e**a
发帖数: 526 | 1 本文由Sean Chen (INTERO Realtor)原创，未经允许请勿转载。
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又到草长莺飞的3月了，市场上的房子渐渐终于有点多，由于太多agent采用低价钓鱼的
策略，所以最近基本的“加xxx万”还是常态。最近再微信群里和各个朋友聊天，了解
到大家经过3-5年的积累，都一般已经安家乐业，手头的钱除了按时还供之外，三五年
间居然也有了新的二三四五六七十万的闲钱。
股票基金自然不适合每个人，在湾区大热的大环境下，买房再投资是一个看起来非常合
理的选择。经过几年的积累大家手上都有了多几十万少十几万的现金，很多拿着二三十
万的现金的朋友在不停的寻觅，到底是NSJ，还是EVG，或者是MPT甚至是EPA？好艰难的
选择。其实，对湾区群里不少“新” “准”房东，来说，手持二套房并不一定非常合
理，相反，不小心反而成为一个负担：一个是目前的房屋租赁市场前景不明朗，租金连
续5个月下降，目前，旧金山的租房市场最差，平均DOM达到近2个半月，东湾的市场平
均45天，南湾的稍好，但也是比之前租赁最火爆的7天DOM下降很多。在有高额的地产税
和贷款的压力下，一旦三四个月出租不顺，可能导致资金链现金流的锻炼。給家庭稳定
和谐带来负面的影响。
因此，在现有条件下做房屋置换的对冲，是有一定合理性的。合理利用Section 121，
做到财富的可持续增长，通过置换房产改善居住环境，可以达到化零为整，硬币换大钞
的效果。写这篇文章也是因为刚好最近两个客人，都已经在积极的Move，准备做。2012
年84万入手的Sunnyvale townhouse，现在127万，刚好接近50万的tax exemption line
，loan大概还有50万。手里现金24万，这样房屋的equity大概有78万，加上现金，可以
支付超过1.0M的Downpay， 加上双人48万每年的收入。 直接可以开始看PA的中档SFH。
这就是合理利用section 121的益处
由于链接秒删的缘故，就不贴外链了，不过想找的朋友可以找一下 IRS section 121
，简单的说就是大家都熟悉但是都不非常具体的了解的“50万免税”条款。这个条款的
具体说法简单的翻译是：在过去5年中自住满2年以上的primary residence,在出售时候
可以享受单人250,000， 夫妇500,000 的免征资本增值获利所得税。所以，如果你的房
子在过去的5年中增值50万或者接近50万，你最好换掉，因为即使你再住10年，他超过
50万的每分都是需要和你的工资／投资／理财收入一样全额缴纳所得税的，没有“房屋
增值缴税的额度较低”的说法。
把相濡以沫的唯一的住宅卖掉，按很多人的心态情感上有难以割舍的地方，心理上也有
没有ready的地方，然而不破不立，需要知道房屋的买卖归根结底还是投资行为，因此
，在稳妥的情况下追求投资价值和住宅的最大化，应该是每个冷静的和明智的投资人应
该做的事情。而且说实话搬一次家的难度比，能在10年的股票交易中确保获利的几率那
简直就是低的令人发指了，如果你还在积极max 401k,IRA 再加上几个其他的retire
fund的，哪么，请坐下来考虑一下改善自己的生活条件：学区，社区，居住面积，结构
。。。
有人会argue，卖一次5%手续费，买一次又得付各种？ 我折腾的哪里能赚到钱？这个
point很简单，第一，你并不是纯在做paper transaction，伴随你的买卖来的有学区的
提升，生活质量的增加，社区的变好或者便利，这些你理解为消费换取的benefit应该
不难。除此之外，一般来说，agent也会非常乐意接受这种“exchange buyer”，因为
这样一个循环对于agent来说是2-3次transaction，而paperwork和熟悉，花费的时间也
相对来说节省不少，大多数agent都非常乐意接受这些case并且把你当作他们的top A
paper client。此外，有经验的，有network的agent，通常可以用Off Market，
deffered closing， sale lease back这些方式，让您的transition做到最顺畅。
那么，到底是先买还是先卖？对于大多数人来说，先卖，再买是合适的，因为不会有额
外的debt burden，而且卖房产生的现金流可以重新分配，我的客户Steven Z就是在把
自己的1150 Sqft Fremont High 的 房子，置换成了的1500 Sqft， 5000呎地的
Homestead High School的，搬家不远，但是投资重组完毕，经过1年，显著改善了居住
后发现还有20万左右的现金，现在准备做一个HELOC再投资一套。
但是investment property也当然有他的好处，首先，investment property的expense
和 depreciation相关的cost都可以write off tax。 you report on Schedule E of
Form 1040. 而在tax deduction方面，不管是primary residence 和 investment
property都有相同功效。如果本身的居住环境已经很理想，当然也不希望不断的折腾，
因此这时候，要先定义自己的affordability，然后根据实际情况选择投资策略良好，
从小入大，形成现金流和资本获利的稳妥提升。
以上资料均来源本人原创，抛砖引玉，欢迎大家讨论和批评指正。祝大家用湾区这个金
碗都安居乐业，发大财！ |
m**m
发帖数: 5500 | 2 税法早就改了，不论你住满几年，只要出租，就要prorate，并不是全部享受50万免税。
【在 e**a 的大作中提到】
: 本文由Sean Chen (INTERO Realtor)原创，未经允许请勿转载。
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: 又到草长莺飞的3月了，市场上的房子渐渐终于有点多，由于太多agent采用低价钓鱼的
: 策略，所以最近基本的“加xxx万”还是常态。最近再微信群里和各个朋友聊天，了解
: 到大家经过3-5年的积累，都一般已经安家乐业，手头的钱除了按时还供之外，三五年
: 间居然也有了新的二三四五六七十万的闲钱。
: 股票基金自然不适合每个人，在湾区大热的大环境下，买房再投资是一个看起来非常合
: 理的选择。经过几年的积累大家手上都有了多几十万少十几万的现金，很多拿着二三十
: 万的现金的朋友在不停的寻觅，到底是NSJ，还是EVG，或者是MPT甚至是EPA？好艰难的
: 选择。其实，对湾区群里不少“新” “准”房东，来说，手持二套房并不一定非常合
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e*******r
发帖数: 1433 | |
j**********r
发帖数: 3798 | 4 不是吧？哪里改了，有链接吗？
税。
【在 m**m 的大作中提到】
: 税法早就改了，不论你住满几年，只要出租，就要prorate，并不是全部享受50万免税。
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s******i
发帖数: 122 | 5 求链接科普一下
税。
【在 m**m 的大作中提到】
: 税法早就改了，不论你住满几年，只要出租，就要prorate，并不是全部享受50万免税。
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e**a
发帖数: 526 | 6 这个只是针对再考虑加买投资房还是升级的。
【在 e*******r 的大作中提到】
: 利率涨了，现在换已经不合算了
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w******t
发帖数: 216 | 7 自主转出租，只要5年内注满两年，50万增值全面免税
出租转自住，要按比例算，出租一直追溯到2009年。 自主比例占多少，就免多少税。
【在 s******i 的大作中提到】
: 求链接科普一下
:
: 税。
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n********g
发帖数: 138 | 8 自住 -出租-再转回去怎么算
【在 w******t 的大作中提到】
: 自主转出租，只要5年内注满两年，50万增值全面免税
: 出租转自住，要按比例算，出租一直追溯到2009年。 自主比例占多少，就免多少税。
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e**a
发帖数: 526 | 9 只要有出租记录并报税，一律按照从2009年的记录开始prorate
所以最划算是卖现有住房再升级
【在 n********g 的大作中提到】
: 自住 -出租-再转回去怎么算
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g*****i
发帖数: 2162 | 10 两个问题
1. prorate能举个例子吗？一直以为只要过去五年住满两年就能拿满50万免税额
2. 只要出租就算investment property吗？turbo tax上会问有没有convert
【在 e**a 的大作中提到】
: 只要有出租记录并报税，一律按照从2009年的记录开始prorate
: 所以最划算是卖现有住房再升级
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a*****s
发帖数: 375 | 11 忘记了2点，一个是买pa2.5米+大房子地税会很高，卖了再买相当于提高税基很多。
还有一个贷款买房用heloc很不划算，你拿100k的钱当downpay，每个月的还款额加上银
行做preapproval的时候要加一些，导致你每个月的debt上升，preapproval 的budget
反而下降。
当然agent从事希望大家买卖不停的。 |
s******d
发帖数: 9806 | |
e**a
发帖数: 526 | 13 所以就是每个房子只住2年然后就换？
【在 s******d 的大作中提到】
: 自住-出租三年：五十万免税。
: 自住-出租-再自住：probate。
: 这个链接里实际例子供参考：
: http://scholarworks.sjsu.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1029&context=contemp_tax
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s******d
发帖数: 9806 | 14 想要做到五十万免税不打折，唯一的方法就是买来自住 ->出租三年，自住几年无所谓
，只要大于两年。反过来就不行，例如买来先出租三年，又自住两年，那就只有40%的
收益可以免税了。
【在 e**a 的大作中提到】
: 所以就是每个房子只住2年然后就换？
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B*******1
发帖数: 2454 | 15 请问是自住2年以上，接着出租3年，卖出的50万也免税吗。
【在 s******d 的大作中提到】
: 想要做到五十万免税不打折，唯一的方法就是买来自住 ->出租三年，自住几年无所谓
: ，只要大于两年。反过来就不行，例如买来先出租三年，又自住两年，那就只有40%的
: 收益可以免税了。
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s******d
发帖数: 9806 | 16 如果最后一次自住之前没有出租过，那就是50万免税。
如果自住之前出租过，比如出租一年--自住两年--出租三年，那就是2/（1+2+3）=33%
免税。这个还跟房子购买和出租的年代有关。
【在 B*******1 的大作中提到】
: 请问是自住2年以上，接着出租3年，卖出的50万也免税吗。
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B*******1
发帖数: 2454 | 17 好的，谢谢。
【在 s******d 的大作中提到】
: 如果最后一次自住之前没有出租过，那就是50万免税。
: 如果自住之前出租过，比如出租一年--自住两年--出租三年，那就是2/（1+2+3）=33%
: 免税。这个还跟房子购买和出租的年代有关。
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r******l
发帖数: 10760 | 18 出租后再自住超过五年也不行？
【在 s******d 的大作中提到】
: 如果最后一次自住之前没有出租过，那就是50万免税。
: 如果自住之前出租过，比如出租一年--自住两年--出租三年，那就是2/（1+2+3）=33%
: 免税。这个还跟房子购买和出租的年代有关。
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s******d
发帖数: 9806 | 19 我的理解是不行，但我没有实际经验，你需要咨询会计师。
【在 r******l 的大作中提到】
: 出租后再自住超过五年也不行？
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s******i
发帖数: 122 | 20 追溯到2009年
【在 r******l 的大作中提到】
: 出租后再自住超过五年也不行？
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f*******t
发帖数: 7549 | |
e**a
发帖数: 526 | 22 不算， 还算primary residence
【在 f*******t 的大作中提到】
: 自己也住房子里边，出租房间怎么算？
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r******l
发帖数: 10760 | 23 这个50万省税是一辈子一共50万，还是每次卖房都有50万？
【在 e**a 的大作中提到】
: 本文由Sean Chen (INTERO Realtor)原创，未经允许请勿转载。
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: 又到草长莺飞的3月了，市场上的房子渐渐终于有点多，由于太多agent采用低价钓鱼的
: 策略，所以最近基本的“加xxx万”还是常态。最近再微信群里和各个朋友聊天，了解
: 到大家经过3-5年的积累，都一般已经安家乐业，手头的钱除了按时还供之外，三五年
: 间居然也有了新的二三四五六七十万的闲钱。
: 股票基金自然不适合每个人，在湾区大热的大环境下，买房再投资是一个看起来非常合
: 理的选择。经过几年的积累大家手上都有了多几十万少十几万的现金，很多拿着二三十
: 万的现金的朋友在不停的寻觅，到底是NSJ，还是EVG，或者是MPT甚至是EPA？好艰难的
: 选择。其实，对湾区群里不少“新” “准”房东，来说，手持二套房并不一定非常合
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j******r
发帖数: 3327 | 24 每两年
【在 r******l 的大作中提到】
: 这个50万省税是一辈子一共50万，还是每次卖房都有50万？
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h******n
发帖数: 1013 | 25 请教个tricky点的，自住和出租间空置了半年怎么办，只能租两年半了吗？ |
e**a
发帖数: 526 | 26 每次卖 primary residence 都有50万
【在 r******l 的大作中提到】
: 这个50万省税是一辈子一共50万，还是每次卖房都有50万？
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e**a
发帖数: 526 | 27 有什么document证明空置了嘛？ 空置=自住。
【在 h******n 的大作中提到】
: 请教个tricky点的，自住和出租间空置了半年怎么办，只能租两年半了吗？
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