u*******g 发帖数: 224 | 1 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为
有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师
也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close
with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认
为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许
seller就会决定不卖给我们了, 另找买家.
以下 是issue的details. 多谢建议.
A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left
his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a
trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
was to pay over the property to Mary. This was never done. I have run this
scenario by my title companies and they both have differing opinions.
Title Company #1: They are fine with this issue. They state Mary
was already 21 at the time her dad died (the will was made while she was a
minor) so the property went directly to her.
Title Company #2: They have an issue. They think that the words
“pay over” require that the trustee sign a deed to Mary. | n***j 发帖数: 1747 | 2 要我就pass。以后自己卖房子买家也会这样犹豫,搞不好非要你clean咋办
left
a
Bob
【在 u*******g 的大作中提到】 : 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为 : 有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师 : 也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close : with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认 : 为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许 : seller就会决定不卖给我们了, 另找买家. : 以下 是issue的details. 多谢建议. : A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left : his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a : trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
| N******s 发帖数: 10555 | 3 这样的问题就是买房为啥找律师,卖方不clear这个问题,坚决不能要,
【在 u*******g 的大作中提到】 : 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为 : 有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师 : 也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close : with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认 : 为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许 : seller就会决定不卖给我们了, 另找买家. : 以下 是issue的details. 多谢建议. : A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left : his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a : trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
| M********s 发帖数: 24729 | 4 凭什么你给他擦P菇,给自己埋炸弹?
left
a
Bob
【在 u*******g 的大作中提到】 : 我们律师告诉我们, Title company # 1 认为不是什么问题, Title company # 2 认为 : 有问题, 需要seller弄到一个deed. 律师说她自己也不认为是什么大问题, 卖方律师 : 也不认为是什么大问题. 但要我们自己拿主意. 如果我们也认为问题不大, 就close : with Title company # 1, 但也不能保证以后卖房子时100%不出现问题; 如果我们认 : 为有问题, 要求seller把title弄clean, 可能要花几个月, seller也要花不少钱, 也许 : seller就会决定不卖给我们了, 另找买家. : 以下 是issue的details. 多谢建议. : A prior owner (“Ed”) owned this property. Ed died and in his will be left : his property in trust to a Mr. Bob. Mr. Bob was to hold the property in a : trust until Mr. Ed’s daughter Mary turned 21. Once Mary turned 21 Mr. Bob
| d*******3 发帖数: 6550 | 5 所以现在是mr bob在卖房子?但是prior owner的遗嘱是要把房子给她女儿的?
这明显是个red flag | u*******g 发帖数: 224 | 6 是Mary在卖房子.
Title company #1 觉得这是Mary小时候她爸立的遗嘱. 后来她爸去世的时候她已30多
岁, 成人了. 房子自然就是她的了.
Title company #2 觉得这个有法律效力的遗嘱里有这个bob必需对mary有这个 'pay
over'的过程,'which was never done'.我们律师也觉得比较费劲理解这个'pay over'.
问题是这个bob也可能过世了, 所以过程可能会比较麻烦.
【在 d*******3 的大作中提到】 : 所以现在是mr bob在卖房子?但是prior owner的遗嘱是要把房子给她女儿的? : 这明显是个red flag
| N******s 发帖数: 10555 | 7 在他们手里都麻烦,你想将来你自己卖的话,得多麻烦,
【在 u*******g 的大作中提到】 : 是Mary在卖房子. : Title company #1 觉得这是Mary小时候她爸立的遗嘱. 后来她爸去世的时候她已30多 : 岁, 成人了. 房子自然就是她的了. : Title company #2 觉得这个有法律效力的遗嘱里有这个bob必需对mary有这个 'pay : over'的过程,'which was never done'.我们律师也觉得比较费劲理解这个'pay over'. : 问题是这个bob也可能过世了, 所以过程可能会比较麻烦.
| u*******g 发帖数: 224 | 8 经过几天的回合, title company #2似乎也不太不确定有没有问题. 我们律师说她自己
也不觉得有问题, 所以, 现在她的话是: “My office will issue you an attorney
certification stating you will get good marketable title. You will also
receive a clean title policy.”
我的问题是, 这个 “attorney certification stating you will get good
marketable title” 就等于一个clean title 吗? 以后卖房子时, 买方是看我们有的
这个attorney certification 的title, 还是会找出所有的title历史?
【在 N******s 的大作中提到】 : 在他们手里都麻烦,你想将来你自己卖的话,得多麻烦,
| d*******3 发帖数: 6550 | 9 如果实在想要房子,title insurance肯定要买上,lender肯定会要求买,你自己也要
买owner的title insurance | u*******g 发帖数: 224 | 10 谢谢回答.
你的意思是问题不大吗, 如果买了insurance?
【在 d*******3 的大作中提到】 : 如果实在想要房子,title insurance肯定要买上,lender肯定会要求买,你自己也要 : 买owner的title insurance
| M********s 发帖数: 24729 | 11 你别晃悠了,没人保证你将来卖房会怎样,你买了你付全责
【在 u*******g 的大作中提到】 : 谢谢回答. : 你的意思是问题不大吗, 如果买了insurance?
| a*****a 发帖数: 19262 | 12 我们当年买房子都买了title insurance | N******s 发帖数: 10555 | 13 多做做研究吧,买房的只要有morgage的,就必须有title insurance,但是很多人还是
不会碰这是title有可能有问题的,因为一旦发生人家claim,你就没法卖方,即使官司
,也必然会拖很多年,title insurance能cover loss,但是loss没发生,这种纠缠就会
耗死人的,
【在 u*******g 的大作中提到】 : 谢谢回答. : 你的意思是问题不大吗, 如果买了insurance?
| x****u 发帖数: 12955 | 14
'.
麻烦个鸟啊。就算是有问题也只会是Bob才有理由来争。他人都死了,还怎么争?而且
遗嘱的目的是房产最终交到Mary手中。现在房产的确在mary手中,是她本人在卖,怎么
看都不是有问题的样子。
最后,既然title company 1 认为没问题,他们愿意出title保险,即便有问题,你也
不会有什么损失啊。
【在 u*******g 的大作中提到】 : 是Mary在卖房子. : Title company #1 觉得这是Mary小时候她爸立的遗嘱. 后来她爸去世的时候她已30多 : 岁, 成人了. 房子自然就是她的了. : Title company #2 觉得这个有法律效力的遗嘱里有这个bob必需对mary有这个 'pay : over'的过程,'which was never done'.我们律师也觉得比较费劲理解这个'pay over'. : 问题是这个bob也可能过世了, 所以过程可能会比较麻烦.
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