由买买提看人间百态

boards

本页内容为未名空间相应帖子的节选和存档,一周内的贴子最多显示50字,超过一周显示500字 访问原贴
Living版 - 这个房子可以投资吗?然后自住和投资房利息差距有多大?
相关主题
60万的投资房,出租多少合适?求教:邻居反对我自住的single family house出租其中几个房间,怎么办?
请教买condo自住加投资自住改出租要注意什么?
投资房贷款,能说是自住吗问个问题, 自住改出租的贷款问题, 谢谢
像我这样的情况适合买房吗?贷款自住改出租,怎么操作呢,求经验
投资房贷跟自住房贷的区别单身女买个house自住一间其余出租怎么样?
问几个关于投资房贷款的问题请Agent和有经验的前辈看看我的买房情况,非常担心。 (转载)
投资房贷款利率比自住房高多少啊?请教买房
为什么agent总问是自住还是出租?有点受不了utility bill 了,上来抱怨一下
相关话题的讨论汇总
话题: 房子话题: 出租话题: 投资话题: storage话题: 2%
进入Living版参与讨论
1 (共1页)
c*****9
发帖数: 168
1
【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: csjob99 (找工作专用马甲), 信区: Living
标 题: 这个房子可以投资吗?然后自住和投资房利息差距有多大?
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 21 15:46:34 2015, 美东)
美东,最近看了个房子。
离我现在住的地方很近,大概走路15-20分钟。
是3 family house。每层都是3bed1bath。叫价620k,还了一点到585k对方接受了。
然后准备close,今天早上见了律师。之前对方就让我们做了inspection(在没有合同
之前),一堆小问题,没啥大问题,勉强可以直接出租,但是准备修一下。
地税14k。然后房东很神,在后院盖了4个巨大的storage room,出租,现在的租金是
1000(一个月250每个)。他这个storage是有license的,不是私自盖的那种。
我算了一下,大概这种3b的一套可以出租1900一个,那么就是5700一个月,加上
storage的租金。就是6700了。
现在房子是空的,storage是都出租了。
这个是个遗产房。本来也没出租,就是楼上空着,一楼住着老人。老人走了就拿出来卖。
大家觉得有啥问题没有?我有点毛毛的。
算了一下,贷款+税就是3500左右,然后再打上1000的别的开支,现金流是正的,而且
还不少。agent和我说这个房子6-7年down pay就挣回来了。我只是觉得这个有点too
good to be true。
town很大,人口很多,出租我勉强认为是不太成问题的,如果1900恐怕是这个town里面
最便宜的3b房子了(按我到craigslist上面查的结果)。
另外,这个房子离我现在的apt很近,我想按照primary贷款,然后如果被银行查到是投
资房最坏的下场是啥?涨我利息还是会告我?我很多朋友都这么干,但是没有人被银行
抓住过,我也不太知道。
我是有可能会去住,现在还没有决定,我现在的apt是1b的,所以如果需要更多space的
话搬去也行(因为可能马上有小孩),就把现在的1b出租(不过我个人比较喜欢住在
apt里面),虽然长期来说肯定会搬走,所以不想按investment申请。现在利息能差多
少?
这个房子是gas的heat,分电表,但是气表和水表好像是不分的。
s****a
发帖数: 9912
2
请参考投资2%和50%的RULES
s*******u
发帖数: 676
3
从数字上看蛮好的。Storage应该是商业保险,问问你的保险代理,价格怎么样。租金
的估算不要往好处想,到Zillow上查查附近3/1房子的租金,multi-unit的租金应该再
略低一点。
听上去这是你第一个出租房,价格不低。如果全空几个月的话其它收入能扛住吧?还有
,如果不理想,还有资金去其它地方投资其它类型的房子吗?还是再没钱了,陷在这一
个房子上了?这些先考虑考虑没有坏处。
c*****9
发帖数: 168
4
我也看到了2%的rule,所以才来问,因为我本来以为1%就很好了,这个能有1.2%左右,
我还以为是个deal,就接受了(也没敢狠狠还价)。
可是2%的房子,也就是20万的房子出租4k?我们这里美东纽约附近,1小时内到曼哈顿
,连1%的都很难找啊。我看到理论上能达到1%的都是multi family了。
我的理解是,2%的房子,一般是单价特别低,房租也不高,所以房东别的exp比重很大
(比如utility这种)。4万的房子,800的房租,水暖可能和1600的房子是一样的都要
200,但是占现金流的比例就差一倍了?
单套unit 10万的房子能租到2000的话,未免...
也就是100万的房子要租2万...
另外我不太明白50% rule:
The 50% rule says that over time, 50% of your gross rents will go towards
ALL your expenses. This means taxes, insurance, maintenance, repairs,
vacancy, management, etc. etc.
这个意思是说我的出租收入直接5折还能cover现金流才可以对吧?可是insurance,tax
这些本来就是现金流的一部分啊。或者说rent income*50% > mortgage payment才行?
看起来50%比2%要宽松的多?能满足2%的,比50%要强啊,所以50%这个有啥意义呢?

【在 s****a 的大作中提到】
: 请参考投资2%和50%的RULES
c*****9
发帖数: 168
5
谢谢
我也在考虑这个问题
这是我第一次考虑投资房
我自己是撑得住的,当然那样就是亏本了。我想大概现金流是3500左右(地税和
mortgage),如果租不出去,只要storage还能租1000,一个月就是亏2500。
如果不理想,肯定没钱投别的房子了,那样连贷款都贷不到了啊
我本来觉得简直好的不能置信(我们这种地方,基本很难有适合投资的deal),我问了
一些朋友,他们第一反应就是:为啥别人卖你?我见过卖家,看起来挺好的人,就是老
母亲(95)刚刚去世了兄妹分遗产。
这个房子的边上有个avalon,大概一个1b就要1600-1900了,当然不能和他们比。我上
zillow看了一下,最便宜的是1100的studio,3/1的房子没有,2/1的房子最便宜是1800
,我在craigslist上面看最便宜的3/1是2200。但是这些都可能比我的会好一点,因为
看起来是rental apt里面的。不过rental apt里面的隐藏费用很大,所以也不好比较。
我也做梦过如果好好装修一下可以租到2200+,但是觉得刚开始没必要扔钱去装修(也
没那么多现金),就是简单弄一下能出租就行。
我如果要退出,这个周末是最后的机会了。因为律师还要和对方商量一些修东西的问题
。然后就要进入贷款了。

【在 s*******u 的大作中提到】
: 从数字上看蛮好的。Storage应该是商业保险,问问你的保险代理,价格怎么样。租金
: 的估算不要往好处想,到Zillow上查查附近3/1房子的租金,multi-unit的租金应该再
: 略低一点。
: 听上去这是你第一个出租房,价格不低。如果全空几个月的话其它收入能扛住吧?还有
: ,如果不理想,还有资金去其它地方投资其它类型的房子吗?还是再没钱了,陷在这一
: 个房子上了?这些先考虑考虑没有坏处。

w********u
发帖数: 545
6
这个2%的RULE是扯淡。是投资讲座试图告诉你,投资房产不行,要投资他们推荐的产品
。投资房产的人要真按照2%来做,就不会有那么多投资房产的了。

【在 c*****9 的大作中提到】
: 我也看到了2%的rule,所以才来问,因为我本来以为1%就很好了,这个能有1.2%左右,
: 我还以为是个deal,就接受了(也没敢狠狠还价)。
: 可是2%的房子,也就是20万的房子出租4k?我们这里美东纽约附近,1小时内到曼哈顿
: ,连1%的都很难找啊。我看到理论上能达到1%的都是multi family了。
: 我的理解是,2%的房子,一般是单价特别低,房租也不高,所以房东别的exp比重很大
: (比如utility这种)。4万的房子,800的房租,水暖可能和1600的房子是一样的都要
: 200,但是占现金流的比例就差一倍了?
: 单套unit 10万的房子能租到2000的话,未免...
: 也就是100万的房子要租2万...
: 另外我不太明白50% rule:

s*******u
发帖数: 676
7
你在NJ吧?这种deal很难找到了,我也有点你朋友的疑惑,人家为什么卖给你?为什么
没人出高点的价?不过不能因为疑惑放弃机会,有时候就得豁出去说干就干,狐疑不定
做不了事。大不了亏点钱再卖掉。2%别去想它,好点的区找不到,雪妈和你开玩笑呢。
我觉得最大的顾虑是,是不是起步太高了,一下3户加4个storages7个租客,会不会
overwelming,做不到一年就打死也不干了。
还有房子是空的有点奇怪,会不会出租困难?我喜欢有房客的房子。有人住着起码说明
能出租能住人,还可以顺带问问住户房子有没有什么问题。
这么大一笔投资决定之前有顾虑是肯定的。拿定主意就干吧,没什么大不了的。就算做
错了决定买了,大不了亏点钱再卖掉,也不会血本无归;如果决定放弃,大不了是错过
一个机会,以后机会还会有。
c*****9
发帖数: 168
8
谢谢
我现在也努力给自己找些理由,下面这些,不管是不是真的合理,也就是这些我能想到
的:
1,我当时刚好看到的时候上市时间也不算久,大概也就是20天的样子。
2,这个冬天特别冷,你知道的,一直下雪,所以估计很多人懒得出来看房子
3,我们当时是直接去找buyer的agent,让他做dual agent,那个agent和卖家据说认识
很久,算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格,价格是agent帮他订的。因为那个房
子是50年前买的。agent也不想卖的很贵,估计能出手就行了?美国人好像对投资的概
念并不是很强。
4,因为是遗产房,估计没有贷款,他们估计不太差钱,主要是老人原来在里面,现在
就是老人过世了直接分钱。另外一个原因可能是现在卖了不用交税吧,因为是遗产,我
猜的。
5,老奶奶没去世的时候,不喜欢有人住在楼上,这个理由也许比较牵强,但是想想人
家95岁的老太太要钱也没用吧。
6,storage是很早盖的,租的都是他们的朋友,据说有人和他们租了20年了。
7,最差就自己住了?把现在的apt出租?
storage的lease我们应该就这样让他们续了,能收钱就不用换了。出租困难这事我也在
想。我看那个agent人还行,卖家也看起来还不错的样子(兄妹2个,一个是政府的IT
manager,一个是中学教师)。
我本来还觉得这个是deal,来这里看看2%,又开始有些忐忑。唉...

【在 s*******u 的大作中提到】
: 你在NJ吧?这种deal很难找到了,我也有点你朋友的疑惑,人家为什么卖给你?为什么
: 没人出高点的价?不过不能因为疑惑放弃机会,有时候就得豁出去说干就干,狐疑不定
: 做不了事。大不了亏点钱再卖掉。2%别去想它,好点的区找不到,雪妈和你开玩笑呢。
: 我觉得最大的顾虑是,是不是起步太高了,一下3户加4个storages7个租客,会不会
: overwelming,做不到一年就打死也不干了。
: 还有房子是空的有点奇怪,会不会出租困难?我喜欢有房客的房子。有人住着起码说明
: 能出租能住人,还可以顺带问问住户房子有没有什么问题。
: 这么大一笔投资决定之前有顾虑是肯定的。拿定主意就干吧,没什么大不了的。就算做
: 错了决定买了,大不了亏点钱再卖掉,也不会血本无归;如果决定放弃,大不了是错过
: 一个机会,以后机会还会有。

qn
发帖数: 2116
9
2%几乎是不可能。
你可以问问有投资房的有几个做到2%的。

【在 c*****9 的大作中提到】
: 谢谢
: 我现在也努力给自己找些理由,下面这些,不管是不是真的合理,也就是这些我能想到
: 的:
: 1,我当时刚好看到的时候上市时间也不算久,大概也就是20天的样子。
: 2,这个冬天特别冷,你知道的,一直下雪,所以估计很多人懒得出来看房子
: 3,我们当时是直接去找buyer的agent,让他做dual agent,那个agent和卖家据说认识
: 很久,算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格,价格是agent帮他订的。因为那个房
: 子是50年前买的。agent也不想卖的很贵,估计能出手就行了?美国人好像对投资的概
: 念并不是很强。
: 4,因为是遗产房,估计没有贷款,他们估计不太差钱,主要是老人原来在里面,现在

s******t
发帖数: 1956
10
在高房价地区,出租收入比例其实并不高,但管理维修很麻烦,三家房客能烦死你。如
果房子不能快速增值,就不值得投资。
相关主题
问几个关于投资房贷款的问题求教:邻居反对我自住的single family house出租其中几个房间,怎么办?
投资房贷款利率比自住房高多少啊?自住改出租要注意什么?
为什么agent总问是自住还是出租?问个问题, 自住改出租的贷款问题, 谢谢
进入Living版参与讨论
s*******u
发帖数: 676
11
2%是没有的事,没听说过。想找到2%的deal,只有去纽瓦克那种地方了。6楼说得对,
那是sales,要大家别买投资房,把钱交给他们去管理。
下午和LD说了这个房子的事,也觉得是难得的deal。她对房子空着的估计也是可能老人
嫌闹,也不缺钱。还是那点,你的起步比较高,做好心理上和经济上的准备。
s****a
发帖数: 9912
12
我同意你的意见,虽然看似是个好DEAL,真去做的,1900出租三家
不好招惹的,1900钱不少,天天要你修这搞那,真的能烦死,水费
呢HEATING BILL呢,包不包,房瓦是最近换的吗,三家都要你装空调
怎么办,不好缠

【在 s******t 的大作中提到】
: 在高房价地区,出租收入比例其实并不高,但管理维修很麻烦,三家房客能烦死你。如
: 果房子不能快速增值,就不值得投资。

t**b
发帖数: 3170
13
感觉这个房子好神奇。一共九个bedroom?每层都有厨房么?
l*********u
发帖数: 19053
14
可以投资

【在 c*****9 的大作中提到】
: 谢谢
: 我现在也努力给自己找些理由,下面这些,不管是不是真的合理,也就是这些我能想到
: 的:
: 1,我当时刚好看到的时候上市时间也不算久,大概也就是20天的样子。
: 2,这个冬天特别冷,你知道的,一直下雪,所以估计很多人懒得出来看房子
: 3,我们当时是直接去找buyer的agent,让他做dual agent,那个agent和卖家据说认识
: 很久,算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格,价格是agent帮他订的。因为那个房
: 子是50年前买的。agent也不想卖的很贵,估计能出手就行了?美国人好像对投资的概
: 念并不是很强。
: 4,因为是遗产房,估计没有贷款,他们估计不太差钱,主要是老人原来在里面,现在

d****c
发帖数: 1472
15
遗产房就是经常会有很低价格的情况吧,即使他们知道出租能每月拿钱,但亲属里只要
有人想直接分钱通常就得卖吧。我就遇到过,当时没买,现在后悔了

★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7

【在 c*****9 的大作中提到】
: 谢谢
: 我现在也努力给自己找些理由,下面这些,不管是不是真的合理,也就是这些我能想到
: 的:
: 1,我当时刚好看到的时候上市时间也不算久,大概也就是20天的样子。
: 2,这个冬天特别冷,你知道的,一直下雪,所以估计很多人懒得出来看房子
: 3,我们当时是直接去找buyer的agent,让他做dual agent,那个agent和卖家据说认识
: 很久,算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格,价格是agent帮他订的。因为那个房
: 子是50年前买的。agent也不想卖的很贵,估计能出手就行了?美国人好像对投资的概
: 念并不是很强。
: 4,因为是遗产房,估计没有贷款,他们估计不太差钱,主要是老人原来在里面,现在

1 (共1页)
进入Living版参与讨论
相关主题
有点受不了utility bill 了,上来抱怨一下投资房贷跟自住房贷的区别
Townhouse HOA费用都包括啥?问几个关于投资房贷款的问题
卖房还是出租投资房贷款利率比自住房高多少啊?
大家看看我如果买这个房子出租合不合算为什么agent总问是自住还是出租?
60万的投资房,出租多少合适?求教:邻居反对我自住的single family house出租其中几个房间,怎么办?
请教买condo自住加投资自住改出租要注意什么?
投资房贷款,能说是自住吗问个问题, 自住改出租的贷款问题, 谢谢
像我这样的情况适合买房吗?贷款自住改出租,怎么操作呢,求经验
相关话题的讨论汇总
话题: 房子话题: 出租话题: 投资话题: storage话题: 2%