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Living版 - lender credit 和 broker commission
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话题: 经纪人话题: lender话题: broker话题: 回扣话题: 利息
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1 (共1页)
D*Z
发帖数: 66
1
在做no cost refi的时候,我理解loan broker是用lender给的commission (1% loan
amount?) 去支付客人的closing cost. 但在网上也看到有lender credit一说,是
lender给borrower支付closing cost的。那他们是一样的么?还是说有了lender
credit, broker就不用从自己的commission里面出客人的cost了,或者只出不够的那一
部分? 还请版上达人指点一二。
t***3
发帖数: 778
2
那些付Closing Costs钱(包括经纪人收费)都是从银行回扣来的。
银行回扣的多少是取决于利息的,比如某一天$400,000的贷款:
1)如果要当天最低利息3.125%,银行回扣贷款额的1.25%,也就是$5000
2)如果接受高一点的利息3.25%,银行回扣贷款额的1.5%,也就是$6000
3)利息3.375%,回扣贷款额的1.75%,也就是$7000
4)利息3.5%,回扣贷款额的2.0%也就是$8000
假如Closing Costs(个人利息除外)需要$2000,经纪人费用(loan origination fee
)要$4000,总共费用$6000。第一种情况银行回扣只有$5000,不足以抵消总共费用,
所以贷款人要出$1000“Closing Costs”(总共费用$6000 -银行回扣$5000 = $1000)。
情况2),3),4)银行回扣都大于等于总共费用$6000,这些都是“No Closing Costs
, No Fee”贷款。
如果经纪人事先讲好了经纪人费用要$4000,不能改变,情况2),3),4)对经纪人来
讲是一样的,他只能拿$4000,银行多余的回扣也归贷款者。贷款者自己选择2),3)
,4)中的一个。
有些经纪人事先不讲好经纪人费用,只告诉你是“No Closing Costs, No Fee”贷款,
那么
情况2):利息3.25%,经纪人拿$4000
情况3):利息3.375%,经纪人拿$5000
情况4):利息3.5%,经纪人拿$6000 (银行回扣$8000 - Closing Costs $2000 = $
6000)。
可见对经纪人来说最低的利息不是利益最大化。你要不吃亏,要想得到最低利息而且没
有Closing Costs就要多找几家经纪人比较利息。当然那样费时很烦人。
等你确定让某个经纪人做贷款后,有时要一两天后才能从银行锁定利息。由于市场瞬息
万变,等你锁定利息时利息可能改变了。即使利息不变,银行回扣可能随市场改变了。
如果利息升高了或者银行回扣减少了,贷款者要自己承担这个风险。
如果利息降低了,收费固定的经纪人会告诉你要么你拿到更低的利息,要么你得到更多
的银行回扣。有些经纪人可能还是锁定原来的利息(银行回扣更多),把多出的回扣装
自己腰包了。你可能觉得你没有亏,利息还是原来两天前估计的利息。
如果利息没变,但由于市场走低银行的回扣增加了。收费固定的经纪人会把多余的银行
回扣给你。有些经纪人可能把多出的回扣装自己腰包了。你可能根本就不知道这些。
更有甚者,有些不良经纪人擅自修改合同,多拿经纪人费用。
这些说明公开经纪人费用的重要性。事先讲好经纪人费用,不能改变。经纪人要提供锁
定利息时银行的合同拷贝。
D*Z
发帖数: 66
3
谢谢time3的回答,非常清楚。请问经纪人费用在GFE和HUB里各是哪项,怎么才能算和
经纪人费用事先讲好,有什么文件能证明这个的呢?
还有就是怎么才能知道银行到底给了几个点回扣给broker呢(在lock利率的时候)?这
个信息broker需要disclose么?
t***3
发帖数: 778
4

文件能证明这个的呢?
经纪人费用在Loan Origination Fee里面。有些银行直接写明Lender Compensation to
经纪人。不幸的是多数经纪人不愿意事先讲好费用,只是含糊其辞"No Closing Costs
No fee"。我遇到个不错的经纪人,是他主动第一天让我签一个Loan Origination Fee
Disclosure,表明他们公司收费公开,以后不改变,同以后锁定的利息及银行回扣无关。
前不久有人介绍某些城市的华人经纪人打广告,愿意把经纪人收费的一半回扣给贷款人
。这也是很不错的business model,能把生意做大。
锁定利息时银行会列出所有具体款项,包括回扣。可以向经纪人索取。这次贷款是银行
直接给我寄了一份拷贝。

【在 D*Z 的大作中提到】
: 谢谢time3的回答,非常清楚。请问经纪人费用在GFE和HUB里各是哪项,怎么才能算和
: 经纪人费用事先讲好,有什么文件能证明这个的呢?
: 还有就是怎么才能知道银行到底给了几个点回扣给broker呢(在lock利率的时候)?这
: 个信息broker需要disclose么?

f*****u
发帖数: 729
5
broker从lender拿的commission是固定的, 比如lender rebate是$8000, broker
commission是$4000,那broker只能拿到$4000,多出来的4000钱broker是拿不到的,而且
新的规定下,lender也不会让为了多拿rebate而锁高利率.
HUD里的origination fee就是broker的commission + lender fee.
t***3
发帖数: 778
6
如果是这样就好了。但是时常还听说经纪人搞鬼的事。

【在 f*****u 的大作中提到】
: broker从lender拿的commission是固定的, 比如lender rebate是$8000, broker
: commission是$4000,那broker只能拿到$4000,多出来的4000钱broker是拿不到的,而且
: 新的规定下,lender也不会让为了多拿rebate而锁高利率.
: HUD里的origination fee就是broker的commission + lender fee.

D*Z
发帖数: 66
7
如果是这样的话,假设closing cost是2800的话,除去commission4000, 剩下的1200归
谁呢?
borrower会知道lender rebate的具体数目么(ie 8000 在这个例子中)?thx

【在 f*****u 的大作中提到】
: broker从lender拿的commission是固定的, 比如lender rebate是$8000, broker
: commission是$4000,那broker只能拿到$4000,多出来的4000钱broker是拿不到的,而且
: 新的规定下,lender也不会让为了多拿rebate而锁高利率.
: HUD里的origination fee就是broker的commission + lender fee.

f*****u
发帖数: 729
8
剩下的$1200会用来付borrower的interest,如果有impound account,会放入impound
account里,所以在新的规定下,个人认为做impound account比较合算。

【在 D*Z 的大作中提到】
: 如果是这样的话,假设closing cost是2800的话,除去commission4000, 剩下的1200归
: 谁呢?
: borrower会知道lender rebate的具体数目么(ie 8000 在这个例子中)?thx

t***3
发帖数: 778
9
刚开始银行也说要impound account,后来看我以前没有,从来没有迟交每月付款,银
行就懒得搞了。多出来的$600+用来抵消Closing时的一个月利息。

【在 f*****u 的大作中提到】
: 剩下的$1200会用来付borrower的interest,如果有impound account,会放入impound
: account里,所以在新的规定下,个人认为做impound account比较合算。

D*Z
发帖数: 66
10
那经纪人费用到底大概是怎么个范围? $4000左右?马上就要和我们的broker谈了,想
大概有个底。
t***3
发帖数: 778
11
每个经纪人收费标准不一样,要同当地的比较。比较常见的是贷款额的1%,4-5千封顶
。有些华人收费低一些,把经纪人费用回扣一部分给贷款人。

【在 D*Z 的大作中提到】
: 那经纪人费用到底大概是怎么个范围? $4000左右?马上就要和我们的broker谈了,想
: 大概有个底。

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