c*****i
发帖数: 88 | 1 我们由于换了一个房子，之前的房子打算出租，现在想请大家帮忙看下怎样比较划算。
我们的房子19W，09年买的，现在大概值30W+。在一个学区不是很好的区，但是小区不
错，环境很好，出租的话，一个月大约2400左右。现在想问一下几个相关问题。
1，我们的房子需要一些维修才可以出租，那么这些费用可以抵消出租所得吗？如果这
样，第一年的收入肯定是负的，这样报税的时候，要用这个负数加工资收入吗？
2,capital gain的问题。我们已经在这个房子住了5年，那么是不是出租2年以后卖一定
要交capital gain的税呢？如果我们不出租直接卖也要交这个税吗？我们有考虑用这个
房子加点钱换两个condo。
谢谢大家， |
t**********h
发帖数: 2273 | 2 1. 可以，一年有2.5万的real estate 的 paasive loss可以用来抵消你的active
income
【在 c*****i 的大作中提到】
: 我们由于换了一个房子，之前的房子打算出租，现在想请大家帮忙看下怎样比较划算。
: 我们的房子19W，09年买的，现在大概值30W+。在一个学区不是很好的区，但是小区不
: 错，环境很好，出租的话，一个月大约2400左右。现在想问一下几个相关问题。
: 1，我们的房子需要一些维修才可以出租，那么这些费用可以抵消出租所得吗？如果这
: 样，第一年的收入肯定是负的，这样报税的时候，要用这个负数加工资收入吗？
: 2,capital gain的问题。我们已经在这个房子住了5年，那么是不是出租2年以后卖一定
: 要交capital gain的税呢？如果我们不出租直接卖也要交这个税吗？我们有考虑用这个
: 房子加点钱换两个condo。
: 谢谢大家，
|
t**********h
发帖数: 2273 | 3 2. 卖房子的时候，在closing那天往前推五年，这五年中，有两年，是作为自住房的话
，那么盈利的25万(单身)或者50万(已婚)不用交税
【在 c*****i 的大作中提到】
: 我们由于换了一个房子，之前的房子打算出租，现在想请大家帮忙看下怎样比较划算。
: 我们的房子19W，09年买的，现在大概值30W+。在一个学区不是很好的区，但是小区不
: 错，环境很好，出租的话，一个月大约2400左右。现在想问一下几个相关问题。
: 1，我们的房子需要一些维修才可以出租，那么这些费用可以抵消出租所得吗？如果这
: 样，第一年的收入肯定是负的，这样报税的时候，要用这个负数加工资收入吗？
: 2,capital gain的问题。我们已经在这个房子住了5年，那么是不是出租2年以后卖一定
: 要交capital gain的税呢？如果我们不出租直接卖也要交这个税吗？我们有考虑用这个
: 房子加点钱换两个condo。
: 谢谢大家，
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c*****i
发帖数: 88 | 4 太感谢了！
【在 t**********h 的大作中提到】
: 1. 可以，一年有2.5万的real estate 的 paasive loss可以用来抵消你的active
: income
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r****m
发帖数: 1204 | 5
这个不准确，MAGI达到一定程度出租房loss就不能抵消了。很多高收入家庭买出租房都
没料到这个限制。
【在 t**********h 的大作中提到】
: 1. 可以，一年有2.5万的real estate 的 paasive loss可以用来抵消你的active
: income
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n****n
发帖数: 568 | 6 这个不对，如果modified adjusted gross incomes在10万一下是可以的，但如果是15
万以上，就没有戏了，只能pass loss来抵消pass income
【在 t**********h 的大作中提到】
: 1. 可以，一年有2.5万的real estate 的 paasive loss可以用来抵消你的active
: income
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n****n
发帖数: 568 | 7
要看你们的收入，如果是MAGI小于10万的话，可以最多从工资里面抵$25000，如果是10
万到15万之间，可以抵$25000中的一部分，要是超过15万的话，没戏了，只能当成
passive loss,carry over到以后从passive income抵
如果已经住满了五年，不管是出租两年还是不出租，卖了，只要capital gain不超过
50w(家庭)，就不需要交税。
【在 c*****i 的大作中提到】
: 我们由于换了一个房子，之前的房子打算出租，现在想请大家帮忙看下怎样比较划算。
: 我们的房子19W，09年买的，现在大概值30W+。在一个学区不是很好的区，但是小区不
: 错，环境很好，出租的话，一个月大约2400左右。现在想问一下几个相关问题。
: 1，我们的房子需要一些维修才可以出租，那么这些费用可以抵消出租所得吗？如果这
: 样，第一年的收入肯定是负的，这样报税的时候，要用这个负数加工资收入吗？
: 2,capital gain的问题。我们已经在这个房子住了5年，那么是不是出租2年以后卖一定
: 要交capital gain的税呢？如果我们不出租直接卖也要交这个税吗？我们有考虑用这个
: 房子加点钱换两个condo。
: 谢谢大家，
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c*****i
发帖数: 88 | 8 太感谢了，解释的太详细了。如果超过2万五，还可以抵下一年的税吗？
10
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
【在 n****n 的大作中提到】
:
: 要看你们的收入，如果是MAGI小于10万的话，可以最多从工资里面抵$25000，如果是10
: 万到15万之间，可以抵$25000中的一部分，要是超过15万的话，没戏了，只能当成
: passive loss,carry over到以后从passive income抵
: 如果已经住满了五年，不管是出租两年还是不出租，卖了，只要capital gain不超过
: 50w(家庭)，就不需要交税。
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n****n
发帖数: 568 | 9 Yes. Rental losses continue to carry forward year after year until the
losses are either used up by offsetting rental profits or by being deducted
against other income.
【在 c*****i 的大作中提到】
: 太感谢了，解释的太详细了。如果超过2万五，还可以抵下一年的税吗？
:
: 10
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.6
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t**********h
发帖数: 2273 | 10 你说的是对的。有这个限制，收入超过一定的话，是每一个美元可以抵消的美元是递减
的。
还有一个办法就是让自己或配偶qualify real estate professional,这样passive
loss可以无限来抵消active income.问问你的会计，做个详细的财务计划
【在 r****m 的大作中提到】
:
: 这个不准确，MAGI达到一定程度出租房loss就不能抵消了。很多高收入家庭买出租房都
: 没料到这个限制。
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k*****y
发帖数: 882 | 11 请教楼上，如何才能qualify real estate professional?
还有，什么是passive loss 和 passive income? 多谢！ |
r****m
发帖数: 1204 | 12 Become a full time real estate agent!
Your rental property loss/income is passive loss/income. |
t**********h
发帖数: 2273 | 13 不需要。
两个条件
1. 你这一年花在real estate上的时间超过其他工作上的时间
2. 花在real estate上的时间大于750小时
当这两个条件同时满足，那么你所有关于real estate的花销都是可以抵税的
考证是plus,但不是必要条件
【在 r****m 的大作中提到】
: Become a full time real estate agent!
: Your rental property loss/income is passive loss/income.
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k*****y
发帖数: 882 | |
y*****i
发帖数: 273 | 15 想请教下，那如果是自己开了个LLC公司，来出租房子，这样也只能有最多抵2万5吗？
谢谢啊。
10
【在 n****n 的大作中提到】
: Yes. Rental losses continue to carry forward year after year until the
: losses are either used up by offsetting rental profits or by being deducted
: against other income.
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g********e
发帖数: 1142 | 16
这个有答案了么？
【在 y*****i 的大作中提到】
: 想请教下，那如果是自己开了个LLC公司，来出租房子，这样也只能有最多抵2万5吗？
: 谢谢啊。
:
: 10
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y*****i
发帖数: 273 | 17 这个答案还没有。不过刚知道另一个消息。如果自己开公司来购买房子的话，一般不能
申请贷款，需要全现金购买。
【在 g********e 的大作中提到】
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: 这个有答案了么？
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g********e
发帖数: 1142 | 18
窃以为这个和公司本身拥有的资产，信用有关。如果是新公司，没有信用，商业贷款很
难得到。
【在 y*****i 的大作中提到】
: 这个答案还没有。不过刚知道另一个消息。如果自己开公司来购买房子的话，一般不能
: 申请贷款，需要全现金购买。
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y*****i
发帖数: 273 | 19 恩，没错。而且为了买出租房特地开新LLC，无论资产，信用还是收入来源等等都有问
题，说白了就是个空壳公司（事实就是这样）。所以商贷很难下来。
现在死心了，不动这个脑子了。
【在 g********e 的大作中提到】
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: 窃以为这个和公司本身拥有的资产，信用有关。如果是新公司，没有信用，商业贷款很
: 难得到。
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