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发帖数: 4825 | 1 http://fangchan.21cbh.com/2014/6-5/1OMDA1NzFfMTE4OTc1OA.html
21世纪网 在楼市处于调整的格局下，昔日地王命运近期成为各界关注焦点：全国总价
“地王”广州亚运城降价超三成，为清库存金地8折促销上海“地王项目”，重庆地王
项目降价2/3抛售。
近日，21世纪网(微博)也对北京昔日地王进行调查，发现一些地王项目在后期开发、销
售方面进展并未如事先预计的顺利，有的项目甚至时隔三年还处在打地基阶段。
对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，目前房地产市场已经明显处于调整，这种
情况下，老地王压力巨大，一二线城市尤其2013年下半年出现的地王可能面临集体困境。
而在地王陷入困境的同时，土地市场也出现了遇冷现象。中原地产研究部提供的统计数
据显示，销售20强的标杆房企去年5月同期房企拿地费用高达455亿元，同比今年5月，
拿地金额仅为71.28亿元，较同期少八成。
21世纪网获得的上海易居地产研究院数据也显示，5月份一线城市土地成交建筑面积为
388 .6万平方米，创近两年来新低，环比下降35.6%，同比下降41%，除深圳外的一线城
市土地成交量同比均出现下降。该研究院研究院吴晓君认为，未来二线城市土地成交仍
然处于历史低位，开发商在二线城市购地可能会更为谨慎。
多位开发商也向21世纪网表示，目前主要面临去化压力，在积极回笼资金，对于进一步
拿地会比较谨慎，但不排除有实力的房企在有地理位置优越的稀缺地块入市时进行“争
抢”地王。
昔日地王或集体陷困境
在房地产市场格局调整的背景下，多地楼市未出现传统意义上的五月销售业绩飘红，北
京等一线城市甚至出现量价齐跌。
在楼市不景气的情况下，曾经风光一时的地王也面临着不少压力。中原地产市场研究部
总监张大伟向21世纪网表示，目前房地产市场已经明显处于调整，这种情况下，老地王
压力巨大，一二线城市尤其是2013年下半年出现的地王可能面临集体困境。
5月31日，总地价255亿元的全国“地王”位于番禺的超级大盘亚运城项目开始降价。该
项目去年推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型，售价为15000元-16000元/
平方米，但目前均价仅为10000元/平方米，较之去年降幅超过三成。
而在北京，昔日的地王们日子似乎也不容乐观。近日，21世纪网调查发现，崇文门、夏
家胡同等北京昔日地王项目有的至今未进行规划，甚至有三年来还是只有一个大坑。
2011年6月27日，合景泰富以7.1亿元竞得崇文门菜市场地块，该地块也以43228元/平方
米的楼面价登顶北京“单价地王”。
而今，三年时间已经过，崇文门热闹依旧。不过合景泰富三年前拿下的崇文门地王项目
略显尴尬。被广告牌围挡的工地内，只有一个大坑。事实上，对于合景泰富拿下崇文门
地块，瑞信此前便发布报告认为合景泰富之前并无开发或管理商场的经验，相关投资会
增加运营风险，而且因为竞争加剧导致其财务需求加大，在资金上承压。
同样是获得地王称号的夏家胡同居住类地块，2013年7月3日北京懋源经过62轮激烈竞拍
以17.7亿元竞得，至今已近一年。但目前该地块还是静悄悄，一位附近居民向21世纪网
表示，去年至今，这块地就没有见过大的施工。
这个状态也被懋源相关负责人证实。该负责人不久前在接受媒体采访时表示，目前该地
块还处于规划设计前期当中，推出的具体时间待定，预计入市大概需要1年半时间。
另一个中粮孙河地王项目，也有媒体实地考察发现，该项目没有案名，也没有任何标识
，处于挖地基阶段。21世纪网以投资者身份咨询中粮地产董秘办，一位工作人员表示目
前仍是在做开工前期规划，具体定价及入市时间还不能确定。
龙头企业拿地费同比减8成
之所以昔日地王或集体陷入困境，张大伟认为地王对市场要求高，相比一般项目，地王
的高土地价格决定了企业必须快周转。而且对于2013年下半年出现的地王，当时企业普
遍乐观预期2014年房价至少还有30%以上的涨幅，但按照目前降温的市场情况下，高周
转与高定价不可能同时出现，导致企业2014年很难推动地块入市。
上述观点21世纪不动产上海区域市场研究部研究员贺兆顺也表示认同。贺兆顺向21世纪
网表示，目前市场持续低迷，加重了开发商悲观的预期。在目前房价存在下行压力的情
况下，开发商主动选择拉长开发周期期待市场复苏期，地王项目选择开工的时间主要还
是基于开发商对未来楼市发展的预期。
一位上市房企负责人向21世纪网表示，目前因为资金压力导致拿地节奏放缓，在现在楼
市遇冷的情况下，各房企对拿地都很谨慎，地王项目操作也是有一定风险的，若处理不
好资金将被套，对房企发展有很大影响。
在昔日地王或集体陷入困境的同时，房企对拿地的热情也被冲淡。
中原地产研究部提供的统计数据显示，销售20强的标杆房企，近几个月来拿地数量逐月
递减，仅有万达、保利、恒大等企业小规模拿地，而去年5月同期房企拿地费用高达455
亿元，地王也频频现身，而同比今年5月，拿地金额仅为71.28亿元，较同期少八成。
与此同时，近日上海易居地产研究院重点列出了北京、上海、广州、深圳、天津、大连
、杭州、南京、青岛和重庆等一二线市场的10个典型城市作为统计对象。21世纪网获得
的该研究报告结果数据显示，10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米，环比增长
10.6%，同比下降27.6%；土地成交均价为3031元/平方米，环比下降27.9%；土地出让金
收入578 .0亿元，环比下降20.3%。
图1 10个典型城市月度土地成交建筑面积走势
土地成交
图2 10个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅走势
土地成交
图3 10个典型城市月度土地出让金收入走势
土地出让金
注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和重庆数
据来源中国房地产决策咨询系统（CRIC）
据此该报告执笔人吴晓君分析认为未来土地市场不容乐观，10大典型城市土地成交建筑
面积已经连续3个月同比负增长，预计今年累计土地成交建筑面积还将继续处于负增长
区间。此外，土地出让金收入同比环比均大幅下降两成以上，显示土地出让金收入情况
明显弱于去年同期，这一数据也是20个月来首次落入同比负增长区间。而且从整体来看
，二线城市土地成交仍然处于历史低位，开发商在二线城市购地可能会更为谨慎。（21
世纪网朱萍 z*****[email protected]） |
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