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1
小文一篇,供大家参考。
有很多读者问这么一个问题:我的贷款经纪人(broker)或者银行(lender)在某某利
率下给我多少多少credit,而在一个更高的利率下给我多少多少credit,我究竟应该选
择哪一个呢?
首先,要明白一个基本的规则 - 即利率越高,银行给贷款申请人的credit就越多。
让我们举例来说明,假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K,期限为30年固定
,银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost;而在4.125%的利率
水平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66,4.125%每个
月则是$1,938.60,两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等
于103.66。也就是说,低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出
来。如果说在9年之内,房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话,选择低利率
就亏了。当然,如果说高利率比低利率给的credit比较少,比如才几百块钱,那当然是
选择低利率比较好。
另外,一般来说,对于能拿到手的现金,一定是争取先拿到手再说,因为一是没有人能
够预测生活以后会有什么变化,二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比
较高的。(即使考虑通货膨胀)举例来说,很多卖新房的建筑商(builder)会承诺给
贷款申请人大几千块钱的credit(假设closing cost差不多),如果申请人选用跟
builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些,但是一般都
允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下,可以选择先用指定
的银行,把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost
的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。
综上所述,贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回,如
果时间短且自己能够接受,那么选择低利率;否则选择多拿credit。
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