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Living版 - 15 年固定利率,3.5%的利率怎么样?
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话题: rebate话题: 利率话题: builder话题: refinance话题: closing
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1 (共1页)
t********n
发帖数: 170
1
首付超过20%,3.5%的利率怎么样?
这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing
的各种费用。
已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错
,到底该怎么办?
t********i
发帖数: 222
2
conforming还是high balance ?
b********4
发帖数: 442
3
3.5%高了点, 可以考虑拿3.25%, 少一点rebate.

closing

【在 t********n 的大作中提到】
: 首付超过20%,3.5%的利率怎么样?
: 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing
: 的各种费用。
: 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错
: ,到底该怎么办?

s******s
发帖数: 13035
4
ft, 这个显然取决你的房价多少了。
10万的房子,当然要7000 credit; 200万的房子,显然要3.125

closing

【在 t********n 的大作中提到】
: 首付超过20%,3.5%的利率怎么样?
: 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing
: 的各种费用。
: 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错
: ,到底该怎么办?

o*****p
发帖数: 5952
5
高了点,3.375% 也能拿rebate.
t********n
发帖数: 170
6
贷款额在35万左右。

【在 s******s 的大作中提到】
: ft, 这个显然取决你的房价多少了。
: 10万的房子,当然要7000 credit; 200万的房子,显然要3.125
:
: closing

t********n
发帖数: 170
7
你说的rebate是指什么rebate啊?
是银行给我的rebate,还是builder给我的rebate啊?

【在 o*****p 的大作中提到】
: 高了点,3.375% 也能拿rebate.
t********n
发帖数: 170
8
你说的rebate是指什么rebate啊?
是银行给我的rebate,还是builder给我的rebate啊?

【在 b********4 的大作中提到】
: 3.5%高了点, 可以考虑拿3.25%, 少一点rebate.
:
: closing

t********n
发帖数: 170
9
不懂你说的是什么东动。。。

【在 t********i 的大作中提到】
: conforming还是high balance ?
o*****p
发帖数: 5952
10
$35万贷款是conforming loan.

【在 t********n 的大作中提到】
: 不懂你说的是什么东动。。。
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o*****p
发帖数: 5952
11
指银行的rebate.

【在 t********n 的大作中提到】
: 你说的rebate是指什么rebate啊?
: 是银行给我的rebate,还是builder给我的rebate啊?

b*******c
发帖数: 20683
12
当然要7000刀再说了,回头有机会再refinance

【在 t********n 的大作中提到】
: 贷款额在35万左右。
t********n
发帖数: 170
13
找同一家银行refinance,还是找一家新银行refinance?
如果是找一家新银行refinance,如何了解原来银行的房贷呢?
再者,如果refiance,你说的‘回头’一般只房子close多久了干refiance这事儿?
多谢指点,还请不吝赐教。

【在 b*******c 的大作中提到】
: 当然要7000刀再说了,回头有机会再refinance
b*******c
发帖数: 20683
14
看条款,有时要求半年后才能refinance。找新lender老lender都行,我都干过,谁
rate低no cost就找谁。

【在 t********n 的大作中提到】
: 找同一家银行refinance,还是找一家新银行refinance?
: 如果是找一家新银行refinance,如何了解原来银行的房贷呢?
: 再者,如果refiance,你说的‘回头’一般只房子close多久了干refiance这事儿?
: 多谢指点,还请不吝赐教。

t********n
发帖数: 170
15
这招也真够狠的,老lender可到了霉了。
不过老lender应该有防护措施吧?不然大家都这么干,老lender不白花钱最后还没款可
贷?

【在 b*******c 的大作中提到】
: 看条款,有时要求半年后才能refinance。找新lender老lender都行,我都干过,谁
: rate低no cost就找谁。

F********y
发帖数: 7139
16
这是rule of the game,只要超过了指定的期限就没问题

【在 t********n 的大作中提到】
: 这招也真够狠的,老lender可到了霉了。
: 不过老lender应该有防护措施吧?不然大家都这么干,老lender不白花钱最后还没款可
: 贷?

o*****p
发帖数: 5952
17
大部分银行要求间隔六个月。

【在 t********n 的大作中提到】
: 找同一家银行refinance,还是找一家新银行refinance?
: 如果是找一家新银行refinance,如何了解原来银行的房贷呢?
: 再者,如果refiance,你说的‘回头’一般只房子close多久了干refiance这事儿?
: 多谢指点,还请不吝赐教。

t********i
发帖数: 222
18
是的。当然也可能利率涨了,就不会refi了。

【在 F********y 的大作中提到】
: 这是rule of the game,只要超过了指定的期限就没问题
R**********1
发帖数: 236
19
楼主可以这样比较,利率的话,主要看monthly payment;closing cost的话,主要看
rebate(rebate指的就是银行给你的credit去cover其它closing cost的钱)。以3.5%
,15-yr fixed,$350K为例,每个月的payment是$2,502.09,而3.375%是$2,480.66,
每个月比3.5%省了$21.43,如果说3.5% builder给你$7000 rebate,3.375%给你$4,000
rebate,那么(7000-4000)/21.43 = 140。也就是说,低利率的优势要走140个月差不
多12年以后才能显现出来,且如果期间你卖了房子或者做了refinance就亏了;反之如
果rebate 差的不多那当然就选低利率了。
总而言之,具体还是要看每个月省的payment和拿到的rebate直接的高低关系,然后再
判断自己想要cash还是将来的节省,这个则是因人而异了。

closing

【在 t********n 的大作中提到】
: 首付超过20%,3.5%的利率怎么样?
: 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing
: 的各种费用。
: 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错
: ,到底该怎么办?

I******D
发帖数: 256
20
builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行,最最主要的原因是
appraisal value. 你找builder lender 做贷款,appraisal value不可能比买价低。
如果交给外面的银行就说不准了,因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子
的近期成交价),那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了,在一
个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性,buider 一定会把利率/
rebate搞得非常吸引人,让你不得不跟他做。
目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做,你把握这么几点:
1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance;如果没有
penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率,这对应更多的rebate. 利率稍高没关
系,因为你马上会refinance成一个低利率。
2. 过户之后,title company要去county 登记deed(房契/房产证), 你可以了解一下
需要多少时间。这是为refinance 做准备。因为在做refinance的过程中,我们必须证
明你是这个房子的owner, 登记好的deed就是证据。(你倒是不要提供这个deed的原件,
只要登记好了,这个deed就是public record.)
3. 如果没有penalty, 那么在你的买房过户之后的第二天,我们就可以开始refinance
的申请。但是没有登记好的deed, refinance不会批下来。所以了解一下需要登记deed
要多少时间,我们大概就知道什么时候可以开始锁refinance利率了。
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买新建房是不是最好用builder自己的贷款公司??在线等 refinance,大家是否考虑20年的贷款?
问一下closing process半年之内不能做Refinance
问一个锁利率的问题买房贷款和refinance的利率是一样的吗?
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h****i
发帖数: 5308
21
为什么builder要避免这个不确定性呢?

【在 I******D 的大作中提到】
: builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行,最最主要的原因是
: appraisal value. 你找builder lender 做贷款,appraisal value不可能比买价低。
: 如果交给外面的银行就说不准了,因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子
: 的近期成交价),那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了,在一
: 个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性,buider 一定会把利率/
: rebate搞得非常吸引人,让你不得不跟他做。
: 目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做,你把握这么几点:
: 1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance;如果没有
: penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率,这对应更多的rebate. 利率稍高没关
: 系,因为你马上会refinance成一个低利率。

I******D
发帖数: 256
22
大家写买房合同都会包括一个appraisal contingency. 如果appraisal value出来比买
价低,那你可以和builder重新谈价格,甚至不买这个房子。这是Builder不希望发生的。

【在 h****i 的大作中提到】
: 为什么builder要避免这个不确定性呢?
o*****p
发帖数: 5952
23
不但要deed recording. 而且要辽解正确地税负担,有些社区—直没有房子地税资料。
t********n
发帖数: 170
24
谢谢详尽的比较。

000

【在 R**********1 的大作中提到】
: 楼主可以这样比较,利率的话,主要看monthly payment;closing cost的话,主要看
: rebate(rebate指的就是银行给你的credit去cover其它closing cost的钱)。以3.5%
: ,15-yr fixed,$350K为例,每个月的payment是$2,502.09,而3.375%是$2,480.66,
: 每个月比3.5%省了$21.43,如果说3.5% builder给你$7000 rebate,3.375%给你$4,000
: rebate,那么(7000-4000)/21.43 = 140。也就是说,低利率的优势要走140个月差不
: 多12年以后才能显现出来,且如果期间你卖了房子或者做了refinance就亏了;反之如
: 果rebate 差的不多那当然就选低利率了。
: 总而言之,具体还是要看每个月省的payment和拿到的rebate直接的高低关系,然后再
: 判断自己想要cash还是将来的节省,这个则是因人而异了。
:

t********n
发帖数: 170
25
谢谢详尽的回答。
我查了银行给我的贷款申请,没有pre-payment penalty, 我可以任何时候把款提前还
完。

【在 I******D 的大作中提到】
: builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行,最最主要的原因是
: appraisal value. 你找builder lender 做贷款,appraisal value不可能比买价低。
: 如果交给外面的银行就说不准了,因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子
: 的近期成交价),那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了,在一
: 个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性,buider 一定会把利率/
: rebate搞得非常吸引人,让你不得不跟他做。
: 目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做,你把握这么几点:
: 1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance;如果没有
: penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率,这对应更多的rebate. 利率稍高没关
: 系,因为你马上会refinance成一个低利率。

R**********1
发帖数: 236
26
如果是这样的话,那么可以尽量从builder或者builder的lender那里索取closing的时
候就能拿到的rebate(cash),利率比市场的prevailing rate高一些也没有关系。
Close之后,马上做一个no-cost refinance把利率降下来,这样一来,既在closing的
时候少掏了腰包,又可以省每个月的payment。理论上来说,您只损失了20-30天的利率
差值payment。

【在 t********n 的大作中提到】
: 谢谢详尽的回答。
: 我查了银行给我的贷款申请,没有pre-payment penalty, 我可以任何时候把款提前还
: 完。

b********4
发帖数: 442
27
今天利率走低.
t********n
发帖数: 170
28
thanks for your advice.

【在 R**********1 的大作中提到】
: 如果是这样的话,那么可以尽量从builder或者builder的lender那里索取closing的时
: 候就能拿到的rebate(cash),利率比市场的prevailing rate高一些也没有关系。
: Close之后,马上做一个no-cost refinance把利率降下来,这样一来,既在closing的
: 时候少掏了腰包,又可以省每个月的payment。理论上来说,您只损失了20-30天的利率
: 差值payment。

R***1
发帖数: 43
29
3.5% 太高了,它的prefer lender 給你$7000 rebate, 再charge 你point, 錢不就又
進它口袋了嗎? 留下你付高利息。

closing

【在 t********n 的大作中提到】
: 首付超过20%,3.5%的利率怎么样?
: 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing
: 的各种费用。
: 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错
: ,到底该怎么办?

t********n
发帖数: 170
30
没charge我point。

【在 R***1 的大作中提到】
: 3.5% 太高了,它的prefer lender 給你$7000 rebate, 再charge 你point, 錢不就又
: 進它口袋了嗎? 留下你付高利息。
:
: closing

1 (共1页)
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