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Living版 - 要锁利率了,30年fix还是10年ARM?
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话题: arm话题: 利率话题: fixed话题: fix话题: 30
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1 (共1页)
l******i
发帖数: 303
1
纽约新建condo,大概十月初closing,现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
.5%,10年ARM是3.0%,0 point。
在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定,但想听听大家意见。这个新condo有15年的
421a tax abatement,房产税前十年negligible,从第11年开始每年加20%,加到第15
年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年,但另一方面又觉得现在
rates仍算历史低位,如果锁定30年,到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
点儿头疼~~
x*****9
发帖数: 3256
2
十年arm能做到3?比我15年fixed都低。。。
你确定不是托?
c********h
发帖数: 7827
3
请问10年ARM 3.0哪家能推荐一下吗?

报3
15

【在 l******i 的大作中提到】
: 纽约新建condo,大概十月初closing,现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
: .5%,10年ARM是3.0%,0 point。
: 在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定,但想听听大家意见。这个新condo有15年的
: 421a tax abatement,房产税前十年negligible,从第11年开始每年加20%,加到第15
: 年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年,但另一方面又觉得现在
: rates仍算历史低位,如果锁定30年,到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
: 点儿头疼~~

c********h
发帖数: 7827
4
还有30fix 3.5也比rankrate上最好的低, 能share一下吗?我现在也在这两里面纠结
s***n
发帖数: 268
5
我昨天找的lender 南加的condo,10年ARM要3.875,30年fixed就不提了。还没锁,还
有两周要close,感觉被坑了啊

报3
15

【在 l******i 的大作中提到】
: 纽约新建condo,大概十月初closing,现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
: .5%,10年ARM是3.0%,0 point。
: 在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定,但想听听大家意见。这个新condo有15年的
: 421a tax abatement,房产税前十年negligible,从第11年开始每年加20%,加到第15
: 年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年,但另一方面又觉得现在
: rates仍算历史低位,如果锁定30年,到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
: 点儿头疼~~

l******i
发帖数: 303
6
不是托,忘了说这个是relationship rate所以比普通rates低个1/8,但有两三家银行
都是报的3.625%和3.125%,0 point.

【在 x*****9 的大作中提到】
: 十年arm能做到3?比我15年fixed都低。。。
: 你确定不是托?

T****L
发帖数: 1203
7
从以下几个角度来帮楼主分析一下究竟ARM和fixed该怎么选:
一. 风险偏好
众所周知,除非发生经济滞胀,ARM的利率肯定会比fixed要低,那么关键问题是:这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨?会涨多少?事实是没有人能够回答这个
问题,就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说,如果你是一个保守的人,一个
厌恶风险的人,担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害,那么最好还是选择固定
利率;如果你对风险不是很厌恶,那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处,就是至少前5或7年的利率低很多,也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的,没有人能够改变。那么之后呢?生活有时候就如利率,是不能预测的,
小孩的教育支出,换工作,unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢?再者,在ARM的固定期内,如果整体利率能够降低,ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的(固定期重算)。再者,如
果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息,假设是7年ARM且利率在固定期
结束之后确实涨了,那么总有一个时间点是一个breakeven point,在这个时间点上,7
年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了,使得在
这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。(例如ARM的固定期利率
是3%,后来预测涨到了6%,而fixed利率是4%,breakeven point是第12年)如果12年在
你心里是一个能够接受的底线的话,那么选择ARM,否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大,越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多,有时甚至是$
400-$500,一笔不小的金额,所以如果生活压力比较大,平常的支出比较多,ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说,长期持有的房子fixed的利率比较好;如果5-7年以内肯定会卖房子,那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大,那么选fixed当然比较好,因为ARM利率不能够实际上
节省多少利息且还有利率上涨风险(例如2012年初那样);如果ARM与fixed利率差别比
较大,那么应该结合上述四点来选择。
所以如果住不超过10年的话,建议选10年ARM

报3
15

【在 l******i 的大作中提到】
: 纽约新建condo,大概十月初closing,现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
: .5%,10年ARM是3.0%,0 point。
: 在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定,但想听听大家意见。这个新condo有15年的
: 421a tax abatement,房产税前十年negligible,从第11年开始每年加20%,加到第15
: 年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年,但另一方面又觉得现在
: rates仍算历史低位,如果锁定30年,到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
: 点儿头疼~~

T****L
发帖数: 1203
8
请查收站内信

【在 s***n 的大作中提到】
: 我昨天找的lender 南加的condo,10年ARM要3.875,30年fixed就不提了。还没锁,还
: 有两周要close,感觉被坑了啊
:
: 报3
: 15

l******i
发帖数: 303
9
多谢Tiger,很有用的信息。最后还是锁定了30年fix,主要觉得利差和每月还款额不是
特别大,加上朝鲜作怪导致最近利率走低,觉得还是在历史低位,不如锁定从长计议,
到时候是卖是租也有个选择。
j***s
发帖数: 11
10
我30年fix刚刚close,3.75,我感觉还挺满意的
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5/1 arm vs 30 fixed rate
新手请教利率选择
现在是做ARM好还是30年好
ARM rate
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x****n
发帖数: 1454
11
也是纽约州的。7年ARM快到期了。想做refi。
请问refinance在同一家做和换一家做,除了每月还贷,其他费用有什么不同吗? 我们
在纽约州,做第一次Mortgage的时候有好多费用。这些费用在refinance的时候还需要
交吗? 需要律师吗?谢谢
D***A
发帖数: 35
12
最近利率又降了?我的15年fix 3.25%,是不是lock早了
w*****m
发帖数: 20421
13
看好这个CLOSE不了
l****g
发帖数: 5080
14
10年内打算付清或大部分付清的也可以用十年的ARM。我自己就选7年的ARM,每月多付
本金。7年可以付清70%。
r*g
发帖数: 3159
15
ny refi 要重交1.09%的mortgage tax. 问清楚,看能不能免掉。

:也是纽约州的。7年ARM快到期了。想做refi。
:请问refinance在同一家做和换一家做,除了每月还贷,其他费用有什么不同吗? 我
们在纽约州,做第一次Mortgage的时候有好多费用。这些费用在refinance的时候还需要
x****n
发帖数: 1454
16
哦,谢谢!

需要

【在 r*g 的大作中提到】
: ny refi 要重交1.09%的mortgage tax. 问清楚,看能不能免掉。
:
: :也是纽约州的。7年ARM快到期了。想做refi。
: :请问refinance在同一家做和换一家做,除了每月还贷,其他费用有什么不同吗? 我
: 们在纽约州,做第一次Mortgage的时候有好多费用。这些费用在refinance的时候还需要

l******i
发帖数: 303
17
wstlykm,让你失望了,已顺利close。30年fix rate 3.375%,zero point,还拿了几
百块lender credit.
我是9月初锁定利率的,时机比较好,现在应该要高些。最后用的Wells Fargo,如果信
用和个人信息很好,他们家还是很专业利率很好的。
祝大家顺利~
1 (共1页)
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选7/1 ARM and 30 fixed
急求建议,五年利率2.625,十五年3.125,今天下午要决定
房贷,这两种选择哪种更划算?
有人最近搞了10/1 ARM了吗?最好的利率能到多少?谢谢
大家一般选择5年ARM还是30年FIX啊?
15 fixed rate 2.75%怎么样
年底之前15年的rate怎样?
投资房贷款利息好高啊
Re: 最近买房的都怎么样了?
ARM 7yr 是什么意思?
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