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发信人: brihand (brihand), 信区: Military
标 题: 北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Nov 18 13:03:26 2015, 美东)
独立经济学家 陈宝存
三年内北京四环房价涨至20万
北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应
受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加
大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。
中国经济网北京11月18日讯（记者 李方） 全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要
化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改
革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016
年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市
”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。
看多
国泰君安(24.06, -0.69, -2.79%)首席宏观分析师 任泽平：
未来10年一线城市房价将再涨一倍
目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国
增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往
大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的
上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产
做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。
高盛房地产投资研究部主管 王逸：
户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨
曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”
均实现了最强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。
鄂尔多斯(8.79, -0.10, -1.12%)这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计
在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的
复苏有着重要影响。
房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于
债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原
因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报
率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房
地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。
中国银行(4.07, 0.01, 0.25%)业协会首席经济学家 巴曙松
明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心
从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产
为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代
已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较
危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用
会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，
改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
房价上涨难以动摇，2016年持续上涨
从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三
四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也
不存在，即一个相对不涨不跌的态势，最大的原因不是因为库存而导致的，最主要是人
口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价
上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对
于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。
独立经济学家 陈宝存
三年内北京四环房价涨至20万
北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应
受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加
大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。
看空
同策咨询研究部总监 张宏伟
“救市”频发对2016年楼市是重大利空
当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足
，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策
宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市
”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后
必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼
市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多
数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼
市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。
离岸资产配置专家 刘磊：
回暖只是针对开发商而言
今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于投资者而
言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片
面了。 | m**d
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