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e**a
发帖数: 526 | 1 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: euca (dekalb), 信区: SanFrancisco
标 题: ＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jul 31 01:34:45 2016, 美东)
＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
现在基本湾区的各个大小地主们都进入了一套不愁两套在手迈向三四套的阶段了，相应
的问题也随之而来：房屋放在手里， 一家住不了6套，需要出租，但是容易遇到这样那
样的问题，很多人在租了两三个星期甚至一个月以后租不掉，心烦气躁不断降价，又者
本身自己很忙，只想找个经纪／代理人做甩手掌柜，但是效果如何，也不得而知。
在现在的市场里，处处想Beat Market很难，但是想利于不败之地，在Hot Market里快
速上手，挑选自己满意的房客，在Dynamic 和 Cold Market里保证自己的房屋空置最小
，也不是没可能。
虽然我不是专门做Property 和 Manager的， 最近和几位客户聊天，提到可以把一些简
单但是容易被人忽视的要点列一下，希望可以帮到各位地主。
首先，自己学会做CMA，认识你的市场，认识你的对手，周围有几栋房子在出租？他们
在市场上多久了？租金和你预期的相比怎么样？ 如果有时间的话，不妨联系一下这些
房源，看一下他们对市场的预期和反应，做好对自己的房子正确的价格判断。
［桉树原创，］
第二， 桉树的建议是，如果有可能，尽量自己去租。如果房子是经纪公司出租，经纪
公司一般都会收费，所以租起来比较费劲。鼓励你做for rent by owner，没有fee，这
样房客的动力比较高，在相同条件下会优先考虑，甚至可以稍许多收一些押金。在确定
自己认为合理的租金范围内，制定出租的策略，比如，同样的初始价格，在市场上放多
少天，以收到多少个respons／看房要求为界限，如果达不到该目标，降价。
降价，意味着你改变目标人群。
第三，也是最为关键的一点。确定房子的Condition，最大化优化和美化房子的
condition，把租房子当成卖房子去做。这里推荐一个我们最近给客户准备的list （
link deleted）这个房子上市3天就租掉了。第一个open house，客人买租一条龙，空
房无家具。
态度决定一切，你的房子list的随随便便，来看的人也是随随便便.可以看看wstlykm大
师的《地主指南》，多做做换位思考，假如，你现在是需要求租，你是不是会上
craigslist，查一圈信息，然后mark你自己心目中的top 123？租房子的时限比买房更
短，可以说短时间内压力更大，租客基本上都会在1-2天内甚至更短做决定吧，不像买
房子，只要价格地段是targeted
基本都会去看一下；
所以租房子的list一定要：
a 吸引人
b 真实，吹过了牛皮让人觉得完全不一样就不行了，适得其反
第四还有就是看帖子怎么写，你预期的房客是怎样的
你可能说，这有啥希望， 希望一年以上，有工作，能稳定
付账呗。
其实这里面学问很大
打个比方来说 我们那个客户的房子，坚持只租给这些高科技公司的员工；理由很简单
： natual attachment，就是说为什么这个房客会来租这个房子？他的需求是什么？
我们之前有个房子开open house的时候，来了一位lady，工作是Luxury house
management，很高大上，网站也相当洋气上档次，一眼看去完全百分百“付得起房租，
有工作”。但是我们和房主商量了一下，决定拒绝；
理由是，第一是这个lady的职业是所谓的“经理人”，也就是豪宅高级管家，这个本身
是一个非常消耗资源的工作
也就是说如果这个lady号称自己是可以管理豪宅的话那么她一定会应该有自己的团队；
谁具体负责事务，包括打扫，日常水电账单，谁负责采买，谁负责联络，至少应该有一
个5-10人的管理团队，更别说那些扫地擦桌的老莫大妈amigo们；
结果，她的网站上所有的信息都表明，公司成员只她一人；然后我们就去看她网站上最
核心位置的那个video；都是这位lady，在一窝窝的豪宅跟前，搔首弄姿的旅游照； no
single proof 她和这些豪宅有毛关系。 所以我们断定。就给她发个official credit
and eviction record screening，结果直接匿了。
这个房子最后是租给了一个F家 employee；法国人， 夫妻，老公x年新， 工作4年
; 2个女儿；大女儿就在房子走路可到的一个私校读书这就是是natural bound。
而且他不买房而花高价租也说得通。
说到这儿，我顺便说一下，我们其实非常不推荐把房子租有买房需要的人；第一
，这些人一般都没有不做饭的；基本上租1年你就得花大半个月甚至一个月房租retouch
厨房；第二，这样的租客会和你要求半年lease 甚至month by month no penalty，而
且他绝对不会和你说买房的plan，经常搞到措手不及。所以很多房东也觉得无所谓，你
走了我再租：但是实际上谁都知道，10鸟在林不如1鸟在手，你看市场上房租都那么高
，换到你手上能轻松么。1个月的空置=10%租金，对于现金流不够充足的地主来说，这
个问题更为关键。
最后，租房子也很大程度上有运气：有时候你什么都做对了，就是租不掉；那不怪你，
我们每个人每个房都是市场里的一滴水而已，反正咱们能做的事情就是尽量把每件事情
do right，所谓尽人事，今天和您说的这些都是general idea，租房子这边， 如果您
觉得能做，就自己做，如果想让agent给您卖苦力，他们也有人可以帮您安排 拍照（照
片质量您可以参考他们过去租／卖过的房屋），登广告和MLS， 帮您做一个open house
，帮您screen 房客，和弄合同paperwork以及utility和钥匙交接。如果要自己做的话
。这个就是一个checklist，也有用：）
祝大家都再稳健健康的房地产市场分得一杯羹。 | i***e
发帖数: 9429 | 2 你的发帖既不是开房贴， 又不是疑似倒卖哭胖贴，又没遭人投诉，版务就算是吃饱饭
没事干也不会去撤你的贴。
安了吧。。。
【在 e**a 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
: 发信人: euca (dekalb), 信区: SanFrancisco
: 标 题: ＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
: 发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jul 31 01:34:45 2016, 美东)
: ＊原创＊桉树的租房系列之写点干货给地主
: 现在基本湾区的各个大小地主们都进入了一套不愁两套在手迈向三四套的阶段了，相应
: 的问题也随之而来：房屋放在手里， 一家住不了6套，需要出租，但是容易遇到这样那
: 样的问题，很多人在租了两三个星期甚至一个月以后租不掉，心烦气躁不断降价，又者
: 本身自己很忙，只想找个经纪／代理人做甩手掌柜，但是效果如何，也不得而知。
: 在现在的市场里，处处想Beat Market很难，但是想利于不败之地，在Hot Market里快
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