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Military版 - 发改委官员:一二线城市房价仍将上涨
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话题: 城镇化话题: 城市话题: 房价话题: 资源话题: 改革
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u***r
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http://news.sina.com.cn/c/2013-07-29/015427794647.shtml
以改革促进城镇化和房地产健康发展
———访国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁
□记者 金辉 北京报道
当前,有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济
增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点,其中国家发改委城市
和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意,他对于城镇化涉及的科学问题分
析切中要害。他认为推进城镇化进程关键在于改革,打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。
作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者,李铁在从事城镇化政策研究工作的近
20年时间里,多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,而且亲身参
与了指导改革试点工作的实践。最近他所在的城市与小城镇改革发展中心又推出《城镇
化与社会变革丛书》,把城镇化改革的研究成果集结成册。近日,李铁接受了《经济参
考报》记者的采访。
新型城镇化的重点是农业转移人口的市民化
《经济参考报》:十八大报告提出,要推动“工业化和城镇化良性互动、城镇化和
农业现代化相互协调”。中央经济工作会议进一步提出着力提高城镇化质量,要走集约
、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化蕴含着怎样的战略意义?您心目中
的新型城镇化图景是什么样子?
李铁:如何理解中央所提出的新型城镇化道路,目前各方认识还未足够明晰:一些
地方希望借此机会上更多的项目;一些学者提出了高质量的城镇化文明理念和相应的指
标体系;企业家希望找到新的投资热点;有的人虽然认识到“以人为本”的实质,但是
在政策操作层面的设计上还是五花八门,并未触及实质。就我个人理解,中央提出的新
型城镇化政策,核心内容涉及以下两个方面:一是人的城镇化问题,就是如何解决农民
进城就业后的基本公共服务问题;二是城镇的发展模式和路径,即如何实现城镇发展的
可持续、生态、低碳和绿色。
2012年,我国的城镇化率达52 .6%,而按城镇户籍人口计算的城镇化率仅35 .3%,
之间存在着17 .3个百分点的差距。这说明2 .5亿农民工和约7500万城镇间流动人口在
城市还没有享受到与城镇户籍居民同等的公共福利。如果按照每年一个百分点的增长速
度,到2020年,我国城镇化率将达到60%,意味着我国的城镇人口将会达到8亿人左右。
进城的农民工将会在现有基础上再增加接近1亿人。如果不及时解决他们的公共服务和
进城落户定居问题,我国城镇化的质量将不会得到根本改善,反而还会加剧未来可能出
现的各类社会矛盾。
所谓新型城镇化,就是要实现城镇化从数量型增长到质量型提升的转变,也就是说
要解决农民工进城后公共服务均等化和定居落户难的问题。这也就意味着当前城镇化的
工作重点是如何实现人的城镇化,如何坚定不移地进行户籍管理制度改革和逐步完善农
业转移人口市民化的进程。
房价变化与城镇化及城市等级相关
《经济参考报》:未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居落户,这为房
地产业发展带来了广阔的机遇。但是,当前,中国的房价居高不下。根据国家统计局统
计,2013年6月,全国70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。可以说房价已成
为中国老百姓最关注的话题,任何与房地产价格变动有关的消息都会牵动老百姓的神经
,您认为,造成中国房价不断上涨的原因是什么?
李铁:我们不能笼统判断中国的房价上涨,首先要分析中国哪些地区的房价在上涨
?为什么会上涨?为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在全力推动的一
个产业?
很多研究都把城市分为一线城市、二线城市,三、四线城市,这直接说明了中国的
房地产发展,房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先,高房价主要集中
在高等级城市,特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡,从最低
等级城市向最高等级城市集中,等级越高的城市优质资源越集中,行政资源分布影响了
市场资源分布。在高等级的城市买房,主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。
而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺,高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺
的,土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。
其次,相比于金融、银行存款、证券、基金等领域,房地产是目前相对稳定的投资
需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。
第三,经济增长带来社会收入群体分化,基于人口总量的高收入人群基数大,形成
对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占全国的10%,我们会有1.36亿高收入人
口形成持续的高端的购买群体,对高端、高层次地产有持久性的需求。他们第一会在本
地买房,第二会到省会城市买房,然后到北京、上海买房。高收入人口到等级高的、核
心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房,这在当下中国是最好的、最合理的选择。
《经济参考报》:对于未来房价走势您有何判断?
李铁:我认为,除了看住房供应量大小外,还需要考虑以下几方面因素:
首先,城市的辐射范围。城市等级越高,辐射范围就越广,北京辐射全国,省会城
市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的,而且不可再生。户籍制度
导致了公共服务封闭式的格局难以打破,在这种情况下,资源短缺、公共服务的封闭,
也促进高等级城市房价进一步上涨。
其次,城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区,城市
辐射范围虽然不如西北地区的城市,但是人均收入水平高,也就支撑这个区域的房价上
涨幅度大于中西部地区。
最后,土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区,压低土
地价格,赔钱搞招商引资,形成工业产业,来支撑政府的GDP和财政收入。这个成本要
通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩,结果城
市摊子越来越大,基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭,
所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还,而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这
就形成了这种恶性循环,导致现在新区、新城不断扩展。
综合判断,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还存在,房价还有上涨的空间
,部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程
度的时候会导致崩盘。
有人认为,中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫,其实不能简单地进
行类比。这些国家城市化率已经饱和,而中国才刚刚过半,户籍人口城镇化率才35.3%
。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间,启动内需也与此有关。分析中国的泡沫,
成因不同,结果也不同,可能会带来局部中小城市楼市的崩盘,但是在高等级城市不仅
不会崩盘,还会上涨。
解决房价居高不下需改革
《经济参考报》:高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐,不利于推进城镇化,农
民工进的来,但是无法在城镇中定居,而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来
了很大的隐患,许多地方出现了各种所谓的“鬼城”,您认为要解决高房价需要采取哪
些措施?
李铁:新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下
的问题只有通过改革才能实现。
第一,尊重市场规律,不要让稀缺的资源被限定在较低的价格,造成严重的浪费,
促进商品房价格的市场化。取消限购政策,认同房价上涨的市场规律,政府通过税收等
措施,拿出更多的资源解决公共服务的问题。
第二,提高城区稀缺土地资源的利用效率。现在的二、三线城市,一些城市把自己
搞成所谓的生态城市、绿色城市,摊大饼,形成了土地的严重扩张,搞上百米宽的大马
路,几千亩的大广场,几平方公里甚至十几平方公里的生态公园,有的城市面积并不大
,人口也不多,只有十几万人、二十多万人,根本没有这么大的需求,这样造成土地资
源的严重浪费。
第三 , 合理配置空间公共资源。一是通过市场的规律,或者通过行政的引导,使
一些优质资源向中小城市相对均匀分布,合理疏散人口,遏制房价的上涨趋势。二是改
变交通状况,原来高速公路连接中小城市,现在要建设轻轨,在相对远的地方,增加中
低收入者购房的供给。
第四,加大租房的力度。人口的流动就业和居住,在任何一个市场经济国家都是常
态,不能通过所谓的改革,去强化保障房的福利供给,来把这种流动的常态,通过传统
的体制,打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下,租房有更广阔的市场。全国2.
6亿农民工和7000万城镇流动人口,绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程
中我们有更多的选择,可以引导民间资本,甚至在集体土地上进行改革,利用存量用地
建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设,完善租房体系。稳定的居住条件并没有涉
及买房还是租房,只要是租,也可以构成稳定的居住条件,租房的市场、租赁市场的供
给,也会为房地产业开辟一个广阔的空间。
总之,推动新型城镇化需要推进户籍制度改革,释放人口红利;坚持集体土地改革
,释放集体土地的低成本红利;进一步推进城镇等级管理制度改革,促进城市发展资源
的平等分配,释放中小城市的活力,为中国的经济、为房地产企业提供更好的发展平台
u****d
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这个李铁和刚抓起来的那个发改委副主任李铁男什么关系?

【在 u***r 的大作中提到】
: http://news.sina.com.cn/c/2013-07-29/015427794647.shtml
: 以改革促进城镇化和房地产健康发展
: ———访国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁
: □记者 金辉 北京报道
: 当前,有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济
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: 作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者,李铁在从事城镇化政策研究工作的近
: 20年时间里,多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,而且亲身参

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夫妻

【在 u****d 的大作中提到】
: 这个李铁和刚抓起来的那个发改委副主任李铁男什么关系?
s****i
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4
2012年,按城镇户籍人口计算的城镇化率仅35 .3%。
为啥非要说城镇化率达52 .6%?农民工是不是在充当城镇人口的“临时工”?
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