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Living版 - 简单科普一下,什么是ARM。
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M********I
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ARM 是 Adjustable-Rate Mortgage的缩写,也就是浮动利率贷款。
在房贷危机之前,传统ARM的利率是每月变动的,就象是目前的HELOC (Home Equity
Line Of Credit)。在目前的市场上,已经看不到这种ARM了。大家看到 3/1, 5/1 ,7
/1 ARM, 实际上是Hybrid ARM,现在都简称ARM了。
我以5/1ARM为例,介绍一下和ARM相关的术语:
5/1 ARM的全称是 5/1 LIBOR nonconvertible fixed/ARM program (5/2/5 Caps).
5/1中的5, 是指贷款的前5年,利率是固定的,也就是你贷款时拿到的初始利率。
5/1中的1, 是指贷款从第六年开始,利率一年变动一次。
5/2/5 Caps
第一个5,是指这个贷款第一次利率变动时,利率从初始利率上下变动的最大值是5%;
2 是指从第二次利率变动开始,利率从上一个利率上下变动的最大值是2%;
第二个5,是指在贷款付清之前,利率从初始利率向上变动的最大值是5%。
那么新利率是怎么来的呢:
新利率 = INDEX + Margin
LIBOR 是 London Interbank Offered Rate. 也是我们最常见的Index。一般用的是一
年的LIBOR。还有其他的Index,比如COF, COFI, CMT, MTA,要看你的贷款银行用的是
哪个了。
Margin 是各银行自己定的,所以可能不一样。但是在你贷款时确认的margin就不会再
变了。
ARM的月付是怎么算的呢:
ARM的月付有多种选择,一般用的是30年还清的算法。即前5年的月付和同样利率的30年
固定利率贷款月付相同。
以我们9/16/11的5/1ARM为例:
best initial rate for no cost refinance: 3%. Loan amount 250,000. Margin 2.
25
贷款的初始利率是3%, 第六年最高的利率可以到8%, 贷款还清前,可能的最高利率是8
%。
贷款的月付(PI)是1054.01。
假定你的ARM过了固定利率的年限,那你现在的利率用2.25的margin的话是
1年LIBOR (0.835)+ Margin (2.25) = 新利率 (3.125) (rounded to the
nearest 1/8th of 1%)
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