A*Q
发帖数: 1579 | 1 【核心提示】最近网上出现不少关于中国各大城市合理房价的新闻和算法，说实在这些
作者即缺乏基本的统计知识，也不懂简单的经济常识，所采用的模型简陋不堪并且漏洞
百出。这里给出一个更为合理的模型算出各大城市真正合理的房价，或许不像它们那样
吸引眼球，却是大家考虑入市时真正合理的参考价格。
计算模型
我们依然采用各城市的人均可支配收入，但不是简单的乘以 2 （家庭人口数），再乘
以 6 （六年），最后除以80 （每户80平米的房子）。其原因是显而易见的：
1）平均家庭人口数不是2，采用2.5更合适。根据2010年人口普查的数据，北京平均每
户人口是2.45人，上海是2.5人。
2）这个算法根本没有考虑全国中心大城市和普通大城市的区别，在北京和武汉买房大
家可以认可的压力是完全不一样的。所以引入了加权系数。北京/上海是1.5，仅次于的
是广州/深圳/杭州/天津等是1.3，中心特大城市是1.1，其他大城市是1.0。
3）每户80平米的房子也不合理，100平米更为合适。
4）买房是长期的行为，多达十几二十年，必须考虑收入增长的因素。在发达国家人均
收入是很缓慢的增长，所以他们一般不考虑。象中国这样快速增长的国家，买房时已经
充分考虑了将来的增长因素，这既包括房价增长，也包括收入增长。以2006年和2011年
的人均可支配收入为例，北京2006年是 19978，2011年是32908，增长了65%。上海2006
年是20668，2011年是36230，增长75%。深圳2006年是 22567，2011年是36500，增长了
62%。所以这里将采用增长67%。
真正合理的房价模型是：
（2011年城市人均可支配收入 X 2.5 X 城市加权系数 X 收入增长系数 1.67 X 6） /
100
以北京为例，2011年北京人均可支配收入 32908，加权系数 1.5，那么在北京
真正可以考虑入市的房价是：32908 X 2.5 X 1.5 X 1.67 X 6 /100 = 12365 元/平米。
各大城市的数据
这里采用的收入增长系数是1.67，如果你认为你所在的城市达不到或超过，可以参考当
地2006年和2011年的数据。或者你认为当地的家庭平均人口数不是2.5，你也可以重新
计算。 |
A*Q
发帖数: 1579 | |
A*Q
发帖数: 1579 | 3 大城市真正合理的房价
补：每个人对合理房价的理解不一样，本篇文章只是一个引子，大家需要采用更复杂更
合理的模型来综合考虑，而不能一味的发泄自己的愤怒，因为房价是不可能降到那种简
陋并且漏洞百出的算法所得出的数字。 |
s***q
发帖数: 10585 | 4 阿Ｑ谈霉国的数据非常在行，
用模型算国内的“合理房价”这种事情，不管是实际的专业外资炒房团，还是民科经济
学家，还是政府官员，都不敢提这个概念。
换句话，这种东西很dynamic，公说公有理，婆说婆有理。你要以事实为依据，所有做
预测的都有被打脸的时候
阿Ｑ还是专心写霉国的情况吧
【在 A*Q 的大作中提到】
: 大城市真正合理的房价
: 补：每个人对合理房价的理解不一样，本篇文章只是一个引子，大家需要采用更复杂更
: 合理的模型来综合考虑，而不能一味的发泄自己的愤怒，因为房价是不可能降到那种简
: 陋并且漏洞百出的算法所得出的数字。
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t*****e
发帖数: 3544 | 5 我觉得阿Q的“合理的房价”X1.5 会比较靠普。比如广州，17000以下的市区楼没有卖
不出去的。
理由如下：
美国中位数家庭收入 ＄50000，税后＄35000 （不算房产税），能贷到＄150000 -
250000 （与利息双关），加20%首付，合理房价＄200000 - 300000，符合市场数据。
再加上房产税，＄2000 - 4000/年。相当于没房产税的$250000 - 350000的房价。也就
是税后收入的7 - 9倍。所以中国的合理的房价应是9年而不是6年。 |
A*Q
发帖数: 1579 | 6 已经10倍了，
1.67 ×6 =10.
在超大城市还要加权系数，象北京已经是15.
只能说现在房价超高。
【在 t*****e 的大作中提到】
: 我觉得阿Q的“合理的房价”X1.5 会比较靠普。比如广州，17000以下的市区楼没有卖
: 不出去的。
: 理由如下：
: 美国中位数家庭收入 ＄50000，税后＄35000 （不算房产税），能贷到＄150000 -
: 250000 （与利息双关），加20%首付，合理房价＄200000 - 300000，符合市场数据。
: 再加上房产税，＄2000 - 4000/年。相当于没房产税的$250000 - 350000的房价。也就
: 是税后收入的7 - 9倍。所以中国的合理的房价应是9年而不是6年。
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