w**s
发帖数: 1911 | 1 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: palmtopalm (For the Record), 信区: Living
标 题: 要赚钱，要买多家庭房子
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 10 15:33:28 2021, 美东)
既锻炼人 又能赚大钱
最好 20-200 units.
当然 可以从4家庭开始锻炼
小打小闹 没什么意思 |
w**s
发帖数: 1911 | 2 版上有人做这个吗？就是apartment？
【在 w**s 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
: 发信人: palmtopalm (For the Record), 信区: Living
: 标 题: 要赚钱，要买多家庭房子
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 10 15:33:28 2021, 美东)
: 既锻炼人 又能赚大钱
: 最好 20-200 units.
: 当然 可以从4家庭开始锻炼
: 小打小闹 没什么意思
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l*******2
发帖数: 2550 | 3 我知道华人公司 HH投资做这个、可入股，年分红10-15%左右
: 版上有人做这个吗？就是apartment？
【在 w**s 的大作中提到】
: 版上有人做这个吗？就是apartment？
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w**s
发帖数: 1911 | 4 自己做可以学习，投资就怕是给别人交学费，而且自己做的责任心是不可比的。重要的
决定自己做
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我知道华人公司 HH投资做这个、可入股，年分红10-15%左右
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:
: 版上有人做这个吗？就是apartment？
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w**********2
发帖数: 2262 | 5 主要是贷款吧。
4 plex 以下是residential loan。超过4 plex 就是commercial loan。
commercial loan的话，利息比较高，而且准备材料多。
投资房子流动比较慢，一定要贷款才能做。
如果贷款不难的话，规模大的会好些。这样有专门的团队，办公室，维修都有自己的团
队。规模太小，请不起团队，全靠自己做，不好。
我做过两个4plex，都租给劳模。劳模住的人多些，但是房租还是按时付。有小修，给
他们一点小钱，他们就不要求修了，或者自己动手修了。就这还差点烦死我了。我都卖
了。如果相距不是太远的话，多买几个four plex，可以试试。
做房子，有稳定的现金流。而且土地总是有限，建筑材料上涨，所以房价怎么都会螺旋
上升。税的话，可以通过工资，管理费，维修，折旧，利息，基本可以做平。房价持续
上升的话，房子本身是个蓄水池。需要现金，从房子那儿cash OUT。 不需要现金，可
以快点还贷。或者再投资。变现能力不比股市差。
【在 w**s 的大作中提到】
: 自己做可以学习，投资就怕是给别人交学费，而且自己做的责任心是不可比的。重要的
: 决定自己做
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w**s
发帖数: 1911 | 6 commercial loan一般要多少down？需要管理经验，没有经验down payment多点？
【在 w**********2 的大作中提到】
: 主要是贷款吧。
: 4 plex 以下是residential loan。超过4 plex 就是commercial loan。
: commercial loan的话，利息比较高，而且准备材料多。
: 投资房子流动比较慢，一定要贷款才能做。
: 如果贷款不难的话，规模大的会好些。这样有专门的团队，办公室，维修都有自己的团
: 队。规模太小，请不起团队，全靠自己做，不好。
: 我做过两个4plex，都租给劳模。劳模住的人多些，但是房租还是按时付。有小修，给
: 他们一点小钱，他们就不要求修了，或者自己动手修了。就这还差点烦死我了。我都卖
: 了。如果相距不是太远的话，多买几个four plex，可以试试。
: 做房子，有稳定的现金流。而且土地总是有限，建筑材料上涨，所以房价怎么都会螺旋
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l*******2
发帖数: 2550 | 7 你做20-200个units, 不能上班了，要全职做
商业贷款利率5-6%吧
: commercial loan一般要多少down？需要管理经验，没有经验down payment多点？
【在 w**s 的大作中提到】
: commercial loan一般要多少down？需要管理经验，没有经验down payment多点？
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l*******2
发帖数: 2550 | 8 我今天在看100万总价上下的multi units, maybe will submit an order soon
: 你做20-200个units, 不能上班了，要全职做
: 商业贷款利率5-6%吧
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你做20-200个units, 不能上班了，要全职做
: 商业贷款利率5-6%吧
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: commercial loan一般要多少down？需要管理经验，没有经验down payment多点？
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w**s
发帖数: 1911 | 9 unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的？
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你做20-200个units, 不能上班了，要全职做
: 商业贷款利率5-6%吧
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: commercial loan一般要多少down？需要管理经验，没有经验down payment多点？
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l*******2
发帖数: 2550 | 10 HH投资我有所了解， 他们现在一共有13个multi units. 每个是100-300个units,每个
社区都有专门的人管理rental and repair
: unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的？
【在 w**s 的大作中提到】
: unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的？
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w**********2
发帖数: 2262 | 11 如果是我，一个four plex, 一个租户reduced rent，帮忙割草啦之类，铲雪，打小报
告啦。
如果20 个unit以下，commission based。20 个以上就要一个FULL TIME Clerk，外加
一个ON CALL MAINTAINANCE。
如果自己工资比较高，全部请人好了。
自己管房子特别缠人。把自己挣的那份工资拿出来请人嘛。不要想着每分钱都装进自己
的袋袋。钱袋袋管好就行。
房子做的好，资产升值很快。
【在 w**s 的大作中提到】
: unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的？
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w**s
发帖数: 1911 | 12 100 units两个全职？
【在 l*******2 的大作中提到】
: HH投资我有所了解， 他们现在一共有13个multi units. 每个是100-300个units,每个
: 社区都有专门的人管理rental and repair
:
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: unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的？
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w**s
发帖数: 1911 | 13 看来太少了不行。20 units请一个全职的，如果是租金不高的地方感觉就没法赚钱了
【在 w**********2 的大作中提到】
: 如果是我，一个four plex, 一个租户reduced rent，帮忙割草啦之类，铲雪，打小报
: 告啦。
: 如果20 个unit以下，commission based。20 个以上就要一个FULL TIME Clerk，外加
: 一个ON CALL MAINTAINANCE。
: 如果自己工资比较高，全部请人好了。
: 自己管房子特别缠人。把自己挣的那份工资拿出来请人嘛。不要想着每分钱都装进自己
: 的袋袋。钱袋袋管好就行。
: 房子做的好，资产升值很快。
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l*******2
发帖数: 2550 | 14 应该不至， 他们是有团队的
: 100 units两个全职？
【在 w**s 的大作中提到】
: 看来太少了不行。20 units请一个全职的，如果是租金不高的地方感觉就没法赚钱了
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b**x
发帖数: 18 | 15 我也想做这个。最近经常在听BIGGER POCKET的PODCAST，还买了书Buy, Rehab, Rent,
Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy
我有自己的房子，而且也有出租一部分。但是没有做过投资房。很想做，也不知道为什
么拖了两三年。可能因为我在纽约吧。这种房子一般好像最好在中西部，因为ROI比较
高，可是也没有机会过去看。前年去过亚特兰大，感觉不是很确定。买过来回机票去北
卡那个RALEIGH，居然忘记了这件事，两个月看信用卡记录才发现有买过这个机票。。
而且PODCAST上说最好找个mentor？我也不知道怎么找。
【在 w**s 的大作中提到】
: 版上有人做这个吗？就是apartment？
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a********e
发帖数: 5779 | 16 我前几年研究了一下multihome 和商业地产，最后决定这个钱我赚不了。multihome呢
公共部分要么自己管，要么找人管，这都是我所不善长的。尤其是multihome租客相对
比较收入低，不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的事。想
来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清楚。值
不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.
【在 w**s 的大作中提到】
: 看来太少了不行。20 units请一个全职的，如果是租金不高的地方感觉就没法赚钱了
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j***1
发帖数: 158 | 17 这个你就只是个想当然.
其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands free.
我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯利1米，
自然增值1米，强迫增值1米.
【在 a********e 的大作中提到】
: 我前几年研究了一下multihome 和商业地产，最后决定这个钱我赚不了。multihome呢
: 公共部分要么自己管，要么找人管，这都是我所不善长的。尤其是multihome租客相对
: 比较收入低，不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的事。想
: 来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清楚。值
: 不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.
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w**********2
发帖数: 2262 | 18 single family的管理成本真的太高了，cap rate很低。
倘若在房价高企的地方，对租户保护得很好的州，碰到一个professional renter，就
让人亏死。
嘻嘻，你股票那个增值速度，也没必要搞房产。金庸先生的房产增值速度也没你快。不
过他有稳定的现金流。
: 我前几年研究了一下multihome 和商业地产，最后决定这个钱我赚不了。
multihome呢
: 公共部分要么自己管，要么找人管，这都是我所不善长的。尤其是multihome租
客相对
: 比较收入低，不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的
事。想
: 来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清
楚。值
: 不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.
【在 a********e 的大作中提到】
: 我前几年研究了一下multihome 和商业地产，最后决定这个钱我赚不了。multihome呢
: 公共部分要么自己管，要么找人管，这都是我所不善长的。尤其是multihome租客相对
: 比较收入低，不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的事。想
: 来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清楚。值
: 不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.
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w**********2
发帖数: 2262 | 19 我们每人都有外号啊。
我叫你金庸先生。嘻嘻。
搞房三十年了，能叫老前辈。
欢迎老前辈光临指导
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands
free.
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯
利1米，
: 自然增值1米，强迫增值1米.
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands free.
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯利1米，
: 自然增值1米，强迫增值1米.
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L****n
发帖数: 12932 | 20 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟SFH不是
同步的， 跟租金收益关系更大。
SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个SFH
的主， 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法， 但最主要是房型不是一般买房人
喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱， 就卖多少个。 后来
投资商业楼， 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域
和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands free.
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯利1米，
: 自然增值1米，强迫增值1米.
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w**s
发帖数: 1911 | 21 sfh出租必须是比较便宜的？好的、贵一点的肯定不赚钱。
30几个sfh自己管？
SFH
【在 L****n 的大作中提到】
: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟SFH不是
: 同步的， 跟租金收益关系更大。
: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个SFH
: 的主， 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法， 但最主要是房型不是一般买房人
: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱， 就卖多少个。 后来
: 投资商业楼， 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域
: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。
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w**********2
发帖数: 2262 | 22 你那种投资，只适合于在房子低迷的时候的投资，也适合于最初的原始积累。
现在这种房价明显过高，要回调的时候，就不一定合适。
金庸已经过了那个阶段。l规模化的经营带给他稳定可观的现金流，根本不再需要倒买
倒卖房子。几十万一两百万的capital gain对他毫无意义。扔在那儿收租，有人管理，
自然升值，早去享受生活了。
你事实上估计也完成了原始积累。赫赫，不过你呢，自己不倒腾不可能的。自己搞了一
下，房子升值了，倒出去，立马升值了几倍。那个成就感是杠杠的。
: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟
SFH不是
: 同步的， 跟租金收益关系更大。
: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有
150个SFH
: 的主， 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible.
Apartments 你
: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法， 但最主要是房型不是一般
买房人
: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱， 就卖多少个。
后来
: 投资商业楼， 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都
是区域
: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。
【在 L****n 的大作中提到】
: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟SFH不是
: 同步的， 跟租金收益关系更大。
: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个SFH
: 的主， 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法， 但最主要是房型不是一般买房人
: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱， 就卖多少个。 后来
: 投资商业楼， 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域
: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。
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w**s
发帖数: 1911 | 23 我也觉得complex集中容易管理。能不能分享一下经验？40个门hand free具体怎么操作？
有时间的话，建议做个YouTube收费频道
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands free.
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯利1米，
: 自然增值1米，强迫增值1米.
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L****n
发帖数: 12932 | 24 机会一直都有， 你看不看的出而已。 陷阱也很多。现在进apartment也是在高位。
flexibility 尤为关键。 市场flood with liquidity, assets price inflated. 当
然不是说不会更高， 问题是你要有能在高位出手的机会。 不然， free money 一切断
， 你的apartment就成了lifetime commitment.
【在 w**********2 的大作中提到】
: 你那种投资，只适合于在房子低迷的时候的投资，也适合于最初的原始积累。
: 现在这种房价明显过高，要回调的时候，就不一定合适。
: 金庸已经过了那个阶段。l规模化的经营带给他稳定可观的现金流，根本不再需要倒买
: 倒卖房子。几十万一两百万的capital gain对他毫无意义。扔在那儿收租，有人管理，
: 自然升值，早去享受生活了。
: 你事实上估计也完成了原始积累。赫赫，不过你呢，自己不倒腾不可能的。自己搞了一
: 下，房子升值了，倒出去，立马升值了几倍。那个成就感是杠杠的。
:
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: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟
: SFH不是
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w**s
发帖数: 1911 | 25 好像大夫的重点是炒，金庸的重点是经营
【在 w**********2 的大作中提到】
: 你那种投资，只适合于在房子低迷的时候的投资，也适合于最初的原始积累。
: 现在这种房价明显过高，要回调的时候，就不一定合适。
: 金庸已经过了那个阶段。l规模化的经营带给他稳定可观的现金流，根本不再需要倒买
: 倒卖房子。几十万一两百万的capital gain对他毫无意义。扔在那儿收租，有人管理，
: 自然升值，早去享受生活了。
: 你事实上估计也完成了原始积累。赫赫，不过你呢，自己不倒腾不可能的。自己搞了一
: 下，房子升值了，倒出去，立马升值了几倍。那个成就感是杠杠的。
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: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟
: SFH不是
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L****n
发帖数: 12932 | 26 十年前一片哀鸿的时候我喊牛， 应买尽买。
现在一片牛气冲天的时候， 我叫小心， 可以跟一段， 但是要留有余地， 特别是大型
贷款的投资-不要炒房炒成房东。
小投资房一个被套没事， 房东就房东， 一个大型投资资不抵债的时候， 贷款利率高
又到期， 你唯一的出路就是拍卖。 千万小心。
【在 w**s 的大作中提到】
: 好像大夫的重点是炒，金庸的重点是经营
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w**s
发帖数: 1911 | 27 你是炒股、炒房地产的高手。谢谢提醒，现在的确是房地产高点，只是了解、学习。
不管是炒还是长期经营，入市的确都应该选低点
【在 L****n 的大作中提到】
: 十年前一片哀鸿的时候我喊牛， 应买尽买。
: 现在一片牛气冲天的时候， 我叫小心， 可以跟一段， 但是要留有余地， 特别是大型
: 贷款的投资-不要炒房炒成房东。
: 小投资房一个被套没事， 房东就房东， 一个大型投资资不抵债的时候， 贷款利率高
: 又到期， 你唯一的出路就是拍卖。 千万小心。
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i******u
发帖数: 1 | 28 大夫说得有道理, 但是, 看看现在的趋势, 就像喝药上瘾的人, 药能停吗？尤其现在是
民主党在台上, free money不会断吧？
【在 L****n 的大作中提到】
: 机会一直都有， 你看不看的出而已。 陷阱也很多。现在进apartment也是在高位。
: flexibility 尤为关键。 市场flood with liquidity, assets price inflated. 当
: 然不是说不会更高， 问题是你要有能在高位出手的机会。 不然， free money 一切断
: ， 你的apartment就成了lifetime commitment.
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l*******2
发帖数: 2550 | 29 川普这个药方开出来了，四年9万亿国债，临下台时候，本来两党通过600美元救济方案
，他还振臂一呼，必须2000刀每人，拜登马上跟上，我也觉得现在发钱这个药是不会停
了。
现在这么乱发钱，还不如杨安泽的人人1000刀/月。
【在 i******u 的大作中提到】
: 大夫说得有道理, 但是, 看看现在的趋势, 就像喝药上瘾的人, 药能停吗？尤其现在是
: 民主党在台上, free money不会断吧？
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l*******2
发帖数: 2550 | 30 很多事情，我是不赞成听人随便说的，每个人区别非常大，出租房子这个行业，你进入
几年试水之后可以买大的，贸然买大的，赔个底儿掉都又可能。
每个社区，周边经济如何，交通如何，人群变化如何，对方为何要卖？ 为啥有些出租
房社区就能很高出租率有些就低，你好好先自己买个3-4个multifamily 练练手，别用
20-100个units折腾自己。
【在 w**s 的大作中提到】
: 你是炒股、炒房地产的高手。谢谢提醒，现在的确是房地产高点，只是了解、学习。
: 不管是炒还是长期经营，入市的确都应该选低点
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w**********2
发帖数: 2262 | 31 投资房你要求提供三年的financial，现有的租户合同必须转给你的。先看fiancial,再
看合同，看租户租了多少年，还有多久的合同，直接就可以计算出cash flow。很多租
户都是section 8 的租户，政府保证付租金。比single family的风险相应还小些。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 很多事情，我是不赞成听人随便说的，每个人区别非常大，出租房子这个行业，你进入
: 几年试水之后可以买大的，贸然买大的，赔个底儿掉都又可能。
: 每个社区，周边经济如何，交通如何，人群变化如何，对方为何要卖？ 为啥有些出租
: 房社区就能很高出租率有些就低，你好好先自己买个3-4个multifamily 练练手，别用
: 20-100个units折腾自己。
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a********e
发帖数: 5779 | 32 仰望大牛。这个时代已经和三十年前不同了吧。与时俱进：）
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands
free.
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯
利1米，
: 自然增值1米，强迫增值1米.
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands free.
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯利1米，
: 自然增值1米，强迫增值1米.
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L****n
发帖数: 12932 | 33 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助移民，
资助外国（其实就是政客受回扣的钱）要停掉。 你会算术吧？ 公民总共就3亿， 一人
两千也才六千亿。 国会通过的一人600但总额高达9千亿， 这里面猫腻在哪里？？
说一句不说一句真太恶心了。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 川普这个药方开出来了，四年9万亿国债，临下台时候，本来两党通过600美元救济方案
: ，他还振臂一呼，必须2000刀每人，拜登马上跟上，我也觉得现在发钱这个药是不会停
: 了。
: 现在这么乱发钱，还不如杨安泽的人人1000刀/月。
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j***1
发帖数: 158 | 34 每个地区或者时间断做的方法都不一样，我也是做单家庭开始的，在28个房的时候买了
第一个40门的multi，后来就专心做公寓.
我家现在还有50多个sfh，但是这些都不是赚大钱的，真正赚钱的是multi， 公寓的估
值和你的邻居没有什么关系，只跟你收到的房租有关系.
在cap5的环境下，你的房租每增加1000刀一个月，你的估价就是增值20万.
我在140套的时候就半退了，环游世界很多年， 最高的时候我有1100套，这几年卖的一
些，现在还有700套.
卖掉的里面最经典的是2米买来，5年卖了赚3米，不过那个买主去年又卖了8米.
没有卖掉的里经典的是2.75米买的，现在有人出价8.2米，我舍不得卖.
做multi，每年做一两个，每个赚个米都是随随便便的.
【在 a********e 的大作中提到】
: 仰望大牛。这个时代已经和三十年前不同了吧。与时俱进：）
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: 这个你就只是个想当然.
:
: 其实做房东，唯有大规模的才能真正赚钱， 统一管理，减低维修费用.
:
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作，而且基本上可以hands
: free.
:
: 我做这个已经30年了，可以说是华人里最早的房东，现在每年房租收5百万，纯
: 利1米，
:
: 自然增值1米，强迫增值1米.
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w**s
发帖数: 1911 | 35 你这些Multi的房龄怎么样？
【在 j***1 的大作中提到】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样，我也是做单家庭开始的，在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi，后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh，但是这些都不是赚大钱的，真正赚钱的是multi， 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系，只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下，你的房租每增加1000刀一个月，你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了，环游世界很多年， 最高的时候我有1100套，这几年卖的一
: 些，现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来，5年卖了赚3米，不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的，现在有人出价8.2米，我舍不得卖.
: 做multi，每年做一两个，每个赚个米都是随随便便的.
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w**********2
发帖数: 2262 | 36 哈哈，你这一出山，所有的房产大牛们都缩回去不敢吭声了。
AVAYAGRAPE一出，所有的古板大牛都成小三。
你们要人提鞋不？ 我来提鞋成不成？
【在 j***1 的大作中提到】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样，我也是做单家庭开始的，在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi，后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh，但是这些都不是赚大钱的，真正赚钱的是multi， 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系，只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下，你的房租每增加1000刀一个月，你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了，环游世界很多年， 最高的时候我有1100套，这几年卖的一
: 些，现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来，5年卖了赚3米，不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的，现在有人出价8.2米，我舍不得卖.
: 做multi，每年做一两个，每个赚个米都是随随便便的.
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w**********2
发帖数: 2262 | 37 嘻嘻，大牛，你说说，我是不是应该把我油田的旅馆拿回来？我这个月底过户。我觉得
石油这样涨，页岩油很快会开采。我拿回来三分之一就作为apartment出租，三分之一
和政府做合同，三分之一nightly rental。
关键俺家当家的，不值犯了啥邪，非要我作为臭狗屎扔掉。我是觉得吧，我再坚持一年
，升值一倍半还是妥妥的。
【在 j***1 的大作中提到】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样，我也是做单家庭开始的，在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi，后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh，但是这些都不是赚大钱的，真正赚钱的是multi， 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系，只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下，你的房租每增加1000刀一个月，你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了，环游世界很多年， 最高的时候我有1100套，这几年卖的一
: 些，现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来，5年卖了赚3米，不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的，现在有人出价8.2米，我舍不得卖.
: 做multi，每年做一两个，每个赚个米都是随随便便的.
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L****n
发帖数: 12932 | 38 小麦， 不用这么趋炎附势吧。 做房地产做的大的多的是。 生意大不等于声音就大。
这位2.8米买帕文的时候不见出声， 现在8.2米的时候来说钱很容易挣。 房租涨一千估
价涨20万。 话是没错。 但是别忘记Cap5如果跌倒Cap7， 你首付25%就被wipe clean。
你在这里一直鼓吹免费的钱不拿白不拿， 我觉得你不要用力太猛了。 首先商业贷款
不是免费的。 其次， 货币宽松的环境不会太久-猪党是来割韭菜的。 当然不见得明天
就割， 但这般猪生就一个贼样，你别忘了吴金华。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 哈哈，你这一出山，所有的房产大牛们都缩回去不敢吭声了。
: AVAYAGRAPE一出，所有的古板大牛都成小三。
: 你们要人提鞋不？ 我来提鞋成不成？
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w**********2
发帖数: 2262 | 39 嘻嘻，没事，我就是喜欢瞎凑热闹。
SFH home现在跟风上，就是死路一条。前天一个客户，让我减三万递一套房子。我说还
是别吧。不说加钱，你全价走。结果，那一天人家收到46个offer好不好？商业地产门
槛高不少。不会这样哄抬房价。只有大鱼才能跳过去，反而稳妥。
大夫你别不服气。你现在已经到了金庸要进40个门的阶段了。倘若你抛开你那个猥琐精
神，你很快就要进入他第二阶段了。资本那个增值速度，是几何级的增长。
切，你就是猥琐。而且固执地猥琐。
。
【在 L****n 的大作中提到】
: 小麦， 不用这么趋炎附势吧。 做房地产做的大的多的是。 生意大不等于声音就大。
: 这位2.8米买帕文的时候不见出声， 现在8.2米的时候来说钱很容易挣。 房租涨一千估
: 价涨20万。 话是没错。 但是别忘记Cap5如果跌倒Cap7， 你首付25%就被wipe clean。
: 你在这里一直鼓吹免费的钱不拿白不拿， 我觉得你不要用力太猛了。 首先商业贷款
: 不是免费的。 其次， 货币宽松的环境不会太久-猪党是来割韭菜的。 当然不见得明天
: 就割， 但这般猪生就一个贼样，你别忘了吴金华。
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c********1
发帖数: 5269 | 40 我刚到美国时,兼职打工管公寓
当时,台湾人老板有300多套公寓,在西雅图
当时,有不少台湾人在西雅图, 有几百套公寓
这些台湾人,房子自管,另加雇1,2人.修理外包
现在西雅图房价极高. |
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L****n
发帖数: 12932 | 41 怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了， 别说我自己一栋商业楼里面也是
四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的，我
岂不早上吊了。
早说过了， 工资也好， 地产也好， 股市也好， 都是financial freedom的一条腿。
与其一条腿巨粗， 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
弄越粗。 明白吗？
【在 w**********2 的大作中提到】
: 嘻嘻，没事，我就是喜欢瞎凑热闹。
: SFH home现在跟风上，就是死路一条。前天一个客户，让我减三万递一套房子。我说还
: 是别吧。不说加钱，你全价走。结果，那一天人家收到46个offer好不好？商业地产门
: 槛高不少。不会这样哄抬房价。只有大鱼才能跳过去，反而稳妥。
: 大夫你别不服气。你现在已经到了金庸要进40个门的阶段了。倘若你抛开你那个猥琐精
: 神，你很快就要进入他第二阶段了。资本那个增值速度，是几何级的增长。
: 切，你就是猥琐。而且固执地猥琐。
:
: 。
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w**********2
发帖数: 2262 | 42 你牛你牛，横着走。
。
【在 L****n 的大作中提到】
: 怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了， 别说我自己一栋商业楼里面也是
: 四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的，我
: 岂不早上吊了。
: 早说过了， 工资也好， 地产也好， 股市也好， 都是financial freedom的一条腿。
: 与其一条腿巨粗， 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
: 弄越粗。 明白吗？
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w**s
发帖数: 1911 | 43 主意不错，我去打工管公寓学习
【在 c********1 的大作中提到】
: 我刚到美国时,兼职打工管公寓
: 当时,台湾人老板有300多套公寓,在西雅图
: 当时,有不少台湾人在西雅图, 有几百套公寓
: 这些台湾人,房子自管,另加雇1,2人.修理外包
: 现在西雅图房价极高.
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c********1
发帖数: 5269 | 44 我认为管理公寓不难
难的是,买到能赚钱的公寓
【在 w**s 的大作中提到】
: 主意不错，我去打工管公寓学习
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n*******s
发帖数: 17267 | |
w**s
发帖数: 1911 | 46 你的逻辑有点意思，买了赚钱的公寓。。。
【在 c********1 的大作中提到】
: 我认为管理公寓不难
: 难的是,买到能赚钱的公寓
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l*******2
发帖数: 2550 | 47 兄弟、不是发一个月、就按照你的算法，发四个月就是2.4万亿。
老川就是利用了你们这种二货川粉的不舍得给别人的心理，资助世界卫生组织，联合国
一类的有几个钱？都是几亿/个、加一起没有几十亿，美国印钞机随便多开一会都来了
，不舍得这几十亿本钱，几万亿的纸流到全球有人理吗？ 几十块换几万块的生意都不
会算
: 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助
移民，
: 资助外国（其实就是政客受回扣的钱）要停掉。 你会算术吧？ 公民总共就3亿
， 一人
: 两千也才六千亿。 国会通过的一人600但总额高达9千亿， 这里面猫腻在哪里？？
: 说一句不说一句真太恶心了。
【在 L****n 的大作中提到】
: 怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了， 别说我自己一栋商业楼里面也是
: 四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的，我
: 岂不早上吊了。
: 早说过了， 工资也好， 地产也好， 股市也好， 都是financial freedom的一条腿。
: 与其一条腿巨粗， 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
: 弄越粗。 明白吗？
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w**s
发帖数: 1911 | 48 其实你们两个也只是各抱了大象的一条腿。
重要的区别是民主党直接给个人发钱，加上给民主党领导的州、市政府发钱。川普想大
头给企业，包括他自己的企业，小头给个人。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 兄弟、不是发一个月、就按照你的算法，发四个月就是2.4万亿。
: 老川就是利用了你们这种二货川粉的不舍得给别人的心理，资助世界卫生组织，联合国
: 一类的有几个钱？都是几亿/个、加一起没有几十亿，美国印钞机随便多开一会都来了
: ，不舍得这几十亿本钱，几万亿的纸流到全球有人理吗？ 几十块换几万块的生意都不
: 会算
:
:
: 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助
: 移民，
:
: 资助外国（其实就是政客受回扣的钱）要停掉。 你会算术吧？ 公民总共就3亿
: ， 一人
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j***1
发帖数: 158 | 49 LOL，世间凡事皆浮云，人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪，口舌上的输赢
对我口袋没有一毛钱的利益，我说的话，有心学的人自然看到期中的亮点，没事的人就
当一句废话而已.
。
【在 L****n 的大作中提到】
: 怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了， 别说我自己一栋商业楼里面也是
: 四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的，我
: 岂不早上吊了。
: 早说过了， 工资也好， 地产也好， 股市也好， 都是financial freedom的一条腿。
: 与其一条腿巨粗， 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
: 弄越粗。 明白吗？
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w**********2
发帖数: 2262 | 50 要做到金庸你这规模，我觉得自己一是缺乏这第一桶金，二是一时半会儿没有这个锲机
。商业房产对资金的门槛高不少。
但我绝对同意规模对于利润的影响。不过我觉得三十到八十是比较理想的规模。太小，
管理单位成本过高。太大得考虑空房率。每三十个房间得添两个人。那么多少个房间可
以达到最大边际利润真是一门学问。全部自己做，是小农经济。
不过你们这动不动上米的投资还是吓坏了宝宝我。
准备今年上一个coffee shop,搞得小资有情趣一点。上米的投资俺搞不起，几万的投资
还是可以做做的。房子买了好几年。觉得租出去，租金也是三瓜两枣，还不够租户的折
旧。位置呢还是不错的。准备和人partnership。一边做房东收租，一边做生意。共担
风险共享利润或许也是一条路？
: LOL，世间凡事皆浮云，人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪，口舌上
的输赢
: 对我口袋没有一毛钱的利益，我说的话，有心学的人自然看到期中的亮点，没事
的人就
: 当一句废话而已.
: 。
【在 j***1 的大作中提到】
: LOL，世间凡事皆浮云，人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪，口舌上的输赢
: 对我口袋没有一毛钱的利益，我说的话，有心学的人自然看到期中的亮点，没事的人就
: 当一句废话而已.
:
: 。
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l*******2
发帖数: 2550 | 51 金庸先生700套公寓，500万年租金，100万净收入，也就是说，他买的是烂区大的
apartment区，每个Unit平均租金不过是600-800美元/月，乌压压 section 8 住客。
这种公寓区，是不能自己管的，里面全是烂人穷人， 房子的状态是保持functionable,
只要房子functionable,政府给的租金就不能少，所以反而收入稳定。
随着经济的越来越大政府化，福利越来越普及，也学确实可以做。
连东岸麻州都有很多这样的公寓区，我什么时候也去买它几十个units，这种几十个也
就几十万美元资金撬动就可以了。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 要做到金庸你这规模，我觉得自己一是缺乏这第一桶金，二是一时半会儿没有这个锲机
: 。商业房产对资金的门槛高不少。
: 但我绝对同意规模对于利润的影响。不过我觉得三十到八十是比较理想的规模。太小，
: 管理单位成本过高。太大得考虑空房率。每三十个房间得添两个人。那么多少个房间可
: 以达到最大边际利润真是一门学问。全部自己做，是小农经济。
: 不过你们这动不动上米的投资还是吓坏了宝宝我。
: 准备今年上一个coffee shop,搞得小资有情趣一点。上米的投资俺搞不起，几万的投资
: 还是可以做做的。房子买了好几年。觉得租出去，租金也是三瓜两枣，还不够租户的折
: 旧。位置呢还是不错的。准备和人partnership。一边做房东收租，一边做生意。共担
: 风险共享利润或许也是一条路？
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w**********2
发帖数: 2262 | 52 嘻嘻，俺这种穷人，现在只能看几万块以内的投资的。
functionable,
【在 l*******2 的大作中提到】
: 金庸先生700套公寓，500万年租金，100万净收入，也就是说，他买的是烂区大的
: apartment区，每个Unit平均租金不过是600-800美元/月，乌压压 section 8 住客。
: 这种公寓区，是不能自己管的，里面全是烂人穷人， 房子的状态是保持functionable,
: 只要房子functionable,政府给的租金就不能少，所以反而收入稳定。
: 随着经济的越来越大政府化，福利越来越普及，也学确实可以做。
: 连东岸麻州都有很多这样的公寓区，我什么时候也去买它几十个units，这种几十个也
: 就几十万美元资金撬动就可以了。
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w**s
发帖数: 1911 | 53 你的总结很到位。
听说出租房就是要便宜，也免不了是烂区。毒品、火拼也是有的，自己管理有一点危险
functionable,
【在 l*******2 的大作中提到】
: 金庸先生700套公寓，500万年租金，100万净收入，也就是说，他买的是烂区大的
: apartment区，每个Unit平均租金不过是600-800美元/月，乌压压 section 8 住客。
: 这种公寓区，是不能自己管的，里面全是烂人穷人， 房子的状态是保持functionable,
: 只要房子functionable,政府给的租金就不能少，所以反而收入稳定。
: 随着经济的越来越大政府化，福利越来越普及，也学确实可以做。
: 连东岸麻州都有很多这样的公寓区，我什么时候也去买它几十个units，这种几十个也
: 就几十万美元资金撬动就可以了。
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L****n
发帖数: 12932 | 54 哇塞， 您老张嘴撒谎不带眨眼的本事真是让人佩服。 这得修炼多久啊？
哪里有你这个发四个月2.4T的说法？ 给个链接， 还是你的内参啊？ 猪党的原方案每
人600总额却高达9千亿就是说每给美国人一元钱， 猪党的特许利益者要收五元。 别说
什么资助苏丹柬埔寨， 那里的屁民一张美毛都见不到。 全回政客的口袋里-这才是这
些猪愿意装模作样拿一年十几万工资做为民请命状真正的缘由。 你在这里想象什么几
十亿换几百亿， 口吐莲花也不是你这么个吐法。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 兄弟、不是发一个月、就按照你的算法，发四个月就是2.4万亿。
: 老川就是利用了你们这种二货川粉的不舍得给别人的心理，资助世界卫生组织，联合国
: 一类的有几个钱？都是几亿/个、加一起没有几十亿，美国印钞机随便多开一会都来了
: ，不舍得这几十亿本钱，几万亿的纸流到全球有人理吗？ 几十块换几万块的生意都不
: 会算
:
:
: 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助
: 移民，
:
: 资助外国（其实就是政客受回扣的钱）要停掉。 你会算术吧？ 公民总共就3亿
: ， 一人
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w**********2
发帖数: 2262 | 55 我觉得需要听听金庸是怎样投资怎样赚钱的。
每个人做决策都有自己的BENCHMARK. 哪些是最关键的，在哪儿选，什么时候进比较合
适。
一个人成功都有成功的理由。follow big guy,千真万确的真理。
我觉得不是因为选在烂区自己管理危险才会雇人管理。一旦经营，就要进入投资模式，
投资人要从日常管理中脱出来，完全靠资本赚钱。不管好区坏区，都要到一定规模，雇
人管理。做决策的时候要把人工算进去才行。当老板了，还要和工人抢饭碗，那怎么行？
【在 w**s 的大作中提到】
: 你的总结很到位。
: 听说出租房就是要便宜，也免不了是烂区。毒品、火拼也是有的，自己管理有一点危险
:
: functionable,
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n*******s
发帖数: 17267 | 56 说纯直觉，如果乱区的公寓值得投资，于精英来说，那也早就是历史了，你们都敛财有
方，我现在想的就是TNND敢紧有电和热水。 |
j***1
发帖数: 158 | 57 LOL，又是一个自以为是的，赚钱不需要在大城市，更不需要陀枪收租. 红州农村，广
阔天地，大有可为.
不过你有两点说的很对， low income housing是个大买卖，不过我还没有去到那个段
位，LIHTC，这个基本上是个垄断的行当、我做的还是个小钱，这个做low income
credit的都是大犹太人集团，这一个project就是5米10米的赚，如果加州纽约的，更是
10米20米的赚.
第二点说得对的，就是几十万或者不到一百万就可以leverage到几十个门，在2nd tier
或者3rd tier的market做，工人忠心，维修便宜，赶人容易，收租容易，几百上千台
的老虎机天天吐钱.
functionable,
【在 l*******2 的大作中提到】
: 金庸先生700套公寓，500万年租金，100万净收入，也就是说，他买的是烂区大的
: apartment区，每个Unit平均租金不过是600-800美元/月，乌压压 section 8 住客。
: 这种公寓区，是不能自己管的，里面全是烂人穷人， 房子的状态是保持functionable,
: 只要房子functionable,政府给的租金就不能少，所以反而收入稳定。
: 随着经济的越来越大政府化，福利越来越普及，也学确实可以做。
: 连东岸麻州都有很多这样的公寓区，我什么时候也去买它几十个units，这种几十个也
: 就几十万美元资金撬动就可以了。
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j***1
发帖数: 158 | 58 前坛主，我不是金融，也不是先生，我以前也在这个坛子说过几句，几年前中西博老大
来posted过几篇文章，我跟他说过几句话，我们以前在文学城里认识的.
我觉得其实做地主和做其他生意一样，我现在还有旅馆酒吧餐馆self storage，以前做
过的有建房开发，IT公司，废品回收，做生意说到底就是个“人”字，忠心的人.
行？
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我觉得需要听听金庸是怎样投资怎样赚钱的。
: 每个人做决策都有自己的BENCHMARK. 哪些是最关键的，在哪儿选，什么时候进比较合
: 适。
: 一个人成功都有成功的理由。follow big guy,千真万确的真理。
: 我觉得不是因为选在烂区自己管理危险才会雇人管理。一旦经营，就要进入投资模式，
: 投资人要从日常管理中脱出来，完全靠资本赚钱。不管好区坏区，都要到一定规模，雇
: 人管理。做决策的时候要把人工算进去才行。当老板了，还要和工人抢饭碗，那怎么行？
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l*******2
发帖数: 2550 | 59 美国的基建已经破地天冤人怒了
美国接下来应该在基建方面加大就业
【在 n*******s 的大作中提到】
: 说纯直觉，如果乱区的公寓值得投资，于精英来说，那也早就是历史了，你们都敛财有
: 方，我现在想的就是TNND敢紧有电和热水。
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l*******2
发帖数: 2550 | 60 我大多数都猜对了。
那就更好了，wass同学可以上了。
几十万上百万资金我随时拿出来没问题，就是怕项目砸我手里成吃钱的老虎机,而不是
吐钱老虎机。 哎
tier
【在 j***1 的大作中提到】
: LOL，又是一个自以为是的，赚钱不需要在大城市，更不需要陀枪收租. 红州农村，广
: 阔天地，大有可为.
: 不过你有两点说的很对， low income housing是个大买卖，不过我还没有去到那个段
: 位，LIHTC，这个基本上是个垄断的行当、我做的还是个小钱，这个做low income
: credit的都是大犹太人集团，这一个project就是5米10米的赚，如果加州纽约的，更是
: 10米20米的赚.
: 第二点说得对的，就是几十万或者不到一百万就可以leverage到几十个门，在2nd tier
: 或者3rd tier的market做，工人忠心，维修便宜，赶人容易，收租容易，几百上千台
: 的老虎机天天吐钱.
:
|
|
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w**s
发帖数: 1911 | 61 基建过去几个总统好像都喊过，就是没有动静。猜想主要是没有劳动力。
立交桥很少，大城市开车经常需要在一迈半迈内从一侧换几条lanes去另一侧。开车非
常辛苦
【在 l*******2 的大作中提到】
: 美国的基建已经破地天冤人怒了
: 美国接下来应该在基建方面加大就业
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w**********2
发帖数: 2262 | 62 哈哈，现在中年版，都是财富新贵，手上大把现金，对于投资渠道求知若渴。
你就普渡众生一回。让大家有机会共同致富。
【在 j***1 的大作中提到】
: 前坛主，我不是金融，也不是先生，我以前也在这个坛子说过几句，几年前中西博老大
: 来posted过几篇文章，我跟他说过几句话，我们以前在文学城里认识的.
: 我觉得其实做地主和做其他生意一样，我现在还有旅馆酒吧餐馆self storage，以前做
: 过的有建房开发，IT公司，废品回收，做生意说到底就是个“人”字，忠心的人.
:
: 行？
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j***1
发帖数: 158 | 63 做房东，其实就是赚点血汗钱，规模小就是赚自己的血汗钱，规模大的就是要把别人的
血汗钱赚到自己手里.
【在 w**********2 的大作中提到】
: 哈哈，现在中年版，都是财富新贵，手上大把现金，对于投资渠道求知若渴。
: 你就普渡众生一回。让大家有机会共同致富。
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l*******2
发帖数: 2550 | 64 去年我们前面一个镇建了一个立交桥，减除了一个大拥堵，今年我们镇也要做一个立交
桥。
这两个立交桥一建，我们镇去波士顿市中心，上下班时间单程减少20分钟-30分钟，来
回能减少40多分钟时间，很多了。
【在 w**s 的大作中提到】
: 基建过去几个总统好像都喊过，就是没有动静。猜想主要是没有劳动力。
: 立交桥很少，大城市开车经常需要在一迈半迈内从一侧换几条lanes去另一侧。开车非
: 常辛苦
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l*******2
发帖数: 2550 | 65 赞干货分析
【在 j***1 的大作中提到】
: 做房东，其实就是赚点血汗钱，规模小就是赚自己的血汗钱，规模大的就是要把别人的
: 血汗钱赚到自己手里.
|
w**********2
发帖数: 2262 | 66 你这规模不小。
不过你工人效率很高，利息很好。
: 其实我也是个小房东，大的agency可以有几千上万的units.
: 做房东，其实就是赚点血汗钱，规模小就是赚自己的血汗钱，规模大的就是要把
别人的
: 血汗钱拿到自己口袋，这个可以是住客的血汗钱，也可以是工人的血汗钱.
: 做地产，借钱那是必需的，开始时候就是local bank，recourse的，可以借到70
%.，利
: 息大概5%. 大规模一点了就是agency loan，借的政府钱，这个是non-recource
，需要
: 有以前的个人做公寓的经验，可以借到80%，minimum loan 是1米，最好是2米以
上，利
: 息3.25-4%.
: 公寓贷款是借钱容易还钱难，借了就不能还，还钱的 penalty 有几种，local
bank一
: 般是 step down，agency loans 一般是 maintenance yield, 这个基本上就是
说如果
: 你想还清就要把以后的利息也一次付了.
【在 j***1 的大作中提到】
: 做房东，其实就是赚点血汗钱，规模小就是赚自己的血汗钱，规模大的就是要把别人的
: 血汗钱赚到自己手里.
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w**s
发帖数: 1911 | 67 所以我理解不了美国总统总是刚刚上任的时候说要搞基建，然后就没有下文了
【在 l*******2 的大作中提到】
: 去年我们前面一个镇建了一个立交桥，减除了一个大拥堵，今年我们镇也要做一个立交
: 桥。
: 这两个立交桥一建，我们镇去波士顿市中心，上下班时间单程减少20分钟-30分钟，来
: 回能减少40多分钟时间，很多了。
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w**s
发帖数: 1911 | 68 谢谢分享
tier
【在 j***1 的大作中提到】
: LOL，又是一个自以为是的，赚钱不需要在大城市，更不需要陀枪收租. 红州农村，广
: 阔天地，大有可为.
: 不过你有两点说的很对， low income housing是个大买卖，不过我还没有去到那个段
: 位，LIHTC，这个基本上是个垄断的行当、我做的还是个小钱，这个做low income
: credit的都是大犹太人集团，这一个project就是5米10米的赚，如果加州纽约的，更是
: 10米20米的赚.
: 第二点说得对的，就是几十万或者不到一百万就可以leverage到几十个门，在2nd tier
: 或者3rd tier的market做，工人忠心，维修便宜，赶人容易，收租容易，几百上千台
: 的老虎机天天吐钱.
:
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w**********2
发帖数: 2262 | 69 你们大麻州，有好的realtor介绍一个?
娃爹看中一个麻州的房，想去溜达一圈。 这看房还是得有靠谱的AGENT的。我自己
realtor，但我对麻州不熟.
【在 l*******2 的大作中提到】
: 很多事情，我是不赞成听人随便说的，每个人区别非常大，出租房子这个行业，你进入
: 几年试水之后可以买大的，贸然买大的，赔个底儿掉都又可能。
: 每个社区，周边经济如何，交通如何，人群变化如何，对方为何要卖？ 为啥有些出租
: 房社区就能很高出租率有些就低，你好好先自己买个3-4个multifamily 练练手，别用
: 20-100个units折腾自己。
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l*******2
发帖数: 2550 | 70 你用redfin试试，我对它家总体感觉不错的， 还有rebate可拿， 大概能拿0.5个点。
不喜欢的话，我给你私信推荐我的邻居，华人女性，我看她脾气挺好》
【在 w**********2 的大作中提到】
: 你们大麻州，有好的realtor介绍一个?
: 娃爹看中一个麻州的房，想去溜达一圈。 这看房还是得有靠谱的AGENT的。我自己
: realtor，但我对麻州不熟.
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w**********2
发帖数: 2262 | 71 我们看房有经验。 比一般的realtor看得好很多。我们网上已经看好。redfin 是我们
realtor旗下的，我拿的点更好。
但我需要一个特别会谈判的realtor。我不需要人帮我找房。我需要一个当地的靠谱的
realtor帮我出面谈判。
。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你用redfin试试，我对它家总体感觉不错的， 还有rebate可拿， 大概能拿0.5个点。
: 不喜欢的话，我给你私信推荐我的邻居，华人女性，我看她脾气挺好》
|
w*********3
发帖数: 217 | 72 方便透露丨貴鎮的名字吗？
[在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到：]
:去年我们前面一个镇建了一个立交桥，减除了一个大拥堵，今年我们镇也要做一个立
交桥。
:这两个立交桥一建，我们镇去波士顿市中心，上下班时间单程减少20分钟-30分钟，来
:回能减少40多分钟时间，很多了。 |
w*********3
发帖数: 217 | 73 我或許可以介紹一個。她是本地一個地產群主，非常友善和成功
[在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到：]
:你们大麻州，有好的realtor介绍一个?
:娃爹看中一个麻州的房，想去溜达一圈。 这看房还是得有靠谱的AGENT的。我自己
:realtor，但我对麻州不熟. |
w*********3
发帖数: 217 | 74 金庸先生所做的投資在文學城和买买提都是有跡可查的。是做多家庭和公寓高手。可惜
他不收我做徒弟。
他和中西博后應該师出同門或同所，但是之後道路截然不同。
[在 jy101 (jy) 的大作中提到：]
:LOL，世间凡事皆浮云，人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪，口舌上的输赢
:对我口袋没有一毛钱的利益，我说的话，有心学的人自然看到期中的亮点，没事的人
就当一句废话而已.
:。
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.24.11 |
l*******2
发帖数: 2550 | 75 那我邻居不行，她没有做商业地产的经验
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我们看房有经验。 比一般的realtor看得好很多。我们网上已经看好。redfin 是我们
: realtor旗下的，我拿的点更好。
: 但我需要一个特别会谈判的realtor。我不需要人帮我找房。我需要一个当地的靠谱的
: realtor帮我出面谈判。
:
: 。
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b******e
发帖数: 27 | 76 JY101是原来wxc投资理财版的版主，很多年前就是大牛了，是我的偶像。人称九爷，
LOL。他的文章值得好好看看，满满的都是干货。 |
w**********2
发帖数: 2262 | 77 和他谈过几次。印象很好。
能够很和气愉快地交流。确实是有很成功的经验信手拈来。
所以板上的人多问少猜。
我很同意很多金庸的观点。特别是不要固步自封。金庸的思路很开阔。值得板上的人学
习。
: JY101是原来wxc投资理财版的版主，很多年前就是大牛了，是我的偶像。人称九
爷，
: LOL。他的文章值得好好看看，满满的都是干货。
【在 b******e 的大作中提到】
: JY101是原来wxc投资理财版的版主，很多年前就是大牛了，是我的偶像。人称九爷，
: LOL。他的文章值得好好看看，满满的都是干货。
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b******e
发帖数: 27 | 78 JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时候，回
答很多大家关于房地产问题，没什么他不知道的。我就受益匪浅，一直心存感激。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 和他谈过几次。印象很好。
: 能够很和气愉快地交流。确实是有很成功的经验信手拈来。
: 所以板上的人多问少猜。
: 我很同意很多金庸的观点。特别是不要固步自封。金庸的思路很开阔。值得板上的人学
: 习。
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: JY101是原来wxc投资理财版的版主，很多年前就是大牛了，是我的偶像。人称九
: 爷，
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: LOL。他的文章值得好好看看，满满的都是干货。
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w**********2
发帖数: 2262 | 79 ABC我不信
我从未见过abc可以写这么流利的中文。
能听懂就不错了。
做房 产，关键是两步，一是知道怎样看财报，这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
的房。第二，知道如何贷款。再赚钱，筹不到钱，也是白搭。当然要是钱实在太多，就
用现金砸。这种投资还是少之又少的。
金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻，朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
庸多好记？
: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时
候，回
: 答很多大家关于房地产问题，没什么他不知道的。我就受益匪浅，一直心存感激。
【在 b******e 的大作中提到】
: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时候，回
: 答很多大家关于房地产问题，没什么他不知道的。我就受益匪浅，一直心存感激。
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L****n
发帖数: 12932 | 80 小麦起的金庸不错， 换我就起个鸡歪， LOL。
【在 w**********2 的大作中提到】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产，关键是两步，一是知道怎样看财报，这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二，知道如何贷款。再赚钱，筹不到钱，也是白搭。当然要是钱实在太多，就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻，朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记？
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: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时
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i******u
发帖数: 1 | 81 就是。贷款是关键。 哪位, 金庸或者小麦, 多给绍介绍介。
好多贷款的都是骗子, 耽误时间。
【在 w**********2 的大作中提到】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产，关键是两步，一是知道怎样看财报，这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二，知道如何贷款。再赚钱，筹不到钱，也是白搭。当然要是钱实在太多，就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻，朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记？
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: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时
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i******u
发帖数: 1 | 82 大侠给绍介绍介怎么踩点的吧？
在资金有限时, 如何选择?
【在 j***1 的大作中提到】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样，我也是做单家庭开始的，在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi，后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh，但是这些都不是赚大钱的，真正赚钱的是multi， 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系，只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下，你的房租每增加1000刀一个月，你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了，环游世界很多年， 最高的时候我有1100套，这几年卖的一
: 些，现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来，5年卖了赚3米，不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的，现在有人出价8.2米，我舍不得卖.
: 做multi，每年做一两个，每个赚个米都是随随便便的.
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w**********2
发帖数: 2262 | 83 其实你可以让金庸介绍他的loan officer给你。
我自己都是用自己用过很多次的可靠的lender。有的人有跨州的license，跨州我也用
他。有时让他们REFER。
有的RELATOR也做的非常好。好的realtor都有很好的NETWORK。我到Alaska已经试用好
几个，去年找到一个很好的，谈的那个DEAL，就是我自己都不可能做得那么好。现在所
有的房产业务，我都交给她。她帮我找loan officer。我只用看好房子，告诉她我喜欢
哪一个，别的交给她，她就处理得很好。
【在 i******u 的大作中提到】
: 大侠给绍介绍介怎么踩点的吧？
: 在资金有限时, 如何选择?
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b******e
发帖数: 27 | 84 Jy101当年刚刚上wxc的时候只发英文贴，后来中文越来越好。顶不住人聪明啊。信不信
没关系。我一般只潜水，难得多说了几句。我和他没有交情，只是当年刚起步的时候，
刚好他在wxc热心指导大家，受益匪浅，难得又见到他发言，多说几句。
贷款先找local 的agent，fennie mae现在允许upto 10个贷款。过了十个，就需要
Portfolio loan or commercial loan，到这个阶段就要找local community bank。再
过了这个阶段基本就海阔天空了。
【在 w**********2 的大作中提到】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产，关键是两步，一是知道怎样看财报，这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二，知道如何贷款。再赚钱，筹不到钱，也是白搭。当然要是钱实在太多，就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻，朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记？
:
:
: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时
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j***1
发帖数: 158 | 85 lol，来了一个投坦旧朋友啊！知道我当年外号的都是投坦老ID了...
【在 b******e 的大作中提到】
: Jy101当年刚刚上wxc的时候只发英文贴，后来中文越来越好。顶不住人聪明啊。信不信
: 没关系。我一般只潜水，难得多说了几句。我和他没有交情，只是当年刚起步的时候，
: 刚好他在wxc热心指导大家，受益匪浅，难得又见到他发言，多说几句。
: 贷款先找local 的agent，fennie mae现在允许upto 10个贷款。过了十个，就需要
: Portfolio loan or commercial loan，到这个阶段就要找local community bank。再
: 过了这个阶段基本就海阔天空了。
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j***1
发帖数: 158 | 86 我是从小来美国的，家里洗大饼出身，其实我不大能写字，只是能再iPhone上挑字写，
换个android的手机就不行了.
【在 w**********2 的大作中提到】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产，关键是两步，一是知道怎样看财报，这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二，知道如何贷款。再赚钱，筹不到钱，也是白搭。当然要是钱实在太多，就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻，朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记？
:
:
: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时
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j***1
发帖数: 158 | 87 其实你先前说的也对，大部分时候我就是废话.
我觉得，做房东有几点，房租，增值，延税，承传，更重要的是 hedge against
inflation.
现在市场上multi是red heated, cap 5 的都是抢着，其实很简单， 政府无限的印钱，
minimum wage要上15刀了，就是说原来10刀的工人，工资就直接加50%，domino effect
以后，原来18刀的要得起码20多，这个就是说房租未来几年可以随随便便个
20-30%，而你借的银行钱还是不会变，每个月还的贷款也是一样的，你就是割了一把银
行的韭菜，而你的asset价值也是一米一米的.
说到底，钱越来越不是钱，只有assets can hedge.
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我大多数都猜对了。
: 那就更好了，wass同学可以上了。
: 几十万上百万资金我随时拿出来没问题，就是怕项目砸我手里成吃钱的老虎机,而不是
: 吐钱老虎机。 哎
:
: tier
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t******9
发帖数: 270 | 88 不知道🤷♀是不是一直这么下去。。
【在 i******u 的大作中提到】
: 大夫说得有道理, 但是, 看看现在的趋势, 就像喝药上瘾的人, 药能停吗？尤其现在是
: 民主党在台上, free money不会断吧？
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w**********2
发帖数: 2262 | 89 现在贷款不知道如何走。
我原来一直走SBA LOAn, USDA Loan.贷款很烦，动不动要半年一年才能走下来。
我现在想走一个10 个Unit的，主要我自己要一个APARTMENT自住。卖家为了省税，每年
都报亏损。我估摸着做贷款很难。最好的当然还是用residential loan走。几个地方下
来都是要走commercial loan。
Four Plex的话，Cash flow太低。
你觉得10个UNIT怎样贷款才好？
字写，
【在 j***1 的大作中提到】
: 我是从小来美国的，家里洗大饼出身，其实我不大能写字，只是能再iPhone上挑字写，
: 换个android的手机就不行了.
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j***1
发帖数: 158 | 90 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union， local bank有做自己的
portfolio loans，他们对small local business更有兴趣.
【在 w**********2 的大作中提到】
: 现在贷款不知道如何走。
: 我原来一直走SBA LOAn, USDA Loan.贷款很烦，动不动要半年一年才能走下来。
: 我现在想走一个10 个Unit的，主要我自己要一个APARTMENT自住。卖家为了省税，每年
: 都报亏损。我估摸着做贷款很难。最好的当然还是用residential loan走。几个地方下
: 来都是要走commercial loan。
: Four Plex的话，Cash flow太低。
: 你觉得10个UNIT怎样贷款才好？
:
: 字写，
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w**********2
发帖数: 2262 | 91 我想也是。
今天送了三个银行，看能不能批。
我听你一个粉丝说，银行的residential loan可以UPTO 10 UNITS。那我就擦边了。
residential loan快啊。一个月就贷下来了。只要我自己报的税好就没问题。
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union， local bank有做自己的
: portfolio loans，他们对small local business更有兴趣.
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l**j
发帖数: 300 | 92 也许是1.5代。
其实版上还有第三代可以打字，不过是繁体。
【在 w**********2 的大作中提到】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产，关键是两步，一是知道怎样看财报，这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二，知道如何贷款。再赚钱，筹不到钱，也是白搭。当然要是钱实在太多，就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻，朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记？
:
:
: JY是ABC，估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心，原来在wxc的时
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j***1
发帖数: 158 | 93 这个你可能误会了，你要上10个门肯定要走 commercial, local banks比较喜欢做这种
local projects. 我也有好些这种 portfolio loans, 5年一续，利息高一点.
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union， local bank有做自己的
: portfolio loans，他们对small local business更有兴趣.
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w**********2
发帖数: 2262 | 94 portfolio loan 是一个什么样的LOAN？我还没听说过。或者就是换了个名字？
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个你可能误会了，你要上10个门肯定要走 commercial, local banks比较喜欢做这种
: local projects. 我也有好些这种 portfolio loans, 5年一续，利息高一点.
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j***1
发帖数: 158 | 95 Portfolio loan 就是银行不外卖，自己要keep in their own balance sheet的loan.
Agency loan都是外卖给外面的investors的.
【在 w**********2 的大作中提到】
: portfolio loan 是一个什么样的LOAN？我还没听说过。或者就是换了个名字？
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w**********2
发帖数: 2262 | 96 这两个LOAN 我都没听说过。我都坐下REASEARCH。
会不会是你们的州可以做这种LOAN，有的州不可以？还是NATIONWIDE的？
我觉得奇怪的很，即使我自己没做过，但是这么多LOAN OFFICER没有一个提起过，我
还是觉得很奇怪的。
loan.
【在 j***1 的大作中提到】
: Portfolio loan 就是银行不外卖，自己要keep in their own balance sheet的loan.
: Agency loan都是外卖给外面的investors的.
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w**********2
发帖数: 2262 | 97 感觉今年的RESIDENTIAL的被疯抢， COMMERCIAL的被抛弃了。
做房产，说到底抢的都是银行的钱。特别是前几年贷款买房的，都是人生赢家。
effect
以随随便便�9�4个
【在 j***1 的大作中提到】
: 其实你先前说的也对，大部分时候我就是废话.
: 我觉得，做房东有几点，房租，增值，延税，承传，更重要的是 hedge against
: inflation.
: 现在市场上multi是red heated, cap 5 的都是抢着，其实很简单， 政府无限的印钱，
: minimum wage要上15刀了，就是说原来10刀的工人，工资就直接加50%，domino effect
: 以后，原来18刀的要得起码20多，这个就是说房租未来几年可以随随便便个
: 20-30%，而你借的银行钱还是不会变，每个月还的贷款也是一样的，你就是割了一把银
: 行的韭菜，而你的asset价值也是一米一米的.
: 说到底，钱越来越不是钱，只有assets can hedge.
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w**********2
发帖数: 2262 | 98 我觉得１０岁以前来美国的，能说流利的中文，能认得中文，都是很牛的。
我家的ABC，就一二三四五都不认识，自己名字都不会写。真正的文盲
老二会玩中文游戏。一个中文不认识的人，会看得懂中文游戏，也是本事。
【在 j***1 的大作中提到】
: 我是从小来美国的，家里洗大饼出身，其实我不大能写字，只是能再iPhone上挑字写，
: 换个android的手机就不行了.
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w**s
发帖数: 1911 | 99 其实不是新的类型，就是好的贷款银行、CU自己留着不卖，不是太好的卖了
【在 w**********2 的大作中提到】
: 这两个LOAN 我都没听说过。我都坐下REASEARCH。
: 会不会是你们的州可以做这种LOAN，有的州不可以？还是NATIONWIDE的？
: 我觉得奇怪的很，即使我自己没做过，但是这么多LOAN OFFICER没有一个提起过，我
: 还是觉得很奇怪的。
:
: loan.
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b******e
发帖数: 27 | 100 小麦你没听说过很正常，因为大部分人都不知道这些term。
普通人的贷款，包括自住和投资房 （1-4 家庭）基本是都是通过loan agent或者银行
做的，做完之后卖给fannie mae 或者 freddie mac，所以要遵守他们的guidelines。
卖完之后银行只是service the loans。我前面说的不超过10个贷款就是这个
guidelines。这些loans都是residential loans。因为这两家是agency，所以这些
loans 也叫agency loans。但是这个叫法一般人没听说过。
现在讲 portfolio loans。前面说过不符合两个agencies 的loans，因为不符合他们的
guidelines，所以不能卖，只能自己keep。community bank 或者 credit union因为立
足服务社区，会做一些portfolio loans。一般利息会高些。一般人很少做。但对于超
过十个房子以上的人很有用。
5 家庭以上的房子就必须上commercial loans。你前面说的10 units 就必须申请
commercial loan。
希望大家能清楚些。有错误的地方请指正。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 这两个LOAN 我都没听说过。我都坐下REASEARCH。
: 会不会是你们的州可以做这种LOAN，有的州不可以？还是NATIONWIDE的？
: 我觉得奇怪的很，即使我自己没做过，但是这么多LOAN OFFICER没有一个提起过，我
: 还是觉得很奇怪的。
:
: loan.
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b******e
发帖数: 27 | 101 握手
我在投坦都是潜水，不过从09年开始就看你的帖子 （当然很有很多大拿 比如老瞎等）
了，学了很多，现在做到你09-10年的水平了，在这里碰到你很高兴。
【在 j***1 的大作中提到】
: lol，来了一个投坦旧朋友啊！知道我当年外号的都是投坦老ID了...
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w**********2
发帖数: 2262 | 102 你说的这些很有用。
我基本都是和熟悉的lender做贷款，sba loan 和usda loan 用的多些。
赫赫，我这种喜欢和人聊天，也是好习惯。无意中就学到了新东西。不过也感谢你们无
私地交流啦。
: 小麦你没听说过很正常，因为大部分人都不知道这些term。
: 普通人的贷款，包括自住和投资房 （1-4 家庭）基本是都是通过loan agent或
者银行
: 做的，做完之后卖给fannie mae 或者 freddie mac，所以要遵守他们的
guidelines。
: 卖完之后银行只是service the loans。我前面说的不超过10个贷款就是这个
: guidelines。这些loans都是residential loans。因为这两家是agency，所以这些
: loans 也叫agency loans。但是这个叫法一般人没听说过。
: 现在讲 portfolio loans。前面说过不符合两个agencies 的loans，因为不符合
他们的
: guidelines，所以不能卖，只能自己keep。community bank 或者 credit union
因为立
: 足服务社区，会做一些portfolio loans。一般利息会高些。一般人很少做。但
对于超
: 过十个房子以上的人很有用。
【在 b******e 的大作中提到】
: 握手
: 我在投坦都是潜水，不过从09年开始就看你的帖子 （当然很有很多大拿 比如老瞎等）
: 了，学了很多，现在做到你09-10年的水平了，在这里碰到你很高兴。
|
w**********2
发帖数: 2262 | 103 赫赫，这个名词很有用。
我想还是做过的，只不过从没有人说过是portfolio loan. 是一般20 到22 年的term
，利率只锁头五年是吧？
: 这个你可能误会了，你要上10个门肯定要走 commercial, local banks比较喜欢
做这种
: local projects. 我也有好些这种 portfolio loans, 5年一续，利息高一点.
【在 j***1 的大作中提到】
: Portfolio loan 就是银行不外卖，自己要keep in their own balance sheet的loan.
: Agency loan都是外卖给外面的investors的.
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i******u
发帖数: 1 | 104 赞大侠干活。
问一下, up to 10门的portfolio 贷款, 这些门都要在一个地吗？ 比如这里有6个门,
隔1个迈又有4个门, 能合在一起做portfolio贷款吗？
倒是看有这么卖的。
【在 j***1 的大作中提到】
: 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union， local bank有做自己的
: portfolio loans，他们对small local business更有兴趣.
|
j***1
发帖数: 158 | 105 Some small banks also may do what they call blanket loans, meaning the loan
is guaranteed across multiple properties, this is very YMMV, and your
relationship to your bank.
,
【在 i******u 的大作中提到】
: 赞大侠干活。
: 问一下, up to 10门的portfolio 贷款, 这些门都要在一个地吗？ 比如这里有6个门,
: 隔1个迈又有4个门, 能合在一起做portfolio贷款吗？
: 倒是看有这么卖的。
|
j***1
发帖数: 158 | 106 SBA 对自用做生意的比较好，好像酒店仓库餐馆，做multi这个基本上就是local bank
或者 Fannie的干活.
【在 w**********2 的大作中提到】
: 你说的这些很有用。
: 我基本都是和熟悉的lender做贷款，sba loan 和usda loan 用的多些。
: 赫赫，我这种喜欢和人聊天，也是好习惯。无意中就学到了新东西。不过也感谢你们无
: 私地交流啦。
:
:
: 小麦你没听说过很正常，因为大部分人都不知道这些term。
:
: 普通人的贷款，包括自住和投资房 （1-4 家庭）基本是都是通过loan agent或
: 者银行
:
: 做的，做完之后卖给fannie mae 或者 freddie mac，所以要遵守他们的
: guidelines。
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j***1
发帖数: 158 | 107 恭喜恭喜！
投坦的旧一代老朋友都很多都现在已经跨过门槛，一越龙门就海阔天空！
40个门是一道门槛，100个门就是海阔天空！
其实越大就知道天外有天，我现在就是1000个门跟3000个门的竞争，我认识的就有两个
3000门以上的.
【在 b******e 的大作中提到】
: 握手
: 我在投坦都是潜水，不过从09年开始就看你的帖子 （当然很有很多大拿 比如老瞎等）
: 了，学了很多，现在做到你09-10年的水平了，在这里碰到你很高兴。
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w**********2
发帖数: 2262 | 108 这个非常同意。
人只有站到某个高度，才能看到那个高度看到的东西。
话说金庸， 你会不会觉得累啊。
【在 j***1 的大作中提到】
: 恭喜恭喜！
: 投坦的旧一代老朋友都很多都现在已经跨过门槛，一越龙门就海阔天空！
: 40个门是一道门槛，100个门就是海阔天空！
: 其实越大就知道天外有天，我现在就是1000个门跟3000个门的竞争，我认识的就有两个
: 3000门以上的.
|
w**********2
发帖数: 2262 | 109 要是这样的10 个门， 那我情愿分别做两个four plex。
如果只有一个10个门，也很不合算。10个门到四十个门我觉得成本会一样高，但是收入
确实三四倍的差别。。
我买10 个门的，因为我有个20门的在附近。20个门的成本就很高。20个门和三十个门
的成本差不多，但是就多了10个门的收入，单位管理成本少很多。
10个门基本要自己很handy，时刻要卷着袖子自己上。那还不如八个门的，贷款简单，
25% 的首付，1个月就搞定了。两个FOUR PLEX和10个门的贷款，收入差不多，但是成本
相差很多。
,
【在 i******u 的大作中提到】
: 赞大侠干活。
: 问一下, up to 10门的portfolio 贷款, 这些门都要在一个地吗？ 比如这里有6个门,
: 隔1个迈又有4个门, 能合在一起做portfolio贷款吗？
: 倒是看有这么卖的。
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w**********2
发帖数: 2262 | 110 嘻嘻，我这人就是喜欢折腾。听到有这个玩意儿，不折腾一下吧，心里就有个缺憾。
话说那个potforlio LOAN, 材料准备起来麻烦不？
我估计你的MULTIPLE UNIT，是不是直接可以assume seller's loan.岂不是更简单啊。
做seller fiannce, PAY OUT equity， assume the loan, 然后就有个all inclusive
title. 说不定更加简单易行？倘若利息还好的话，对于买卖双方都很好？
bank
【在 j***1 的大作中提到】
: SBA 对自用做生意的比较好，好像酒店仓库餐馆，做multi这个基本上就是local bank
: 或者 Fannie的干活.
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j***1
发帖数: 158 | 111 累是没有的，就是无聊. 疫情之前还可以到处去玩，现在只能在家看电视，我现在每
天最喜欢的事就是天天开个破车找人聊天.
你也是做事业的，所以你知道规模就是一切，10个门20个门管理的费用差不了几个钱，
分开的单人家庭房一个工人只能管10-20个，multi不一样, similar setup and layout
, centralized location, 1 maintenance worker can easily handle 60_80 doors.
【在 w**********2 的大作中提到】
: 这个非常同意。
: 人只有站到某个高度，才能看到那个高度看到的东西。
: 话说金庸， 你会不会觉得累啊。
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w**********2
发帖数: 2262 | 112 我自然和你无法相提并论。你在以米为单位计算资产和收入的时候，我还在为身份，为
一日三餐发愁。
你这么多门的MULYTIPLE UNIT, 资金门槛很高。不是每个人都玩得起。其实拼的是实力
。但因为门槛高，也会少很多竞争。
我就算懂economy OF SCALE， 也是白搭。规模也是靠钱砸出来的。
你喜欢聊天，开个酒吧最好。酒吧喝酒的都是有钱有闲的人。聊天可以聊得妙趣横生。
还不需要到处开车找人聊天。到酒吧聊天，聊得high了，立马成群结队，怎样开心怎样
玩。说起来钱这玩意儿，能买来快乐才有趣。当然，有趣快乐也不需要特别有钱。但是
没钱，就不能快乐得无忧无虑。
layout
【在 j***1 的大作中提到】
: 累是没有的，就是无聊. 疫情之前还可以到处去玩，现在只能在家看电视，我现在每
: 天最喜欢的事就是天天开个破车找人聊天.
: 你也是做事业的，所以你知道规模就是一切，10个门20个门管理的费用差不了几个钱，
: 分开的单人家庭房一个工人只能管10-20个，multi不一样, similar setup and layout
: , centralized location, 1 maintenance worker can easily handle 60_80 doors.
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b*****t
发帖数: 758 | 113 这赚钱看着也像射雕英雄传。黄河四鬼先来，再来沙通天江南七怪。现在以米为单位计
算资产和收入应该有梅超风的功夫吧。不过只要真实，黄河四鬼江南七怪梅超风都很有
力量，看得有劲。要发，大家都要从黄河四鬼开始打。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我自然和你无法相提并论。你在以米为单位计算资产和收入的时候，我还在为身份，为
: 一日三餐发愁。
: 你这么多门的MULYTIPLE UNIT, 资金门槛很高。不是每个人都玩得起。其实拼的是实力
: 。但因为门槛高，也会少很多竞争。
: 我就算懂economy OF SCALE， 也是白搭。规模也是靠钱砸出来的。
: 你喜欢聊天，开个酒吧最好。酒吧喝酒的都是有钱有闲的人。聊天可以聊得妙趣横生。
: 还不需要到处开车找人聊天。到酒吧聊天，聊得high了，立马成群结队，怎样开心怎样
: 玩。说起来钱这玩意儿，能买来快乐才有趣。当然，有趣快乐也不需要特别有钱。但是
: 没钱，就不能快乐得无忧无虑。
:
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w**********2
发帖数: 2262 | 114 这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
【在 b*****t 的大作中提到】
: 这赚钱看着也像射雕英雄传。黄河四鬼先来，再来沙通天江南七怪。现在以米为单位计
: 算资产和收入应该有梅超风的功夫吧。不过只要真实，黄河四鬼江南七怪梅超风都很有
: 力量，看得有劲。要发，大家都要从黄河四鬼开始打。
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l*******2
发帖数: 2550 | 115 我最近在看麻州地区的multi family
感觉2009-2010年的差区15-20万的房子（3 units）， 现在都在卖40-50万
但是租金回报依然很好， 因为3 units 基本上都是4000-5000的房租， 做个简单的
turn key 交易， 10万首付， 35万贷款，每个月月付不过2000多，但是net cash flow
也超过2000
我以前一直是all cash in 投资房子、 现在也很犹豫要不要贷款
: 这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
: 看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
: 虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
: 看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
: 虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
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L****n
发帖数: 12932 | 116 一帮子人在这里磨刀霍霍准备抢银行。 呵呵。 十年前是有过一阵子抢银行的机会。
现在不过是给银行打工而已。
flow
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我最近在看麻州地区的multi family
: 感觉2009-2010年的差区15-20万的房子（3 units）， 现在都在卖40-50万
: 但是租金回报依然很好， 因为3 units 基本上都是4000-5000的房租， 做个简单的
: turn key 交易， 10万首付， 35万贷款，每个月月付不过2000多，但是net cash flow
: 也超过2000
: 我以前一直是all cash in 投资房子、 现在也很犹豫要不要贷款
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: 这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
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: 看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
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: 虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
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l*******2
发帖数: 2550 | 117 是，但是十年前吧，我真没几个钱。
【在 L****n 的大作中提到】
: 一帮子人在这里磨刀霍霍准备抢银行。 呵呵。 十年前是有过一阵子抢银行的机会。
: 现在不过是给银行打工而已。
:
: flow
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L****n
发帖数: 12932 | 118 听说过这句话吗？
命里有时终需有， 命里无时莫强求。
现在贷款75%进地产风险实在是太大了点。 老手还是能捞到， 新手估计要交一笔学费。
。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 是，但是十年前吧，我真没几个钱。
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c********1
发帖数: 5269 | 119 https://www.cnbc.com/quotes/AMH?tab=profile
这家有几万个sfh
As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in 22
states
merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment trust (
REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-family
homes as rental properties. The Company's primary objective is to generate
attractive risk-adjusted returns for its shareholders through dividends and
capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating single-
family homes as rental properties
SFH
【在 L****n 的大作中提到】
: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟SFH不是
: 同步的， 跟租金收益关系更大。
: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个SFH
: 的主， 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法， 但最主要是房型不是一般买房人
: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱， 就卖多少个。 后来
: 投资商业楼， 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域
: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。
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j***1
发帖数: 158 | 120 个人房东不可能跟 institutional money比大，毕竟个人的钱是有限的，如果全部投
sfh，最大也是只能20个门..
在有限资源的情况下，上multi是最能够快速的跨过门槛，进入下一个阶段.
(
family
and
single-
【在 c********1 的大作中提到】
: https://www.cnbc.com/quotes/AMH?tab=profile
: 这家有几万个sfh
: As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in 22
: states
: merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment trust (
: REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-family
: homes as rental properties. The Company's primary objective is to generate
: attractive risk-adjusted returns for its shareholders through dividends and
: capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating single-
: family homes as rental properties
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c********1
发帖数: 5269 | 121 我是说
行行出状元
sfh做得好的,也可做大
institutional money 也能克服管理sfh效率低的问题
【在 j***1 的大作中提到】
: 个人房东不可能跟 institutional money比大，毕竟个人的钱是有限的，如果全部投
: sfh，最大也是只能20个门..
: 在有限资源的情况下，上multi是最能够快速的跨过门槛，进入下一个阶段.
:
: (
: family
: and
: single-
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w**********2
发帖数: 2262 | 122 Hehe.
我觉得的吧有可能做啥都可以赚钱。
做到buffet那个level，闭着眼睛靠资本砸着都赚钱。谁都会抢着抱他大腿。
但是还是有个赚钱的效率问题。
48582个sfh, 和48000 个Sfh,有啥区别? 22 个州，每个州200 个sfh 好管，还是每个
州有两个上百套的成片的公寓好管？
估计这人自己也搞不清楚多少房产。估计就是买上瘾了。想都没想，赫赫，你们男的，
估计会说那个瞎啥啥傻买了。
: https://www.cnbc.com/quotes/AMH?tab=profile
: 这家有几万个sfh
: As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in
22
: states
: merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment
trust (
: REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-
family
: homes as rental properties. The Company's primary objective is to
generate
: attractive risk-adjusted returns for its shareholders through
dividends and
: capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating
single-
: family homes as rental properties
【在 c********1 的大作中提到】
: 我是说
: 行行出状元
: sfh做得好的,也可做大
: institutional money 也能克服管理sfh效率低的问题
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j***1
发帖数: 158 | 123 你说的对，无论做什么都能够成功，我的意思不是sfh不能成功，我说的/是到最后就是
个钱的问题.
凡是做房东，不管怎么样都需要leverage，夫妻两个，如果income够高，可以拿到20个
loan的quota, 就是说你可以买20个，再多就是看你和银行的关系和你的deep pocket.
个人不能和 institutional money相比，没有 unlimited funding, agency loan就是
一条出路，它和你的经验有关，和你的财产不是很大关系.
【在 c********1 的大作中提到】
: 我是说
: 行行出状元
: sfh做得好的,也可做大
: institutional money 也能克服管理sfh效率低的问题
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L****n
发帖数: 12932 | 124 thats not entirely true. I didn’t take any loan other than the primary
mortgage- even that is paid off now.
Bottom line is everyone has to know their own goal- my goal is simple, to
provide an extra income. Rental home is something in between active income
and passive income. I don’t want to make it too big. Just enough to manage
is perfect. For me the goal is not to get rich, but provide a peace of mind
to build real passive income.
.
【在 j***1 的大作中提到】
: 你说的对，无论做什么都能够成功，我的意思不是sfh不能成功，我说的/是到最后就是
: 个钱的问题.
: 凡是做房东，不管怎么样都需要leverage，夫妻两个，如果income够高，可以拿到20个
: loan的quota, 就是说你可以买20个，再多就是看你和银行的关系和你的deep pocket.
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: 个人不能和 institutional money相比，没有 unlimited funding, agency loan就是
: 一条出路，它和你的经验有关，和你的财产不是很大关系.
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w**********2
发帖数: 2262 | 125 本以为俺州的房价很便宜，麻省的房价很贵。
最近查了一下，本州的房价真不比麻州的便宜，而且还在疯抢中。
这置换是必须的。
准备往麻州移。 一不小心，俺那不成器的儿子，大器晚成，上了MIT，或者哈佛，倒不
指望给俺挣钱，但是脸上还是有光的。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 是，但是十年前吧，我真没几个钱。
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