k*****n
发帖数: 45 | 1 看到一个好学区的CO-OP房子，环境不错，价钱比同类普通房子便宜大约10-20%。在网上查了一下CO-OP买到的不是产权，而只是股份和使用权。比较犹豫这个房子能不能买。目前小孩准备上学，这个地区是不错，但是CO-OP的房子只能自己住不能出租，比较担心以后想换房脱手的时候很久都卖不掉，砸在自己手里就糟糕了。。。可是由于家庭收入不高，同区同类型的房子又严重超出了我们的预算，根本就没法在这个学区买房，所以只能打打这个房子的主意，纠结ing...
有没有同学有这方面的经验和看法，讨论下？ |
c******A
发帖数: 2421 | 2 为啥不能买？
LZ你在NY吗？
比如Queens的Forest Hills一带，学区不错，但90%的apt都是coop。
买coop之前自己要做好research，因为每个building的policy都会有点点不一样。有些
允许出租，有些自住满两年能出租…… 要仔细看看这个building的finance情况，最近
几年有没有assessment。
好学区的coop价格合适，一般不会砸手里，因为也会有很多人为了小孩读书想要买到
这个区的。 |
p*******n
发帖数: 4824 | 3 Exactly...
【在 c******A 的大作中提到】
: 为啥不能买？
: LZ你在NY吗？
: 比如Queens的Forest Hills一带，学区不错，但90%的apt都是coop。
: 买coop之前自己要做好research，因为每个building的policy都会有点点不一样。有些
: 允许出租，有些自住满两年能出租…… 要仔细看看这个building的finance情况，最近
: 几年有没有assessment。
: 好学区的coop价格合适，一般不会砸手里，因为也会有很多人为了小孩读书想要买到
: 这个区的。
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k********n
发帖数: 1819 | 4 会不会砸手里不是你说了算，也不是市场说了算，就是有一百个买主抢你的房子如果
BOARD不批你也没辙。forest hills 的board 多数是老犹，你有气生的。我见过的惨痛
例子太多了，当然你运气好也许没事，不过我是不会做这种“rely on the kindness
of strangers" 的事的。
而且也不便宜，还不如租
【在 c******A 的大作中提到】
: 为啥不能买？
: LZ你在NY吗？
: 比如Queens的Forest Hills一带，学区不错，但90%的apt都是coop。
: 买coop之前自己要做好research，因为每个building的policy都会有点点不一样。有些
: 允许出租，有些自住满两年能出租…… 要仔细看看这个building的finance情况，最近
: 几年有没有assessment。
: 好学区的coop价格合适，一般不会砸手里，因为也会有很多人为了小孩读书想要买到
: 这个区的。
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k*****n
发帖数: 45 | 5 谢谢CherryLA的回复。我在加州，这边CO-OP好像比较少，所以不知道回头会不会特别
难卖。我再来研究下他们的POLICY好了。
kurtcobain，想不到还要BOARD说了算。。。那就是看这个BOARD是不是喜欢喜欢我们。
。。白人比较多的地方，人家会不会不太欢迎我们东方人入住这样子。。。汗一个。。
。继续做research去。。。
刚开始注册未名，没有包子，请大家谅解呀~HOHo! |
c******A
发帖数: 2421 | 6 我们就住在71st Ave这里，其实主要就是看收入，达没达到他们那个%要求（
ForestHills这里省得比较严格）。达到了就都没啥问题了。我们这幢楼从去年起有几
套房子卖，基本上都sold了。
住进来以后发现楼里的staff都非常友好，board也常常组织活动，过节在lobby免费吃
喝。
反正我们暂时也不会想要把房子出租，觉得住在这里很放心，super/doorman都超级
nice。
因为我们算过，买附近的condo，一个是房源太少，而且价格贵，property tax+condo
maint比我们每月的maint还要贵，觉得自住不是很合算。我们曾经去看过condo，有的
房间被隔成好几个豆腐干，一群阿三租客在里面，有时候觉得进出人员有点杂。所以后
来还是决定买coop，然后整个过程都很smooth，我们运气还不错吧。
【在 k********n 的大作中提到】
: 会不会砸手里不是你说了算，也不是市场说了算，就是有一百个买主抢你的房子如果
: BOARD不批你也没辙。forest hills 的board 多数是老犹，你有气生的。我见过的惨痛
: 例子太多了，当然你运气好也许没事，不过我是不会做这种“rely on the kindness
: of strangers" 的事的。
: 而且也不便宜，还不如租
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c******A
发帖数: 2421 | 7 CA的coop没啥了解，不知道是不是和NY这里的相同性质。
我以前在LA住过很久，没听说过coop这回事啊（我孤陋寡闻了吗？）
不过如果在CA的话，LZ还是要考虑考虑清楚，毕竟coop的数量少，买的人少，以后卖的
时候会不太popular阿~
【在 k*****n 的大作中提到】
: 谢谢CherryLA的回复。我在加州，这边CO-OP好像比较少，所以不知道回头会不会特别
: 难卖。我再来研究下他们的POLICY好了。
: kurtcobain，想不到还要BOARD说了算。。。那就是看这个BOARD是不是喜欢喜欢我们。
: 。。白人比较多的地方，人家会不会不太欢迎我们东方人入住这样子。。。汗一个。。
: 。继续做research去。。。
: 刚开始注册未名，没有包子，请大家谅解呀~HOHo!
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k*****n
发帖数: 45 | 8 嘿，CherryLA这么快回复~，我比较喜欢这样的社区除了学区好环境好以外其实很大一
个原因也是因为不允许出租的限制，所以里面的人都是自住的没有租客，人际会比较单
纯。大家也都会比较爱护自己的社区，基本不会出现你说的condo那样的情况，这样住
在里面也舒心。
唯一concern的就是以后脱手的问题。。。
刚才在网上找CO-OP的POLICY好像找不到什么结果，是不是要去他们的办公室咨询呢？ |
k*****n
发帖数: 45 | 9 同区也一直有房子买卖，就是相对其他类房子的交易时间会长一些。 |
j***k
发帖数: 2719 | 10 buying co-op is like going to a business with a few hundred people that you
don't know. It may work out well, it may not.
I have this friend who bought a co-op in Mnahattan in 2003. Everything
worked out great until he got transfered to San Fran by work in 2007. 2007
was the peak of the market so he didn't think it would be a problem selling
the unit. In 2 weeks after he put the apartment on the market, he found a
buyer who would buy the apartment in all cash. However, the board denied the
application because the buyer got the money from his parents and they didn'
t like the buyer's own income level. 2 other offers were also denied by the
board for various other reason. Co-op is a private company and they can do
whatever they want. 6 months later the apartment was still remain unsold and
my friend was still paying the monthlies while living in San Fran. By 2008,
all hell broke loose, my friend had to lower the asking price by $150K
trying to sell the apartment. He got another offer but got denied by the
board again because the board thinks the selling price is too low and it
would bring down the value of other apartments!!!
My friend finally sold the apartment in 2009, after lowering the price by $
250K and threaten the board by going to foreclosure. They didn't like the
low selling price and feared foreclosure even more, so they finally allowed
the sell.
Are all thse tourble worth it? Not me. But it really depends on your
particular situation. I certain don;t want to go into any business with
people I don;t know of. |
h***b
发帖数: 1233 | 11 房子增值，除了本身的一些优点（位置、装修），再来就是有没有投资（出租）价值,
Co-op 在这上面就比较吃亏，因为要出租往往有比较严的限制。应该也是它比别的便宜
的原因。
【在 k*****n 的大作中提到】
: 谢谢CherryLA的回复。我在加州，这边CO-OP好像比较少，所以不知道回头会不会特别
: 难卖。我再来研究下他们的POLICY好了。
: kurtcobain，想不到还要BOARD说了算。。。那就是看这个BOARD是不是喜欢喜欢我们。
: 。。白人比较多的地方，人家会不会不太欢迎我们东方人入住这样子。。。汗一个。。
: 。继续做research去。。。
: 刚开始注册未名，没有包子，请大家谅解呀~HOHo!
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t****z
发帖数: 1551 | 12 我家不会买这种房子，太受限制了，万一几年之后换地方，但是房价低很多呢。。。。
而且如果不好卖，还要继续交hoa费之类的。。。。 |
d******n
发帖数: 2712 | 13 Co-op麻烦就麻烦在有board，看不同的地方了。NY的co-op很多，大家也就习惯了。买
co-op也得买成熟的project，刚开始卖的，或者卖出去的不足50%，找贷款都不容易。 |
k*****a
发帖数: 7389 | 14 所以看coop还必须看全面的大楼财政、人员构成。假如你找到一个居住成员良好，财务
运营健康的CO-OP，价格一般不会比其它的CO-OP高很多，那么你就赚了。
楼上依莎彪说的买成熟的project，这个适用于midtown、uptown的高价CO-OP。但是对
没有丰厚根基的移民来说，新的project其实是个更好的选择。因为买进的大部分住户
都是young professional，大家理念相同，管理起来合作的更好，财政也往往健康。 |
