g*q
发帖数: 26623 | 1 这个版上太多的人陷入一个误区,认为30和15的区别是还款利息比例.实际上不管15还是
30年,利息=贷款余额*利率,利率一样你付的利息就一样.
15和30的区别还是在于利率.目前类似的fee/credit情况下,30 fixed比15 fixed利率高
0.625%.
如果你计划持有这个房子30年,这0.625无所谓.以30万贷款额算,假定15年2.875% vs 30
年3.5%,选15年,头15年每个月多付700,后15年少付1300多,15年增值90%,相当于4.4%的
收益率,以后的存款利率可能都比现在贷款利率高.
如果你计划持有房子15年,30 fixed到时候你还欠19万,就是说15年fixed每个月多付的
700块15年后变19万,年收益率是5%,吸引力仍然不大.
如果你计划10年后换房,到时候两个贷款余额差接近12万,每个月多出的月供收益率是6.
3%,有一定吸引力.但是10/1 ARM的利率一般只比15fixed高0.125(假定是3%),跟10/1ARM
比,15fixed每个月额外月供的年收益率是3.5%.
如果你计划5年换房,跟30fixed比,15fixed额外月供可以提供10%的年收益,确实很不错.
但是跟5/1ARM比,利率基本一样,没有任何吸引力.
1年换的话,15fixed比30fixed优势更明显,每个月多付的700多算年收益可以到40%+,但
是跟5/1ARM比还是没有区别. | y***j
发帖数: 11235 | | g*q
发帖数: 26623 | 3 15fixed适合什么人呢? 主要是出租的投资房,一般去掉房租以后每月额外月供很少,而
且不知道自己需要持有多久,也许2-3年赚了钱就卖掉,也可能持有15年以上.
买房自住,贷款额只有年入2-3倍,完全不知道任何投资方式,而且不相信10年期国债利率
会在几年后上升到>4%的人,也会选择15年.不过历史上10年期国债利率低于4%的时间加
起来才5-6年. | b*d
发帖数: 9308 | 4 说的挺好的,我想很多人的纠结就是不知道在房子里面住多长的时间.
30
6.
【在 g*q 的大作中提到】
: 这个版上太多的人陷入一个误区,认为30和15的区别是还款利息比例.实际上不管15还是
: 30年,利息=贷款余额*利率,利率一样你付的利息就一样.
: 15和30的区别还是在于利率.目前类似的fee/credit情况下,30 fixed比15 fixed利率高
: 0.625%.
: 如果你计划持有这个房子30年,这0.625无所谓.以30万贷款额算,假定15年2.875% vs 30
: 年3.5%,选15年,头15年每个月多付700,后15年少付1300多,15年增值90%,相当于4.4%的
: 收益率,以后的存款利率可能都比现在贷款利率高.
: 如果你计划持有房子15年,30 fixed到时候你还欠19万,就是说15年fixed每个月多付的
: 700块15年后变19万,年收益率是5%,吸引力仍然不大.
: 如果你计划10年后换房,到时候两个贷款余额差接近12万,每个月多出的月供收益率是6.
| L**P
发帖数: 3792 | 5 为啥把每个月多放的钱当作"增值"? 不应该叫"存款"?
30
6.
【在 g*q 的大作中提到】
: 这个版上太多的人陷入一个误区,认为30和15的区别是还款利息比例.实际上不管15还是
: 30年,利息=贷款余额*利率,利率一样你付的利息就一样.
: 15和30的区别还是在于利率.目前类似的fee/credit情况下,30 fixed比15 fixed利率高
: 0.625%.
: 如果你计划持有这个房子30年,这0.625无所谓.以30万贷款额算,假定15年2.875% vs 30
: 年3.5%,选15年,头15年每个月多付700,后15年少付1300多,15年增值90%,相当于4.4%的
: 收益率,以后的存款利率可能都比现在贷款利率高.
: 如果你计划持有房子15年,30 fixed到时候你还欠19万,就是说15年fixed每个月多付的
: 700块15年后变19万,年收益率是5%,吸引力仍然不大.
: 如果你计划10年后换房,到时候两个贷款余额差接近12万,每个月多出的月供收益率是6.
| y***n
发帖数: 6764 | 6 所以你这两类人的分析说到底还就是：能不能afford 15年fixed的monthly payment.
然后 “完全不知道任何投资方式”? 90%的人是不懂得怎么投资的，在这90%里面硬是
要硬来的连本都赔进去了。
然后，我不知道你是有意回避还是本身就不清楚，15年和30年的就差一个利息？
15年和30年可不仅仅差一倍哦。一个是power to the 15, 一个是power to the 30! 这
么个差别。
一句话：如果你懂得怎么有效得投资的话，现在肯定走30年。但是如果你不懂的话，在
选择的时候请考虑15年或all cash。 玩ARM又没钱的人，simply stop!
【在 g*q 的大作中提到】
: 15fixed适合什么人呢? 主要是出租的投资房,一般去掉房租以后每月额外月供很少,而
: 且不知道自己需要持有多久,也许2-3年赚了钱就卖掉,也可能持有15年以上.
: 买房自住,贷款额只有年入2-3倍,完全不知道任何投资方式,而且不相信10年期国债利率
: 会在几年后上升到>4%的人,也会选择15年.不过历史上10年期国债利率低于4%的时间加
: 起来才5-6年.
| g*q
发帖数: 26623 | 7 我的数字已经给得很明白了.连收益率是什么都不懂的,还是cash买房算了.
【在 y***n 的大作中提到】
: 所以你这两类人的分析说到底还就是：能不能afford 15年fixed的monthly payment.
: 然后 “完全不知道任何投资方式”? 90%的人是不懂得怎么投资的，在这90%里面硬是
: 要硬来的连本都赔进去了。
: 然后，我不知道你是有意回避还是本身就不清楚，15年和30年的就差一个利息？
: 15年和30年可不仅仅差一倍哦。一个是power to the 15, 一个是power to the 30! 这
: 么个差别。
: 一句话：如果你懂得怎么有效得投资的话，现在肯定走30年。但是如果你不懂的话，在
: 选择的时候请考虑15年或all cash。 玩ARM又没钱的人，simply stop!
| y***j
发帖数: 11235 | 8 我，有，不祥的，预感。
【在 g*q 的大作中提到】
: 我的数字已经给得很明白了.连收益率是什么都不懂的,还是cash买房算了.
| y***n
发帖数: 6764 | 9 呵呵，你首贴里说的 利息=贷款余额x利率，这本身就错了，连time value都没考虑进
去。
就还贷款来所，是net cash flow out的，哪来的收益？如果不算自己的投资能力，不
算interest rate的涨跌，不算房子的增值，在真空环境里你单单还mortgage，哪里来
的收益？
实际上，银行offer给market的那么多种产品，不会是一个比另外一个要优惠很多的，
因为市场永远是efficient的。
【在 g*q 的大作中提到】
: 我的数字已经给得很明白了.连收益率是什么都不懂的,还是cash买房算了.
| L**P
发帖数: 3792 | 10 两位都是高人,我还是不懂
贷款30万
A
15年利率2.875%
月付2050
年付24600
15年后付清,手上没钱也不欠钱
B
30年利率3.5%
月付1350
年付16200
15年后付了一半,还欠钱15万
但是B每年都少付了8400
B不懂投资,就决定每年存了这8400
按年收益率2%算下来
B的存款有
8400x (1.02%)14次方
8400x (1.02%)13次方
8400x (1.02%)12次方
...................
8400x (1.02%)2次方
8400x (1.02%)1次方
8400x (1.02%)0次方
B有现金145000
所以最终结果,在那15年的一刹那
A手上没钱也不欠钱
B手上有现金145000,但是欠钱150000,还缺了5000
请问以上是不是正确?
如果走B的路径,如果投资让手上的钱在15年后比欠钱多?
【在 y***n 的大作中提到】
: 所以你这两类人的分析说到底还就是：能不能afford 15年fixed的monthly payment.
: 然后 “完全不知道任何投资方式”? 90%的人是不懂得怎么投资的，在这90%里面硬是
: 要硬来的连本都赔进去了。
: 然后，我不知道你是有意回避还是本身就不清楚，15年和30年的就差一个利息？
: 15年和30年可不仅仅差一倍哦。一个是power to the 15, 一个是power to the 30! 这
: 么个差别。
: 一句话：如果你懂得怎么有效得投资的话，现在肯定走30年。但是如果你不懂的话，在
: 选择的时候请考虑15年或all cash。 玩ARM又没钱的人，simply stop!
| | | L**P
发帖数: 3792 | 11 这点我相信大家不要想占银行便宜,人家算的比咱精
【在 y***n 的大作中提到】
: 呵呵，你首贴里说的 利息=贷款余额x利率，这本身就错了，连time value都没考虑进
: 去。
: 就还贷款来所，是net cash flow out的，哪来的收益？如果不算自己的投资能力，不
: 算interest rate的涨跌，不算房子的增值，在真空环境里你单单还mortgage，哪里来
: 的收益？
: 实际上，银行offer给market的那么多种产品，不会是一个比另外一个要优惠很多的，
: 因为市场永远是efficient的。
| y***n
发帖数: 6764 | 12 你算错了，15年那一瞬间，B欠银行的是 1350 x 180 = 243,000, 而且那里大部分是本
金。
【在 L**P 的大作中提到】
: 两位都是高人,我还是不懂
: 贷款30万
: A
: 15年利率2.875%
: 月付2050
: 年付24600
: 15年后付清,手上没钱也不欠钱
: B
: 30年利率3.5%
: 月付1350
| y***n
发帖数: 6764 | 13 exactly, 银行放loan 30年比15年的风险要大的多，这里面包括了time value, 所以你
走30年的付的总的利息要让银行愿意承担这个风险。
但就中国人来说，default的肯定性真的很小，也就是说中国人走30年的话，自己掏出
来的钱一部分是在subsidize那些不负责任的美国债务人的。你说，合理么？
15年的loan风险比30年的要来的小得多，而且借得起15年的美国人实力也要高很多，你
们说听说美国人中有借15年的？相对来说，在真个债务人的群体中。中国人就不吃亏。
这里，风险 = 钱。
【在 L**P 的大作中提到】
: 这点我相信大家不要想占银行便宜,人家算的比咱精
| L**P
发帖数: 3792 | 14 30万贷款30年, 那过了15年,到底欠银行多少本金?不是15万?
【在 y***n 的大作中提到】
: 你算错了，15年那一瞬间，B欠银行的是 1350 x 180 = 243,000, 而且那里大部分是本
: 金。
| g*q
发帖数: 26623 | 15 30年贷款30万3.5%,月供$1347.13,到15年末的时候余额是$188,441.32,而不是什么
243000.
15年期2.875%贷款,月供多出$706.62.
【在 y***n 的大作中提到】
: 你算错了，15年那一瞬间，B欠银行的是 1350 x 180 = 243,000, 而且那里大部分是本
: 金。
| y***n
发帖数: 6764 | 16 银行不是帮你算好了么？你每月付$1350给银行，一共要付360个月，你在15年那瞬间只
付了180个月，还要接着付180个月，而且在这第二个180个月里面大多数是本金。
【在 L**P 的大作中提到】
: 30万贷款30年, 那过了15年,到底欠银行多少本金?不是15万?
| w******t
发帖数: 16937 | 17 你自己算算？
【在 L**P 的大作中提到】
: 30万贷款30年, 那过了15年,到底欠银行多少本金?不是15万?
| g*q
发帖数: 26623 | 18 利息就是本金的time value.
收益是对比30年跟15年两个cashflow相减,15年贷款在前15年多付的是负现金流,15年后
少付的钱就正的现金流,为什么没有收益?
【在 y***n 的大作中提到】
: 呵呵，你首贴里说的 利息=贷款余额x利率，这本身就错了，连time value都没考虑进
: 去。
: 就还贷款来所，是net cash flow out的，哪来的收益？如果不算自己的投资能力，不
: 算interest rate的涨跌，不算房子的增值，在真空环境里你单单还mortgage，哪里来
: 的收益？
: 实际上，银行offer给market的那么多种产品，不会是一个比另外一个要优惠很多的，
: 因为市场永远是efficient的。
| s*i
发帖数: 5025 | 19 haha.
的确欠的不是15万。欠的是：$187,643.80
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 y***n 的大作中提到】
: 你算错了，15年那一瞬间，B欠银行的是 1350 x 180 = 243,000, 而且那里大部分是本
: 金。
| s*i
发帖数: 5025 | 20 他的算法没错。贷款余额是个随时间变化的量。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 y***n 的大作中提到】
: 呵呵，你首贴里说的 利息=贷款余额x利率，这本身就错了，连time value都没考虑进
: 去。
: 就还贷款来所，是net cash flow out的，哪来的收益？如果不算自己的投资能力，不
: 算interest rate的涨跌，不算房子的增值，在真空环境里你单单还mortgage，哪里来
: 的收益？
: 实际上，银行offer给market的那么多种产品，不会是一个比另外一个要优惠很多的，
: 因为市场永远是efficient的。
| | | y***n
发帖数: 6764 | 21 OK, 我没算过，不过你这个是在说current value，也对，应该都用current value来做
比较。
【在 s*i 的大作中提到】
: haha.
: 的确欠的不是15万。欠的是：$187,643.80
:
: [发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
| g*q
发帖数: 26623 | 22 不是current value,是第15年的FV.
你不能拿30年后的value跟15年后的比,这么理解time value是大错特错.
【在 y***n 的大作中提到】
: OK, 我没算过，不过你这个是在说current value，也对，应该都用current value来做
: 比较。
| L**P
发帖数: 3792 | 23 多谢,你这个是正确的,哪个网站算的?
【在 s*i 的大作中提到】
: haha.
: 的确欠的不是15万。欠的是：$187,643.80
:
: [发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
| s*i
发帖数: 5025 | 24 这是standard amortization里的在15年的那一刻你欠银行的那个时候的钱。搁到现在
，按照3%通胀，大约12万。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 y***n 的大作中提到】
: OK, 我没算过，不过你这个是在说current value，也对，应该都用current value来做
: 比较。
| s*i
发帖数: 5025 | 25 随便Google一个mortgage calculator
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 L**P 的大作中提到】
: 多谢,你这个是正确的,哪个网站算的?
| g*q
发帖数: 26623 | 26 MS excel
FV(rate(3.5%/12),nper(15*12),pmt(-$1347.13),PV($300000))
【在 L**P 的大作中提到】
: 多谢,你这个是正确的,哪个网站算的?
| d****0
发帖数: 335 | 27 学文科的伤不起啊。你拿2%的回报率，同时欠着3.5%，你说亏不亏
【在 L**P 的大作中提到】
: 两位都是高人,我还是不懂
: 贷款30万
: A
: 15年利率2.875%
: 月付2050
: 年付24600
: 15年后付清,手上没钱也不欠钱
: B
: 30年利率3.5%
: 月付1350
| k**l
发帖数: 2966 | 28 你这算法误导，欠的钱只有本金，未来的利息还没发生，没有欠利息之说（除非你上个
月的利息还没还）。
【在 y***n 的大作中提到】
: 你算错了，15年那一瞬间，B欠银行的是 1350 x 180 = 243,000, 而且那里大部分是本
: 金。
| y***n
发帖数: 6764 | 29 赞专业，我是指15年以后那个时间点的，相对于30年付清那一刻。
【在 s*i 的大作中提到】
: 这是standard amortization里的在15年的那一刻你欠银行的那个时候的钱。搁到现在
: ，按照3%通胀，大约12万。
:
: [发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
| y***n
发帖数: 6764 | 30 你说的对，我错了
【在 k**l 的大作中提到】
: 你这算法误导，欠的钱只有本金，未来的利息还没发生，没有欠利息之说（除非你上个
: 月的利息还没还）。
| | | y***n
发帖数: 6764 | 31 我的确在比两个时间点的钱，my bad
【在 g*q 的大作中提到】
: 不是current value,是第15年的FV.
: 你不能拿30年后的value跟15年后的比,这么理解time value是大错特错.
| L**P
发帖数: 3792 | 32 学啥的都知道我那2%是个假设而已,现金存银行就2%顶多了,我好算数而已
【在 d****0 的大作中提到】
: 学文科的伤不起啊。你拿2%的回报率，同时欠着3.5%，你说亏不亏
| j*********g
发帖数: 3179 | 33 我也对楼主的＂收益率＂的定义很疑惑。
【在 y***n 的大作中提到】
: 呵呵，你首贴里说的 利息=贷款余额x利率，这本身就错了，连time value都没考虑进
: 去。
: 就还贷款来所，是net cash flow out的，哪来的收益？如果不算自己的投资能力，不
: 算interest rate的涨跌，不算房子的增值，在真空环境里你单单还mortgage，哪里来
: 的收益？
: 实际上，银行offer给market的那么多种产品，不会是一个比另外一个要优惠很多的，
: 因为市场永远是efficient的。
| g*q
发帖数: 26623 | 34 5-6年前,美国很多银行活期存款利率就是5%
【在 L**P 的大作中提到】
: 学啥的都知道我那2%是个假设而已,现金存银行就2%顶多了,我好算数而已
| w******t
发帖数: 16937 | 35 还5-6年前，还活期存款利率，还5%。
不信，你给个证明。
【在 g*q 的大作中提到】
: 5-6年前,美国很多银行活期存款利率就是5%
| g*q
发帖数: 26623 | 36 今年多付8000,明年卖房的时候少欠银行16000,这8000块的年收益率就是100%.
今年多付8000,15年后少付15000,这80000块的年收益率就是4.4%
【在 j*********g 的大作中提到】
: 我也对楼主的＂收益率＂的定义很疑惑。
| g*q
发帖数: 26623 | | L**P
发帖数: 3792 | 38 这位大哥,您还非要我预测15年每年利率,然后精确计算不成,我不就偷懒弄个2%数随便
算算啊,现在普通savings account 2%都不到吧,我很慷慨了,我的计算就是假设人不懂
投资只会存款啊
要往复杂的说,还有好多事情要考虑呢,比如税收啥的,我就从简不提了.
【在 g*q 的大作中提到】
: 5-6年前,美国很多银行活期存款利率就是5%
| j*********g
发帖数: 3179 | 39 金融危机前你多大？
【在 w******t 的大作中提到】
: 还5-6年前，还活期存款利率，还5%。
: 不信，你给个证明。
| L**P
发帖数: 3792 | 40 然
【在 y***n 的大作中提到】
: 你说的对，我错了
| | | l*****o
发帖数: 26631 | 41 差不多， 我当初存的HSBC online saving， 活期的， 就是5%利率
没多久就狂降...
【在 w******t 的大作中提到】
: 还5-6年前，还活期存款利率，还5%。
: 不信，你给个证明。
| j*********g
发帖数: 3179 | 42 不可能一年＂收益率＂有40%
你把你的计算过程写出来看看。
这是你的原话：＂1年换的话,15fixed比30fixed优势更明显,每个月多付的700多算年收
益可以到40%+＂
【在 g*q 的大作中提到】
: 今年多付8000,明年卖房的时候少欠银行16000,这8000块的年收益率就是100%.
: 今年多付8000,15年后少付15000,这80000块的年收益率就是4.4%
| f****i
发帖数: 20252 | 43 你这个当初是5年前？
【在 l*****o 的大作中提到】
: 差不多， 我当初存的HSBC online saving， 活期的， 就是5%利率
: 没多久就狂降...
| l*****o
发帖数: 26631 | 44 差不多六年前
【在 f****i 的大作中提到】
: 你这个当初是5年前？
| g*q
发帖数: 26623 | 45 30万贷款,15年2.875%fixed是月供$2,053.76,一年后贷款余额($283,767.12)
30年3.5%fixed是月供$1,347.13,少付$706.62;一年后余额($294,242.62),付清的话需
要多还$10,475.49
如果月利3.8%(年利45%)的话,12个月每月存706.62,一年后你可以得到$10,475.49.
【在 j*********g 的大作中提到】
: 不可能一年＂收益率＂有40%
: 你把你的计算过程写出来看看。
: 这是你的原话：＂1年换的话,15fixed比30fixed优势更明显,每个月多付的700多算年收
: 益可以到40%+＂
| f****i
发帖数: 20252 | 46 月存106.62，一年后共存本金是8479.44，怎么算出年利率45%的？
【在 g*q 的大作中提到】
: 30万贷款,15年2.875%fixed是月供$2,053.76,一年后贷款余额($283,767.12)
: 30年3.5%fixed是月供$1,347.13,少付$706.62;一年后余额($294,242.62),付清的话需
: 要多还$10,475.49
: 如果月利3.8%(年利45%)的话,12个月每月存706.62,一年后你可以得到$10,475.49.
| j****i
发帖数: 68152 | 47 第一句话就错了。
利息=贷款余额*利率×贷款年限
怎么会跟贷款年限无关呢？ | f****i
发帖数: 20252 | 48 月存106.62，一年后共存本金是8479.44，怎么算出年利率45%的？
【在 g*q 的大作中提到】
: 30万贷款,15年2.875%fixed是月供$2,053.76,一年后贷款余额($283,767.12)
: 30年3.5%fixed是月供$1,347.13,少付$706.62;一年后余额($294,242.62),付清的话需
: 要多还$10,475.49
: 如果月利3.8%(年利45%)的话,12个月每月存706.62,一年后你可以得到$10,475.49.
| g*q
发帖数: 26623 | 49 因为你只有1个月的钱存了12个月,一个月的钱存了11个月,....
年率是按存一整年算的.
【在 f****i 的大作中提到】
: 月存106.62，一年后共存本金是8479.44，怎么算出年利率45%的？
| l*****o
发帖数: 26631 | 50 比如贷10万， 30年， 3%利率。 第一个月付的利息就是100000 X 0.03 / 12 = 250
贷10万， 15年， 2.5%利率， 第一个月付的利息就是 100000 X 0.025 / 12 = 208.3
所以lz说利息和贷30年还是15年没关系
【在 j****i 的大作中提到】
: 第一句话就错了。
: 利息=贷款余额*利率×贷款年限
: 怎么会跟贷款年限无关呢？
| | | j*********g
发帖数: 3179 | 51 Ok. I see what you meant by "收益率＂
你这个计算过程揭示了贷款利息是front loaded。换句话说，越早还钱产生的＂收益＂
越高。其实也就是time value在还钱过程中的体现。
【在 g*q 的大作中提到】
: 30万贷款,15年2.875%fixed是月供$2,053.76,一年后贷款余额($283,767.12)
: 30年3.5%fixed是月供$1,347.13,少付$706.62;一年后余额($294,242.62),付清的话需
: 要多还$10,475.49
: 如果月利3.8%(年利45%)的话,12个月每月存706.62,一年后你可以得到$10,475.49.
| f****i
发帖数: 20252 | 52 你的算法太恐怖了，按照你这45%收益率的算法，我月存706刀15年后快成千万富翁了。
我来重算一下
15年后，按照30年付款的还剩188，441，按照15年付款的已经全部还清。
你每月付的钱差额为706.62刀，15年后本利总额的差为188.441到，所以按照15年贷款的
等同于有一笔月存入706.62刀的零存整取存款，15年后本利共188，441刀.
以每年compound一次利息来算，等效利率为4.75%
以每月compound一次利息来算，等效利率为4.92%
【在 g*q 的大作中提到】
: 因为你只有1个月的钱存了12个月,一个月的钱存了11个月,....
: 年率是按存一整年算的.
| j*********g
发帖数: 3179 | 53 也还好，也就是说贷款30年的人要和贷款15的人在15年的时候扯平，贷款30年的人要令
省下来的钱达到差不多5%的年回报率，而不是3.5%。
但是你仔细想想。其实这么比不公平。这么算要求贷30年的人在15年的时候有足够的现
金pay off房子。而贷款15年的人只有房子没有钱。如果贷款15年的人需要钱要借钱的
话，到时候的利率会是多少呢？
要我选，我还是选手里有钱那种情况。当然要是不差钱就没啥好讨论的了，现款买房一
分利息都不付。
188
【在 f****i 的大作中提到】
: 你的算法太恐怖了，按照你这45%收益率的算法，我月存706刀15年后快成千万富翁了。
: 我来重算一下
: 15年后，按照30年付款的还剩188，441，按照15年付款的已经全部还清。
: 你每月付的钱差额为706.62刀，15年后本利总额的差为188.441到，所以按照15年贷款的
: 等同于有一笔月存入706.62刀的零存整取存款，15年后本利共188，441刀.
: 以每年compound一次利息来算，等效利率为4.75%
: 以每月compound一次利息来算，等效利率为4.92%
| s*i
发帖数: 5025 | 54 算法本身没错。前提是1年还清。
要是下个月就还清的话：
按30年付比按照15年付要多还$862。而这个月省下的$707块。
这$707需要多大的收益？
月收益：
（862-707）/707 = 22%
年收益：
1.22^12=1079%
对，你没看错
款的
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【在 f****i 的大作中提到】
: 你的算法太恐怖了，按照你这45%收益率的算法，我月存706刀15年后快成千万富翁了。
: 我来重算一下
: 15年后，按照30年付款的还剩188，441，按照15年付款的已经全部还清。
: 你每月付的钱差额为706.62刀，15年后本利总额的差为188.441到，所以按照15年贷款的
: 等同于有一笔月存入706.62刀的零存整取存款，15年后本利共188，441刀.
: 以每年compound一次利息来算，等效利率为4.75%
: 以每月compound一次利息来算，等效利率为4.92%
| f****i
发帖数: 20252 | 55 没要求15年时候payoff房子，只是比资产-负债的值
15年的付清了，总equity=房产值
39年的还背着债，总equity=房产值-18万
【在 j*********g 的大作中提到】
: 也还好，也就是说贷款30年的人要和贷款15的人在15年的时候扯平，贷款30年的人要令
: 省下来的钱达到差不多5%的年回报率，而不是3.5%。
: 但是你仔细想想。其实这么比不公平。这么算要求贷30年的人在15年的时候有足够的现
: 金pay off房子。而贷款15年的人只有房子没有钱。如果贷款15年的人需要钱要借钱的
: 话，到时候的利率会是多少呢？
: 要我选，我还是选手里有钱那种情况。当然要是不差钱就没啥好讨论的了，现款买房一
: 分利息都不付。
:
: 188
| f****i
发帖数: 20252 | 56 算月利率的时候用interest_rate/12;算年收益率的时候用interest_rate^12?
【在 s*i 的大作中提到】
: 算法本身没错。前提是1年还清。
: 要是下个月就还清的话：
: 按30年付比按照15年付要多还$862。而这个月省下的$707块。
: 这$707需要多大的收益？
: 月收益：
: （862-707）/707 = 22%
: 年收益：
: 1.22^12=1079%
: 对，你没看错
:
| g*q
发帖数: 26623 | 57 15年收益率5%这个数一楼就有啊,其实是4.97%,不是4.92%.
算这个的意义,就是告诉你,如果计划几年就还清或者卖房,而不是拖到30年才还清,一定
要找利率更低的5/1ARM或者15年固定.虽然15年固定每月多付700多,还是比30年固定更
值得的,但是30年浮动利率更好.
款的
【在 f****i 的大作中提到】
: 你的算法太恐怖了，按照你这45%收益率的算法，我月存706刀15年后快成千万富翁了。
: 我来重算一下
: 15年后，按照30年付款的还剩188，441，按照15年付款的已经全部还清。
: 你每月付的钱差额为706.62刀，15年后本利总额的差为188.441到，所以按照15年贷款的
: 等同于有一笔月存入706.62刀的零存整取存款，15年后本利共188，441刀.
: 以每年compound一次利息来算，等效利率为4.75%
: 以每月compound一次利息来算，等效利率为4.92%
| g*q
发帖数: 26623 | 58 一般说的APR(不管是收益率还是利率),都是annual rate compounded monthly.银行都
是这么算的
比如说APR=3%,实际上是月利率0.25%.
APR=12%,实际上是月利1%,年利是12.68%(1.01^12-1)
【在 f****i 的大作中提到】
: 算月利率的时候用interest_rate/12;算年收益率的时候用interest_rate^12?
| s**********a
发帖数: 3273 | 59 这个...都是这么算的。This is called market convention.
【在 f****i 的大作中提到】
: 算月利率的时候用interest_rate/12;算年收益率的时候用interest_rate^12?
| s*i
发帖数: 5025 | 60 你没看懂我说的啥。
基本上是，如果月收益必须就是22%的话，相当于年多少啊？
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 f****i 的大作中提到】
: 算月利率的时候用interest_rate/12;算年收益率的时候用interest_rate^12?
| | | j*********g
发帖数: 3179 | 61 没说非要payoff。楼主是按有足够现金付清贷款来比较的。
【在 f****i 的大作中提到】
: 没要求15年时候payoff房子，只是比资产-负债的值
: 15年的付清了，总equity=房产值
: 39年的还背着债，总equity=房产值-18万
| g*q
发帖数: 26623 | 62 不一定要现金付清啊,可以卖房,可以refinance,都是按closing时你欠银行的钱算的.
卖房比如卖了50万,你欠银行的balance是18万,那到手就是32万;贷款还清,到手就是50
万.refi的时候,欠银行18万就重新贷18万,欠17万就重贷17万
【在 j*********g 的大作中提到】
: 没说非要payoff。楼主是按有足够现金付清贷款来比较的。
| j*********g
发帖数: 3179 | 63 知道你的意思。欠银行的balance基本上就是payoff amount。
50
【在 g*q 的大作中提到】
: 不一定要现金付清啊,可以卖房,可以refinance,都是按closing时你欠银行的钱算的.
: 卖房比如卖了50万,你欠银行的balance是18万,那到手就是32万;贷款还清,到手就是50
: 万.refi的时候,欠银行18万就重新贷18万,欠17万就重贷17万
| l**t
发帖数: 321 | 64 Mark and study it later | l**********o
发帖数: 76 | 65 银行的贷款利率是把通货膨胀和30年或15年等风险都考虑进去的，所以贷
15年还是30年应该看是从自己的能力出发。 | G******d
发帖数: 731 | 66 你算的对。现在还没有什么投资可以是不动脑子不花时间税后保证大于5%的。有人要说
30年贷款利息可以地税，15年的也可以啊，少点而已。就算动脑子花时间也未必能保证
税后5%。
款的
【在 f****i 的大作中提到】
: 你的算法太恐怖了，按照你这45%收益率的算法，我月存706刀15年后快成千万富翁了。
: 我来重算一下
: 15年后，按照30年付款的还剩188，441，按照15年付款的已经全部还清。
: 你每月付的钱差额为706.62刀，15年后本利总额的差为188.441到，所以按照15年贷款的
: 等同于有一笔月存入706.62刀的零存整取存款，15年后本利共188，441刀.
: 以每年compound一次利息来算，等效利率为4.75%
: 以每月compound一次利息来算，等效利率为4.92%
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