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Military版 - 房贷新政半月数据考:楼市成交回暖 价格难涨
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http://finance.sina.com.cn/china/20141017/025520563140.shtml
房贷新政半月数据考:成交回暖 价格难涨?
本报记者 张晓玲 辛继召 深圳报道
9月30日,中国人民银行[微博]与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作
的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)后,半个月过去,新政效果立竿见影。
多家代理机构和房企的销售数据显示,十一黄金周开始,一些项目来访量大增,此
前的来访开始转化为实际签约量,10月前半月成交明显回暖。
在价格方面,主流房企的行为和判断仍趋于谨慎,认为市场以平价走量为主。万科
甚至认为,四季度楼市是继续降价态势,会有更多楼盘降价。“房价下跌是有合理空间
的,去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。”
接受21世纪经济报道记者采访的多位业内人士表示,新政给市场带来的是一个销售
窗口期,并不能说市场就此反转;长期来看,房地产业新常态已确立,楼市供求关系逆
转,整体供大于求,房企去库存是首位,楼市正在进入存量房时代。
成交量回暖
万科集团提供的数据显示,今年十一期间新推盘30多亿,认购80亿,去年十一认购
30多亿,同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看,从9月1日至10月8日,推盘290
亿,认购270亿,比9月单月的数据好了很多。
万科并非个案。多家券商调研显示,十一期间整个行业销售都比较理想,大部分主
要房企认购数字都高于2013年,应该是一倍左右增长。
第三方市场研究机构数据也显示,虽然商业银行房贷细则尚待落地,但效果已经显
现,访客量、来电量均有增加。业内也对“银十”楼市行情持乐观态度。
克尔瑞监测的37个城市数据显示,十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米,较
2013年、2012年同期分别增长3%和9%,其中13个二线城市市场回升最为明显,较同期分
别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后,大量隐性成交未在数据
上及时体现。
链家地产[微博]市场研究部统计,十一期间,北京市商品房网签量同比下降超过30
%,但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标,预示市场中未
来购房潜力的变化。
中原地产10月前7天房地产相关收入较9月同比上涨138%,新房收入增长198%,二手
房收入增长123%。不过,由于网签数据具有滞后性,十月初的网签数据反映的是9月末
的实际销售。大部分城市在十一假期新开盘认购有改善,杭州、武汉、宁波、深圳、东
莞、福州、昆明等,实际认购改善幅度约10%-20%,但无锡、济南、宁波等城市数据平
平。
第一大新房代理商世联行(12.60, -0.44, -3.37%)数据显示,世联行十一假期实现
代理销售额超120亿元,同比增65%,创下历年新高。国庆期间,90平方米以上户型成交
占比达57%,相比前三季度该比例提升2.8个百分点。其中,90-140平方米占比达46%,
成为需求主力。此外,世联行周客户上门指数提升至177,环比上周上升64%,其中一线
城市的增长幅度要大于二线。
中原地产研究总监刘渊表示,十一假期销量整体上有10%-20%回升,这是在银行细
则未出的情况下,房贷新政对市场心理产生了积极影响,预计还将持续。网签数据在10
月份下半月会有所体现。
成交方面,不少业内人士都认为,随着市场景气实际好转,四季度开发商推盘量会
扩大。
房企平价走量
央行[微博]9·30新政发布后一周内,绿城、绿地、恒大等房企传出节后涨价的内
部文件,但绿地、恒大先后均予以否认。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,大部分城市没有房价上涨动力,上述传闻应是房
企从营销的角度,营造涨价预期和市场氛围,引导市场向有利于销售的方向转向。
从房价惯性看,目前房价下跌城市数量仍然是主流,大多数大中城市仍然面临房价
下降的压力。据中国指数研究院[微博]统计,9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环
比增长-0.92%,连续5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。
从近期入市的新楼盘来看,定价以平稳为主。深圳的华润城、北京的中冶德贤公馆
等,都采取了平价入市策略。
万科有关人士认为,新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了,市场
一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势,甚至会有更多楼盘降价,房价下跌会更
加明朗,降价的比例和范围会更宽,而且购房人会更加果断。
“一部分开发商降价,一部分开发商观望,等市场回升”,刘渊认为,当前市场以
上市公司为代表,年度销售计划有压力,价格策略比较灵活,会积极定价;而一些本地
小开发企业,没有业绩压力,有些是项目公司运作,负债较少,不愿意降价。
张宏伟认为,品牌开发商力拼“银十”与上市公司年报销售业绩的策略并不会改变
,开发商会使出浑身解数在最后3个月最大限度跑量,扭转大中城市今年楼市不给力的
大势。因此,对于第四季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市“翘
尾”行情,房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。
“千万不要认为9·30之后就可以长期维稳甚至回暖,这只是一个销售窗口期而已
,而不是转折点。”易居中国联席总裁丁祖昱表示,这个窗口期仅有2-4个月的时间,
其中10-11月份肯定不错,12月和明年1月则很难说。
丁祖昱表示,目前银行资金有限,年底银根将收紧。随着10月、11月房贷额增加,
而MBS和长债还来不及发售,所以年末银根仍将短缺,这是此次楼市销售窗口期最大的
制约。
去库存仍是首位
央行9·30房贷新政释放货币层面放松的信号,一定程度上有助于消除房地产市场
下行风险。但多位业内人士指出,楼市库存依然处于高位,“去库存”是首要选择,楼
市已进入存量房时代,房地产市场已进入供过于求的“新常态”。
上海易居房地产研究院的数据显示,截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品
住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比分别增长8.8
%、3.5%和2.2%,尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长,且9月增幅又进一步
扩大,库存压力巨大。
张宏伟表示,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的
城市仍然占到大多数,比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等,房价年内仍然有下行压
力。
“从市场去化率看,万科重点关注的14个城市8月、9月去化率分别是0.68、0.71,
9月市场销售低于新增可售,月度库存从1.41亿平方米上升至1.45亿平米。9月底库存去
化月数11.6月,高于上月底的11.4月。”前述万科沟通会纪要显示,9月数据都不太乐
观。
刘渊认为,一线城市库存水平比较低,11-12个月库存去化水平,存量绝对值与历
史高位持平,只要月销量增加,库存消化周期可以比较快回落。
但二三线城市有15-20个月的库存周期,实际库存值远高于历史高位,且人口增长
已经放缓,40个城市过去5年约有30个城市人口增长率平均只有5%,很多二三线城市新
房发展活跃度已经达到了一线城市的水平。大多数二三线城市会有长时间的调整,短期
内不会再有价格的上涨。
这意味着,由于去库存压力巨大,房地产市场供求关系已经逆转,房地产投资、交
易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。
前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]表示,房地
产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代,供大于求成为市场发展的常
态。2013年房地产业量价齐升,购销两旺,是不正常的现象。
德信资本董事长陈义枫认为,房地产行业正在进入存量时代,未来中国的新房竣工
面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值,今后增量很难跨越,可是存量永远是增加
的,并购因此成为永恒的主题。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,过高的库存量,中心
城市过高的地价,以及过高的房价和租售比失调的现实情况,迫使楼市将经历一个较长
时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。
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