|
|---|
|
|
|
|
|
|
t*******y
发帖数: 21396 | 1 万亿负债正压迫着地产商的神经，持续调控下，行业正似乎走向比2008年更为艰难的境
地。
广发证券[30.20 -2.14% 股吧 研报]根据上市公司房地产板块中主要公司2011年中期各
项财务指标的统计分析发现，板块资产负债率为75.3%，位于近5年来的高点，财务压力
正在加大。上半年，A股上市房企整体负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比
上涨41.29%
安信证券最近的一份报告指出，中报显示，上市房企借款融入资金增速急剧下滑，长期
借款余额增速普遍下降，一年内到期非流动负债急剧增加；大公司短期借款上半年有所
抬头，偿还债务支出增加。
但中报仅仅反映的是前半年上市房地产企业的状态。“3个月的时间过去，行业没有转
好的迹象，而是更加恶化了。”9月20日，广发证券分析师沈爱卿在接受本报记者采访
时说。上市公司尚且如此，很多中小企业则面临更为艰难的局面。
债台高筑
背在房企身上的债像雪球一样越滚越大。尽管华远地产[3.88 -2.51% 股吧 研报](
600743.SH)董事长任志强不止一次提醒，上市公司的负债中有很大一部分是还没有进行
结算的预收账款，并不能完全反映上市公司的资金链状况。但实际上，剔除预收账款，
房地产上市公司的净负债率也在大幅攀升。
广发证券向本报记者提供的一份报告显示，剔除预收账款，万科(000002.SZ)的资产负
债率达到62.4%，保利地产[9.10 -4.31% 股吧 研报](600048.SH)达到69.4%。更高的为
中天城投[7.98 -3.51% 股吧 研报](000540.SZ)，达到79.9%，鲁商置业[7.00 -1.27%
股吧 研报](600223.SH)达到87.3%。
对于A股上市公司而言，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿
元，同比上涨53.88%。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%
和89.42%，达到669.61亿元和980.37亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。
H股上市公司绿城(3900.HK)中报显示，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成
今年全年目标550亿元的36.54%。绿城上半年持有现金90亿左右，却有350多亿元负债，
负债率高达160.2%，成为大型开发商中负债率最高的房企。尽管在绿城董事长宋卫平的
眼中，优质的土地并不能被视为负担，但在市场低迷的情形下，存货难以变现的压力，
使得开发商资金状况进一步紧张。在此背景下，“海航将收购绿城”这种在业内资深人
士看来荒诞不经的传闻，居然也有人相信。
安信证券指出，对于房地产行业而言，流动性的持续收紧不仅体现在商品房销售的放缓
，也体现在银行贷款融资的难度加大，行业调控的持续也使得股权融资、公司债[128.
24 0.08%]、中票融资、银行贷款、信托融资等均受到限制和影响。种种因素造成了上
市公司短期负债和一年内到期的非流动负债的大幅攀升。
资产负债率并不是判断房地产企业资金状况的唯一指标。一位不愿透露姓名的基金经理
告诉本报记者说，他会主要关注现金、存货、短期借款、速动比率、销售状况等综合指
标。
广发证券报告指出，A股房地产板块短期资金压力加大，货币资金/短期及一年内到期借
款的比值为131%，处于近5年中的较低水平，略高于房价下降前夕的2007年，大幅低于
2009年和2010年。但板块的投资仍在快速增加，而筹资渠道被收紧，因此，131%的短期
偿债能力并不安全。与此同时，板块的地产仓位提升，存货/总资产比值为68.7%，为近
5年来的高点，存货压力加大。
这样的财务分析又有一定的滞后性和局限性。“这是根据上市公司披露的中期报告和公
开数据所做出的分析，只代表上半年的状况。”沈爱卿表示。
事实上，一些公司通过股权质押的方式进行信托融资时，并不会推升公司的资产负债率
。例如泛海建设[3.68 -1.60% 股吧 研报](000046.SZ)今年就频频利用股权质押方式，
分别向北京国际信托投资公司、平安信托投资公司融资。半年报显示，泛海建设的真实
资产负债率仅为64.2%。而公司上半年亏损3373.15万元，每股亏损0.015元。上半年公
司营业收入3.85亿元，同比减少51.89%。公司表示，报告期内，公司项目开工面积较上
年度大幅增加，可销售面积也比上年同期增加，但因上半年在售项目大都未达到收入确
认条件，销售收入较上年同期有较大降幅。
能动态反映开发商资金状况的，是销售形势。
据万科监测，随着限贷、限购政策的叠加效应进一步显现，市场竞争趋于激烈。8月份
北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、深圳、广州、东莞、佛山、武汉
、成都等14个城市的商品住宅总成交面积仅为2009年同期的一半，而批准预售面积则基
本持平，成交批售比(成交面积/批准预售面积)仅为0.65，与7月份一样，再次接近2008
年同期水平。销售状况并没有进一步转好。
谁在坚挺？谁已破产？
每当市场转差，就会有很多关于房企资金链断裂的关注和担忧。一个存在于资本市场的
共识是，行业分化越来越严重。由于销售和融资的整体性压力，以及后续的还款压力等
，目前房企的资金状况是短期偿债能力处于向下趋势中，该指标比2010 年差，暂比
2008 年好，处于中间状态。这其中大企业目前并不是很缺钱，但中小企业资金捉襟见
肘。
广发证券认为，四大房地产公司在上半年的销售状况较为出色。万科和保利地产的土地
储备向二三线城市渗透程度更深、产品结构也更多的是面向主流的刚性需求，受限购的
影响要相对小些；而招商地产[16.45 -3.06% 股吧 研报](000024.SZ)和金地集团[5.10
-3.04% 股吧 研报](6000383.SH)在一线城市的土地储备占比更高一些，产品结构也更
偏高端，其中，金地集团在中报中明确提出了加大二三线城市的开工力度，并调整户型
结构以满足刚性需求。
在对下半年的预期中，四大企业纷纷提到了“加速销售”的应对战略。
保利地产在半年报中称，下半年，继续坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为
主，加快销售回笼，确保资金平衡。
明确提出降价的只有富力地产[5.57 -6.86%](02777.HK)。“价格在政府的号召之下，
大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可
能会再跌10%。”8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上作出上述表示。
截至今年1-8月，富力地产总录得销售收入共约184.53亿元，相当于富力全年400亿销售
目标的46%，未来4个月任务艰巨。
某知名上市公司高层在与本报记者交流时表示，大家都在关注富力降价后的市场反应。
很多公司已在悄然调整价格。但业界普遍最为担心的是，此轮调整和2008年完全不同，
彼时可以用价格换得销量。而现在，受限购的制约，市场上有购买力的客户群越来越少
，降价的效果越来越差。今年上半年有些公司销售情况还不错，大多是因为市场的惯性
。在他看来，市场的冰点就快到来，形成下降预期后，会有更多的人观望。
为什么迟迟没有破产的中小公司出现？任志强透露说，现在已经有不少中小房地产企业
破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以“被收购”的形式存在。
有限的公开数据或能反映行业的趋势。万科2011年中报显示，上半年万科共收购了10家
公司，共付出约46亿元。其中最大的一宗交易为，广州万科以31亿元收购广州市番禺向
信房地产有限公司100%股权，获得新光城市花园项目。
一些公司也以各种方式渡过危难的时刻。有些上市公司开始转让项目。例如，大龙地产
[3.89 -2.26% 股吧 研报](600159.SH)，以8.2亿元的价格将子公司北京京洋房地产开
发有限公司93.45%股权及债权转让给春光置地，此举将会为大龙地产带来约36122.92万
元(税前)的利润。
亦有开发商向本报记者透露，一些供货商和建筑商一齐向地产公司输血，帮助地产公司
苦撑。在很难向银行借得开发贷款的情形下，一些公司转而求助公司大股东、私募基金
。 |
|
|
|
|
|
|
