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发帖数: 39120 | 1 虹叶老年公寓正在进行最后的装修，预计三四月份将开始试运行
过去的一年被称为星级酒店市场的“寒冬”，“八项规定”等措施接连出台后，申城众多星级酒店感到了前所未有的压力，一些三四星级酒店软硬件和价格都缺乏优势，更是生意难做。为了寻求新发展，一些酒店利用原有基础，悄然进行了商业模式的转型。有酒店在街道的牵线搭桥下，改建成养老机构，也有酒店转型为白领公寓、办公写字楼或者月子会所等。
三星酒店改建养老机构
位于虹口区长春路上的虹叶酒店，从去年下半年起悄然变身，如今“虹叶老年公寓”的簇新招牌已高高挂在了楼顶。
四川北路街道办事处副主任孙杰说，虹叶酒店原是一家三星酒店，开业于上世纪90年代末，曾是附近较为高档的用餐住宿去处。近年来，酒店的经营情况虽属尚可，但也受到了经济形势走低、公款消费限制以及区域内陆续新开酒店等多重影响，酒店老板从去年起萌生了转型的想法。
而在同时，街道正在为如何增加养老床位而犯愁。“在市中心很难新建养老机构，我们四处物色合适的场地，通过租借的方式来改建养老机构。”孙杰说，双方一拍即合。
改建基本保留了酒店原本的结构，3到7层的客房改为老年公寓，大多以两人房为主，房间内的卫生间拆除了浴缸，改成了更适合老年人的冲淋坐浴，每层楼面上原本的豪华套房被改为公共浴室，另外还有一部分房间在打通后改成活动室，酒店二楼餐厅如今成了老年公寓食堂，一楼大堂未来会作为休息室和老年日托所。目前，虹叶老年公寓正在进行最后的装修，预计三四月份将开始试运行，届时有望解决约260个养老床位。
虹叶老年公寓的经营方总经理苗仕泰认为，酒店改建养老机构是一种值得探索的新模式，一方面对于经营业绩一般的酒店来说，每年可拿到可观的租金，另一方面，酒店原有的中央空调、电梯等完善的硬件设施，对于养老机构来说，可以省去一大笔建设费用。
高级公寓提供酒店式服务
与虹叶酒店整体转型不同的是，四星级富豪东亚酒店拿出一个楼层的客房，改建成14套高级公寓，每套公寓由原本的两三个标房打通后，改建成一室一厅或两室一厅的格局，公寓内还建了一个小型厨房，添置了洗衣机、直饮水、衣橱、书橱等物品，其余楼层仍维持酒店客房的业态。“我们当时对上海酒店业市场作了一个预判。”富豪东亚酒店的房务总监刘潜表示，虽然酒店的客房出租率能保持在70%左右，但要面对多重压力。一方面，酒店客源中有一部分来自于上海体育场的演唱会和赛事，但随着上海多个演出场地的兴起，这批客源被分散了；另一方面，沪上酒店业整体竞争激烈，五星级酒店开始降价求生，富豪东亚酒店也不得不跟着调价。每晚客房的价格在去年平均下调了40元左右，看似降得不多，但其总和是个不小的数字。
与此同时，酒店所在的上海体育馆和徐家汇区域存在着一批高级白领的租房需求，他们大多是外企派驻中国的高级管理人员或技术人员，租期一般在半年到一年。周边的高级白领公寓出租率非常高，常年保持在90%左右。
在进行市场调查后，酒店决定将原有客房改建试水高级公寓，以每月约20000元的价格出租，租期至少半年以上。“我们的公寓优势在于能提供酒店式服务，每天有客房打扫服务、24小时保安，还有餐饮等配套，相比普通的白领公寓要便利不少。”刘潜透露，客源最多时可以做到满租，即使在交接期，仍能基本保证80%左右的出租率。一年来，保守估计为酒店增加营收200万元，酒店正在考虑适时再投入一部分客房改建成公寓。
将有更多酒店谋求转型
除了转型为老年公寓、白领公寓之外，还有一些酒店转型成为月子会所、办公楼等。
上海市旅游局公布的数据显示，截至去年12月，星级酒店客房出租率59.18%，同比增2.25%。上海市旅游饭店业分会秘书长裘永强分析说，出租率是提高了，但其实都是酒店靠降低房价来吸引客源的结果。去年上海星级酒店的房价普遍下降，据市旅游局统计，五星级酒店房价平均跌破了千元，为941.58元。三四星级酒店的日子还要难过，房价同比下降尤其明显，分别为2.41%、3.72%。“酒店转型最好的方式，是将空置的房源利用起来。”裘永强认为，转型后，酒店转型养老机构、公寓既不用大兴土木，也可以确保业绩。裘永强预测，在持续受到冲击的情况下，未来会有更多酒店转型。 | l********g
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