买房卖房经济账,算不明白,大家帮忙看看

【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: huangg (水银泻地), 信区: TonyXuClub
标 题: 买房卖房经济账,算不明白,大家帮忙看看
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 13 02:07:08 2012, 美东)
现在还在买房,但是想粗估一下将来卖房时的情况,数字就取整算了
如果现在贷款500k,买625k的房,首付是20% 125k
贷款按照30年fix来算,利率就说4吧
月供是2387
房产税按照1.5%算吧,是9375/y
保险按照1000/y算吧
每月税和保险865
如果20年后卖房,假设能按照每年2%通货膨胀率,房价跟着上涨(1.02)^20=1.485
1.485625k=928k
这时还欠银行$234,171本金,这时要求一次pay off,要还银行多少钱呢?按照2387×
12×10来算是$286,440,我想应该还银行这两个数中间的什么值,但是我不会算,按照
270k来算吧
手续费呢,现在是不是给agent3+3个点,那么再加上什么税什么的,总共花销10个点吧
,92.8k
那么卖了房能拿到手的是不是928-270-92.8=565.2k
到这时为止,月供加保险加税已经投入了(2387+865)×12×20=780480的现金,
780k-565k=215k
215k/20/12=896
这么说是不是假设月租不变,每月付租金896,那么最后手上现金是一样的?
如果有能租20年的房,月租是896以下,那么就应该租房,
当然我按照2个点的通货膨胀来算房价未必靠谱,还有房租,property tax都会涨,房子
肯定会要修要换东西,想房顶,地板地毯,暖气,热水器什么的,但是这些都是未知因
素了
另外关于省税,20年累计付了$308,670的利息,是不是都能用来省税?理想情况下,如
果不触发amt,那么可以累计省下380k
0.25=95k的税?

你算的挺好的啊。
20年后你卖房时,已交利息$308,670,剩余欠款$235,771。

那不是我算的,是网上计算器算的,但是它没有关于提前还款的计算器,另外没有交易
费用的计算器
http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home
http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home

  1. 20年后本金剩多少,就需要还多少。不需要多付
  2. 卖房除了代理费用其他的费用都比较低,所以7个点足够了。
  3. 不是所有的利息都用来省税,只有itemized deduction超过
    standard deduction的部分才能算作省税的。不过在你的例子里面
    property tax和state income tax加起来就会超过standard deduction
    所以所有的利息都会省税
  1. 20年后本金剩多少,就需要还多少。不需要多付
  2. 卖房除了代理费用其他的费用都比较低,所以7个点足够了。
    780k-565k=215k is not correct,
    should be 780K-645k=135k
    135k/20/12=562.50
    你觉得625K的HOUSE,可能租金896$/月OR 562$/月么?
    我们这里这样的HOUSE 要3000$以上。

能说说这个645k是怎么来的吗?
按照本金剩多少就还多少,费用总共按7个点算,那么是
卖了房能拿到手928-234.171-(928×0.07)=665.989 about 666k
不可能,所以一定要死撑买房,其实我这个计算就是和ld讨论死撑买房是不是经济上合算
如果我的计算是正确的,那么显然应该买房呀,但是问题是这个计算对吗
当然,像房价上涨,什么的因素都是未定的,另外维护,修理也是很多的

住20年以上,不用算,肯定买房划算。
一般说来,只要住5年以上,买房就比租房划算(当然前提是不要把买豪宅和租两居室公
寓比)

嗯,自从版主被极少数图谋不轨之徒在春夏之交期间点名之后,很是热心版务。
赞。

是啊,得混个脸熟。以前都用马甲,还都以为我不务正业呢

我还是脑子慢,
尤其是卖房余款的那段, 为啥你和…的结果不一样,谁对呢?
其实我觉得,是不是1.买房买房时机更重要,
2.能出租 就多赚一份钱也重要,
3.如果贷款一定亏得可能大, 因为你其实是付房款+利息+地税+保险。
谁来批评下我过于简单的头脑?

。。。贷款虽然付利息,但是贷款部分房价的升值在卖的时候就赚到了。贷款相当于
leverage投资。简单地想像20万买一个好还是做downpay买4个。算一下就知道了