t********n 发帖数: 170 | 1 首付超过20%,3.5%的利率怎么样?
这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing
的各种费用。
已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错
,到底该怎么办? |
t********i 发帖数: 222 | 2 conforming还是high balance ? |
b********4 发帖数: 442 | 3 3.5%高了点, 可以考虑拿3.25%, 少一点rebate.
closing
【在 t********n 的大作中提到】 : 首付超过20%,3.5%的利率怎么样? : 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing : 的各种费用。 : 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错 : ,到底该怎么办?
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s******s 发帖数: 13035 | 4 ft, 这个显然取决你的房价多少了。
10万的房子,当然要7000 credit; 200万的房子,显然要3.125
closing
【在 t********n 的大作中提到】 : 首付超过20%,3.5%的利率怎么样? : 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing : 的各种费用。 : 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错 : ,到底该怎么办?
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o*****p 发帖数: 5952 | |
t********n 发帖数: 170 | 6 贷款额在35万左右。
【在 s******s 的大作中提到】 : ft, 这个显然取决你的房价多少了。 : 10万的房子,当然要7000 credit; 200万的房子,显然要3.125 : : closing
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t********n 发帖数: 170 | 7 你说的rebate是指什么rebate啊?
是银行给我的rebate,还是builder给我的rebate啊?
【在 o*****p 的大作中提到】 : 高了点,3.375% 也能拿rebate.
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t********n 发帖数: 170 | 8 你说的rebate是指什么rebate啊?
是银行给我的rebate,还是builder给我的rebate啊?
【在 b********4 的大作中提到】 : 3.5%高了点, 可以考虑拿3.25%, 少一点rebate. : : closing
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t********n 发帖数: 170 | 9 不懂你说的是什么东动。。。
【在 t********i 的大作中提到】 : conforming还是high balance ?
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o*****p 发帖数: 5952 | 10 $35万贷款是conforming loan.
【在 t********n 的大作中提到】 : 不懂你说的是什么东动。。。
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o*****p 发帖数: 5952 | 11 指银行的rebate.
【在 t********n 的大作中提到】 : 你说的rebate是指什么rebate啊? : 是银行给我的rebate,还是builder给我的rebate啊?
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b*******c 发帖数: 20683 | 12 当然要7000刀再说了,回头有机会再refinance
【在 t********n 的大作中提到】 : 贷款额在35万左右。
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t********n 发帖数: 170 | 13 找同一家银行refinance,还是找一家新银行refinance?
如果是找一家新银行refinance,如何了解原来银行的房贷呢?
再者,如果refiance,你说的‘回头’一般只房子close多久了干refiance这事儿?
多谢指点,还请不吝赐教。
【在 b*******c 的大作中提到】 : 当然要7000刀再说了,回头有机会再refinance
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b*******c 发帖数: 20683 | 14 看条款,有时要求半年后才能refinance。找新lender老lender都行,我都干过,谁
rate低no cost就找谁。
【在 t********n 的大作中提到】 : 找同一家银行refinance,还是找一家新银行refinance? : 如果是找一家新银行refinance,如何了解原来银行的房贷呢? : 再者,如果refiance,你说的‘回头’一般只房子close多久了干refiance这事儿? : 多谢指点,还请不吝赐教。
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t********n 发帖数: 170 | 15 这招也真够狠的,老lender可到了霉了。
不过老lender应该有防护措施吧?不然大家都这么干,老lender不白花钱最后还没款可
贷?
【在 b*******c 的大作中提到】 : 看条款,有时要求半年后才能refinance。找新lender老lender都行,我都干过,谁 : rate低no cost就找谁。
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F********y 发帖数: 7139 | 16 这是rule of the game,只要超过了指定的期限就没问题
【在 t********n 的大作中提到】 : 这招也真够狠的,老lender可到了霉了。 : 不过老lender应该有防护措施吧?不然大家都这么干,老lender不白花钱最后还没款可 : 贷?
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o*****p 发帖数: 5952 | 17 大部分银行要求间隔六个月。
【在 t********n 的大作中提到】 : 找同一家银行refinance,还是找一家新银行refinance? : 如果是找一家新银行refinance,如何了解原来银行的房贷呢? : 再者,如果refiance,你说的‘回头’一般只房子close多久了干refiance这事儿? : 多谢指点,还请不吝赐教。
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t********i 发帖数: 222 | 18 是的。当然也可能利率涨了,就不会refi了。
【在 F********y 的大作中提到】 : 这是rule of the game,只要超过了指定的期限就没问题
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R**********1 发帖数: 236 | 19 楼主可以这样比较,利率的话,主要看monthly payment;closing cost的话,主要看
rebate(rebate指的就是银行给你的credit去cover其它closing cost的钱)。以3.5%
,15-yr fixed,$350K为例,每个月的payment是$2,502.09,而3.375%是$2,480.66,
每个月比3.5%省了$21.43,如果说3.5% builder给你$7000 rebate,3.375%给你$4,000
rebate,那么(7000-4000)/21.43 = 140。也就是说,低利率的优势要走140个月差不
多12年以后才能显现出来,且如果期间你卖了房子或者做了refinance就亏了;反之如
果rebate 差的不多那当然就选低利率了。
总而言之,具体还是要看每个月省的payment和拿到的rebate直接的高低关系,然后再
判断自己想要cash还是将来的节省,这个则是因人而异了。
closing
【在 t********n 的大作中提到】 : 首付超过20%,3.5%的利率怎么样? : 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing : 的各种费用。 : 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错 : ,到底该怎么办?
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I******D 发帖数: 256 | 20 builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行,最最主要的原因是
appraisal value. 你找builder lender 做贷款,appraisal value不可能比买价低。
如果交给外面的银行就说不准了,因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子
的近期成交价),那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了,在一
个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性,buider 一定会把利率/
rebate搞得非常吸引人,让你不得不跟他做。
目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做,你把握这么几点:
1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance;如果没有
penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率,这对应更多的rebate. 利率稍高没关
系,因为你马上会refinance成一个低利率。
2. 过户之后,title company要去county 登记deed(房契/房产证), 你可以了解一下
需要多少时间。这是为refinance 做准备。因为在做refinance的过程中,我们必须证
明你是这个房子的owner, 登记好的deed就是证据。(你倒是不要提供这个deed的原件,
只要登记好了,这个deed就是public record.)
3. 如果没有penalty, 那么在你的买房过户之后的第二天,我们就可以开始refinance
的申请。但是没有登记好的deed, refinance不会批下来。所以了解一下需要登记deed
要多少时间,我们大概就知道什么时候可以开始锁refinance利率了。 |
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h****i 发帖数: 5308 | 21 为什么builder要避免这个不确定性呢?
【在 I******D 的大作中提到】 : builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行,最最主要的原因是 : appraisal value. 你找builder lender 做贷款,appraisal value不可能比买价低。 : 如果交给外面的银行就说不准了,因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子 : 的近期成交价),那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了,在一 : 个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性,buider 一定会把利率/ : rebate搞得非常吸引人,让你不得不跟他做。 : 目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做,你把握这么几点: : 1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance;如果没有 : penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率,这对应更多的rebate. 利率稍高没关 : 系,因为你马上会refinance成一个低利率。
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I******D 发帖数: 256 | 22 大家写买房合同都会包括一个appraisal contingency. 如果appraisal value出来比买
价低,那你可以和builder重新谈价格,甚至不买这个房子。这是Builder不希望发生的。
【在 h****i 的大作中提到】 : 为什么builder要避免这个不确定性呢?
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o*****p 发帖数: 5952 | 23 不但要deed recording. 而且要辽解正确地税负担,有些社区—直没有房子地税资料。 |
t********n 发帖数: 170 | 24 谢谢详尽的比较。
000
【在 R**********1 的大作中提到】 : 楼主可以这样比较,利率的话,主要看monthly payment;closing cost的话,主要看 : rebate(rebate指的就是银行给你的credit去cover其它closing cost的钱)。以3.5% : ,15-yr fixed,$350K为例,每个月的payment是$2,502.09,而3.375%是$2,480.66, : 每个月比3.5%省了$21.43,如果说3.5% builder给你$7000 rebate,3.375%给你$4,000 : rebate,那么(7000-4000)/21.43 = 140。也就是说,低利率的优势要走140个月差不 : 多12年以后才能显现出来,且如果期间你卖了房子或者做了refinance就亏了;反之如 : 果rebate 差的不多那当然就选低利率了。 : 总而言之,具体还是要看每个月省的payment和拿到的rebate直接的高低关系,然后再 : 判断自己想要cash还是将来的节省,这个则是因人而异了。 :
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t********n 发帖数: 170 | 25 谢谢详尽的回答。
我查了银行给我的贷款申请,没有pre-payment penalty, 我可以任何时候把款提前还
完。
【在 I******D 的大作中提到】 : builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行,最最主要的原因是 : appraisal value. 你找builder lender 做贷款,appraisal value不可能比买价低。 : 如果交给外面的银行就说不准了,因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子 : 的近期成交价),那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了,在一 : 个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性,buider 一定会把利率/ : rebate搞得非常吸引人,让你不得不跟他做。 : 目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做,你把握这么几点: : 1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance;如果没有 : penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率,这对应更多的rebate. 利率稍高没关 : 系,因为你马上会refinance成一个低利率。
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R**********1 发帖数: 236 | 26 如果是这样的话,那么可以尽量从builder或者builder的lender那里索取closing的时
候就能拿到的rebate(cash),利率比市场的prevailing rate高一些也没有关系。
Close之后,马上做一个no-cost refinance把利率降下来,这样一来,既在closing的
时候少掏了腰包,又可以省每个月的payment。理论上来说,您只损失了20-30天的利率
差值payment。
【在 t********n 的大作中提到】 : 谢谢详尽的回答。 : 我查了银行给我的贷款申请,没有pre-payment penalty, 我可以任何时候把款提前还 : 完。
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b********4 发帖数: 442 | |
t********n 发帖数: 170 | 28 thanks for your advice.
【在 R**********1 的大作中提到】 : 如果是这样的话,那么可以尽量从builder或者builder的lender那里索取closing的时 : 候就能拿到的rebate(cash),利率比市场的prevailing rate高一些也没有关系。 : Close之后,马上做一个no-cost refinance把利率降下来,这样一来,既在closing的 : 时候少掏了腰包,又可以省每个月的payment。理论上来说,您只损失了20-30天的利率 : 差值payment。
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R***1 发帖数: 43 | 29 3.5% 太高了,它的prefer lender 給你$7000 rebate, 再charge 你point, 錢不就又
進它口袋了嗎? 留下你付高利息。
closing
【在 t********n 的大作中提到】 : 首付超过20%,3.5%的利率怎么样? : 这是builder自己prefer的lender,说是可以提供7000多美元的credit来cover closing : 的各种费用。 : 已今天15年3.125%的利率来比,上面这个利率明显偏高,但省下的closing fee也不错 : ,到底该怎么办?
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t********n 发帖数: 170 | 30 没charge我point。
【在 R***1 的大作中提到】 : 3.5% 太高了,它的prefer lender 給你$7000 rebate, 再charge 你point, 錢不就又 : 進它口袋了嗎? 留下你付高利息。 : : closing
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