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发帖数: 11227 | 1 发信人： blacklv(黑驴), 信区： LosAngeles
标题： 在洛杉矶做新项目开发真的这么难吗？
发信站： BBS未名空间站(Thu Aug 3 10:21:37 2017,GMT)
我们在纽约做过一些小型独栋和公寓的开发。今年正好遇到朋友在洛杉矶当地做小型房
地产开发，考虑到洛杉矶是全美最重要的住宅市场之一，就准备弄个开发项目一起做做
。后来深入下去，发现在洛杉矶做新项目开发真是不容易，难怪住宅市场那么好，因为
supply都被限制住了。
首先，就是洛杉矶市只占大洛杉矶地区的一小部分，其他区域都是各个小Town林立，每
个Town都有每个Town的规矩和要求。要做项目，首先要把每个Town的要求和规范研究清
楚。我们看中的地块所在的Town就以贴近自然生活为标榜，各种规范都围绕着这个主题
，这不能做，那不能做，很是麻烦。
其次，房地产项目立项和审批过程费时费力，需要做entitlement的大项目就不用说了
，动不动搞几年。不需要做entitlement的小型独栋住宅项目，从买地到方案审批完成
常常都要搞个1年多甚至2年。上次碰到一个在当地的开发商跟我们吐苦水说，他们的一
个集合出租公寓项目从买地到项目完工招租运营，前后搞了10年。
再次，不知道是不是因为是深蓝色州的原因，政府充分尊重各方利益和意见，动不动就
要搞Public Hearing，除了当地政府，各种左邻右舍都能进来对你的方案插一脚，一旦
碰到个难缠的邻居，虽然不能把你的项目搞死，也能把项目拖死。我们看中的地块，隔
壁地块是一个非营利组织拥有，跟组织的负责人开了个会，发现要求甚多甚麻烦，例如
离我们的房子必须离他们地块有多远之类。最后算下来，项目完全没发做。万达在洛杉
矶的项目立项审批也是搞了28个月，因为邻居希尔顿酒店一直在那反对他们的项目。难
怪他们当地的老总感慨，在国内28个月一个万达广场都能建成完工了，在洛杉矶却只完
成了立项审批。
除了上面这几点，更不用说为了开发项目需要交纳给当地政府的各种的学位补偿费用，
或者廉租房补偿费用之类。
不知道洛杉矶当地的朋友是否有同感？难怪洛杉矶当地的住宅市场那么好，supply都被
严重抑制了。。。 |
k**u
发帖数: 10502 | 2 跟纽约没有本质区别吧。
至于国内的经验，还是忘掉吧，一个地方一个规矩。
重要的是了解本地市场，以及请对人帮你跑这些事。 |
M*****o
发帖数: 322 | 3 买地前就要做due diligence。要去city问开发可能性。要去问local architect。 有
些地看着便宜，其实是当地人都知道的那是不可能开发赚钱的。想省心进新市场就要买
很多offer抢来的地。新来的肯定吃亏，city没熟人，没local architect，没local
general contractor，很难在地产上赚钱。
人脉在哪里都好使。不是说city腐败。而是官僚，你新来的在city开发没信用，各种事
情就会严，就会慢。 |
M*****o
发帖数: 322 | 4 另外就是市场上有大把有钱的投资人，好的deal要不就是在市场上大家抢，要不就是
agent给熟客先分了。
地开发难，就两个原因，city不友好，邻居不友好。看看city新建房工地多不多就知道
city好不好。看看要买的地周围有没有新房就知道邻居好不好。
: 跟纽约没有本质区别吧。
: 至于国内的经验，还是忘掉吧，一个地方一个规矩。
: 重要的是了解本地市场，以及请对人帮你跑这些事。
【在 k**u 的大作中提到】
: 跟纽约没有本质区别吧。
: 至于国内的经验，还是忘掉吧，一个地方一个规矩。
: 重要的是了解本地市场，以及请对人帮你跑这些事。
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k**u
发帖数: 10502 | 5 走在大街上，到处都是空地，上面不盖房子，都有内在的原因。
国内的房地产开发靠政策吃饭，美国这边也类似，好处是政策比较规范些，但是一个地
方政府对开发的态度，也需要很长时间才能了解，而且这个随着选举结果，还会不断变
化。
当然中国人人傻钱多，这个不光是地产开发，这几年大部分海外收购都是这样。
但是人可能也不在乎赚钱，转移资产更重要，号称是战略布局么，哈。
【在 M*****o 的大作中提到】
: 买地前就要做due diligence。要去city问开发可能性。要去问local architect。 有
: 些地看着便宜，其实是当地人都知道的那是不可能开发赚钱的。想省心进新市场就要买
: 很多offer抢来的地。新来的肯定吃亏，city没熟人，没local architect，没local
: general contractor，很难在地产上赚钱。
: 人脉在哪里都好使。不是说city腐败。而是官僚，你新来的在city开发没信用，各种事
: 情就会严，就会慢。
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l***r
发帖数: 6 | |
A***g
发帖数: 1816 | 7 你们就这么做生意？一点市场调研都不做直接上？在国内就是这么干能挣到钱？ |
G****e
发帖数: 293 | 8 你们是国内过来的开发商吗？
我之前在美国参与过一些地产项目开发，当初换工作时候也跟国内某几个要搞海外投资
的地产商聊过，也提醒过他们在这边做项目要考虑的方面很多，不照着这边的路子，只
拿国内那套，要么自己放弃要么被玩坏。 |
b********w
发帖数: 110 | 9 最近在Venice Beach 做 flipping，小小的SFH已经折腾了8个月了, local code
enforcement 插了一脚，被拖死，吐槽无力了都。
附近的Santa Monica 对开发都越管越严，apartment里的affordable housing 比例要
求高达30%,大家都不打算建了建了必亏。然后控制density后 Small Lot Ordinance 的
申请成功的概率就和赌博一样。
West LA 地产十分火爆，但是anti development 在全美都能排前几吧。 |
