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发帖数: 1585 | 1 阅读提示
“你留下房子，我为你养老”。老人将自有产权的房子抵押给银行等机构，机构每
个月付给老人“养老金”或者提供养老服务——“以房养老”逐渐进入人们的视野。
这是一种在一些国家已经比较成熟的养老模式，中国对此探索了数年，但至今仍没
成为较普遍的选择。按理说，这种方式对老人提高晚年生活品质多提供了一种选择，它
在推广中究竟遇到了什么阻碍呢？
以房养老形式多
以房养老的形式挺多，只要是利用房产的价值改善老人生活的方式，比如收房租、
卖房养老都可以算在内。而近年新兴的尝试则更为多样。
国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的以房养老模式，老人将房子抵押给银行
等金融机构，银行根据房产价值以及老人的预期寿命评估，每月发给老人一定数量的资
金。老人在世时可以一直居住此房屋，而老人去世后，房产则由银行处置。
此前，也有养老机构推出以房养老的服务。比如与老人签订协议，约定老人住在老
年公寓，享受饮食起居照料服务，而老人去世后房产则由养老机构处置。
中信银行日前推出中老年借记卡，其中的养老按揭功能备受关注，也再次让“以房
养老”成为公众关注的热点。
中信银行上海分行介绍，中信银行“养老按揭”贷款业务是以住房为抵押，向借款
人分期发放贷款，用于养老用途。
从目前的方案看，中信银行的“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务比较
类似，但根据中国的国情进行了改进。中信银行上海分行相关负责人介绍，国外的以房
养老业务在期满后，银行会收回房产。但是，中信的以房养老按揭不同，贷款期限后并
不收回房产。房产的处置由借款人决定，银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人
，将来也可留给孩子，更符合当前中国人的习惯。
采访中，有老人表示，如果以房养老方式能实施，是对传统观念的颠覆。过去有房
有地要留给子孙，现在，也可以留给自己用了。拥有住房的老年人可以通过以房养老，
实现老年生活的衣食无忧。在保证拥有居住权的前提下，既能保持退休前的生活质量，
又不会增加子女的负担。
适用人群有点窄
中信银行的养老按揭如何操作呢？借款人以自己拥有所有权的住房抵押，中信银行
核定一个养老贷款额度，最高不超过房屋估价的60%，贷款期限内约定每月放款金额，
按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。对老年客户每月发放不超过2万元，最长
贷款年限不超过10年。
“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是
零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本
。”中信银行上海分行相关业务部负责人说。
如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？中信银行相关负责人介绍，如遇这种情
况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
与房屋出租相比，这一模式对老人而言究竟划不划算呢？
粗略地估算，以北京一套价值为200万元的房子为例，如果出租，目前每月租金收
益大概为4000元；如果抵押10年，按照价值的60%则可获得贷款120万元，平均每个月可
贷1万元（扣除利息，实际到手不到1万元）。当然，这本息都是要还的。在此期间，老
人可以同时获得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4万元。
显然，如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，
贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能
力，这便是个可以考虑的选择。
比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这
样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿
还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合
贷款条件。适用人群比较有限。
水土不服怎克服
记者在北京市东花市街道对5位老人进行了随机采访，他们大多对记者所说的以房
养老感到陌生。听了记者的介绍后，有4位老人明确表示，目前的养老金足够生活，不
会考虑把房子抵押出去。
67岁的陈大爷退休前在一家企业任经济师，他认为，人口老龄化问题是中国未来的
大问题，将来完全靠养儿防老不现实。国外的成功模式，我们可以探讨和尝试，但能不
能符合国情要看今后的实践。“不过，在目前年轻人买房艰辛的情况下，这样的观念恐
怕暂时很难获得认同。”
事实上，以房养老的模式进入中国已有数年时间，但是却表现出“水土不服”的症
状。“有房要留给孩子”，这一传统观念正是以房养老难以得到推广的重要因素。中信
银行的模式基本克服了这一问题，不过门槛较高，覆盖面较窄，未来前景如何，仍有待
观察。
除了观念问题，以房养老也存在现实操作层面的问题。此前，除了银行、公积金中
心，甚至一些民营养老院等都曾借鉴国外的“倒按揭”模式，均未能走远。究其原因，
金融机构和老人之间在有关具体细节方面较难达成默契，机构的收益难以确定，再加上
国内缺乏完善的配套法律政策，因此有关机构开展此项业务积极性不高。
而养老机构的不稳定性，则让老人心有疑虑：在签订房屋抵押协议之后老人可能还
健在几十年，几十年间该养老院如果发生变故，协议该如何执行？如果服务质量与预期
有差距，老人的权益如何保障？
有关银行业务专家认为，目前在我国60岁以上老年人达11%以上，而公共养老保障
体系的覆盖面只占人口总数的15%，推出养老按揭是对社会养老体系的有效补充。在房
产仍然被视为保值增值的资产的当下，以房养老对于相关机构来说仍然有较大吸引力。
但是，眼下的重重困难惟有得到确实破解，以房养老才能真正成为老人们放心的选
择。
北京“十二五”老龄事业规划鼓励“以房养老”（链接）
10月公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京将鼓励商业保
险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住
房反向抵押贷款）试点业务。
该规划显示，2010年，北京全市户籍人口中60周岁及以上老年人口为235万，占户
籍人口的18.7%。预计到2015年，户籍人口中60周岁及以上老年人口将达到320万，占户
籍人口的23%；65周岁及以上人口将达到212万，占户籍人口的15%。 | l**********e
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发帖数: 9366 | 3 也就是说，这个人一辈子干死干活， 就挣下了够自己从独立到死的生活花费
【在 b*********f 的大作中提到】
: 阅读提示
: “你留下房子，我为你养老”。老人将自有产权的房子抵押给银行等机构，机构每
: 个月付给老人“养老金”或者提供养老服务——“以房养老”逐渐进入人们的视野。
: 这是一种在一些国家已经比较成熟的养老模式，中国对此探索了数年，但至今仍没
: 成为较普遍的选择。按理说，这种方式对老人提高晚年生活品质多提供了一种选择，它
: 在推广中究竟遇到了什么阻碍呢？
: 以房养老形式多
: 以房养老的形式挺多，只要是利用房产的价值改善老人生活的方式，比如收房租、
: 卖房养老都可以算在内。而近年新兴的尝试则更为多样。
: 国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的以房养老模式，老人将房子抵押给银行
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