l*******m
发帖数: 949 | 1 之前考虑的不够谨慎,匆忙买了房子,出租.
昨天静下心来算了算, 发现很亏.
这些年的出租收益要全部用来还月供(包括地税,管理费用,险,HOA,trash&sewer...),租
金不够完全cover这些费用,需要自己往里面继续投钱,一年大概要投3000-4000.
首付再加上每年出租房子自己要搭进去的3,4000算是本金的话, 15年后房子价格不变的
话, 出售之后,抛除手续费, 投资的年利润率只有百分之3点几.
但是现在转手卖的话,就更亏了, 只能继续被套了. | p****1
发帖数: 917 | 2 15年后房子价格不变?
【在 l*******m 的大作中提到】
: 之前考虑的不够谨慎,匆忙买了房子,出租.
: 昨天静下心来算了算, 发现很亏.
: 这些年的出租收益要全部用来还月供(包括地税,管理费用,险,HOA,trash&sewer...),租
: 金不够完全cover这些费用,需要自己往里面继续投钱,一年大概要投3000-4000.
: 首付再加上每年出租房子自己要搭进去的3,4000算是本金的话, 15年后房子价格不变的
: 话, 出售之后,抛除手续费, 投资的年利润率只有百分之3点几.
: 但是现在转手卖的话,就更亏了, 只能继续被套了.
| l*******m
发帖数: 949 | 3 以后房贷还请了, 租金收益-少量支出(地税,HOA,管理,保险....),剩下的纯利润,也不
过就是房价6-8%.
这些前提都是在房价不会上涨的情况下.
之前真是瞎折腾,白受累了. | l*****n
发帖数: 79 | 4 兴冲冲的进来想跟你分享一些最近买被套的心得，一看lz的话题cost太大了，俺寒斗不
了。 | l*******m
发帖数: 949 | 5 我现在很悲观.
【在 p****1 的大作中提到】
: 15年后房子价格不变?
| l*******m
发帖数: 949 | 6 如果你是真的跟我一样被套的话,求你分享分享, 算是宽慰宽慰我.
如果你其实赚了,也求分享分享,让我学习一下, 我哪里跌倒哪里爬起来,再买!
【在 l*****n 的大作中提到】
: 兴冲冲的进来想跟你分享一些最近买被套的心得，一看lz的话题cost太大了，俺寒斗不
: 了。
| T*********e
发帖数: 9208 | 7 每年自己还投钱,最后还有3%收益，是如何实现的？
【在 l*******m 的大作中提到】
: 之前考虑的不够谨慎,匆忙买了房子,出租.
: 昨天静下心来算了算, 发现很亏.
: 这些年的出租收益要全部用来还月供(包括地税,管理费用,险,HOA,trash&sewer...),租
: 金不够完全cover这些费用,需要自己往里面继续投钱,一年大概要投3000-4000.
: 首付再加上每年出租房子自己要搭进去的3,4000算是本金的话, 15年后房子价格不变的
: 话, 出售之后,抛除手续费, 投资的年利润率只有百分之3点几.
: 但是现在转手卖的话,就更亏了, 只能继续被套了.
| c****o
发帖数: 32446 | | l*******m
发帖数: 949 | 9 毕竟租金还是可以支付大部分开销的,所以还是有3点几的年收益率的.
说收益3%, 我都脸红, 美金贬值, 其实到最后,根本就是赔钱.
【在 T*********e 的大作中提到】
: 每年自己还投钱,最后还有3%收益，是如何实现的？
| p******e
发帖数: 649 | 10 那就做个30年的计划看看，也许就高兴了
【在 l*******m 的大作中提到】
: 我现在很悲观.
| | | K****n
发帖数: 2485 | 11 有2个重要条件能改变你这计算结果：
1、如果是全cash买房或高downpay买房，还贷压力为0或较低，那现金流就变成正值，
且收益会大幅提升。相当于自己把钱贷给自己，收15%年的3%多利息
2、15年后房价不会跟现在一样。以俺们南加州为例，随着人口增加、经济改善，中长
期我认为房价必然上升。15年后折旧因素与房价物价上涨因素加减抵消之后，total
change还是增值的。这才是买房收益的大头吧。
以上推测建立在不发生小概率事件的前提之上，包括2012地球毁灭、加州发生大地震、
地球/南加州气候出现极端变化之类。 | k*****a
发帖数: 7389 | 12 做个30年的计划看看，this guy got a free house plus a big profit in cash | d*****a
发帖数: 3983 | 13 您老真有钱啊,景仰.
我们也想过买房子租,觉得不划算,还是自己享受吧.
【在 l*******m 的大作中提到】
: 如果你是真的跟我一样被套的话,求你分享分享, 算是宽慰宽慰我.
: 如果你其实赚了,也求分享分享,让我学习一下, 我哪里跌倒哪里爬起来,再买!
| l*******m
发帖数: 949 | 14 1, 假设按你说的全cash买下, 我按照目前当地不景气的租赁市场计算,并且考虑到一些
不利因素(空房,损毁维修等中等概率事件发生的情况), 收益只有6%.
6% VS 3%, 该不该现在pay off mortgage?
2, 假设15年后,房子增值40%,摊到15年, 年利润率貌似并不高.美国应该不会出现国内
这15年来房价翻N个跟头的情况(当然中国在下一个15年,房价也不可能翻跟头了,不崩盘
就是好事了).
【在 K****n 的大作中提到】
: 有2个重要条件能改变你这计算结果：
: 1、如果是全cash买房或高downpay买房，还贷压力为0或较低，那现金流就变成正值，
: 且收益会大幅提升。相当于自己把钱贷给自己，收15%年的3%多利息
: 2、15年后房价不会跟现在一样。以俺们南加州为例，随着人口增加、经济改善，中长
: 期我认为房价必然上升。15年后折旧因素与房价物价上涨因素加减抵消之后，total
: change还是增值的。这才是买房收益的大头吧。
: 以上推测建立在不发生小概率事件的前提之上，包括2012地球毁灭、加州发生大地震、
: 地球/南加州气候出现极端变化之类。
| l*******m
发帖数: 949 | 15 貌似很美,可是如果把free house和big profit in cash折合到年均利率算的话, 很难
超过10%
【在 k*****a 的大作中提到】
: 做个30年的计划看看，this guy got a free house plus a big profit in cash
| t**m
发帖数: 263 | 16 你那房子租售比多少？
投资出租房，可以考虑买便宜些的
【在 l*******m 的大作中提到】
: 之前考虑的不够谨慎,匆忙买了房子,出租.
: 昨天静下心来算了算, 发现很亏.
: 这些年的出租收益要全部用来还月供(包括地税,管理费用,险,HOA,trash&sewer...),租
: 金不够完全cover这些费用,需要自己往里面继续投钱,一年大概要投3000-4000.
: 首付再加上每年出租房子自己要搭进去的3,4000算是本金的话, 15年后房子价格不变的
: 话, 出售之后,抛除手续费, 投资的年利润率只有百分之3点几.
: 但是现在转手卖的话,就更亏了, 只能继续被套了.
| a****e
发帖数: 9589 | 17 walmart 的被套质量一般，我在TJX 买了个tommy 的被套，感觉挺好的。后来在macys
买了个500 threads 的被套，觉得非常舒服。
【在 l*****n 的大作中提到】
: 兴冲冲的进来想跟你分享一些最近买被套的心得，一看lz的话题cost太大了，俺寒斗不
: 了。
| d*****s
发帖数: 5610 | 18 怎么是负的现金流？你算的年利润率肯定是错的。
【在 l*******m 的大作中提到】
: 之前考虑的不够谨慎,匆忙买了房子,出租.
: 昨天静下心来算了算, 发现很亏.
: 这些年的出租收益要全部用来还月供(包括地税,管理费用,险,HOA,trash&sewer...),租
: 金不够完全cover这些费用,需要自己往里面继续投钱,一年大概要投3000-4000.
: 首付再加上每年出租房子自己要搭进去的3,4000算是本金的话, 15年后房子价格不变的
: 话, 出售之后,抛除手续费, 投资的年利润率只有百分之3点几.
: 但是现在转手卖的话,就更亏了, 只能继续被套了.
| k****y
发帖数: 4083 | 19 别说３０年了，假如你连续十年以上年均收益率达到10%，恐怕世界上能和你比肩的只
有madoff等寥寥数人了。。。。。
发信人: littletom (小汤姆), 信区: Living
标 题: Re: 【bssd】被套
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jan 27 15:33:46 2011, 美东)
貌似很美,可是如果把free house和big profit in cash折合到年均利率算的话, 很难
超过10% | H******7
发帖数: 34403 | | l*******m
发帖数: 949 | 21 租售比?
【在 t**m 的大作中提到】
: 你那房子租售比多少？
: 投资出租房，可以考虑买便宜些的
| l*******m
发帖数: 949 | 22 负的现金流怎么就不能得出正的年利润率了?
【在 d*****s 的大作中提到】
: 怎么是负的现金流？你算的年利润率肯定是错的。
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