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发帖数: 270 | 1 2014年开年以来，中国房地产市场持续低迷，引发社会热议。第三季度，中国楼市交易
量能否有所起色？房地产价格将呈现何种走势？相关政策又可能如何变化？
野村于7月15日举行媒体电话沟通会。野村中国房地产行业研究主管高剑锋，对这些问
题进行了比较详尽的解释。
他称，二季度的住房市场销量已经见底。“如果你用一线、二线、三线城市来分析，一
线城市跌幅应该有接近30%，二线城市跌幅20%左右，反而是三线和四线城市跌幅比较少
，在个位数或者说10%左右。这跟前面两次2008年和2011年的周期很类似，就是越低线
的城市反而跌幅越小，反而是越一线、二线的城市跌幅会越大”。
总起来看，野村证券最新的对房地产市场的看法比较折中。一方面说，“地产市场的状
况是供应大于需求的，是一个结构性的问题”，与此同时，又“并不觉得地产市场会崩
盘”。“三季度应该会有更多的项目降价了，然后到第四季度会有机会走稳，这取决于
信贷的放松情况”。
就价格的折让方面，高剑锋认为，“如果用平均值来看我觉得应该在5--10个点之间。
但是如果从个盘来看，因为开发商不会把每个盘都做处理，所以可能是你砍一半的盘，
一半的盘不砍，但是你砍价一半的盘这个跌幅可能在15%--20%左右。
此外，野村跟踪了26家地产类上市公司的月度销售数字，“综合起来，上半年他们的增
长率是11.4%。”而在全行业，跌幅甚至可能已经是两位数。并且他们“总体完成了全
年目标的45%，因此，野村相信“全年的销售目标大部分公司能够完成，有些公司还可
能会超”。
因此，“从行业角度来讲，对未来的市场我们是偏中性的，但是对上市公司我们是偏乐
观的，这主要基于市场整合，大公司的运营能力比小公司相对要强，融资能力也比较强。
在回答和讯网提问，为何住房库存三四线城市最大，反而三四线城市跌幅最小的疑问时
，高剑锋认为，三四线城市降幅不多，主要是由于去年这些城市涨得也不都不多。涨得
少，自然也就跌得少了。
不过，高剑锋认为，一二线城市的房价涨幅已经透支了未来几年房价涨幅，所以未来几
年房价的涨幅是零，或者是非常低，“有机会低于整个经济增长率”。
尤其是一线城市。高剑锋，称过去的12年里，一线城市的住房收入比是呈恶化趋势的。
之前，野村资本市场研究所首席研究员关志雄曾指出，北京的房价收入比约为19倍，上
海、深圳也超过17倍。也就是说，现在北京的一个家庭不吃不喝，也需要19年的收入才
能买上一个平均面积的住房。甚至高于20世纪80年代后半泡沫期东京的水平。相比之下
，高剑锋表示，三四线的城市的房价收入比在这12年里变化是平的，基本没有变化，从
8年变成了7年或者6点几年。
今年5月份，野村证券曾发布研报表示，中国住房市场的供给过剩和房地产开发商融资
困难一起导致了中国房地产市场的冷却，而这将会驱使中国今年的GDP增速低于6%。并
称中国的房地产泡沫已经开始破灭。
显然这一结论与此次电话会的结论截然不同。在被问及这一问题时，高剑锋称，那是因
为上次的报告“不是我们地产团队写的，是经济团队写的，他们有可能是从更加宏观的
角度来谈这个问题。但是，我从地产或者是从上市公司的角度来讲，我们肯定是比较偏
乐观一点。”
不过，高剑锋称，即使是野村的宏观经济团队，最近也提高了对中国GDP的预测数据，
“也觉得未来政策是有机会把往下走的趋势给遏制住”。 | s********r
发帖数: 923 | 2 其实其人根本观点就是，说白了，俺们太君也不知道，完全是中南海习大大王书记说了
算，你们问我还不如问他们。 |
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