e****y
发帖数: 413 | 1 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！ |
s******i
发帖数: 122 | 2 买家直接和listing agent沟通？那就是dual agent 吗？
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
|
e****y
发帖数: 413 | 3 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,buyer
agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
【在 s******i 的大作中提到】
: 买家直接和listing agent沟通？那就是dual agent 吗？
:
: buyer
|
F****E
发帖数: 55 | 4 可以找Nancy 4083575768
: 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,
buyer
: agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
【在 e****y 的大作中提到】
: 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,buyer
: agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
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e**a
发帖数: 526 | 5 I want to learn more to see if I can help. Thanks.
【在 e****y 的大作中提到】
: 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,buyer
: agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
|
r********n
发帖数: 226 | 6 交易有问题时selling agent有法律责任的，即使只收了几千块。
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
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Q***N
发帖数: 2972 | 7 agent有时未必考虑这些，因为严重缺客户，总比闲着强。 做我们这一行有20-80一说
。 20%的Agent做了80%的合同，剩下的80%的Agent为20%的市场打的头破血流。
但是如果有lawsuit，肯定会起诉Agent的Broker， Agent只是代表Broker做合同。
Broker挣不到什么钱，而且这种新手Agent很容易出错，一旦有纠纷，得不偿失。我自
己是Broker，这是我自己的体会。我们都是守着金饭碗，没必要为几个小钱把自己的饭
碗砸了。
其实有license的Agent非常多，但是很多都是1年只做1-2个合同，做了10年我说也还是
新手。 在烂区或者是房子不抢的地方，Seller/listing Agent没有其它offer，拿到合
同的机会大些。 在竞争激烈的地方，要么买家愿意做冤大头，用钱砸，比其它Offer价
格高很多，要么很难拿到合同。 拿合同不仅仅看价格（价格只是重要因素之一）。
即使进了合同，如果运气好Smooth transaction （大多数都是）皆大欢喜。 但是涉及
这么多的钱，运气差的遇到了交易纠纷甚至欺诈，怎么handle？就看出差别了。 合同
做多了，看到/遇到的案例就自然就多了。 MITBBS每年也都有人问怎么办的。我自己做
listing Agent，去年我就没收了买家$2万+的押金，而且对方也无话可说。作为买方，
自己如何避免出现这种情况。
【在 r********n 的大作中提到】
: 交易有问题时selling agent有法律责任的，即使只收了几千块。
:
: buyer
|
Q***N
发帖数: 2972 | 8 是的。 买家没有自己的Agent， listing Agent就是default的Dual Agent。加州Dual
Agent是合法的。
【在 s******i 的大作中提到】
: 买家直接和listing agent沟通？那就是dual agent 吗？
:
: buyer
|
Q***N
发帖数: 2972 | 9 Broker还有一点Concern涉及到Rebate过高的问题。加州Rebate是合法，而且Business
Rebate不是Income， 不用交税。 但是涉及贷款，情况就复杂起来了。
如果是Cash purchase, 多少Rebate都可以用在Closing里， 也可以做After Closing
Check。
但是如果有loan， Rebate只能用在Closing了，具体金额多少是需要lender批准的。如
果Rebate金额不是很高，cover 一些non-recursive closing cost, 一般Lender都没有
问题。 但是Rebate很高， Closing里用不完， After closing check实际上是lending
frauds.这就是把关严的大Broker一般不会给After Closing Rebate Check的原因，涉
及潜在的法律诉讼的危险。 也有一些Broker，给After Closing Check的同时给1099.
这张Check就不算是Rebate，而是买家的Income。 这样的话Broker没有Lending Fraud
的嫌疑，但是买家要为这笔收入交税。
没有Lender同意的After Closing Check是lending frauds，这是我考Broker License
时学到的，之前自己做Agent从没考虑过这个问题，版内的Loan Agent能确认一下吗？
当然我的理解也可能有偏差，算是抛砖引玉，请指正。 |
m**********j
发帖数: 610 | 10
Business
lending
Fraud
我当时rebate除了抵closing cost剩下的从down payment里面减掉了，没有1099
agent跟我说如果银行不同意从down里面扣就开impound account，后面银行同意从down
里面扣，几方都没问题
【在 Q***N 的大作中提到】
: Broker还有一点Concern涉及到Rebate过高的问题。加州Rebate是合法，而且Business
: Rebate不是Income， 不用交税。 但是涉及贷款，情况就复杂起来了。
: 如果是Cash purchase, 多少Rebate都可以用在Closing里， 也可以做After Closing
: Check。
: 但是如果有loan， Rebate只能用在Closing了，具体金额多少是需要lender批准的。如
: 果Rebate金额不是很高，cover 一些non-recursive closing cost, 一般Lender都没有
: 问题。 但是Rebate很高， Closing里用不完， After closing check实际上是lending
: frauds.这就是把关严的大Broker一般不会给After Closing Rebate Check的原因，涉
: 及潜在的法律诉讼的危险。 也有一些Broker，给After Closing Check的同时给1099.
: 这张Check就不算是Rebate，而是买家的Income。 这样的话Broker没有Lending Fraud
|
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|
y*********u
发帖数: 3664 | 11 flat fee 2000 - 5000？
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
|
Q***N
发帖数: 2972 | 12 只要银行同意，Rebate放在Closing里就没有问题，而且这是最干净的做法。 各家银行
的要求都不一样。 有的银行容许的很宽松，有的很紧。 即使同一家银行，不同时期的
政策也不一样。 资金很充分的时候，贷款的条件可能就宽松点，资金很紧缺的时候，
条件就苛刻了很多。 所以Purchase Loan对Loan Agent要求要高一些。 不仅是选择利
率低的Lender，更重要的是选择能够顺利Close的Lender， 这要求Loan Agent对市场/
Lender的动态要了如指掌。 Purchase Loan有时间限制， 审核贷款的人不是Loan
Agent，而是Underwrite，如果出错， 有时想换银行也来不及。
down
【在 m**********j 的大作中提到】
:
: Business
: lending
: Fraud
: 我当时rebate除了抵closing cost剩下的从down payment里面减掉了，没有1099
: agent跟我说如果银行不同意从down里面扣就开impound account，后面银行同意从down
: 里面扣，几方都没问题
|
b*****3
发帖数: 48 | 13 Broker退给买家的1099买家不需要上税，IRS已经澄清过了。根本不是income。
https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
Business
lending
Fraud
【在 Q***N 的大作中提到】
: Broker还有一点Concern涉及到Rebate过高的问题。加州Rebate是合法，而且Business
: Rebate不是Income， 不用交税。 但是涉及贷款，情况就复杂起来了。
: 如果是Cash purchase, 多少Rebate都可以用在Closing里， 也可以做After Closing
: Check。
: 但是如果有loan， Rebate只能用在Closing了，具体金额多少是需要lender批准的。如
: 果Rebate金额不是很高，cover 一些non-recursive closing cost, 一般Lender都没有
: 问题。 但是Rebate很高， Closing里用不完， After closing check实际上是lending
: frauds.这就是把关严的大Broker一般不会给After Closing Rebate Check的原因，涉
: 及潜在的法律诉讼的危险。 也有一些Broker，给After Closing Check的同时给1099.
: 这张Check就不算是Rebate，而是买家的Income。 这样的话Broker没有Lending Fraud
|
Q***N
发帖数: 2972 | 14 是的。 Business Rebate不是Income， 是不需要上税的。但是没有lender同意，
After Closing Rebate Check是lending fraud。2者只能选一个。
只要Lender同意，也就没有必要做after closing check了，直接close时做down
payment就可以了。
我见过Lender因为Rebate直接把贷款拒掉的。所以我们写Rebate的Addendum都是UP TO
$X.XX,具体数额有Lender批准决定。
【在 b*****3 的大作中提到】
: Broker退给买家的1099买家不需要上税，IRS已经澄清过了。根本不是income。
: https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
:
: Business
: lending
: Fraud
|
s*********3
发帖数: 2890 | 15 有道理。 前几天在网上搜一下自己， 说是湾区top 5% agent， 好高兴了一阵子， 但
是再仔细看看数字， 好像90%的real estate licenses 都不是 active realtor. 当然
啦，real estate licenses中，貌似贷款经纪比realtor 还要多？Top 1% 才是真正厉
害滴。
【在 Q***N 的大作中提到】
: agent有时未必考虑这些，因为严重缺客户，总比闲着强。 做我们这一行有20-80一说
: 。 20%的Agent做了80%的合同，剩下的80%的Agent为20%的市场打的头破血流。
: 但是如果有lawsuit，肯定会起诉Agent的Broker， Agent只是代表Broker做合同。
: Broker挣不到什么钱，而且这种新手Agent很容易出错，一旦有纠纷，得不偿失。我自
: 己是Broker，这是我自己的体会。我们都是守着金饭碗，没必要为几个小钱把自己的饭
: 碗砸了。
: 其实有license的Agent非常多，但是很多都是1年只做1-2个合同，做了10年我说也还是
: 新手。 在烂区或者是房子不抢的地方，Seller/listing Agent没有其它offer，拿到合
: 同的机会大些。 在竞争激烈的地方，要么买家愿意做冤大头，用钱砸，比其它Offer价
: 格高很多，要么很难拿到合同。 拿合同不仅仅看价格（价格只是重要因素之一）。
|
g******4
发帖数: 160 | 16
TO
为什么After Closing Rebate Check是lending fraud？ 为什么会有lender同意，有的
lender不同意？
【在 Q***N 的大作中提到】
: 是的。 Business Rebate不是Income， 是不需要上税的。但是没有lender同意，
: After Closing Rebate Check是lending fraud。2者只能选一个。
: 只要Lender同意，也就没有必要做after closing check了，直接close时做down
: payment就可以了。
: 我见过Lender因为Rebate直接把贷款拒掉的。所以我们写Rebate的Addendum都是UP TO
: $X.XX,具体数额有Lender批准决定。
|
s*********3
发帖数: 2890 | 17 The reason is any $ amount involved the sale has to disclose to all parties.
From lender view, rebate is a part of price reduction OR LTV increase. 譬如
说100万的房子， 银行贷款80万， 你再rebate 买家1万， 真实价格是99万，真实 LTV
就是 80/99= 80.8% 银行的风险就提高啦。明白？
【在 g******4 的大作中提到】
:
: TO
: 为什么After Closing Rebate Check是lending fraud？ 为什么会有lender同意，有的
: lender不同意？
|
Q***N
发帖数: 2972 | 18 Lender审核贷款时要根据你的收入/资产/信用/房子估价等等做出决定。 我本人不做贷
款，不了
解具体的细节。Lender同意的Rebate是你的assets中的一部分，具体同意多少，每个
lender不同，甚至同一个lender不同时期可能都有不同。我个人感觉Lender的贷款标准
/利率时时刻刻都在变化。举例说US Bank有一段时间利率特别好他（相同的Program比
同行要低0.135-0.25%），贷款条件特别宽松，可能下一周它可能就变化了，因为银根
紧而提高利率，贷款审核一下子就严格很多。
我常见的是Lender同意Rebate付non-recursive Closing Cost.就是一次性的Closing费
用，如Escrow Fee，title insurance （ Alameda County绝大部分是Buyer付， SC很
多地区是Seller付）等等。 当然我也遇到过同意Rebate多的，或者是放到impound
account里的。总之是Case by Case.
我不是贷款专家， 我之所以对这个Lending Fraud比较在意因为我是Broker。我也是考
Broker License时学到的。Broker最大的Concern不是招多少人，增加多少收入，而是
怎么让自己手下所有的人能够Ethnic Practise，避免Lawsuit。
【在 g******4 的大作中提到】
:
: TO
: 为什么After Closing Rebate Check是lending fraud？ 为什么会有lender同意，有的
: lender不同意？
|
S**********d
发帖数: 160 | 19 有rebate需要在下offer时就写进合同里面吗
还是在offer被接受以后真正申请贷款时写？
【在 Q***N 的大作中提到】
: Lender审核贷款时要根据你的收入/资产/信用/房子估价等等做出决定。 我本人不做贷
: 款，不了
: 解具体的细节。Lender同意的Rebate是你的assets中的一部分，具体同意多少，每个
: lender不同，甚至同一个lender不同时期可能都有不同。我个人感觉Lender的贷款标准
: /利率时时刻刻都在变化。举例说US Bank有一段时间利率特别好他（相同的Program比
: 同行要低0.135-0.25%），贷款条件特别宽松，可能下一周它可能就变化了，因为银根
: 紧而提高利率，贷款审核一下子就严格很多。
: 我常见的是Lender同意Rebate付non-recursive Closing Cost.就是一次性的Closing费
: 用，如Escrow Fee，title insurance （ Alameda County绝大部分是Buyer付， SC很
: 多地区是Seller付）等等。 当然我也遇到过同意Rebate多的，或者是放到impound
|
L******0
发帖数: 560 | 20 您好,我是做贷款的,和很多房产经济打交道,今天和一个agent聊起来,他愿意做,联系方
式发站内短信给您.
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
|
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Q***N
发帖数: 2972 | 21 Offer里不用写, 因为SELLER/LISTING AGENT不CARE.但是LENDER(银行)需要签字的文件
来批准. 所以REBATE用在CLOSING里必须有签字的文件给银行和ESCROW.
【在 S**********d 的大作中提到】
: 有rebate需要在下offer时就写进合同里面吗
: 还是在offer被接受以后真正申请贷款时写？
|
w*********7
发帖数: 11 | 22 I know some agent here offer 5000 with not much experience. The one who
seems has a lot of experience ask for 6000. Not heard anything below. Seems
that's the market offer
【在 y*********u 的大作中提到】
: flat fee 2000 - 5000？
:
: buyer
|
Q***N
发帖数: 2972 | 23 新手$5000肯定愿意做. 有人出钱自己可以炼手,积累经验. 但是我很怀疑"seems has
a lot of experience ask for 6000." :-) 因为我自己也不觉得自己算资深的AGENT,
但是我的regular的客户足够我忙了.
让他/她提供8-10个CLOSED ADDRESS让你核实一下.我知道一些agent拿了10年的执照,但
是一年只CLOSE 1-2个房子挣点外快而已.我个人觉得active的Agent一年至少CLOSE 8-
10个房子(不算多),最好是集中在一个地区,这样基本可以确定是对LOCAL市场很熟悉的
AGENT.有地址, redfin上就可以看到谁是Listing Agent,谁是Selling Agent.
http://www2.dre.ca.gov/PublicASP/pplinfo.asp
DRE网站也可以核实什么时候拿到的执照,有没有被投诉过.
Seems
【在 w*********7 的大作中提到】
: I know some agent here offer 5000 with not much experience. The one who
: seems has a lot of experience ask for 6000. Not heard anything below. Seems
: that's the market offer
|
P*****r
发帖数: 87 | |
y*******6
发帖数: 173 | 25 sevens 不是可以6000？ 她肯定不止10个吧。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 新手$5000肯定愿意做. 有人出钱自己可以炼手,积累经验. 但是我很怀疑"seems has
: a lot of experience ask for 6000." :-) 因为我自己也不觉得自己算资深的AGENT,
: 但是我的regular的客户足够我忙了.
: 让他/她提供8-10个CLOSED ADDRESS让你核实一下.我知道一些agent拿了10年的执照,但
: 是一年只CLOSE 1-2个房子挣点外快而已.我个人觉得active的Agent一年至少CLOSE 8-
: 10个房子(不算多),最好是集中在一个地区,这样基本可以确定是对LOCAL市场很熟悉的
: AGENT.有地址, redfin上就可以看到谁是Listing Agent,谁是Selling Agent.
: http://www2.dre.ca.gov/PublicASP/pplinfo.asp
: DRE网站也可以核实什么时候拿到的执照,有没有被投诉过.
:
|
P*****r
发帖数: 87 | |
e****y
发帖数: 413 | 27 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！ |
s******i
发帖数: 122 | 28 买家直接和listing agent沟通？那就是dual agent 吗？
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
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e****y
发帖数: 413 | 29 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,buyer
agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
【在 s******i 的大作中提到】
: 买家直接和listing agent沟通？那就是dual agent 吗？
:
: buyer
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F****E
发帖数: 55 | 30 可以找Nancy 4083575768
: 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,
buyer
: agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
【在 e****y 的大作中提到】
: 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,buyer
: agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
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e**a
发帖数: 526 | 31 I want to learn more to see if I can help. Thanks.
【在 e****y 的大作中提到】
: 就是我们自己open house的时候都问清楚了想知道的情况，出价自己心里有数,buyer
: agent就是挂个名不需要帮我们做comps什么的
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r********n
发帖数: 226 | 32 交易有问题时selling agent有法律责任的，即使只收了几千块。
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
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Q***N
发帖数: 2972 | 33 agent有时未必考虑这些，因为严重缺客户，总比闲着强。 做我们这一行有20-80一说
。 20%的Agent做了80%的合同，剩下的80%的Agent为20%的市场打的头破血流。
但是如果有lawsuit，肯定会起诉Agent的Broker， Agent只是代表Broker做合同。
Broker挣不到什么钱，而且这种新手Agent很容易出错，一旦有纠纷，得不偿失。我自
己是Broker，这是我自己的体会。我们都是守着金饭碗，没必要为几个小钱把自己的饭
碗砸了。
其实有license的Agent非常多，但是很多都是1年只做1-2个合同，做了10年我说也还是
新手。 在烂区或者是房子不抢的地方，Seller/listing Agent没有其它offer，拿到合
同的机会大些。 在竞争激烈的地方，要么买家愿意做冤大头，用钱砸，比其它Offer价
格高很多，要么很难拿到合同。 拿合同不仅仅看价格（价格只是重要因素之一）。
即使进了合同，如果运气好Smooth transaction （大多数都是）皆大欢喜。 但是涉及
这么多的钱，运气差的遇到了交易纠纷甚至欺诈，怎么handle？就看出差别了。 合同
做多了，看到/遇到的案例就自然就多了。 MITBBS每年也都有人问怎么办的。我自己做
listing Agent，去年我就没收了买家$2万+的押金，而且对方也无话可说。作为买方，
自己如何避免出现这种情况。
【在 r********n 的大作中提到】
: 交易有问题时selling agent有法律责任的，即使只收了几千块。
:
: buyer
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Q***N
发帖数: 2972 | 34 是的。 买家没有自己的Agent， listing Agent就是default的Dual Agent。加州Dual
Agent是合法的。
【在 s******i 的大作中提到】
: 买家直接和listing agent沟通？那就是dual agent 吗？
:
: buyer
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Q***N
发帖数: 2972 | 35 Broker还有一点Concern涉及到Rebate过高的问题。加州Rebate是合法，而且Business
Rebate不是Income， 不用交税。 但是涉及贷款，情况就复杂起来了。
如果是Cash purchase, 多少Rebate都可以用在Closing里， 也可以做After Closing
Check。
但是如果有loan， Rebate只能用在Closing了，具体金额多少是需要lender批准的。如
果Rebate金额不是很高，cover 一些non-recursive closing cost, 一般Lender都没有
问题。 但是Rebate很高， Closing里用不完， After closing check实际上是lending
frauds.这就是把关严的大Broker一般不会给After Closing Rebate Check的原因，涉
及潜在的法律诉讼的危险。 也有一些Broker，给After Closing Check的同时给1099.
这张Check就不算是Rebate，而是买家的Income。 这样的话Broker没有Lending Fraud
的嫌疑，但是买家要为这笔收入交税。
没有Lender同意的After Closing Check是lending frauds，这是我考Broker License
时学到的，之前自己做Agent从没考虑过这个问题，版内的Loan Agent能确认一下吗？
当然我的理解也可能有偏差，算是抛砖引玉，请指正。 |
m**********j
发帖数: 610 | 36
Business
lending
Fraud
我当时rebate除了抵closing cost剩下的从down payment里面减掉了，没有1099
agent跟我说如果银行不同意从down里面扣就开impound account，后面银行同意从down
里面扣，几方都没问题
【在 Q***N 的大作中提到】
: Broker还有一点Concern涉及到Rebate过高的问题。加州Rebate是合法，而且Business
: Rebate不是Income， 不用交税。 但是涉及贷款，情况就复杂起来了。
: 如果是Cash purchase, 多少Rebate都可以用在Closing里， 也可以做After Closing
: Check。
: 但是如果有loan， Rebate只能用在Closing了，具体金额多少是需要lender批准的。如
: 果Rebate金额不是很高，cover 一些non-recursive closing cost, 一般Lender都没有
: 问题。 但是Rebate很高， Closing里用不完， After closing check实际上是lending
: frauds.这就是把关严的大Broker一般不会给After Closing Rebate Check的原因，涉
: 及潜在的法律诉讼的危险。 也有一些Broker，给After Closing Check的同时给1099.
: 这张Check就不算是Rebate，而是买家的Income。 这样的话Broker没有Lending Fraud
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y*********u
发帖数: 3664 | 37 flat fee 2000 - 5000？
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
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Q***N
发帖数: 2972 | 38 只要银行同意，Rebate放在Closing里就没有问题，而且这是最干净的做法。 各家银行
的要求都不一样。 有的银行容许的很宽松，有的很紧。 即使同一家银行，不同时期的
政策也不一样。 资金很充分的时候，贷款的条件可能就宽松点，资金很紧缺的时候，
条件就苛刻了很多。 所以Purchase Loan对Loan Agent要求要高一些。 不仅是选择利
率低的Lender，更重要的是选择能够顺利Close的Lender， 这要求Loan Agent对市场/
Lender的动态要了如指掌。 Purchase Loan有时间限制， 审核贷款的人不是Loan
Agent，而是Underwrite，如果出错， 有时想换银行也来不及。
down
【在 m**********j 的大作中提到】
:
: Business
: lending
: Fraud
: 我当时rebate除了抵closing cost剩下的从down payment里面减掉了，没有1099
: agent跟我说如果银行不同意从down里面扣就开impound account，后面银行同意从down
: 里面扣，几方都没问题
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b*****3
发帖数: 48 | 39 Broker退给买家的1099买家不需要上税，IRS已经澄清过了。根本不是income。
https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
Business
lending
Fraud
【在 Q***N 的大作中提到】
: Broker还有一点Concern涉及到Rebate过高的问题。加州Rebate是合法，而且Business
: Rebate不是Income， 不用交税。 但是涉及贷款，情况就复杂起来了。
: 如果是Cash purchase, 多少Rebate都可以用在Closing里， 也可以做After Closing
: Check。
: 但是如果有loan， Rebate只能用在Closing了，具体金额多少是需要lender批准的。如
: 果Rebate金额不是很高，cover 一些non-recursive closing cost, 一般Lender都没有
: 问题。 但是Rebate很高， Closing里用不完， After closing check实际上是lending
: frauds.这就是把关严的大Broker一般不会给After Closing Rebate Check的原因，涉
: 及潜在的法律诉讼的危险。 也有一些Broker，给After Closing Check的同时给1099.
: 这张Check就不算是Rebate，而是买家的Income。 这样的话Broker没有Lending Fraud
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Q***N
发帖数: 2972 | 40 是的。 Business Rebate不是Income， 是不需要上税的。但是没有lender同意，
After Closing Rebate Check是lending fraud。2者只能选一个。
只要Lender同意，也就没有必要做after closing check了，直接close时做down
payment就可以了。
我见过Lender因为Rebate直接把贷款拒掉的。所以我们写Rebate的Addendum都是UP TO
$X.XX,具体数额有Lender批准决定。
【在 b*****3 的大作中提到】
: Broker退给买家的1099买家不需要上税，IRS已经澄清过了。根本不是income。
: https://www.irs.gov/pub/irs-wd/0721013.pdf
:
: Business
: lending
: Fraud
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s*********3
发帖数: 2890 | 41 有道理。 前几天在网上搜一下自己， 说是湾区top 5% agent， 好高兴了一阵子， 但
是再仔细看看数字， 好像90%的real estate licenses 都不是 active realtor. 当然
啦，real estate licenses中，貌似贷款经纪比realtor 还要多？Top 1% 才是真正厉
害滴。
【在 Q***N 的大作中提到】
: agent有时未必考虑这些，因为严重缺客户，总比闲着强。 做我们这一行有20-80一说
: 。 20%的Agent做了80%的合同，剩下的80%的Agent为20%的市场打的头破血流。
: 但是如果有lawsuit，肯定会起诉Agent的Broker， Agent只是代表Broker做合同。
: Broker挣不到什么钱，而且这种新手Agent很容易出错，一旦有纠纷，得不偿失。我自
: 己是Broker，这是我自己的体会。我们都是守着金饭碗，没必要为几个小钱把自己的饭
: 碗砸了。
: 其实有license的Agent非常多，但是很多都是1年只做1-2个合同，做了10年我说也还是
: 新手。 在烂区或者是房子不抢的地方，Seller/listing Agent没有其它offer，拿到合
: 同的机会大些。 在竞争激烈的地方，要么买家愿意做冤大头，用钱砸，比其它Offer价
: 格高很多，要么很难拿到合同。 拿合同不仅仅看价格（价格只是重要因素之一）。
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g******4
发帖数: 160 | 42
TO
为什么After Closing Rebate Check是lending fraud？ 为什么会有lender同意，有的
lender不同意？
【在 Q***N 的大作中提到】
: 是的。 Business Rebate不是Income， 是不需要上税的。但是没有lender同意，
: After Closing Rebate Check是lending fraud。2者只能选一个。
: 只要Lender同意，也就没有必要做after closing check了，直接close时做down
: payment就可以了。
: 我见过Lender因为Rebate直接把贷款拒掉的。所以我们写Rebate的Addendum都是UP TO
: $X.XX,具体数额有Lender批准决定。
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s*********3
发帖数: 2890 | 43 The reason is any $ amount involved the sale has to disclose to all parties.
From lender view, rebate is a part of price reduction OR LTV increase. 譬如
说100万的房子， 银行贷款80万， 你再rebate 买家1万， 真实价格是99万，真实 LTV
就是 80/99= 80.8% 银行的风险就提高啦。明白？
【在 g******4 的大作中提到】
:
: TO
: 为什么After Closing Rebate Check是lending fraud？ 为什么会有lender同意，有的
: lender不同意？
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Q***N
发帖数: 2972 | 44 Lender审核贷款时要根据你的收入/资产/信用/房子估价等等做出决定。 我本人不做贷
款，不了
解具体的细节。Lender同意的Rebate是你的assets中的一部分，具体同意多少，每个
lender不同，甚至同一个lender不同时期可能都有不同。我个人感觉Lender的贷款标准
/利率时时刻刻都在变化。举例说US Bank有一段时间利率特别好他（相同的Program比
同行要低0.135-0.25%），贷款条件特别宽松，可能下一周它可能就变化了，因为银根
紧而提高利率，贷款审核一下子就严格很多。
我常见的是Lender同意Rebate付non-recursive Closing Cost.就是一次性的Closing费
用，如Escrow Fee，title insurance （ Alameda County绝大部分是Buyer付， SC很
多地区是Seller付）等等。 当然我也遇到过同意Rebate多的，或者是放到impound
account里的。总之是Case by Case.
我不是贷款专家， 我之所以对这个Lending Fraud比较在意因为我是Broker。我也是考
Broker License时学到的。Broker最大的Concern不是招多少人，增加多少收入，而是
怎么让自己手下所有的人能够Ethnic Practise，避免Lawsuit。
【在 g******4 的大作中提到】
:
: TO
: 为什么After Closing Rebate Check是lending fraud？ 为什么会有lender同意，有的
: lender不同意？
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S**********d
发帖数: 160 | 45 有rebate需要在下offer时就写进合同里面吗
还是在offer被接受以后真正申请贷款时写？
【在 Q***N 的大作中提到】
: Lender审核贷款时要根据你的收入/资产/信用/房子估价等等做出决定。 我本人不做贷
: 款，不了
: 解具体的细节。Lender同意的Rebate是你的assets中的一部分，具体同意多少，每个
: lender不同，甚至同一个lender不同时期可能都有不同。我个人感觉Lender的贷款标准
: /利率时时刻刻都在变化。举例说US Bank有一段时间利率特别好他（相同的Program比
: 同行要低0.135-0.25%），贷款条件特别宽松，可能下一周它可能就变化了，因为银根
: 紧而提高利率，贷款审核一下子就严格很多。
: 我常见的是Lender同意Rebate付non-recursive Closing Cost.就是一次性的Closing费
: 用，如Escrow Fee，title insurance （ Alameda County绝大部分是Buyer付， SC很
: 多地区是Seller付）等等。 当然我也遇到过同意Rebate多的，或者是放到impound
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L******0
发帖数: 560 | 46 您好,我是做贷款的,和很多房产经济打交道,今天和一个agent聊起来,他愿意做,联系方
式发站内短信给您.
buyer
【在 e****y 的大作中提到】
: 看房什么的我们都自己搞定，价格也会自己直接和listing agent 沟通，只需要buyer
: agent帮写个offer。欢迎agent 站内投条报价，谢谢！
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Q***N
发帖数: 2972 | 47 Offer里不用写, 因为SELLER/LISTING AGENT不CARE.但是LENDER(银行)需要签字的文件
来批准. 所以REBATE用在CLOSING里必须有签字的文件给银行和ESCROW.
【在 S**********d 的大作中提到】
: 有rebate需要在下offer时就写进合同里面吗
: 还是在offer被接受以后真正申请贷款时写？
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w*********7
发帖数: 11 | 48 I know some agent here offer 5000 with not much experience. The one who
seems has a lot of experience ask for 6000. Not heard anything below. Seems
that's the market offer
【在 y*********u 的大作中提到】
: flat fee 2000 - 5000？
:
: buyer
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Q***N
发帖数: 2972 | 49 新手$5000肯定愿意做. 有人出钱自己可以炼手,积累经验. 但是我很怀疑"seems has
a lot of experience ask for 6000." :-) 因为我自己也不觉得自己算资深的AGENT,
但是我的regular的客户足够我忙了.
让他/她提供8-10个CLOSED ADDRESS让你核实一下.我知道一些agent拿了10年的执照,但
是一年只CLOSE 1-2个房子挣点外快而已.我个人觉得active的Agent一年至少CLOSE 8-
10个房子(不算多),最好是集中在一个地区,这样基本可以确定是对LOCAL市场很熟悉的
AGENT.有地址, redfin上就可以看到谁是Listing Agent,谁是Selling Agent.
http://www2.dre.ca.gov/PublicASP/pplinfo.asp
DRE网站也可以核实什么时候拿到的执照,有没有被投诉过.
Seems
【在 w*********7 的大作中提到】
: I know some agent here offer 5000 with not much experience. The one who
: seems has a lot of experience ask for 6000. Not heard anything below. Seems
: that's the market offer
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P*****r
发帖数: 87 | |
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y*******6
发帖数: 173 | 51 sevens 不是可以6000？ 她肯定不止10个吧。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 新手$5000肯定愿意做. 有人出钱自己可以炼手,积累经验. 但是我很怀疑"seems has
: a lot of experience ask for 6000." :-) 因为我自己也不觉得自己算资深的AGENT,
: 但是我的regular的客户足够我忙了.
: 让他/她提供8-10个CLOSED ADDRESS让你核实一下.我知道一些agent拿了10年的执照,但
: 是一年只CLOSE 1-2个房子挣点外快而已.我个人觉得active的Agent一年至少CLOSE 8-
: 10个房子(不算多),最好是集中在一个地区,这样基本可以确定是对LOCAL市场很熟悉的
: AGENT.有地址, redfin上就可以看到谁是Listing Agent,谁是Selling Agent.
: http://www2.dre.ca.gov/PublicASP/pplinfo.asp
: DRE网站也可以核实什么时候拿到的执照,有没有被投诉过.
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P*****r
发帖数: 87 | |
s*********0
发帖数: 9 | |
