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Living版 - 【闲话房贷】如何计算房贷中的收入支出比(DTI)
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c**********e
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1
贷款审核中有五大要素 - 资质(Eligibility),信用(Credit),收入(Income
),资产(Asset)和房产抵押(Collateral)。在众多被拒绝(deny)的申请之中,
绝大多数都是因为第三项 - 收入(Income),而银行对这一项的审核又是对申请者最
不清晰的一项。下面就为大家做一些介绍和解释:
首先,值得一提的是,收入(Income)和资产(Asset)是不能互补的。举个例子
,有的客人质疑:我银行账户里有$300K,明明有足够的钱偿还贷款未来十几年的贷款
了,为什么我还会被deny呢?原因就在于美国的银行只把偿还能力(Capability)和收
入(Income)联系在一起。一个人银行里现有的钱是“存量”,随时有可能被掏走,比
如因为疾病,车祸,借给别人等等;而工资单上的收入,奖金以及IRS给的Social
Security Income等对于银行来说是“流量”,只要有工作,那么这些资金对于贷款申
请人来说就是源源不断的。所以偿还能力(Capability)取决于收入(Income)。
另外,每月工资这个“流量”一旦存入银行显示在银行账户里就变成了“存量”,
所以换句话说银行也就是查看“存量”的增长能力。
===衡量收入的指标 - 支出收入比Debt-to-Income Ratio (DTI)===

最重要也是唯一一个决定性指标。DTI等于每月总支出除以总收入。一般来说,银
行要求这个比例不得大于45%,有些也可以放宽到50%。那么什么样的费用银行会算作支
出,什么样的收入银行会算作有效收入呢?
==支出(Debt)(5大部分)==:
***注意,所有支出都指月支出!
1. 房贷本金以及利息(Principal & Interest)
计算很简单,就是每个月付的房贷(Monthly Mortgage Payment),显示在每月的
Mortgage Statement上。直接读取就是,或者拿房贷计算器自己算算。
2. 地产税(Property Tax)

每年或每半年政府会对房主收取房产税(Property Tax),这个指标在银行看来也
是支出的一部分。算法是每年的地产税除以12,得到每个月的数值。举例来说$400K的房
子每年交1%的地产税,那么地产税每月支出 = 400000 X 1%/12 = $333.33
3. 房屋保险(Home Insurance)
每年房主都要买房屋保险,算法是保险单上每年的Premium除以12。
4. 物业管理费(HOA Dues)

一般Condominium比较高,Single Family比较少或者没有。由于HOA dues是按月交
,所以就直接抄写每个月HOA 账单上的数值就可以了。
5. 信用报告(Credit Report)上一系列的最低还款额(Monthly Minimum Payment)
注意这些数额都指显示在最近一次信用报告(Credit Report)上的值,而不是实
时值。且不看current balance,无论是车贷,助学贷款还是信用卡,一律只看每月最
低还款额(minimum monthly payment)。所以要申请贷款之前最好不要一个透支太多
信用卡额度,以降低最低还款额。
以上就是在支出上银行要看的项目,让我们举个例子,王先生每个月房贷的本金和
利息(P&I)是$1,500,地产税(Property Tax)一年付$4,000,房屋保险一年要交$
800,物业管理费(HOA Dues)每个月是$215,此外每个月要还的总信用卡最低额度为$
80,有车贷每月$400。那么他一个月的支出是:

$2,595 = 1500 + (4000+800)/12 + 215 + 80 + 400
***特别注意,每个月的电话费,utility bill,生活衣食行开销等不算在申请贷款时
的支出里
==收入(Income)(常用5大类)==:
***注意,所有收入的计算都使用的是税前月收入!
1. 基本工资收入(Employed Base Payment)
如字面,就是工资单上的基本工资。如果是每月付一次,直接抄写Current Base
Payment。如果是半月付一次,用Current Base Payment乘以2,如果是两周付一次,用
Current Base Payment乘以26除以12(每年有26个两周),如果是每周付一次,用
Current Base Payment乘以52除以12(每年有52周)。
2. 奖金和佣金收入(Bonus和Commission)
至少要有两年领取Bonus和Commission的历史,算法因银行不同而不同,一般算法
是前两年的总和加上今年Year-to-Date的数值,除以24+今年已经过了几个月。举例来
说,如果某人2011的Bonus是$30K,2012年的Bonus是$25K,2013年前7个月的Bonus是$
6K,那么有效Bonus收入就是(30K+25k+6k) / 31 =$ 1,967.74。如果是Commission,则
其必须有两年的税表(Tax Return)显示这个收入。一般银行都会要求提供Tax Return
和Verification of Employment。后者是指银行会向贷款申请人的雇主发一张表格要求
雇主填写以证明有两年领取Bonus和Commission的历史。
3. 社会福利收入(Social Security Income)
例如赡养费(Alimony),养老金(Pension)等。由于税收抵扣的缘故,这部分收
入可以按照125%算。他们显示在Tax Return的第20行。用此数值乘以125%除以12就可以
了。一般同样要求有2年的报税记录。
4. 租金收入(Rental Income)
指投资房出租给租客的收入。有的银行要求税表上必须有至少两年的租金收入记录
,而有的银行只要求有一年或者没有都能用。具体算法见下:
(1)如果某出租房是2013年购买的而不能报在2012年的税表上,那么可用租金收入等
于现在房主和租客(tenant)签的租房协议(Lease Agreement)上月租金收入乘以75%
。比如某出租房月租金为$2,000,那么可用月收入为2000 X 75% = $1,500。
(2)如果某出租房是是2012年购买并且报在了2012年的税表上,那么银行就会审核
2012年Tax Return的Schedule E来计算这个出租房的现金流(Cash Flow)。具体算法
是:
[ Line 3 (Rents Received) + Line 9 (Insurance) + Line 12 (Mortgage) +
Line 16 (Taxes) + Line 18 (Depreciation) - Line 20 (Total Expense) ] / 12 -
实际每月的P&I,Property Tax,Home Insurance,HOA Dues。
比如,某人的某出租房在2012年tax return的Schedule E上:Line 3 = 24000,
Line 9 = 900, Line 12 = 15000, Line 16 = 4000, Line 18 = 10000, Line 20
= 15000,且他每个月实际的 房贷,地产税,保险和物业管理费分别是1200,300,80
和210,那么这个出租房的可用月收入 = (24000 + 900 + 15000 + 4000 + 10000 -
15000) / 12 - (1200 + 300 + 80 + 210) = $1,450.67。
***特别注意,如果Cash Flow算出来的是正数,那么这部分收入加到收入(分母)里面
;如果Cash Flow是负数,那么这个数加到支出(分子)里而不是从收入里面减去。两
种算法在算术上得出的结果有本质区别。
5. 自雇收入(Self-Employed Income)

银行对自雇收入(Self-Employed Income)的审核非常严格,需要两年的Tax
Return证明收入情况,有的还需要Year-to-Date Profit & Loss Statement以及CPA
Letter证明此自雇收入已有两年。自雇收入一般分一下集中情况:
(1)独资(Sole-Proprietorship)
此自雇收入在Tax Return上报在Schedule C上,算法为:
[ Line 31 (Net Profit) + Line 12 (Depletion) + Line 13 (Depreciation)
- Line 24b (Deductable Meals & Entertainment) ] / 12
***** 注意,如果这个数值大于零,加到分母(收入);如果小于零,从分母减去,而
不是加到分子(支出)。
(2) 合资收入(Partnership or S- Corporation)
银行会看Schedule E第32行,除以12或者两年之和除以24。
同上,如果这个数值大于零,加到分母(收入);如果小于零,从分母减去,而不
是加到分子(支出)。
此外,银行还会要Form K-1来核对32行的收入以及贷款人是否有这个公司25%以上
的Ownership。如果高于25%则需要这个公司的税表(Corporate Tax Return - Form
1065 或者 Form 1120)。至于Corporate Tax Return怎么计算收入,各个银行差异很
大也比较复杂,会另开一篇文章讲述。
***特殊报税项目Form 2106 (Unreimbursed employee expenses) - Schedule A 上
Line 21,这一项是要从收入里面减掉的,具体计算就是把Schedule A上Line 21的数除
以12从分母(Income)里面减掉就可以了。
***总的来说,支出各个项目1,2,3,4,5累加计算而不重叠;收入各个类型同样累加
计算不重叠。综合把以上所有支出加总,除以所有收入加总,结果不得大于45%或者50%
。***
m********l
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2

Income
好文帮顶

【在 c**********e 的大作中提到】
: 贷款审核中有五大要素 - 资质(Eligibility),信用(Credit),收入(Income
: ),资产(Asset)和房产抵押(Collateral)。在众多被拒绝(deny)的申请之中,
: 绝大多数都是因为第三项 - 收入(Income),而银行对这一项的审核又是对申请者最
: 不清晰的一项。下面就为大家做一些介绍和解释:
: 首先,值得一提的是,收入(Income)和资产(Asset)是不能互补的。举个例子
: ,有的客人质疑:我银行账户里有$300K,明明有足够的钱偿还贷款未来十几年的贷款
: 了,为什么我还会被deny呢?原因就在于美国的银行只把偿还能力(Capability)和收
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: 如因为疾病,车祸,借给别人等等;而工资单上的收入,奖金以及IRS给的Social
: Security Income等对于银行来说是“流量”,只要有工作,那么这些资金对于贷款申

u****q
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3
广告吗?
c**********e
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4
不是,看到板上很多人发帖询问房贷收入的问题,所以写一篇文章希望能够供大家参考
,毕竟大多数人申请贷款的时候卡在收入这一块,也希望能够抛砖引玉吧。
谢谢支持!

【在 u****q 的大作中提到】
: 广告吗?
b********2
发帖数: 5191
5
不错, 我可以转到我的club里吧
c**********e
发帖数: 1184
6
当然可以,注明出处就行。谢谢支持!

【在 b********2 的大作中提到】
: 不错, 我可以转到我的club里吧
b********2
发帖数: 5191
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那一定的. 谢谢了.

【在 c**********e 的大作中提到】
: 当然可以,注明出处就行。谢谢支持!
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