m****i
发帖数: 186 | 1 这个区非常热，律师和agent都说一般情况下这个区的seller都是不会接受appraisal
contingency条款的，我们后面有四五家等着买（据对方agent说），坚持加这个的话可
能就会把deal搞黄了。想知道如果没有appraisal contingency条款的保护，要是
appraisal的结果比房价低，Buyer手里有什么选择？ |
t**********0
发帖数: 1700 | 2 交易继续啊，有什么打紧的。买之前就应该预计到appraisal可能会比买价低。 |
d****e
发帖数: 768 | 3 more downpayment to keep LTV the same.
【在 m****i 的大作中提到】
: 这个区非常热，律师和agent都说一般情况下这个区的seller都是不会接受appraisal
: contingency条款的，我们后面有四五家等着买（据对方agent说），坚持加这个的话可
: 能就会把deal搞黄了。想知道如果没有appraisal contingency条款的保护，要是
: appraisal的结果比房价低，Buyer手里有什么选择？
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m****i
发帖数: 186 | 4
万一低很多呢？
想知道那些appraisal之后跟卖家讨价还价，或者直接walk away的，那些是不是就算
waive了appraisal contingency也属于买主所拥有的权利？
【在 t**********0 的大作中提到】
: 交易继续啊，有什么打紧的。买之前就应该预计到appraisal可能会比买价低。
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m****i
发帖数: 186 | 5
所以说，如果以付不起更多downpayment为由，使mortgage fail掉，那时候是不是可以
用mortgage contingency来脱身并拿回deposit？
看到很多人说appraisal出来后如果太低可以再和卖主讨价还价，这个必须以可以walk
away为前提吧，不然卖主为什么要让你讲价？
【在 d****e 的大作中提到】
: more downpayment to keep LTV the same.
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e*p
发帖数: 526 | 6 差多少downpay补多少。或者时间来得及换个银行重新appraisal。都waive了还walk
away就是不要earnest money的意思了，不服打官司。
【在 m****i 的大作中提到】
:
: 所以说，如果以付不起更多downpayment为由，使mortgage fail掉，那时候是不是可以
: 用mortgage contingency来脱身并拿回deposit？
: 看到很多人说appraisal出来后如果太低可以再和卖主讨价还价，这个必须以可以walk
: away为前提吧，不然卖主为什么要让你讲价？
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m****i
发帖数: 186 | 7
不是我们想waive，是被告知这个地区通常都waive，不waive的话怕拿不到这个房子，
所以才上来问的。您的意思是一旦waive了，到时候如果低很多，哪怕借钱加downpay，
换银行，总之就必须得吞下这个房子，否则就准备损失deposit了，是这么理解吗？
另外，appraisal一般是什么时候做？
【在 e*p 的大作中提到】
: 差多少downpay补多少。或者时间来得及换个银行重新appraisal。都waive了还walk
: away就是不要earnest money的意思了，不服打官司。
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m****i
发帖数: 186 | 8 也就是说，那些appraisal后跟卖主讲价，说讲不成就walk away的，都是没有waive 这
个appraisal contingency的对吗？ |
m*****t
发帖数: 1956 | 9 你还有别的contingency吗？如果有，你可以用别的contingency来walk away。只是不
能用appraisal value来矫情了。如果市场真的很热，buyer是没有任何negotiating
power的，卖家宁愿重新上市。 |
e*p
发帖数: 526 | 10 就这个意思。
银行也不会没事找事，不离谱的价格都能appraise到。如果close的时间够长，还可以
换加银行重做。话说你要是只能证明20% offer price的cash，还waive appraisal
contigency，卖家应该先质疑你拿什么补。
如果闹到打官司，卖家也暂时卖不了房，这是你唯一的牌
【在 m****i 的大作中提到】
: 也就是说，那些appraisal后跟卖主讲价，说讲不成就walk away的，都是没有waive 这
: 个appraisal contingency的对吗？
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e*p
发帖数: 526 | 11 对，别琢磨这个了
【在 m****i 的大作中提到】
: 也就是说，那些appraisal后跟卖主讲价，说讲不成就walk away的，都是没有waive 这
: 个appraisal contingency的对吗？
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b*****o
发帖数: 715 | 12 （1）不论有没有contingency，你永远可以尝试和卖家negotiate。
（2）如果现金足够，自己补差价。
（3）如果现金不够，降低downpayment去补差价（比如只付15%），但要付mortgage
insurance。
（4）如果现金不够，但自己credit足够好，差价可以用 2nd line of credit来做（当
然利息会很高）。
【在 m****i 的大作中提到】
: 这个区非常热，律师和agent都说一般情况下这个区的seller都是不会接受appraisal
: contingency条款的，我们后面有四五家等着买（据对方agent说），坚持加这个的话可
: 能就会把deal搞黄了。想知道如果没有appraisal contingency条款的保护，要是
: appraisal的结果比房价低，Buyer手里有什么选择？
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m****i
发帖数: 186 | 13 只有mortgage contingency。其实这个我也很困惑，问了银行，说appraisal value要
是比sales price低的话，rate和其它都会变得对我们不利的，但是只要差距在一定范
围之内，还是会拿到loan。那这种情况下如果我们不愿意借了，算不算mortgage
contingency？
另外，刚才意识到其实我们不是要签appraisal contingency的waiver。这个条款不在
合同上，现在是在跟律师讨论要不要加上appraisal contingency。但是理论上说，就
算不加，也应该不能算是我们waive了吧？
【在 m*****t 的大作中提到】
: 你还有别的contingency吗？如果有，你可以用别的contingency来walk away。只是不
: 能用appraisal value来矫情了。如果市场真的很热，buyer是没有任何negotiating
: power的，卖家宁愿重新上市。
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s*****r
发帖数: 175 | 14 For popular towns, market price has not too much to do with appraisal price.
Seller may not like it. You should know if the price makes sense beforehand
. If you hesitate, other buyers may kick you out.
Mortgage contingency without pmi (primary mortgage insurance?) may be used
instead. I think this is equivalent to appraisal contingency. But not as
explicit and irritating. Just my 2 cents. |
y******n
发帖数: 8667 | 15 如果加价抢房，出价比市场价高很正常啊。卖主当然不希望以这个为原因再还价了。 |
o*****p
发帖数: 5952 | 16 我们帮客户抢房写offer, 都没有appraisal contingency, 估价值不理想，用house
inspection contingency退出就行了。 |
m****i
发帖数: 186 | 17 谢谢啊。就是因为town太popular（纽约周边），虽然知道加了这个肯定是保护自己的
权利，也是得考虑被卖主kick out的情况，所以在犹豫。问了一圈，都说popular
towns的话一般appraisal value跟sales price也不会差多少，加了也没有太大意义。
针对上面的回复有几个问题：
1. 什么是Mortgage contingency without pmi (primary mortgage insurance)？ 这
个要去问lender确认吗？
2. appraisal一般什么时候做？如果不是赶快做的话，用home inspection
contingency退出是不是就来不及啊？
price.
beforehand
【在 s*****r 的大作中提到】
: For popular towns, market price has not too much to do with appraisal price.
: Seller may not like it. You should know if the price makes sense beforehand
: . If you hesitate, other buyers may kick you out.
: Mortgage contingency without pmi (primary mortgage insurance?) may be used
: instead. I think this is equivalent to appraisal contingency. But not as
: explicit and irritating. Just my 2 cents.
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o*****p
发帖数: 5952 | 18 1. 头款低于20% 需要PMI (Private Mortgage Insurance) ，这和loan contingency
没有直接关系。头款大于20%, 也可能被拒。卖家要求你头款至少20%.
估价值低于成交价，没有PMI, 最大贷款额是估价值的80%.
2. 我们帮你申请贷款后，马上order appraisal, 一般几个工作曰后，就会拿到估价报
告。
希望对你有帮助。
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/SoCalMortgageRealty.html |
s*****r
发帖数: 175 | 19 my understand of pmi (from my attorney) is:
say you offer $500k total for the house, of which 20% will be cash, and 80%
(400k) will be loan. If appraisal comes back as $500k, lender won't require
pmi.
if appraisal comes back say $400k, then your applied loan amount $400k is
100% of the appraisal price. lender will require pmi because loan is over 80
%.
My attorney put no pmi in the mortgage contingency, which means if pmi is
required I can walk out. Another attorney used directly appraisal
contingency which the seller didn't like.
Here, home inspection starts before mortgage application. |
m*****t
发帖数: 1956 | 20 没事 楼主看看湾区到处no contingency，all cash ，加价超过20%就平衡了。。 |
o*****p
发帖数: 5952 | 21 应该是这样。
home inspection 和appraisal是不—样。
%
require
80
【在 s*****r 的大作中提到】
: my understand of pmi (from my attorney) is:
: say you offer $500k total for the house, of which 20% will be cash, and 80%
: (400k) will be loan. If appraisal comes back as $500k, lender won't require
: pmi.
: if appraisal comes back say $400k, then your applied loan amount $400k is
: 100% of the appraisal price. lender will require pmi because loan is over 80
: %.
: My attorney put no pmi in the mortgage contingency, which means if pmi is
: required I can walk out. Another attorney used directly appraisal
: contingency which the seller didn't like.
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