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发帖数: 61690 | 1 开元房产多楼盘降3000元遭业主打砸 资金链现隐忧
2014年04月05日 02:37 中国经营报 微博 我有话说(1,160人参与) 收藏本文
多楼盘遭业主打砸 开元房产资金链现隐忧
每平方直降3000元，遭业主维权，主因是决策层“看空”未来市场
张家振
杭州的马年楼市“第一降”正在浙江多个地市持续发酵。
近日，杭州开元房地产集团有限公司(下称“开元房产”)开发的萧山开元名郡和台
州银河名苑先后启动降价销售，最高降价幅度达到每平方米3000元。而这两次降价分别
被市场人士称为“萧山首降”和“台州首降”。
而事实上，开元名郡和银河名苑项目大幅降价促销也并非空穴来风。据《中国经营
报》记者了解，早在今年年初，开元旅业集团总裁陈灿荣在内部讲话中就表示，“对于
前期由于市场及政策变化销售不畅的项目要克服等等看的心理，通过借助外力、加大激
励等加快去化，减少库存，特别要将台州和宁波九龙湖项目作为工作重点。”
就在近日，开元房产(萧山区域)营销总监骆成武在接受本报记者采访时表示，开元
名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场，以及缩减纯
住宅项目，重点发展旅游、商业、养老地产的战略调整。
对此，当地一位房地产业内人士表示，开发商根据企业发展战略的要求，需要尽快
地回笼资金而适当降价，这是正常的市场行为。“但随着房地产市场不确定因素的增加
，开元房产不排除会有更多的降价、折扣楼盘推向市场。”
唱“空”房产 高调降价
开元名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场。
3月24日，浙江省台州市，银河名苑上百业主围堵开元房产售楼部，抗议开元房产
不兑现“若降价补差价”的承诺，要求退房，政府出动持枪特警维稳，有三名业主被抓
捕。因开元房产7折出售房屋300套，又拒绝补偿前期买房的业主，数百银河名苑业主曾
到市政府维权无果。
据银河名苑业主介绍，3月24日，项目开发商推出了员工7折购房活动，优惠幅度在
3000元左右，名义上是针对内部员工的福利房，实际上这些房源都可以拿到市场上交易。
同时，银河名苑销售人员也告诉记者，“目前针对员工的7折福利房房源主要是171
平方米和182平方米等的大户型，员工不需要购房的可以拿到市场上交易。”
对于上述说法，开元旅业集团营销管理部负责人在接受本报记者采访时证实，台州
银河名苑项目7折售房确实存在。该负责人表示，当时出台这项折扣政策时并没有考虑
到员工会将房源推向市场，集团后来也没有明文禁止。
值得注意的是，几乎同时，同属开元房产的开元名郡也做出高调降价的举措。细心
的老业主发现，“开元名郡开启一轮大幅度降价措施，3月20日，开元名郡突然宣布降
价售房。其中，在售的13号、14号楼共170套左右的房源，原价为折前15000元/平方米
，降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，实际价格根据具体房源而定。”
而这一次的降价正是杭州市萧山区块的“首降”，更是被业内视为杭州第二轮降价
潮即将来袭。
据了解，开元名郡项目位于杭州萧山区晨晖路广仁小区以南，西靠在建风情大道，
北临晨晖路，总户数1531户。
大幅度降价之后，随之而来的是老业主的维权行动陆续上演。据售楼处一位业主介
绍，“我们买的是89平方米的房子，现在一平方米降了1000多元，起码损失10万元。虽
然房子是自己住，但是一觉醒来一下少了10万元实在不能接受。”
而为了安抚老业主情绪，开元名郡置业有限公司决定对已成交业主(在2014年3月15
日前签订《商品房买卖合同》并且办理完相关手续的业主)，每户赠送一个地下车位。
记者在调查中发现，对于楼盘降价的原因，开元名郡置业有限公司曾在《致开元名
郡成交业主的一份公开信》中称，“当前萧山房地产市场竞争日趋白热化，在对于市场
走势进行反复调研和论证后，集团决定加速在售项目的资金回笼，将售房源价格进行适
度下调，迎合市场，让利客户，以期达到项目与客户的双赢局面。”
而开元旅业集团营销管理部负责人也表示，在市场经济下，集团的政策主要看市场
供需情况，对老业主负有责任，但更重要的是考虑公司的长远发展。
对此，骆成武告诉本报记者，开元名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层
“看空”未来房地产市场。
骆成武以开元名郡所在的萧山区分析称，“未来几年萧山区域的总体供应量超过5
万套，将出现供求严重失衡的局面”，再加上目前政策对房地产市场的调整“矫枉过正
”，经历多轮打压后，集团领导层对住宅市场“看空”。
“目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套，按目前的去化速度，现有存量需要
两年多才能消化完。”骆成武表示，萧山区在建项目的潜在供应量也在两万套左右，再
加上去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻，仅土地出让
金就高达218.9亿元，这些土地将陆续转化为两万套左右的市场供应。
面对日益高涨的库存和调控带来的不确定性，开元房产不得不做出了“去库存、回
资金、提销售、挖潜力”的指导策略，以加快存量房去化，降低资产负债率和资金成本
，提前应对楼市风险。
“现在房地产受宏观调控政策的影响太大，集团也在考虑转型，将逐步缩减纯住宅
项目的开发规模，重点开拓旅游、商业和养老地产。”骆成武表示，主动降价的另一个
原因在于公司发展战略的调整。
据上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，3月份市场复苏速度并没有预期的快
。部分房企加大新增供应，表现出积极的入市姿态。但受房贷紧缩及少数城市降价现象
的影响，很多购房者的入市计划延缓，因此造成了库存积压的现象。越来越多的城市库
存去化周期延长，不过这对于抑制房价的上涨具有积极意义。经过1~2月因春季因素而
导致的库存略减后，3月份开始整个库存走势继续增长。高库存自然会带给房企压力，
因此加快库存去化将成为二季度的优先目标。
高速走量 资金链或现隐忧
通过短平快的方式，快速去化、回笼资金，“宁愿利润薄一些，也要降低财务成本
和潜在的资金风险。”
除了市场因素以外，还有其他什么原因使得开元房产要加速走量吗？
“银河名苑项目推出7折售房政策主要是因为前期的销售期过长，目前剩余房源多
为大户型，很难在市场上走量，再加上目前的房地产市场未知因素太多，一直将房源握
在手里，对回笼资金、降低风险没有好处。”上述负责人说道。
据记者了解，无论开元名郡，还是银河名苑，均隶属于开元房产，而开元房产为中
国最大民营酒店集团，也就是说，开元房产是开元旅业集团的子公司，是一家融房地产
投资开发、装饰工程、物业服务为一体的综合性集团企业。
值得注意的是，目前该公司共在浙江、上海、江苏、河南等多个省市开发有16个房
地产项目，其中，仅在浙江的项目就达13个。而据本报记者调查了解，目前这些项目大
部分还在开发建设、销售当中。
据骆成武估算，在经历了前几年的大幅扩张后，目前整个集团在建、在售的房源总
价值肯定超过100亿元。“这对加快去化，减少库存，以及降低集团负债水平，防止债
务风险提出了更高的要求。
骆成武表示，逐步收缩纯住宅的开发规模并不意味着全部退出，而是通过短平快的
方式，快速去化、回笼资金，“宁愿利润薄一些，也要降低财务成本和潜在的资金风险
。”
此外，陈妙林也要求房产产业“算好现金流的收支账，降低资产负债率和资金成本
，2014年房产产业资产负债率要争取比上年下降10至15个百分点。”
对于突如其来的楼市降价风波，不少购房者质疑开元房产可能出现资金困难。对此
疑问，骆成武表示，集团发展一直比较稳健，总体资金面比较安全，负债率在70%以下
，“集团现金流最起码在10亿元以上，足以支持房地产开发企业的运转。”
那么实际情况真是如此吗？
据开元房产集团2013年上半年度经营分析会议披露的数据显示，该集团2013上半年
度实现销售回笼19.45亿元，主体经营收入13.2亿元，半年度总体净营利2.02亿元。按
此推算，开元房产集团2013年度实现销售资金回笼大概40亿元左右。
而记者通过梳理发现，开元房产在2013年通过拿地，进军旅游、商业地产等方面的
投入至少超过60亿元。在拿地方面，开元房产先后以10.02亿元、8.678亿元的价格在浙
江海宁、杭州萧山等地拿下地块。
除此以外，在投资方面，开元房产将在海宁地块投资约36亿元，建造包括集五星级
酒店、商业、住宅及高档写字楼于一体，总建筑面积达为65万方的复合型城市地标项目。
此外，在发展旅游地产方面，开元旅业集团与浙江丽水市缙云县人民政府签约 “
缙云仙都黄帝温泉谷旅游综合体项目”，该项目总投资约40余亿元，集五星级酒店、温
泉养生、休闲运动、会议中心和景观房产于一体。
显然，根据2013年上半年资金回笼情况而言，并无法支撑其投资速度。而更为重要
的是，记者在调查过程中了解到，抓好存量资产处置工作，降低负债水平，防止债务风
险已经成为开元旅业集团上下的共识。 |
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