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发帖数: 562 | 1 2018年策略：买入一线城市房地产
2017-11-20 05:57
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摘要：市场调整+政策限价+房企冲量=捡便宜。
最近更新少了点，一直在做复盘和房企的研究，把去年3月调控以来的观点梳理了一遍
，看看哪里做错了。所幸的是，大的判断没有闹笑话。
记得这轮调整最艰难的时期是去年10-11月，一是史上最严厉的调控，打击了大家对市
场的信心。二是特朗普上台前后的人民币汇率大贬值，加剧了人们关于资本外逃的担忧
。那段时间里，我还是坚持“这依然只是一次调整，并且高点到低点的调整幅度不会超
过2008年的判断”。在今年年中的一次论坛上，有观众问，今年的房价会如何，我的回
答是：下跌的可能性很低，实际价格依然会上涨。这些到年底就会有数据出来验证。
从市场运行来看，感觉要比我想象得还要好一点。一方面，这1年的深圳房价，基本稳
定。而另一方面，部分优质区域的价格还是在上升。比如深圳湾，在这样的调整市，豪
宅的价格还是录得了20%左右的上涨。而在距离深圳湾最近的科技园区域，有个即将入
市的楼盘，它的预期价格，相比2015年底调控前夕，依然升了25%-30%，这是在限价的
情况下。
复盘梳理最大的感受是：人要首先学会做长周期的判断，然后学会逆周期的思维。这两
者，不但需要逻辑，更需要坚定。
今天说的重点是2018年该怎么操作。申明一点，从开号到现在，我在朱罗纪号上所谈到
的每一个观点，都是自己最真实的想法，不存在看多做空或者看空做多。
关于明年，很多券商投行有自己的判断，主流判断是：2018年会调整。
宏观面上的判断我不会比券商投行更好，从全国范围内来看，2018年的确更大概率会是
个小年，一个大年之后往往会伴随着1-2个小年。这个小年的意思是：销售量会降低，
大部分城市不涨价，开发商的去化率会下降，回款速度会减慢，房地产投资会下滑……
但我想提醒的一点是：房地产是有区域周期性的。说它在全国范围内是小年，是因为三
四线城市所占的销售量，常年达到了总销量的一半。所以，只要三四线陷入调整，那么
全国范围的房地产数据都不会太好看。但如果落到具体的区域上，就未必如此。如果你
回查历史，就会发现：一线城市的波动规律，整体上是要比三四线城市超前1年的，就
像板块轮动一样，所以不可以一概而论。（我在上一篇推文里也已经谈到了这一点）。
比如以沪深为例，2015年3·30政策之后，这两座城市就拉开了上涨的序幕，但当时三
四线城市还都处在库存高积、房价眼看要崩盘的水深火热之中。
而到了2016年第一季度，沪深开始进入政策调整期。但彼时，三四线城市刚刚展开力度
超过2008·4万亿的“去库存”时代。
再到2017年，一线城市、强二线城市、环一线城市普遍进入深度调整期，但弱二线城市
、三四线城市普遍进入了最为火热的繁荣期。
这种转换——一线城市从繁荣到萧条，三四线城市从萧条到繁荣，不同类型的城市都各
自持续了1年半以上的时间。
到目前为止，我们看到了一个景象：三四线城市的去库存任务已经完成（我在之前的文
章里已经两次提到，再鼓励去库存，就会造成过热），而一二线城市的高房价也基本稳
定了。这意味着：三四线城市的宽松政策会走向结束，而一二线城市的紧缩政策不会再
持续加码。
所以，我对2018年的判断是：房地产在全国性范围内会步入调整，但一线城市会温和复
苏。
1、在政策面，三四线城市的政策会走向紧缩，而一二线城市环一线城市的紧缩政策可
能会有所松动，但幅度也会很小。
前者比较好理解，重点在后者，比较多的环一线城市，在去年卖了很多面粉超过面包的
土地，这些地按照现在的价格卖房子都要亏钱。比如在东莞黄江，去年的地价最高达到
26000，但是现在同类产品的房价才22000，以及周边的新增地块地价限制到11000-
13000左右，任开发商怎么做都赚不到钱。所以，假如当地政府预期紧缩政策适度放松
房价也不会反弹的时候，就可能会在执行中适度松动（否则会带来市场的过度萧条，依
然不符合调控预期）。当然这种松动不会大面积的，而且更可能是“口头松动”。这种
情况在深圳之前出现过，像限价政策，执行过紧时政府就会暗暗放松一段时间，发现房
价有上涨苗头就再度收紧。
2、在市场面，已经调整超过18个月的一线城市的房地产，更有可能会提前复苏。但这
种复苏会是温和复苏，没什么大涨空间。而三四线城市，则更可能会基于新增需求的乏
力而进入调整。
对三四线进入调整，现在也越来越有共识。当然，不是所有的三四线都会调整，比如在
环一线范围的三四线城市，要摘出来另看。这些城市从2017年第一季度就进入了调整期
，比如我们还记得一季度环北京的超级限购圈的出现，以及环深圳的东莞在上半年连续
四周出政策。这些城市可能会持续调整，但其它三四线城市则只是拐头的开始。而对于
一二线城市，尤其是沪深这样的已经调整了足够长时间的核心城市，我判断将会进入复
苏期。
以深圳为例，如我刚才所言，严厉政策下持续调整了1年半，房地产价格基本稳定，局
部地区依然在上涨，整体库存周期维持在14个月以上。说明了两点，一是需求承接的力
量依然很强，二是房价整体性反弹大涨的压力不大。因此，政策继续紧缩的可能性已经
很低了（从上次深圳未有跟进广州出台限售政策就可见一斑）。
进一步判断，深圳的限价政策会有所松动。从最近观察到的市场看，一二手房的价格倒
挂现象很明显，尤其是豪宅区域。开发商的拿证难度很大，这种情况持续，只有两个可
能，要么开发商继续降价，要么政府政策松动。我认为双方会互相妥协，因为任取其一
，都会有很大副作用。让开发商继续降价，就会出现南京上周的情况——近万人排队抢
房。我在9月份的文章里已经提到了：南京的政策太变态了，河西区的二手房价格6万，
新房限价45000。价格管制只会造成需求量更大，而最终不会带来价格的实质性下降。
而政府大幅松动限价，显然也不现实，那会造成房价在数据上大幅上升，会带来巨大的
政治压力。
这是我对2018年房地产操作策略的判断，尤其是一线城市。指望大幅上涨不现实，但是
如果说我们认同一线城市未来的房价长期会持续上升的大判断，那么2018年就是一个很
好的攒钱买房的窗口期。
当然，如果买不起房子，我觉得可以买点好股票。谁也想不到，2017年的股市会有这么
好。没有进来的人还觉得现在的股市根本没得玩，而已经进来的人则觉得白马股涨成这
样，还有得玩吗。还是老话：好公司的股票从来不坑股东，就像好城市的房子从来不坑
房东。
谈一下短期内的房地产操作，后台的朋友知道，我一般不谈短期，就是谈短期也是基于
长期来谈。但现在有点例外，就是这样的时间段，让我想起了每一次历史的低点，它们
是那么的似曾相识。让我强烈的感觉到，年底和明年初也许会有一些机会。
简单说：市场调整+政策限价+房企冲量=抄底。
举个例子，坂田的一个楼盘，上周末开盘了，毛坯4.9万/平米，卖了6成。比我预期至
少低了5000块/平米，去化率也超过了近期的平均数。这个原因一是大环境，二是限价
，三，更直接：那家房企今年还缺几十亿就可以完成销售目标。
所以，我们不要只看碧万恒融超额完成任务，也要看到，这种市场下，总会有那么一些
上市房企，到年底会进行冲刺以价换量完成报表。这个时候，房价会出现比较大幅度的
优惠。
而到明年上半年，依然存在这种机会。房企过去两年超越承受能力的疯狂拿地，到明年
上半年市场拐头，一定会出现有房企现金流紧张，到时候也极可能会出现楼盘的降价促
销。
这就是我经常提醒大家的：四季度一定要密切关注上市房企的财务数据（重点关注销售
金额和经营性现金流两个指标），那里存在着抄底的机会。
以上是我自己最近形成的一些观察，对与不对，交给市场，盈亏自负。
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