M********I
发帖数: 848 | 1 其实要重新贷款的原因有很多，不过大部分中国人重新贷款的原因只有一个，那就是省
钱。于是，到底重新贷款划不划算，是这里争论颇多的一个话题。在这里，我用一个例
子来说明。
a loan amount of $300,000.00 at an interest rate of 5% over a period of
30 years. The monthly payment is $1,610.46.
假设这个贷款正好付了10年，还有20 年还款期限。
1）就是我在回帖中说的，对于no cost refinance, 只要按照原贷款的月付付款，就一
定省钱。即使利率只降了0.125.
10 年后，原贷款还有balance $244,026.94， 实际上相当于一个 $244，026.94， 20
年fix，利率5%的贷款。
a loan amount of $244,026.94 at an interest rate of 5% over a period of
20 years. The monthly payment is $1,610.47.
LOAN PAYMENT SUMMARY
Years Payments Principal Interest Balance
20 $386,512.68 $244,026.94 $142,485.74 $0.00
也就是说，什么都不变的话，原贷款在这20 年里要付利息142，485.74.
现在假设重新贷款，利率减了0.125，到4.875，
loan amount of $244,026.94 at an interest rate of 4.875% over a period of
30 years. The monthly payment is $1,291.41. extra payment 319.06,
monthly payment is 1610.47
LOAN PAYMENT SUMMARY
Years Payments Principal Interest Balance
20 $379,749.65 $244,026.94 $135,722.71 $0.00
新贷款虽然是30年的term，但是由于每月多付319.06，新贷款将在20年还清，付利息
135，722.71.
也就是0.125的利息差，为你省了6763.03
（另注，如果是原贷款月付1610.46，将多付2块利息）
2）我比较懒，不愿去设定每月多付的钱，那么我按新贷款的月付付款，省不省钱呢？
以这个例子，要省钱的话，新贷款利率就必须低于3.25
a loan amount of $244,026.94 at an interest rate of 3.125% over a period
of 30 years. The monthly payment is $1,045.35.
LOAN PAYMENT SUMMARY
Years Payments Principal Interest Balance
30 $376,326.93 $244,026.94 $132,299.99 $0.00
即使是30年付清，付的利息也少了。不过，这要求将近2个百分点的降幅，对目前大多
数的贷款来说，都比较难了。这个例子是已经付了10 年，如果你只付了一年，那对利
率的降幅要求就小多了。如果你不会算，就让你的代理给你算好了。
另外，并不是所有人重新贷款都是为了省利息，有些人就为了降低月付，这样手头宽裕
一些，可以把省下的月付去干别的什么事。作为代理，要让贷款人明白，这样的话总的
利息会比前一个贷款高就行了。 | s*b
发帖数: 295 | 2 多谢科普。
20
【在 M********I 的大作中提到】
: 其实要重新贷款的原因有很多，不过大部分中国人重新贷款的原因只有一个，那就是省
: 钱。于是，到底重新贷款划不划算，是这里争论颇多的一个话题。在这里，我用一个例
: 子来说明。
: a loan amount of $300,000.00 at an interest rate of 5% over a period of
: 30 years. The monthly payment is $1,610.46.
: 假设这个贷款正好付了10年，还有20 年还款期限。
: 1）就是我在回帖中说的，对于no cost refinance, 只要按照原贷款的月付付款，就一
: 定省钱。即使利率只降了0.125.
: 10 年后，原贷款还有balance $244,026.94， 实际上相当于一个 $244，026.94， 20
: 年fix，利率5%的贷款。
| M********I
发帖数: 848 | | t**d
发帖数: 6474 | 4 你这个算法毫无意义。举一个极端的例子，如果贷款利息为1%，1000年还清，按你这个算法，这个贷款很差啦。
正确的算法应该是，同样数额的贷款，你每月付的利息少，就是好的。如果还不明白，这样想，把你每个月少付的利息存银行，存到积累的钱正好能payoff的那一天，跟上一个贷款payoff的时间相比，肯定会是早的。
其实很简单，只要no cost refinance的利率低，就是好的。 | M********I
发帖数: 848 | 5 首先，这里讨论的省钱，指的是face value。
同意你“同样数额的贷款，你每月付的利息少，就是好的”
不幸的是，即使no cost refinance的利率低，也不能保证每月付的利息少。
还是以30年的30万贷款为例，rate 5%，如果已经付了20 年，那地21年的月付是
Year Totals $19,325.52 $11,421.88 $7,903.64 $151,838.81
Year 21
Payments Principal Interest Balance
Sep,2031 $1,610.46 $977.80 $632.66 $150,861.01
Oct,2031 $1,610.46 $981.87 $628.59 $149,879.14
Nov,2031 $1,610.46 $985.96 $624.50 $148,893.18
Dec,2031 $1,610.46 $990.07 $620.39 $147,903.11
Jan,2032 $1,610.46 $994.20 $616.26 $146,908.91
Feb,2032 $1,610.46 $998.34 $612.12 $145,910.57
Mar,2032 $1,610.46 $1,002.50 $607.96 $144,908.07
Apr,2032 $1,610.46 $1,006.68 $603.78 $143,901.39
May,2032 $1,610.46 $1,010.87 $599.59 $142,890.52
Jun,2032 $1,610.46 $1,015.08 $595.38 $141,875.44
Jul,2032 $1,610.46 $1,019.31 $591.15 $140,856.13
Aug,2032 $1,610.46 $1,023.56 $586.90 $139,832.57
Year Totals $19,325.52 $12,006.24 $7,319.28 $139,832.57
如果在第20 年完refinance 30 年到4.875%。 贷款额是$151,838.81
那么第一年的月付是
Your customized amortization for:
a loan amount of $151,838.81 at an interest rate of 4.875% over a period
of 30 years. The monthly payment is $803.54.
If you would like to modify this schedule, please click here
Year 1
Month Payments Principal Interest Balance
Sep,2011 $803.54 $186.69 $616.85 $151,652.12
Oct,2011 $803.54 $187.45 $616.09 $151,464.67
Nov,2011 $803.54 $188.21 $615.33 $151,276.46
Dec,2011 $803.54 $188.98 $614.56 $151,087.48
Jan,2012 $803.54 $189.75 $613.79 $150,897.73
Feb,2012 $803.54 $190.52 $613.02 $150,707.21
Mar,2012 $803.54 $191.29 $612.25 $150,515.92
Apr,2012 $803.54 $192.07 $611.47 $150,323.85
May,2012 $803.54 $192.85 $610.69 $150,131.00
Jun,2012 $803.54 $193.63 $609.91 $149,937.37
Jul,2012 $803.54 $194.42 $609.12 $149,742.95
Aug,2012 $803.54 $195.21 $608.33 $149,547.74
Year Totals $9,642.48 $2,291.07 $7,351.41 $149,547.74
你会看到从第六个月起，每月付的利息就高于了原贷款的利息。
为什么？ | s*8
发帖数: 1933 | 6 你这种算法是垃圾算法，那你还不如直接说借15年的比借30年的省钱划算，一次付清的
比借15年的划算。
这种计算有意义么？如果no cost，当然是只要利率变低了， 重新贷款就划算，就如同
你说的那样，大不了你可以按照原额还新贷款。
【在 M********I 的大作中提到】
: 首先，这里讨论的省钱，指的是face value。
: 同意你“同样数额的贷款，你每月付的利息少，就是好的”
: 不幸的是，即使no cost refinance的利率低，也不能保证每月付的利息少。
: 还是以30年的30万贷款为例，rate 5%，如果已经付了20 年，那地21年的月付是
: Year Totals $19,325.52 $11,421.88 $7,903.64 $151,838.81
: Year 21
: Payments Principal Interest Balance
: Sep,2031 $1,610.46 $977.80 $632.66 $150,861.01
: Oct,2031 $1,610.46 $981.87 $628.59 $149,879.14
: Nov,2031 $1,610.46 $985.96 $624.50 $148,893.18
| f*******e
发帖数: 4531 | 7 我觉得是这样，refinance的低利率提供了省钱的可能性，最终是否省钱，是贷款人的
选择决定的。
个算法，这个贷款很差啦。
，这样想，把你每个月少付的利息存银行，存到积累的钱正好能payoff的那一天，跟上
一个贷款payoff的时间相比，肯定会是早的。
【在 t**d 的大作中提到】
: 你这个算法毫无意义。举一个极端的例子，如果贷款利息为1%，1000年还清，按你这个算法，这个贷款很差啦。
: 正确的算法应该是，同样数额的贷款，你每月付的利息少，就是好的。如果还不明白，这样想，把你每个月少付的利息存银行，存到积累的钱正好能payoff的那一天，跟上一个贷款payoff的时间相比，肯定会是早的。
: 其实很简单，只要no cost refinance的利率低，就是好的。
| E**********e
发帖数: 1736 | 8 我的理解是每各月多还的是利息，如果你的贷款没多久，重新贷款，划得来。要是还了
10年了，那得看多大的rate了。其实很简单，原先贷款要换还多少，重贷款后还多少加
上已经还的，两者比较下就知道了。计算利率公式都有现成的
【在 f*******e 的大作中提到】
: 我觉得是这样，refinance的低利率提供了省钱的可能性，最终是否省钱，是贷款人的
: 选择决定的。
:
: 个算法，这个贷款很差啦。
: ，这样想，把你每个月少付的利息存银行，存到积累的钱正好能payoff的那一天，跟上
: 一个贷款payoff的时间相比，肯定会是早的。
| f*******e
发帖数: 4531 | 9 每个人的选择是不一样的，放在一起恐怕是一笔糊涂帐。
还了10年以后，有的人会选择变成15年或20年，有的人会选择30年或者30年每个月多付
一些本金。最后是否省钱，省多少钱都是不一样的。
关键是自己要弄明白自己refinance的目的，通过自己的选择，是否达到了自己的目的
。有些人refinance并不一定是为了在贷款还清以后省最后的总利息。也可能是手头吃
紧，需要降低月付，很难一概而论。
【在 E**********e 的大作中提到】
: 我的理解是每各月多还的是利息，如果你的贷款没多久，重新贷款，划得来。要是还了
: 10年了，那得看多大的rate了。其实很简单，原先贷款要换还多少，重贷款后还多少加
: 上已经还的，两者比较下就知道了。计算利率公式都有现成的
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