房屋增值潜力。
如果是出租房,那收到的7.3%的房屋租金,虽然可以扣除支出不用交税,但也等于是
把本来的税务好处也一并抵消了,相当于一部分的租金还是交税了。
所以结论是:住在里面房托对,不住在里面房黑对。
从增值的角度来说,房屋总体会升,那是因为通货膨胀保值的缘故。现在低利息时代往
高利息时代的方向走,增值属于下降和平坡区。需要高利息时代往低利息时代走,才是
快速增长区。
m******z
发帖数: 292
42
什么是房托和房黑啊?请大侠们明示。
知道了这个,我再回头慢慢看帖子。
d**n
发帖数: 3172
43
托老说了半天,我也没看出个中心思想来,哈哈。

【在 t****u 的大作中提到】
: 我老高屋建瓴来做个发言。
: 1)房托房黑是可以在一定条件和时间点上,互相转变的。
: 房托能变成房黑,房黑也能变成房托。
: 2)任何时候的市场价,就反映了这个时间点上的房托房黑
: 的数量对比。如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价
: 一定跌,如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房
: 价一定涨。
: 3)无论房托还是房黑,都是拿自己钱在赌,湾区每个人
: 的智商都不低,自己都会做due diligence, 都会有自己
: 为什么这么赌的理由,都会对自己的钱负责。

t****u
发帖数: 8614
44
中心思想就是争论无益,大家用自己的钱来赌就好。

【在 d**n 的大作中提到】
: 托老说了半天,我也没看出个中心思想来,哈哈。
d**n
发帖数: 3172
45
在此揭汪院长的老底,三番一零年代第一号房黑汪院长在救亡革命的高潮投敌,当年的
著名言论是palo alto,cupertino等所谓好区要跌40%!

【在 g********n 的大作中提到】
: 第二条恰恰说反了。应该是这样:
: 如果大家都是房黑,都不买房乃至卖房,房价一定涨,比如现在。
: 如果大家都是房托,都一起买房或坚持不卖房,房价一定跌,比如2005-2007

s********7
发帖数: 4681
46
g********e
发帖数: 223
47
等白了少年头。

【在 d**n 的大作中提到】
: 在此揭汪院长的老底,三番一零年代第一号房黑汪院长在救亡革命的高潮投敌,当年的
: 著名言论是palo alto,cupertino等所谓好区要跌40%!

p*******f
发帖数: 530
48
我是好学区的房黑,坏学区的房托。钱投在房市里但不投好学区。 与其在好学区entry
level那里和一大堆人竞争,不如去租个好区的大房子。 4000 可以在 cupertino,
palo alto, los altos, saratoga 租个不错的房子了。 down pay 去坏学区买房来
hedge inflation。 SJ 30几万的房子也可以租3000/月, 好学区 1。6 米的房子也就
租个4000/月 且condition都不错的。
g***y
发帖数: 764
49
interesting thoughts

entry

【在 p*******f 的大作中提到】
: 我是好学区的房黑,坏学区的房托。钱投在房市里但不投好学区。 与其在好学区entry
: level那里和一大堆人竞争,不如去租个好区的大房子。 4000 可以在 cupertino,
: palo alto, los altos, saratoga 租个不错的房子了。 down pay 去坏学区买房来
: hedge inflation。 SJ 30几万的房子也可以租3000/月, 好学区 1。6 米的房子也就
: 租个4000/月 且condition都不错的。

m******g
发帖数: 1103
50
good analysis

【在 S***n 的大作中提到】
: 这个计算很清楚,由此也说明了很重要的一点:税是关键。另外一个关键,就是居住成
: 本问题。
: 以57.5万的本金计算,房黑8%的盈利,扣除2.7%的税,再扣除相当于7.3%的居住成
: 本,最后结果是-2%。如果没有税,那还能盈利0.7%。
: 房托税前年支出是5.1万,成果是占57.5万的-8.9%,节约的居住成本也算7.3%,最
: 后净亏损1.6%。但从税上省下1.3万,占57.5万的2.3%,最后尽盈利0.7%,这还没有
: 算房屋增值潜力。
: 如果是出租房,那收到的7.3%的房屋租金,虽然可以扣除支出不用交税,但也等于是
: 把本来的税务好处也一并抵消了,相当于一部分的租金还是交税了。
: 所以结论是:住在里面房托对,不住在里面房黑对。

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w******y
发帖数: 8040
51
俺老震惊了! 楼主这样初小文化居然也混BBS!
不认识“任何时候”几个字? 不认识9和10几个数字?只能数到8?
智商堪忧啊
股市大多数时候是大多数人都在赔钱, 偏偏这两年多数人都在赚钱
你悲愤也没有用, 25%的回报率只能算一般. 但是不幸扔到房子里,嘿嘿...
买房子没啥不好, 时机好是个很好的投资, 80年代买好区的都发大发了,
就算经济上没捞到好处,也住着舒服了
俺老恶心的是"任何时候买好区都是合算的"这种被扇了无数次大耳光的言论

【在 X****N 的大作中提到】
: Did you see this post? I have no saying when I read it. ;-)
: I am wondering if he will ever have 400K down payment by this trading
: strategy.

X****N
发帖数: 376
52
看到了你的“震惊”,回头再去看了自己的贴子,虽然“初小文化”,还好没有曲
解您老的高见。
您老恶心的是"任何时候买好区都是合算的",您老也恶心"任何时候买股票都是赚钱",
对吧?那您说了半天还是等于没有说?您老预测09-10股票大赚的水晶球那里有卖啊,
我也想买一个。顺便帮大家看一看什么时候房价到底,帮助一下头脑冷静的或头脑发热
的同学,行吗?

【在 w******y 的大作中提到】
: 俺老震惊了! 楼主这样初小文化居然也混BBS!
: 不认识“任何时候”几个字? 不认识9和10几个数字?只能数到8?
: 智商堪忧啊
: 股市大多数时候是大多数人都在赔钱, 偏偏这两年多数人都在赚钱
: 你悲愤也没有用, 25%的回报率只能算一般. 但是不幸扔到房子里,嘿嘿...
: 买房子没啥不好, 时机好是个很好的投资, 80年代买好区的都发大发了,
: 就算经济上没捞到好处,也住着舒服了
: 俺老恶心的是"任何时候买好区都是合算的"这种被扇了无数次大耳光的言论

i***h
发帖数: 12655
53
我觉得房市在变好
要早两年房黑发言房托都不敢顶嘴的
1 (共1页)
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