l*****n
发帖数: 204 | 1 想请教下大牛们，title company 会有什么猫腻吗？
最近想做refinance.2月份买的房子。lender 是Provident funding。通过 broker做的
。当时就问他什么时候允许作refinance，被告知6个月以后。5月份时再问其他broker
，好几个都说4个月以后可以做，并且说confirmed with lender。因此，开始shop
around，找到个较好的offer，但觉得不太信得过。因此在联系原来的broker，说大家
都说4个月以后可以做，你觉得怎么样？这家伙二话不说就给offer，并且愿意match那
个好的offer。有了当时买房时帮我贷款的经验，所以决定再选原来的broker.确实是个
好offer。fees也低，锁的时机也好，（5/1 arm, 6/1/2011, 2.75）今天的fees至少要
贵1000以上。
今天以前，事情都挺好的，今天才知道broker替我选了title company，上次是我自己
选的呀。而且这个title company 我联系过比我要选的贵了100以上，而且不愿意回答
问题。这其实不是太重要，但是broker非常卖力的push我选这个title company，说什
么此人有17年工作经验，与他已经合作5年，非常好。并且愿意match其他title
company的offer。
更甚的是，broker 告诉我，它不可以switch title company了，因为他已经完成了
registration and underwriting.假如switch title company，时间来不及，我将丢掉
现在利率，赔偿 title company $200，因为他们已经工作了两个星期，已经有了title
report。
就是看了这个title report后，才觉得害怕的。居然还有$15000以上的 lien unpaid
by the previous owner。可是当时他们告诉我，已经satisfied了。为什么还在呢？尽
管他们说前一个title company应该deal with 这个lien。我还是后怕，明明告诉我，
已经satisfied了嘛。
我的问题是，title company 会有什么猫腻吗？现在的broker和他选的title company
这么熟，会有什么陷阱吗？这个$15000多的 lien会付清吗？上次close 时，签了那么
多文件，根本就不懂事什么东西呀。
大牛们说说，title company 会有什么猫腻吗？可以用broker选的title company吗？
非常感谢。 |
b*d
发帖数: 9308 | 2 每个人做Refi的时候用的都是Broker选的Title company,而且不同的公司之间做的事情
都是一样的，没有什么区别。
broker
【在 l*****n 的大作中提到】
: 想请教下大牛们，title company 会有什么猫腻吗？
: 最近想做refinance.2月份买的房子。lender 是Provident funding。通过 broker做的
: 。当时就问他什么时候允许作refinance，被告知6个月以后。5月份时再问其他broker
: ，好几个都说4个月以后可以做，并且说confirmed with lender。因此，开始shop
: around，找到个较好的offer，但觉得不太信得过。因此在联系原来的broker，说大家
: 都说4个月以后可以做，你觉得怎么样？这家伙二话不说就给offer，并且愿意match那
: 个好的offer。有了当时买房时帮我贷款的经验，所以决定再选原来的broker.确实是个
: 好offer。fees也低，锁的时机也好，（5/1 arm, 6/1/2011, 2.75）今天的fees至少要
: 贵1000以上。
: 今天以前，事情都挺好的，今天才知道broker替我选了title company，上次是我自己
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l*****n
发帖数: 204 | 3 bed,
您的意思是没有大问题，是吧？可是为什么broker 那么push我用这个title company？
只是因为互相熟悉，做事方便？而上一title company没有清除应该清楚的债务？
这次我怎能保证债务会清除？比如上次买房close 时，他们就告诉我交清了，我也签字
了。
另外，如果已经完成了registration and underwriting，provident funding 真的不
允许switch title company吗？不就是update 一下title policy吗？
非常感谢您！ |
b*d
发帖数: 9308 | 4 每个Broker都会有一两个用的比较熟的Title company，就像你说的，做起事情来方便
。我有点奇怪，就是你的unpaid lien在title上面，怎么会让你的Loan close呢？
换Title company的确是要花一定的时间，而且很有可能不能按时Close。
【在 l*****n 的大作中提到】
: bed,
: 您的意思是没有大问题，是吧？可是为什么broker 那么push我用这个title company？
: 只是因为互相熟悉，做事方便？而上一title company没有清除应该清楚的债务？
: 这次我怎能保证债务会清除？比如上次买房close 时，他们就告诉我交清了，我也签字
: 了。
: 另外，如果已经完成了registration and underwriting，provident funding 真的不
: 允许switch title company吗？不就是update 一下title policy吗？
: 非常感谢您！
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l*****n
发帖数: 204 | 5
上次他们说liens satisfied了，就close 了。这也正是我担心的。往坏处想，如果前
房主或 title company这次付清了，他们（broker and current title company）会不
会把这钱吞了，然后再title上说没付清。我怎么会知道到底是怎么回事？
谢谢！
【在 b*d 的大作中提到】
: 每个Broker都会有一两个用的比较熟的Title company，就像你说的，做起事情来方便
: 。我有点奇怪，就是你的unpaid lien在title上面，怎么会让你的Loan close呢？
: 换Title company的确是要花一定的时间，而且很有可能不能按时Close。
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b*d
发帖数: 9308 | 6 很简单，如果没有付清的话，就没有办法去Record Deed，那就正好问问你的Broker是
怎么回事了。
【在 l*****n 的大作中提到】
:
: 上次他们说liens satisfied了，就close 了。这也正是我担心的。往坏处想，如果前
: 房主或 title company这次付清了，他们（broker and current title company）会不
: 会把这钱吞了，然后再title上说没付清。我怎么会知道到底是怎么回事？
: 谢谢！
|
l*****n
发帖数: 204 | 7 bed，
Record Deed是谁的事？Broker还是title company？会不会是title company告诉
Broker说已经付清了，然后就可以去Record Deed？
是去county Record Deed 吗？ |
b*d
发帖数: 9308 | 8 是escrow去county做，如果title有lien的话，是不能record的，必须要clear了以后才
可以。
【在 l*****n 的大作中提到】
: bed，
: Record Deed是谁的事？Broker还是title company？会不会是title company告诉
: Broker说已经付清了，然后就可以去Record Deed？
: 是去county Record Deed 吗？
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l*****n
发帖数: 204 | 9 谢谢！那怎么知道我的房子已经Record Deed了？从现在的title report可以看出来吧？
recorded: February 10, 2011 as Entry NO. xxxxxxxx in Book 9904 at page 7218
of Official Records.
Bed,这说明已经Record Deed了吧？但是liens还在，您说是谁的问题？Broker还是
title company？
谢谢！ |
b*d
发帖数: 9308 | 10 如果Lien还在，就要去找Title company，不过让你的Broker去找吧，这本来就是我们
Broker的工作。
吧？
7218
【在 l*****n 的大作中提到】
: 谢谢！那怎么知道我的房子已经Record Deed了？从现在的title report可以看出来吧？
: recorded: February 10, 2011 as Entry NO. xxxxxxxx in Book 9904 at page 7218
: of Official Records.
: Bed,这说明已经Record Deed了吧？但是liens还在，您说是谁的问题？Broker还是
: title company？
: 谢谢！
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l*****n
发帖数: 204 | 11 假如这次Lien还在呢？到时候该有我自己来负责吧？都转手一次了，所以极有可能由我
来付清这了Lien了吧？所以我现在很怕title company 和Broker会有什么猫腻。
谢谢bed！
【在 b*d 的大作中提到】
: 如果Lien还在，就要去找Title company，不过让你的Broker去找吧，这本来就是我们
: Broker的工作。
:
: 吧？
: 7218
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b*d
发帖数: 9308 | 12 像Title这种东西Broker还不敢玩猫腻，毕竟不会拿自己的职业前途去赌。
【在 l*****n 的大作中提到】
: 假如这次Lien还在呢？到时候该有我自己来负责吧？都转手一次了，所以极有可能由我
: 来付清这了Lien了吧？所以我现在很怕title company 和Broker会有什么猫腻。
: 谢谢bed！
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L******f
发帖数: 5368 | 13 这事我以前遇到过。
title company 给 broker rebate。
按中国话来说，就是给回扣。
羊毛出在羊身上，回扣的钱包含
在你的title insurance的费用里。
按照法律，Buyer买Title Insurance，
保护所买的房子的合法产权，Title Insurance
公司非常重要。如果10年后卖房，房子产权
有问题，title insurance公司破产了，
你就死定了。
所以，title insurance company一定要自己
选，要可靠的。如果Broker硬塞给你一个
要破产的title insurance公司，宁可不买房
也不能要。
生意不好的公司，通过给broker回扣来拉
生意。将来被告破产，你咋办？
broker
【在 l*****n 的大作中提到】
: 想请教下大牛们，title company 会有什么猫腻吗？
: 最近想做refinance.2月份买的房子。lender 是Provident funding。通过 broker做的
: 。当时就问他什么时候允许作refinance，被告知6个月以后。5月份时再问其他broker
: ，好几个都说4个月以后可以做，并且说confirmed with lender。因此，开始shop
: around，找到个较好的offer，但觉得不太信得过。因此在联系原来的broker，说大家
: 都说4个月以后可以做，你觉得怎么样？这家伙二话不说就给offer，并且愿意match那
: 个好的offer。有了当时买房时帮我贷款的经验，所以决定再选原来的broker.确实是个
: 好offer。fees也低，锁的时机也好，（5/1 arm, 6/1/2011, 2.75）今天的fees至少要
: 贵1000以上。
: 今天以前，事情都挺好的，今天才知道broker替我选了title company，上次是我自己
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l*****n
发帖数: 204 | 14 回扣还好说，他们说可以match 其他offer。
怎么知道title insurance company可靠，还是不可靠？我觉得对我这样的人来说很难
判断。
其实我最怕他们互相勾结玩猫腻。如果前房主或 title company这次付清了，他们（
broker and current title company）会不会把这钱吞了，然后再title上说没付清。
【在 L******f 的大作中提到】
: 这事我以前遇到过。
: title company 给 broker rebate。
: 按中国话来说，就是给回扣。
: 羊毛出在羊身上，回扣的钱包含
: 在你的title insurance的费用里。
: 按照法律，Buyer买Title Insurance，
: 保护所买的房子的合法产权，Title Insurance
: 公司非常重要。如果10年后卖房，房子产权
: 有问题，title insurance公司破产了，
: 你就死定了。
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d******n
发帖数: 2712 | 15 是no cost refi么？我们做no cost refi都是找我们经常合作的title公司的，他们的title search会比较便宜，lender's title ins都是有标准的可查的。如果不是no cost refi的话，客人是有权自己选title company。
Title 上lien没清，有可能是还在processing中，LZ 2月才close，也许银行或者是county的动作慢。不需要太担心的。 |
l*****n
发帖数: 204 | 16 没有人提是no cost refi，或不是no cost refi，我只是通过比较不同broker的GFE来
确定选谁。买房时就是用的这个broker，当时是我自己选的title company，因此我就
默认为这次也可以自己选。
至于lien，新的title report确认他们还在，据说昨天clear一个了，现在等第二个。
我只是担心，如果他们没有被clear，新的title insurance 会保护我不用对他们负责
吗？我担心的猫腻主要是指这个。
谢谢。 |
L******f
发帖数: 5368 | 17 没有办法100%可靠。连华尔街大公司，大银行说倒就倒了。
谁又能保证不倒？只能靠你自己分析判断，再加点运气。
不过，给回扣的公司，我比较担心。搞不好那天被哪个
律师逮着了，告上法庭，就比较麻烦了。
【在 l*****n 的大作中提到】
: 回扣还好说，他们说可以match 其他offer。
: 怎么知道title insurance company可靠，还是不可靠？我觉得对我这样的人来说很难
: 判断。
: 其实我最怕他们互相勾结玩猫腻。如果前房主或 title company这次付清了，他们（
: broker and current title company）会不会把这钱吞了，然后再title上说没付清。
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