|
|---|
|
|
|
|
|
|
c***s
发帖数: 70028 | 1 相较于万科集团主席官二代兼金龟婿的背景，张欣与潘石屹早年发迹并无父母庇荫，夫妇俩1995年创办SOHO中国的前身北京红石实业有限责任公司，主要集中于北京市中心商用物业的开发及销售，2002年3月变更为SOHO中国，目前是北京最大的房地产发展商。
以房屋销售起家的SOHO中国，所兴建的前卫风格商用大楼颇获好评，但2012年8月宣布将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，营运核心转为自持物业，同时放慢收购步伐。张欣称2012年，其销售物业佔比约25%，自持投资物业佔比约75%。之后将不断提高自持物业的比例，直到2015年，SOHO中国持有物业比例将达到100%。
为求转型，SOHO中国备足充分的银弹，稍早6月SOHO中国另向国内12家银行，融资3年期贷款6.26亿美元（约39亿人民币），11月发行10亿美元（约62亿人民币）的海外公司债，其中2017年到期的6亿美元公司债，年息为5.75%；2022年到期的4亿美元公司债，年息7.125%；国际资金反应热烈15天内募集完成。
这不是SOHO中国第一次转型，2004年该企业先由原先发迹的大型住宅建案，完全转型商业地産；但2011年SOHO中国年报显示，年销售额持续走低，未达到预定销售目标的一半，2012年上半年营业额较2011年同期再度下降54%，利润下滑65%，明显身受北京政府楼市调控政策影响。潘石屹曾説：“转型原因内外部压力都有，包括土地增值税、销售税高，每年利润一半以上都交了税。”
SOHO中国因此可算是北京打房政策下被迫转型的大型房地产商。董事长潘石屹8月16日公开宣称：“SOHO中国拥有北京38万平方公尺、上海112万平方公尺的商用房地产，是上海外滩上最大业主，转型后靠着大量优质地段办公商业物业，三年内，公司盈利主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方公尺的物业，租金年收入将超过40亿人民币。”SOHO中国将成为非传统地产商，向体验式消费倾斜，包括体验店、书店、餐饮、影视等各个面向的商业生活服务。
张欣接受CBS采访时表示：“中国的住宅市场已经发展到尽头，零售商店也是，商店和购物中心供应过量，民众已经转向网路购物，但百货公司等高端消费市场却相当有限，只有商用办公大楼仍然有良好发展。尽管未来总是充满着不确定性，但中国未来发展即使没有10%的增长，哪怕只有7%的增长，也还是要比别的国家强。”张欣强调对SOHO中国对中国的投资会持续增加。
而一般民众的住房市场，张欣认为炒房客囤房导致商品房供应量有限的情况下，政府的楼市调控政策无法降低房价。张欣接受《华尔街日报》专访时表示，问题在于：在中国囤房的成本近乎为零，政府需要考虑实施房产税；徵收资本利得税会导致房价上涨，但房产税将让囤房人付出代价，炒房人才会需要减少囤房数量，随着上市住房数量的上升，房价才降得下来。
中国仍是最好的投资市场
张欣强调：在中国，白手起家的亿万富翁比任何别的地方都多，她的父母都是大学学历的知识分子，她在文革时期出生，父母很早离异后，她跟着母亲下放农村很多年，8岁才回到北京，靠着母亲担任翻译的微薄薪水长大，14岁去香港当了5年的电路板生产线的女工，才存到去英国读书的单程机票，后来在语言学校取得大学奖学金，念到剑桥经济学硕士，进入投资银行高盛工作。1992年被派驻中国，才与潘石屹相遇。潘石屹则出身自甘肃穷乡僻壤，甚至有个生前是国民党党员的爷爷，童年时期身分属于黑五类。两人结合后，已经在房地产赚到第一桶金的潘石屹负责国内业务，而华尔街出身的张欣，则负责海外融资并广邀国际建筑师合作开发建案。
根据3月6日SOHO中国发表2012年年报，公司转型第一年租金收入仅1.48亿人民币，与2012年房地产销售额94.68亿人民币成巨大反差，且105.85亿人民币的凈利润中，核心凈利润只有33.35亿，意味着其近七成的凈利润，都来自于投资物业的增值，物业出售与租金收入只占三成，不过该年报也称，SOHO中国拥有222亿人民币的现金，凈资产负债率仅为2.6%，若抓住市场波动、震盪的时机，也能更好地抓住北京和上海物业的收购机会。
《60分钟》节目中司徒询问张欣中国的贪腐问题，张欣说：“腐败在中国无处不在，范围很广，几乎可以说每个手里有权的人都有可能被腐败。”但她不愿多谈如何应付行贿的需要，只回答：“如果我们买一块地，如果是通过拍卖的方式，整个过程就会很透明，公开，越公开越好，这样就不需要关系，也不需要哪个大人物的儿女，我们只需要在公开的市场上拿钱买就可以了。”她相信公开的市场化手段，比如公开拍卖和财务的透明，能够遏制腐败和裙带关系。
但SOHO中国1月底曾爆出一宗丑闻，陕西省一家县银行的副行长龚爱爱，在北京拥用41个单位，该’行另一位副行长杨利平，也拥有不少房产，两人数以亿计规模的不动产，多属于SOHO中国的物业，新浪财经等媒体称张欣有协助洗黑钱的嫌疑，但她本人严词否认。
张欣虽说SOHO中国要扩大内地的投资，陆续有新闻传出潘石屹、张欣夫妇正在忙于将资产转移海外。《华尔街日报》3月7日消息称，以张欣家族为首的中资财团，欲收购美国通用汽车大楼40%权益，成交金额约34亿美元左右。通用大楼为美国最具价值的办公楼之一，如果收购成功，将是中美最大笔单一房地产交易。通用汽车大楼面积180万平方英尺（16.72万平方公尺），就在苹果电脑旗舰店的后方，可俯瞰中央公园与广场饭店，卖出股份的则是杜拜、科威特、卡达等王室的主权基金。
大亨：中国人都渴望民主
张欣在访问中，话锋一转突然谈起中国人对民主的渴望。她表示，虽然华尔街的人赞赏中国的国家主义效率高、国家政策一夜之间就可以实施，但如果问中国人：“你最渴望什么？”，张欣认为中国人最渴望的，不是食物，不是房子，每个人都渴望民主。她说：“我知道在美国很多人都对政治制度有所抱怨，但是别忘了，八千英里之外的中国人很渴望得到民主。”她还乐观相信中国的民主会在20年内到来。
《60分钟》事后将张欣的发言称为“震撼老记者的自爆弹”，这群美国人也不了解张欣为何甘冒失去一切的风险，在美国电视台公开说出应该会触怒当局的言论，司徒甚至没问任何诱导问题。制作人员事后问张欣，说这些话没关系吗？张欣回答：“《60分钟》不常做中国话题，我想美国观众应该知道中国现状，我才说的。” |
|
|
|
|
|
|
