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发帖数: 4825 | 1 http://finance.sina.com.cn/china/20140607/233419345180.shtml
温州楼市近三年的房价持续走低，不论是新房还是二手房市场都不甚景气。低迷的
楼市背后所隐藏的真正原因为何？楼市的消极影响甚至波及企业、家庭，温州楼市该何
去何从？
温州楼市在中国一直有风向标之称，从这里走出去的炒房团甚至影响到全国，不过
近期关于温州楼市的报道中，缩水、暴跌、腰斩、崩盘等词汇却集中出现，有媒体说，
在房价历经32个月连续下跌之后，温州最大的一座楼盘将以超低价9000元每平米开盘，
这个价格是温州房价最高时的八分之一，温州楼市怎么了，央视财经《经济半小时》记
者经过努力，联系上了报道所指楼盘的负责人。
9000元超低价开盘实为误报，温州楼市被夸张、妖魔化
温州三江立体城就是诸多报道中提到的楼盘，楼盘位于温州瓯江北岸永嘉县，在一
处高速公路的边上，央视财经《经济半小时》记者终于见到了还是一片荒芜的工地现场
。根据报道，这里将以超低价9000元每平米开盘，是同地点房价最高时的八分之一。不
过《经济半小时》记者见到三江立体城总经理姜孟军时，姜孟军告诉《经济半小时》记
者，他也是从媒体上知道这一消息的。
温州三江立体城总经理姜孟军：如果是我说卖9000(元)，我亏着卖，那对我来说不
利。第二个，我们公司也有一个严格的禁令，到现在为止，没到这个时候，那么我去定
价，公司政策、制度上不符合。第三个，政府的制度也不行，因为价格还没到定价的时
候。
站在瓯江边的临时大堤上面，央视财经《经济半小时》记者见到所谓的项目现场不
过是几台打桩机在工作，还完全是处于刚刚开始打地基的阶段，如果9000元的价格是真
实的话，不但要亏损，还直接会违反本公司和当地政府的相关规定。指着对岸若隐若现
的一个楼盘，姜孟军告诉《经济半小时》记者，那个就是鹿城广场，是温州最贵楼盘，
2011年售价最高时市价8万元/平米，但是把这两个隔江相望的项目放在一起相比，姜孟
军也感到啼笑皆非。
此前被曝9000元每平米超低价出售的楼盘刚处于打地基的阶段此前被曝9000元每平米超
低价出售的楼盘刚处于打地基的阶段
姜孟军：目前看来还是有一定的距离，因为这边整个市政配套设施完全还没有，交
通、水电等等的配套设施都还没有，都要靠我们项目未来来修建。
姜孟军告诉央视财经《经济半小时》记者，立体城的项目是由万通地产(3.01, -0.
02, -0.66%)、新希望(12.03, -0.02, -0.17%)集团总共投资210亿元，项目规划用地面
积765亩，建筑面积180万平方米，将会成为温州最大楼盘，项目一期刚刚破土动工，成
本价至少要在15000元左右，作为一个外地来温州投资的开发商，他对近期关于温州楼
市的一些消息表示很不理解。
姜孟军：我觉得大家把它夸张化了，或者是妖魔化了。因为温州，实际上说我们身
处其间，虽然它价格连续三十个月下跌以后，但是第一市场并没有像想得那样差，它的
销售量实际上我们观测它是有所上升的。现在的很多人在传播这个过程当中，或者是还
有个别媒体，它们在报道当中只抓住了表面上的东西，没看见实质、真正的东西。
连温州三江立体城的总经理姜孟军都不知道报降价的消息从何而来，报道的真实性
可想而知，姜孟军采访中所提到的妖魔化引起了央视财经《经济半小时》记者的兴趣，
那么，时下温州楼市的真实情况致底是什么样呢？
二手好房源仍难出手，房地产商以价换量盼全身而退
鹿城广场是温州标志性的豪宅项目，几乎每个温州人都知道关于它的故事，开盘均
价在4万左右。2011年楼市火爆时，鹿城广场在炒房客手里的房价曾被叫到每平米八到
十万元，而今它的价格又会是多少呢？
央视财经《经济半小时》记者：这个价格，四万三千八百(元)。如果真要买的话？
温州平安易居销售人员：它还可以少，如果诚心的话它还可以少。
央视财经《经济半小时》记者：底价大概多少？
温州平安易居销售人员：房东现在整个市场上讲，没有底价，如果说客人诚心买，
都是可以考虑的，价格只要合适。
在一家房地产中介的报价单上，央视财经《经济半小时》记者了解到一处鹿城广场
的挂牌价是四万三千八百元，这里还是一套顶层的房屋，属于最贵的户型，即使是这样
的好房源，依旧很难出手。
温州二手房市场不甚景气，好房源依旧难出手温州二手房市场不甚景气，好房源依旧难
出手
温州平安易居销售人员：这些基本上都是欠债的，现在大部分像这种高档住宅，出
售急售的都是欠债的比较多。挂过来的时间是这样子的，它现在挂过来的时间是两到三
个月了，因为之前价格比较高，大概要五万(元)左右，现在只要三万多，四万多(元)，
因为这些的话，市场，比如说客户，如果他需要的情况下，才会去看这种。
这位销售人员告诉央视财经《经济半小时》记者，由于房主着急还债，如果诚心的
话这个房源可以在四万左右甚至更低的价格成交，这与最高时的价格相比的确减去一半
还多，但是并没有跌破它当初的开盘价格，那么，温州的一手房的销售情况如何呢？我
们来到了永嘉县的一处售楼处。
中欧地产集团温州房地产有限公司总经理王宏伟：去年8月4日开盘，整个建筑面积
是二十万平方米。楼房的销售整个去年，我们这个楼房销售，在温州市来说算是比较不
错的，排在前三位。整个销售率80%以上，整个温州从去年开始，比如说去年、今年整
个房地产都不怎么样。所以应该说我们整个销售这方面还算比较可以。
在王宏伟看来，开盘以后整体的销售情况还算理想，已经销售出去了80%以上的房
子，但是，整个项目的效益却只是能够回收成本。
王宏伟：价格现在均价一万三、四(元)左右。但是一万三、四(元)左右，卖了以后
基本上不赚钱，因为它楼面价拿得还是比较高，六千多(元)。原来我们拿这个地的时候
，我们做预算这个地方可以卖一万八，那现在一万三、四的话，基本上就全部卖掉能保
本。
原本计划能够卖到一万八的价格，销售的实际价格不过是一万三四，如果再算上每
年至少10%的财务成本的话，这样的价格几乎就在盈亏点之间了，那么，王宏伟为什么
会把价格压得这么低呢？
王宏伟：就是说温州所有的地产，包括房地产开发这几年，它不是赚不赚钱的问题
，它是能不能退得出来，就是说原来投进去的钱能不能全身而退，现在很多像温州有些
小的房地产，基本上就是这个项目做完或者就不做了，有些该亏掉就亏掉了，因为他们
很多都是拼起来的稍微好一点，如果你是一家，比如说如果是一个房拿过来是一家的钱
或者两家的钱，那亏得一塌糊涂，所有钱抽不出来，他就破产了。
采访时王宏伟说的最多的就是以价换量、保命和全身而退，他还在庆幸自己当初做
了一个正确的价格选择，成功将投入的80%的资金回笼，这样的策略也基本成为温州当
地绝大多数开发商的选择。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：即使利润不高，我的价格比原来都卖得低的多
了，我还是怕这种去化率，就是我卖的了，卖不了，即使说你价格卖低一点，稍微有点
利润，你能快速地把这个盘如果清掉、卖掉，而且把资金回笼了，这个也是可以的。所
以现在担心还是去化率的问题，还不是价格的问题。
陈永峰谈到的这个楼盘要在9月底才正式销售，他心里现在已经主动下调了20%的销
售价格，利润和价格在他看来都不是主要的，最主要的就是如何尽快的把房子卖出去，
保证资金的安全，从事房地产行业的他经营着温州最大的房地产企业，而今他正在经受
着前所未有的压力。
陈永峰：那么2013年的5月份到10月份，这个阶段还算是比较好的，房子卖的比较
好，甚至一些盘的去化率都要达到90%以上，那是挺好的。一到了2013年的10月份以后
，整个形式就是急转而下，就不好了，不好以后到现在的话，那肯定是比较差的。
陈永峰现在的压力一方面是销售数据的急速下滑，另一方面是他担心有太多的不可
预知因素。
陈永峰：忐忑的原因也就是说，又没有什么政策，老的政策没打破，新的政策没出
来，市场现在到底走势怎么样也不知道，因为我卖这个楼盘肯定是跟整个区域的经济相
结合的，区域的经济当中，比如说整个区域走好了，温州的中小企业这些经济走好了，
他们是购房的主力啊。
就是这一个个无法预测的因素让陈永峰很难做出一个正确的选择，但是销售价格的
继续下跌已经是一个既定的事实了，那么，时至今日温州市区整体楼价究竟是怎样的呢？
温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅：如果说原来的房子卖三万二千(元)
的话，那应该打了六折，应该会有的，2万左右，2万左右要的。用了三、四十个月的时
间。那大部分下跌的时间，应该是在2010年，或者201111年的这个结点是比较高峰期的
。像近两年，像2013年、2014年，房价应该说，还是在数据上的表现还是阴跌的状态，
但是尺度都不大，可能都是2%(跌幅)。
如果按照姜毅所说，温州楼市确实是在下行，经过了32个月的跌跌不休，温州市区
内商品房平均价格从3万2跌到了2万，应该说下跌了40%，那么，在过去的32个月也就是
将近3年中，温州的房地产行业究竟发生了什么呢？
库存量暴增推动房价下跌，开发商资金链断裂是真正原因所在库存量暴增推动房价下跌
，开发商资金链断裂是真正原因所在
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：温州楼市连续跌了三十三个月，这是一个数字
，这个数字听了以后很惊讶，原因在哪里，也是当时整个温州土地的资源比较少，而且
推出来的量也是非常少，需求量也比较高，这个时候房价节节攀升，攀升到就是说在我
们中国，一线城市的价格。
在央视财经《经济半小时》记者多日采访过程中，几乎所有的业内专家都在指出温
州市区内在2013年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策，所有推向
市场的土体面积非常有限，这也在直接催生了温州市区楼市价格的高企。
温州泰和地产联合机构总裁林育：我们可以看到2011年，当时市区的整个土地的成
交是46万平方米，那么当时的成交均价是12807(元)，到了2012年土地的整个的成交面
积在市区是65万平方米，那么那时候的均价是5477(元)，到了2013年它整个量就上去了
，达到了201万平方米，那么这个均价达到了6938(元)，也就是说在2013年土地温州市
区的出让总量来讲的话，就是相当于是前面温州五年的土地的出让面积。
一年出让五年土地面积的背景下，直接导致了大量新盘集中上市，库存量猛增，价
格的持续下跌也就在所难免，温州楼市走势和土地供应的走势有很大关系，而在2010年
之前，有限的土地供应又直接导致了一种独特的销售模式。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：但是两套拼一套，当时我卖给你的时候还是没
有限购，或者就是说，我们先签了合同。而且当时有一个很幼稚的想法，就是我们比如
说只能买一套，把半套先买掉了，另外两个半套，我们先签合同，不备案，我们就是很
幼稚的想法，就等，等国家这个政策，它限购可能会放掉了，一直在等嘛，大家都是在
有这个期望，放掉了以后，再起来，是这么来想的。哪想到现在都等不来，占主力，很
多都是这样户型的。这个时候我讲啊，这个事情就害死人，然后我们就也是惨痛。
这就是温州当地盛行“多套拼房”的销售模式，也是当时的主流模式，限购之前一
套大户型的房子需要办理两个、三个、四个产权证，然而随着限购令的出台，直接终结
了这些房型的销售，2012年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的
现象，这也成为当时温州房价暴跌最主要的原因，房地产开发公司亏损严重，销售放缓
、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下，部分开发商资金链断裂，温州出现多
个楼盘烂尾、开发商跑路事件。央视财经《经济半小时》记者就在温州的市区内见到了
这样一处烂尾项目：鹿城一品。
央视财经《经济半小时》记者：那现在估计什么时候能完工？
工人：完工？完工那不知道。
央视财经《经济半小时》记者：也不知道。
工人：嗯。
走进施工现场现场，央视财经《经济半小时》记者见到了为数不多的几个工人在休
息，没有人在工作，工地里面还晾晒着衣物，没有人知道何时能够完工，生活在附近的
居民倒是说出了这个楼盘的历史。
居民：五、六年了，
央视财经《经济半小时》记者：这房子盖了有五、六年了？
居民：有五六年了，一直在盖，五六年还没有盖好呢。
业内人士透露，这个项目是温州本地企业开发的，温州地产企业有个独特的模式，
股东可能有几十个甚至上百个。
资金链断裂致温州多处出现烂尾楼盘
温州搜房网总经理王毅：曾经有一家房开，他的股东有300多个，也就是说他的融
资渠道甚至是有点像这种民间集资一样的那种感觉。政府是打击这个的，民进集资是打
击的，但是它通过其它的方式，几百个股东一起融进来，那这样就是资金特别复杂。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：业余部队上来以后，拿了地以后，没有专业的
设计，没有专业的市场调查，没有一个专业的策划、推广，最终实际上就下来了，实际
上周期就下来了。
正像业内多位专家担忧的一样，与国内很多城市拥有多个具备实力的开发商不同，
以民营经济见长的温州，事实上并没有几家专业的具备强大实力的房地产开发商，由此
就会在开发决策出现一系列的问题，导致另外的一个问题又凸现出来。
温州搜房网总经理王毅：我们就按900万人的比例来算，外来人口占的比例接近是
18%到20%。那20%外来人口在温州购买房产的比例相对来说是非常小的，这在全国任何
一个城市来说都是很小很小的一块比例。
作为一个外地人王毅已经在温州生活多年，他几乎没有见到外地人在温州购房，20
%的外来人口几乎没有购房，这也与国内其他城市完全不同，为什么会出现这种情况呢。
王毅：我们要在这个地方买房是可以，买房是买得起，但是为什么说不愿意在这里
，不愿意在这边买房呢。第一这个城市的配套不是特别的完善。第二，老区配套里面，
我们觉得花那么多钱买到老区里，房子也不是新的，小区也不是新的，要一个生活环境
没有，封闭的环境也没有，都是一些商住楼为多。
从我们的调查来看，温州楼市确实是在下行，但楼市真正的问题并不是出现在房地
产本身，资金才是背后的关键因素。
在经过连续32个月的房价下跌后，温州楼市确实出现了低迷状态，而央视财经《经
济半小时》记者调查发现，楼市的真正问题实际出现在资金，出现在实体层面，那么温
州楼市下一步走向何方呢？
楼市影响波及企业家庭，温州楼市数据的公开、透明值得重视
温州购房团资深团员黄东升：那个时候买过来是2200万(元)，现在596万(元)在拍
卖。
央视财经《经济半小时》记者：这是第几次拍？
黄东升：这是第三次拍，第一次900万(元)，(第二次)700万(元)，现在500万(元)。
《经济半小时》记者：每次有20%递减。
黄东升：对。
《经济半小时》记者：现在是多少？
黄东升：现在是596万(元)。
《经济半小时》记者：600万(元)。
黄东升：600万(元)。
《经济半小时》记者：这是最高报价还是。
黄东升：最高报价，评估价1096万(元)。就是评估价原来的对折了。现在用是评估
价的6折，还是没人要。
黄东升是当年温州活跃在全国各地千百万炒房大军的一员，不过他更愿意称自己为
温州购房团资深团员，与几年前的意气风发不同的是，他现在关心的自己正在被法院在
网上拍卖的房子的价格，从最高的2200万一路下跌到了不到600万，而让他最后悔的就
是当初不该从银行贷了这么的钱。
黄东升在法院被拍卖的房子卖家是评估价的六折，但依然无人问津黄东升在法院被拍卖
的房子卖家是评估价的六折，但依然无人问津
温州购房团团员黄东升：这笔钱给我是2011年的12月31号6点半钟发给我1800万(元
)，它说做额度，做营销，叫我帮帮忙，把这些款贷出来，然后我用这笔钱买了海港的
一栋楼，其实我不需要买楼的，钱贷给我，好贷当然来买楼了，楼买过来以后我也没住
，这个房子也很大，有600平方，一直放到那边。现在银行就催着我们要钱。
黄东升告诉央视财经《经济半小时》记者，如今真正导致他资金链断裂的并不是房
价的下跌，而是来自于银行方面的压力。
黄东升：去年撑不住了，去年就抽得太厉害了，你一还他就抽，现在是银行不信用
，不是我们不信用。比如说现在一个执行案件过来了，把你所有的房子封起来，所有的
房租不给你，导致所有的人觉得恐慌。
黄东升坦言，现在当年一起炒房的朋友基本上都不见了，而他自己除了两套已经被
强制拍卖以外，他在温州还有30套的房产，由于没有向民间的高利贷借过钱，他自信还
有能力应付过去这次难关。
黄东升：那我自己的资产是足足有馀的。不管怎么样贱卖，怎么样也好，问题是现
在怎么样，我还可以有，他们要现金，我的资产全部的房子里面，这是一个最大的矛盾
，但是我一定要把帐还掉，所以有人要我就卖，不行我把这套房子也卖掉给他们抵债，
欠钱还钱。
事实上，处于煎熬中的不止黄东升一个家庭，资金的短缺已经触及到温州每一个行
业、每一个家庭。
温州平安易居房地产营销有限公司董事长姜毅：因为每一家庭都在服务某一个企业
，这个企业都是跟某个节点上都要融资，当社会金融的这个资金链发生问题的时候，从
最核心的部分的这种掌握大量资金的企业开始影响，辐射到它的产业链下游企业，辐射
到产业链下游企业的每一个员工，每一个家庭。
央视财经《经济半小时》记者：影响的不单单是房地产产业。
姜毅：我觉得不单单是房地产产业，包括餐饮，包括娱乐。
调查显示，2011年一季度，温州房地产市场出现了明显调整，住宅成交均价出现环
比下降趋势。温州房价回落逐步影响并恶化部分企业主资产负债表状况，由于无力偿还
巨额债务，有多家企业主跑路，关停倒闭企业从个别现象向群体蔓延。
温州市酒类行业协会会长徐亮：原来这里面还是比较多的，比较集中的一个酒的(
聚集地)。
央视财经《经济半小时》记者：基本上这边都是卖红酒的吗？
徐亮：卖红酒也有，啤酒也有。包括一些白酒，主要是比较多的一个聚集的地方。
央视财经《经济半小时》记者：应该都是这种规模，是吧？
徐亮：应该是的，目前主要是，有的转(行)业了，有的是他是为了减少成本，转移
到一些其它的地方。
受楼市的消极影响，企业资金短缺，曾经的卖酒聚集地如今开门的只剩三家了受楼市的
消极影响，企业资金短缺，曾经的卖酒聚集地如今开门的只剩三家了
徐亮不无伤感的告诉央视财经《经济半小时》记者，前两年这条街上有十几家经营
各类酒品的销售店，而今开门的只有三家，其他的不是关门，就是被贱卖了，与楼房一
样，现在温州有各类诸如企业、矿山、酒坊等优质资产在低价出售，用以盘活资金。在
如此环境下的温州楼市要做的事情可以说是千头万绪，不过很多专家建议不如先从最简
单信息公开做起，温州楼市并没有丧失未来。
温州搜房网总经理王毅：因为我们查阅数据来说，第一，各方面对数据的不透明性
，让我们感觉非常困惑，这就给了舆论夸大，或者说是扭曲它的这种空间。如果各方面
的这种部门，包括房开，对数据做过多的阐述，多一点的阐述，或者说声明，及时性、
公开性做出来，那我们也会给媒体一个比较有评判的标准。
【半小时观察】
我们常说，人的肌体发烧热在表面，根在体内，楼市的表现其实也一个道理。从温
州上世纪八十年代的八大王民营经济起步到后来全民炒房，可以看出一条清晰的轨迹，
全民炒房吸走温州丰裕的民间资本，经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转
型良机，资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。从资本的流向可以洞悉一个时代的
全部秘密，资本为什么会抽离实业，经济为什么会脱实向虚，这些才是真正值得我们关
注和解决的问题，表面的发热退热容易处理，但如何让根子里强筋健骨才是我们需要重
视的。从这个意义上讲，需要转变的不仅仅是温州。 |
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