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Living版 - 房子CLOSE一周后发现了未DISCLOSE的旧问题责任归谁?
相关主题
有必要找Buyers Agent吗?不用经纪人从Sell by Owner买房可行吗?
agent的老公就是做贷款的,这样有问题吗update:inspection之后可以讲多少?
急问:seller给多少commission,seller agent最后分给buyer ag比较tricky的情况 --- 紧急求助!!!
有不通过buyer agent下offer的吗 (转载)Seller agent不肯告诉为什么卖房的原因为什么呢?
问一个 BUYER AGENT和 DUAL AGENT 的问题。Buyer agent可不可以给几个buyer在同一个房子上当agent?
出价是不是高了?好烦,下的offers全被cash offer抢了 + 问题
St Louis 房地产经纪人黄袁 买房有过失 拒绝承认---请求帮助inspection report 出来了,主要的CONCERN是ROOF。
诚心问:Structure有疑问,这个房子值不值得继续?最晚什么时候能拉buyer agent进来一个offer
相关话题的讨论汇总
话题: agent话题: seller话题: buyer话题: inspector话题: roof
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1 (共1页)
f*****a
发帖数: 26
1
房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹,但卖主没有
discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
SELLER AGENT,所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁?如果
SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗?那应该告谁?BUYER
AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
目前(10/29)情况是:房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN,不
接电话不回email,没办法自己联系了原来的ROOF公司,估价$1800。ROOF报告发给了她
,才开始联系我,说SELLER不承认知道这个问题,ROOF公司说是墙破了洞,不是ROOF,
并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER,这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承
担责任。现在HOME INSPECTOR要再过来看,她要我等着下周看HOME INSPECTOR怎么说
。我感觉HOME INSPECTOR也会说不是他的责任。那我怎么办? 虽然不能证明SELLER
已知这个问题,可是有证据可以显示是已经存在很久的问题(以前修理的痕迹,ROOFER
也这么判断), 那肯定不应该由我负责. 所以感觉要准备找律师了。而且雨季开始了
,现在没人承担责任,房子也没法修,可雨水往里灌,实在是很着急。BUYER AGENT又
总是很拖延的样子.
前2张照片是刚发现问题的时候照的,最后一张是2天前ROOF来检查,站在梯子上照的屋
顶,可以看见墙上的破洞.
请大家帮忙出谋划策,推荐律师,说说经验吧。律师费会不会很贵,到时候谁出呢?
Thanks!
a******e
发帖数: 36306
2
让你的buyer agent操心去。这个你搞不定的话,buyer agent得用他们自己公司的
insurance给你修。

BUYER
,

【在 f*****a 的大作中提到】
: 房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹,但卖主没有
: discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
: BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
: SELLER AGENT,所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁?如果
: SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗?那应该告谁?BUYER
: AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
: 目前(10/29)情况是:房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN,不
: 接电话不回email,没办法自己联系了原来的ROOF公司,估价$1800。ROOF报告发给了她
: ,才开始联系我,说SELLER不承认知道这个问题,ROOF公司说是墙破了洞,不是ROOF,
: 并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER,这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承

n*******9
发帖数: 3244
3
this is why you should have your own agnet. listing agent basically works
for the seller and since she/he already had a contract with the seller and
will get paid by the seller, she/he can not work whole heartly for you the
buyer. as for your case, you need hire a lawyer.

BUYER
,

【在 f*****a 的大作中提到】
: 房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹,但卖主没有
: discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
: BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
: SELLER AGENT,所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁?如果
: SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗?那应该告谁?BUYER
: AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
: 目前(10/29)情况是:房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN,不
: 接电话不回email,没办法自己联系了原来的ROOF公司,估价$1800。ROOF报告发给了她
: ,才开始联系我,说SELLER不承认知道这个问题,ROOF公司说是墙破了洞,不是ROOF,
: 并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER,这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承

y****8
发帖数: 215
4
Find a lawyer, sue your agent and the inspector.
f*****a
发帖数: 26
5

我还是第一次听说这个INSURANCE,我是第一次买房,真的一点都没经验。请问你是不
是遇到或者听到过这种情况,
AGENT公司主动愿意负责吗? 我没有听到她提到这个,是不是我要去跟她争取呢?

【在 a******e 的大作中提到】
: 让你的buyer agent操心去。这个你搞不定的话,buyer agent得用他们自己公司的
: insurance给你修。
:
: BUYER
: ,

f*****a
发帖数: 26
6
UP UP
c********d
发帖数: 11593
7
我也听说过类似的说法,即你的agent有这个义务把房子的情况弄清楚告诉你。如果买
回来之后出问题应该他负责。曾经听说过一个案例,大约是有人买房子,买完之后发现
面积比listing的少,于是告他的buyer agent,最后buyer agent赔了好几万。不过各
个州情况不同,具体细节或许直接问律师比较好。

【在 f*****a 的大作中提到】
: UP UP
a******e
发帖数: 36306
8
我在一个律师的网站上看到的。他提供了很多link,其中一个是律师的forum,正好看
到有人问这个问题。以前也没人跟我说过。如果你上realtor association的网站查你
的agent上过多少课什么的,就可以知道,他告诉你的东西跟他知道的东西是几比几的
关系。
另外,这个肯定不会是所有的defict都管,应该是主要的,比如structure,
mechanical,electrical啥的,roof应该是包括的。你找个律师咨询一下巴。很多律师
提供free consulting,就是你给他们提交一个request,他们回答,一般他们还会乘机
跟你说你需要他们的帮助云云。
要是你的agent因为这个吃了麻烦,他自己的公司都要损失不少。agent要是挣钱就靠开
车带你看几个房子,给你准备点paperwork,那未免也太对不起那个commission了。

【在 f*****a 的大作中提到】
: UP UP
f*****a
发帖数: 26
9

谢谢你的回复。我到时候问BUYER AGENT如果最后没人承担责任的话, 我现在也在网
上SEARCH这么信息。

【在 a******e 的大作中提到】
: 我在一个律师的网站上看到的。他提供了很多link,其中一个是律师的forum,正好看
: 到有人问这个问题。以前也没人跟我说过。如果你上realtor association的网站查你
: 的agent上过多少课什么的,就可以知道,他告诉你的东西跟他知道的东西是几比几的
: 关系。
: 另外,这个肯定不会是所有的defict都管,应该是主要的,比如structure,
: mechanical,electrical啥的,roof应该是包括的。你找个律师咨询一下巴。很多律师
: 提供free consulting,就是你给他们提交一个request,他们回答,一般他们还会乘机
: 跟你说你需要他们的帮助云云。
: 要是你的agent因为这个吃了麻烦,他自己的公司都要损失不少。agent要是挣钱就靠开
: 车带你看几个房子,给你准备点paperwork,那未免也太对不起那个commission了。

f*****a
发帖数: 26
10
版上不是也有一些AGENT吗? 肯定知道,看到,遇到的经验比较多。能不能说说你们
的观点呢? xiexie
相关主题
出价是不是高了?不用经纪人从Sell by Owner买房可行吗?
St Louis 房地产经纪人黄袁 买房有过失 拒绝承认---请求帮助update:inspection之后可以讲多少?
诚心问:Structure有疑问,这个房子值不值得继续?比较tricky的情况 --- 紧急求助!!!
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n*******9
发帖数: 3244
11
just find a lawyer for you to help you. the listing agent will not willingly
to help you for the issue so will not her company. they will fight with you
on this. by the way, are you sure that the listing agent is your agent? she
wrote the contract for you didn't mean that she was representing you. have
you checked your contract? there should be some kind of wording saying that
she represent whom. if she wasn't represent you which may be the case, you
will have a hard time to win. even if she was representing you, it's still
not easy to win. good luck.

【在 f*****a 的大作中提到】
: 版上不是也有一些AGENT吗? 肯定知道,看到,遇到的经验比较多。能不能说说你们
: 的观点呢? xiexie

f*****a
发帖数: 26
12

willingly
you
she
have
that
她是DUAL AGENT,我们都签了DUAL AGENT的一页在合同中,而且她也总共拿了5%
COMMISSION FEE, 给了我
1% REBATE用来帮我付CLOSING FEE(写在合同中),最后她拿了4%COMMISION FEE,
这都是她说的呀。
现在就是说找律师的话,不管我赢没赢都由我出律师费吗?真的没有经验,现在也正在
网上研究。如果谁有经验的话,请
讲一讲吧。

【在 n*******9 的大作中提到】
: just find a lawyer for you to help you. the listing agent will not willingly
: to help you for the issue so will not her company. they will fight with you
: on this. by the way, are you sure that the listing agent is your agent? she
: wrote the contract for you didn't mean that she was representing you. have
: you checked your contract? there should be some kind of wording saying that
: she represent whom. if she wasn't represent you which may be the case, you
: will have a hard time to win. even if she was representing you, it's still
: not easy to win. good luck.

j******w
发帖数: 94
13
buyer agent, seller agent, or dual agent both have obligation to disclose
the material facts to parties who involved in the transaction. otherwise,
they violated RE license law, or/and civil law. Firstly you can tell your
agent, if she/he would not handle this issue, then you will report your
issue to the State RE commission.
f*****a
发帖数: 26
14
Thanks. Up up.
m********n
发帖数: 782
15
房子已经是你的了,所以如果问题很严重,影响到你的生活,赶紧修了先,不论如何房
子是你自己的了,别人可以不管,拖着,你不可以了。
seller是否有concealment甚至misrepresentation,首先要看你在什么州,州法规定
seller是否有full duty of disclosure,还是seller可以用disclaimer instead of
disclosure。前者的话理论上它知道的major问题确实应该都告诉你,而且是在
contract ractify之前,而后者你不问他就不用说,由buyer自己来通过inspection发
现问题,有疑点去询问seller,这个时候seller不能隐瞒或者提供不实信息。在允许
disclaimer的州,恐怕问题没查出来你得去找inspector。
先搞清楚以上这些再想下一步怎么样。不过这个事情如果只有$1800的价值,告对方显
然不是什么明智的事情,你也没有什么hard evidence对方是明明知道不告诉你,所以
你没有压倒性优势。
也许你现在可以做的是告诉你的agent,你的inspector觉得这个事情明显seller是知道
的,所以agent应该告诉你,你让他至少share cost,否则去投诉他。不过他完全可以
说,seller不知道,就算seller知道,也没告诉他,总之他不知道。
修了吧,$1800还不算什么大数字,没有一个房子可以是perfect的。

BUYER
,

【在 f*****a 的大作中提到】
: 房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹,但卖主没有
: discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
: BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
: SELLER AGENT,所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁?如果
: SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗?那应该告谁?BUYER
: AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
: 目前(10/29)情况是:房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN,不
: 接电话不回email,没办法自己联系了原来的ROOF公司,估价$1800。ROOF报告发给了她
: ,才开始联系我,说SELLER不承认知道这个问题,ROOF公司说是墙破了洞,不是ROOF,
: 并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER,这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承

m********n
发帖数: 782
16
你这个事情如果能把律师费都向对方索赔回来,那请一定要把你请的律师推荐给大家。
trust me, you can't.

【在 f*****a 的大作中提到】
: Thanks. Up up.
S******a
发帖数: 1644
17
I met a similar problem - The seller purposely hid a leaking place in the
basement using concrete. Several weeks after I moved in, I noticed the
problem during the raining season. The cost to repair is $4500. I then
checked with my attorney. He told me that it would be very hard for me to
find out evidence to show that this problem was there before I moved in, and
considering the high attorney fee, he suggested me give up and repair by
myself...
f*****a
发帖数: 26
18
现在我的情况和你不同的是:我这个可以有证据显示是很久以前的问题。因为有一条很
明显的胶的痕迹在屋檐下用来SEAL漏
雨的。ROOFER和HOME INSPECTOR都说是很久的问题。

and

【在 S******a 的大作中提到】
: I met a similar problem - The seller purposely hid a leaking place in the
: basement using concrete. Several weeks after I moved in, I noticed the
: problem during the raining season. The cost to repair is $4500. I then
: checked with my attorney. He told me that it would be very hard for me to
: find out evidence to show that this problem was there before I moved in, and
: considering the high attorney fee, he suggested me give up and repair by
: myself...

f*****a
发帖数: 26
19
我在加州,好象只有DISCLOSE一说。
另一个原因我想告是因为,还有非常多小问题,我都是自己承担了。下面会举例说明。
这个事情比较大,而且有证据证明
是旧问题,所以不想吃这个亏了。
说说我碰到的麻烦吧,希望能够给大家提供个经验教训参考。
第1种是住进来才发现的问题,因为房子是全部REMODLE的,所以很多属于没有做好,比
如淋浴间地板小瓷砖没铺平,切
割不平滑,好几个地方扎脚,这些事不费我钱,但费了我很多时间精力,CONTRACTOR来
了好多次,每次修一个地方就
跑了,现在有的还没修好。
第2种是INSPETION是发现的问题,说了给修好,可都是表面的,根本没有。比如FOOD
DISPOSAL下水非常慢,一楼的
洗手间里洗手池中间那个塞子卡着,非常难用。她都答应修好,可是等住进来,才发现
还是很不好用,都是临时修了一下
敷衍过去。我重新去买了FOOD DISPOSOL,重新装。然后第2个问题,现在也打算换掉
水龙头,因为那个质量很差,就
是不好用。CONTRATOR修了好几次的,都不行,我想行的话他们当初也会修好了。别的
地方水龙头是和这一套不一样
的。
第3类问题就是INSPECTOR没查(好象是不在INSPECTION范围),但是LAST WALK
THROUGH时候SELLER告诉我好用
但没有试用的。比如自动浇水系统,打开之后发现一个地方水管裂了,底下很大水压力
,冲出地面,正好全部喷到隔壁邻
居家门口走廊。现在也要请人来修。
第4类是ISPETOR发现的问题,但当时认为问题不大,就没管,结果问题不算小。比如当
时INSPETION的时候,有一堆土
堆在墙角,INSPECTOR说不应该,这样会引起墙体潮湿,因为那堆土不算大,我当时想
买了房子把土扒开就行了。结果扒
开后发现墙体发霉,然后那个铁的滴水板都绣烂掉,一碰都是渣掉下来。昨天HOME
INSPECTOR说要照SIDING人来看
问题大不大,要修的话要破墙,很麻烦。我都觉得这个人家INSPECTOR当时查了,是我
的问题。但我的AGENT也没有提
醒我应该挖看看看,真是让人很郁闷,希望问题不要太大吧,但这个问题不急,而且我
觉得我是打算自己抗的,一直都没
告诉我的BUYER AGENT,昨天来,我才SHOW给他们看,告诉她我已经非常承担很多了,
也希望她为我想想。
写这么多,也希望大家从我的经验教训学到一点,以后买房该主意的地方,我是第一次
买房,也是下的第一个OFFER,
都听的AGENT的,我当时给的OFFER价就比AGENT让我出的价少了$2000。后来知道她让我
出的也就是当时除了我以外
的最高价。所以我就是第2高价,但是第一高价是打算FHA贷款,没有足够DOWNPAYMENT
的,而我其他条件都很好。另
外虽然找的是SELLER AGENT做BUYER AGENT(因为我一直自己周末看看OPEN HOUSE,
确实没有BUYER
AGENT,因为并不急着买房。后来看到这个房子结构还不错,就下OFFER了),而且她也
就给我REBATE 1%,她拿了
4%,在加州,她是中国代理,我的朋友不是DUAL AGENT的,代理也都给了1%-1。5%的
REBATE。所以说我在价钱上
一点都没有亏她,并不是要占她的REBATE便宜,之所以找她,一是我确实没有BUYER
AGENT,二是当时想如果找她
买,房子应该肯定能买到,就不用再看去房了,看房也很麻烦。不想搬进来后,问题多
多,一点都不ENJOY。感觉我的
BUYER AGENT整个过程中就没有主动帮我争取利益,比如说LAST WALK THROUGH提醒
我什么都要试试,而且修理
东西的话,都是站在SELLER立场随便修修把我胡弄过去。 以后大家还是不要找DUAL
AGENT了,特别是自己没有经验
而且也没有要更多REBATE的情况下,就更不要找了。本来想省事,结果一点也没省。
另外就是大家有律师推荐,或者有经验,还是上来说说吧,谢谢。也希望班版上的
AGETN们能说说看 xiexie。

【在 m********n 的大作中提到】
: 房子已经是你的了,所以如果问题很严重,影响到你的生活,赶紧修了先,不论如何房
: 子是你自己的了,别人可以不管,拖着,你不可以了。
: seller是否有concealment甚至misrepresentation,首先要看你在什么州,州法规定
: seller是否有full duty of disclosure,还是seller可以用disclaimer instead of
: disclosure。前者的话理论上它知道的major问题确实应该都告诉你,而且是在
: contract ractify之前,而后者你不问他就不用说,由buyer自己来通过inspection发
: 现问题,有疑点去询问seller,这个时候seller不能隐瞒或者提供不实信息。在允许
: disclaimer的州,恐怕问题没查出来你得去找inspector。
: 先搞清楚以上这些再想下一步怎么样。不过这个事情如果只有$1800的价值,告对方显
: 然不是什么明智的事情,你也没有什么hard evidence对方是明明知道不告诉你,所以

f*****a
发帖数: 26
20
up up
1 (共1页)
进入Living版参与讨论
相关主题
最晚什么时候能拉buyer agent进来一个offer问一个 BUYER AGENT和 DUAL AGENT 的问题。
Home Inspection房屋检查建议出价是不是高了?
Home Inspection应该用buying agent推荐的inspector吗?St Louis 房地产经纪人黄袁 买房有过失 拒绝承认---请求帮助
大家买房都像我这么累吗?诚心问:Structure有疑问,这个房子值不值得继续?
有必要找Buyers Agent吗?不用经纪人从Sell by Owner买房可行吗?
agent的老公就是做贷款的,这样有问题吗update:inspection之后可以讲多少?
急问:seller给多少commission,seller agent最后分给buyer ag比较tricky的情况 --- 紧急求助!!!
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