中国房地产在2016～2022年将上演残酷的“大逃杀“ - Military版

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Military版 - 中国房地产在2016～2022年将上演残酷的“大逃杀“

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话题: 大逃杀话题: 2022

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时寒冰：中国房地产在2016～2022年将上演残酷的“大逃杀“
导读：2013～2015年的这个阶段，是令人极度纠结的阶段，直到趋势变得明朗，纠结也
会随之淡下去。中国房价将在这种纠结中逐渐从点到面，显露出明显的见顶回落迹象--
时间越向后，见顶回落态势越明显。2016～2022将出现暴跌的节奏！
随着实体经济从辉煌的顶峰步入调整，支撑房价的力量势必会大大削弱。最关键的一点
是，它会影响到人们对未来房价的预期--预期一旦改变，投机资金的撤离将加快房价见
顶的步伐。而且，房地产属于资本密集型行业，对资金的需求量非常大，一旦资金链
出现问题，危机就会迅速爆发。
房价必将于2016～2022之间出现暴跌。
我们不妨对比一下鄂尔多斯和温州的情况，通过对这两只"麻雀"的解剖，展望未来的趋
势。
鄂尔多斯的GDP变化，几乎是在谱写一个神话。2012年的GDP是2001年的21.3倍!即便放
在世界范围内来看，也是一个令人瞠目的奇迹!鄂尔多斯的经济从2003年开始腾飞，这
个时间节点正是房地产的国民经济支柱产业地位被确立，与房地产相关的资源行业发展
最迅猛的时期。作为煤炭资源丰富的鄂尔多斯，成为最直接的受益者。
媒体的报道证实了这一点。"从2003年起，中国经济进入一轮爆发周期，尤其是以重工
业、重化工业为代表的二次工业化发展迅速，对能源需求日益强烈。2003年底，煤炭价
格开始上涨。鄂尔多斯人脚下的黑煤开始变成'黑金'。"
2005年，鄂尔多斯的经济增速达到顶峰。2008年次贷危机爆发后，鄂尔多斯经济增速逐
步下降，到2012年增速下降到低于2001年的水平。增速的下降一旦与外部的债务危机结
合，就会改变人们的预期，这种预期的改变又会迅速导致一些资金的撤离--这正是鄂尔
多斯这样的资源输出型城市的最大弱点所在。
温州的GDP增速自2007年后逐步下滑，2008年后GDP增速下降到低于2001年的水平。在中
央4万亿救市计划推动下有所反弹，但2010年再次下行，到2012年已经下降到6.7%的较
低水平。温州经济增速下滑，意味着它已经不能支撑高速上涨的房价，也不能再作为温
州炒房团的大本营为其提供充沛的资金。由此导致资金链断裂，房价下跌，随后又进一
步蔓延，一些企业破产倒闭。
据《中国新闻周刊》报道，在温州市永嘉县黄田镇，2011年9月一个月内就有100多家企
业关闭。随着事态的发展，更是出现了炒房者自杀等情况。
如果把整个中国的GDP及增速，与鄂尔多斯和温州的数据做一个对比，就会发现有许多
相似之处。中国的GDP增速在2007年后就开始下降，与此同时，一些制造业开始向东南
亚等地区迁移--连年房价上涨带动起土地价格、房租、物价的上涨，导致国内的制造业
成本大幅度上升，被迫向外转移。同时，资本也渐渐开始从放缓流入步伐慢慢地转为流
出。
鄂尔多斯是资源富集的城市，温州是资本富集的城市，而这两种资源富集之地正是中国
经济高速增长过程中受益最大的城市。当这两类典型代表城市的房价出现下跌，其信号
意义非常明显!
依照这种代表性往下推导，那么，不久之后，与鄂尔多斯比较像的太原(资源型)等城市
及其同区域内再低一级的城市，房价就会随即见顶，而与温州比较像的深圳(资本型)等
地区的房价会陆续跟着出现明显的见顶回落征兆。
2013～2015年的这个阶段，是令人极度纠结的阶段，直到趋势变得明朗，纠结也会随之
淡下去。中国房价将在这种纠结中逐渐从点到面，显露出明显的见顶回落迹象--时间越
向后，见顶回落态势越明显。
当中国从资源的输入者变成输出者，当创造财富的步伐放慢，支撑房价的基础也随之逐
渐变得脆弱起来。而环境的恶化、城市承载力透支殆尽，将成为加快楼市大变局的推手
，房地产脱离实体经济独自辉煌的画皮将被无情地揭下。
与房价上涨时的阶梯状形态相似，房价下跌的时候也将呈现出阶梯状的形态。房价下跌
先从资源、资本输出的四线城市开始，渐渐蔓延到三线城市、二线城市，最后传导给一
线城市。
相关政策的调整，也可能成为房价下跌的推手。在《中共中央关于全面深化改革若干重
大问题的决定》中，有关房地产问题的表述字数非常少，但字数少不代表不重要。里面
只有几句："建立全社会房产、信用等基础数据统一平台""加快房地产税立法并适时推
进改革""健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进
住房公积金提取、使用、监管机制"。
房产数据平台意味着：房产的透明度提高，那些拥有多套住房尤其通过非法收入购买多
套房产者，将更急切地抛售房产。房地产税将加大住房的持有、保有成本，使得拥有多
套住房的人不得不卖房套现--前提是房产税的力度较大。由于许多城市可供出让的土地
越来越少、卖地收入锐减的情况下，开征房产税几乎是政府唯一的选择。但仅就前两条
而言，一旦施行，也将对房价产生影响。
商业大佬在抛弃房地产
如果理论上的分析还不足以说明问题的话，那么，我们不妨看看大佬们在做什么。
李嘉诚父子抛售中国的物业，一直是热炒的新闻。
2013年8月29日，"长和系"两家公司长实、和黄双双发布公告，将各自下属公司分别持
有的广州西城都荟广场各50%的股权出手，最终以26亿元成交。10月18日，和黄与长江
实业再次出售位于上海陆家嘴的东方汇经中心，最终以11.55亿美元(约70亿元人民币)
成交价成为近年来规模最大的写字楼交易之一。12月31日，李嘉诚长江实业集团旗下
ARA基金出售南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦，接盘者为宏图三胞集团。据
市场人士估计，该大厦估值约为30亿元。
2014年1月13日，李氏家族的电讯盈科发布公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北
京盈科中心股权正与独立第三方处于深入磋商阶段。短短5个月内，李氏家族就已出售
了价值200亿元的中国内地物业。在新的经济条件下，亚太区房地产投资市场的吸引力
有下降的趋势。与此同时，商业地产已出现明显的泡沫迹象，李嘉诚作为投资风向标，
其频抛物业也正是来源于对未来市场的判断。
但人们的思维似乎已经被连年上涨的房价给固化。
在李氏家族抛售商业地产的同时，有更多的地方却在增加新的供应房--新增供应和二手
房抛压汇集而成的力量，将成为压垮高房价的最后力量。
2013年的商业地产市场显得火热，万科等龙头房企在发力住宅地产的同时，纷纷向商业
地产抛来橄榄枝。但是，随着供应的急剧增加，供应过剩危机迅速膨胀，部分城市的空
置率已远远超过6%的国际警戒线。
以广州为例。2014年，广州购物中心将迎来供应洪峰，新增供应面积将达到61万平方米
，创历史新高。业内人士坦言，目前，广州在运营的主要商业体总量已超过40多个，
2014年在建或将建成的综合体及商业项目超过20个，有近400万平方米的新增商业面积
即将陆续上市，将使未来3～5年内的商业环境竞争更为激烈。
不仅广州，截至2013年底，中国20个大城市商业地产总存量达到6461万平方米。而到
2016年底时，3年新增供应量总计将接近3500万平方米，占目前总体存量的54%。写字楼
3年后的增量将超过5800万平方米，占目前存量的173%。
笔者不禁想到2007年股神巴菲特抛售中石油时，中国民众对他不屑一顾的嘲笑。大智慧
者总是在众人的讥笑声中站在高山之巅，平静地傲视来自世俗的平庸的嘲讽。
只涨不跌，蔑视一切的中国房价
中国房价似乎可以蔑视一切，不仅可以蔑视像李嘉诚这样的首富，也可以蔑视无数的诺
贝尔经济学奖获得者：
2008年的诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼在2011年底写道："中国的房地产已出现
了所有泡沫状态下的特征：不仅仅是房价上涨，还类似于佛罗里达出现的楼市投机热。"
2009年的诺贝尔奖经济学奖得主奥利弗·威廉姆森说："全世界房价最离谱的就是中国
，我不认为房价还会大幅度上升，因为现在已经太离谱了，所以我认为房地产没有投资
价值。"
2010年的诺贝尔经济奖得主彼得·戴蒙德说："中国土地出让总额年年以70%增幅暴涨。
5年后可能达到近40万亿元。如此高昂的面粉价格，造出的面包必然无比昂贵。中国百
姓30年积累的60万亿元的财富，可能在短短几年内通过房地产转入政府手中。因房地产
而失去积蓄的中国百姓可能无法支撑中国产量惊人的产业经济。"
另一位2010年的诺贝尔经济奖得主戴尔·莫滕森说："过度利用杠杆把房价调高，相信
会有更多的人来接盘或者是买房，通过这种过度借贷导致无力偿还，最终会对经济产生
一系列影响。"
2012年的诺贝尔奖得主埃尔文·罗斯坦言自己对中国房地产的情况不能说十分了解，但
是他觉得一个有效的房地产市场关键是信息对称，"如果当地能够建造更多的房子，5年
后房价我想会恢复平稳"。
2013年的诺贝尔经济学奖得主希勒在2009年访问中国时就被问到"今年中国的房子泡沫
会不会破灭"。希勒说："美国加利福尼亚州房价与收入比为 8～10倍，他已经认为很高
了，而在中国的深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍，这令人担忧。"希勒曾准
确预言美国2000年科技股泡沫和2006 年房地产价格泡沫的破裂，尤其是对美国房地产
市场的准确预测让席勒声名鹊起。
2013年5月，保罗·克鲁格曼指出，所谓"泡沫"，就是资产价格处在基于对未来不切实
际预期下的一种情况。
这个定义实在是精妙。
中国人对房价只会涨不会跌的预期，何止是不切实际?一旦预期转向，泡沫也就会在瞬
间破灭!无人生还的大崩盘！
而且，房地产已经开始出现一个新的更为严重的问题：房屋过剩!这种现象在三、四线
城市表现得尤其明显。
笔者曾在一个三线城市转了一圈，建筑工地到处都是，许多都是住宅项目。这些房子不
仅相对于民众的购买力而言是过剩的，即使从绝对需求角度来看，也是严重过剩的。
2014年2月，有媒体调查得出结论：城市规划的无序使"新城"遍地，而后续需求的乏力
使许多新城变成"鬼城"。在当前的三、四线城市中，出现房屋供应严重过剩的"鬼城"不
在少数。
2014年2月9日，中国社会科学院副院长李扬表示，2014年6月全国房地产登记系统启动
之后，除了高房价问题外，房屋过剩问题也将水落石出，"现在这个问题非常突出，金
融部门都在做准备……首先就是房地产出问题"。
随着实体经济的衰退，支撑房地产的根基早已在浑然不觉中慢慢垮塌。高楼大厦的外表
依然光鲜亮丽，但地基已在沉陷。
在2013～2015年的这个阶段，对于中国房价而言，将是完成最后筑顶的阶段，是房价从
辉煌走向黯淡的阶段。随着中国房产税的开征、环境的恶化、人口老龄化、制造业空心
化等因素的日益明晰，也随着美国逐步收紧货币政策，全球资源向美国的汇流，继2012
年中国实体经济完成转折之后，中国房价也将在这个阶段流露出疲态，为快速坠落积聚
能量。下跌之旅一旦开启，将如同鄂尔多斯(资源富集代表)和温州(资本富集代表)的情
况，难以遇到支撑。这个下跌过程，是从点到面--从不断增加的点到面，从小城市开始
，逐渐蔓延到二线、一线城市。
房地产的黄金时期已经在人们麻木的时候，无情而彻底地转身，睿智的人会走在前面，
一如李嘉诚的选择。因为，到下一个时间段--2016～2022年里，集中为过去还债的时期
将冰冷地到来，房地产将上演残酷的"大逃杀"，开发商曾有的辉煌将书写在残败的烂尾
楼上，昭示岁月的沧桑和无情。
笔者此前说过，2016年，只是为了表述的方便。笔者所简单勾画的2016年开始的场景，
随着美联储绳套的收紧，提前到来的可能性变得越来越大。
本文地址: http://www.sciencenets.com/home.php?mod=space&do=blog&uid=9&id=11907
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