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z*m
发帖数: 3227 | 1 2018年8月17日，经济日报
7月份以来，伴随高校毕业生开始入职，房屋租赁需求集中释放，一些大城市租金
水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显，市场成交节奏明显加快。专家表示，由于毕业
季、开学季、求职季叠加，每年三季度都是租赁旺季，短期放大的租赁需求往往会带来
租金上涨。
7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市
租金环比均有所上涨。
“我们的出租率长期维持在98%以上，虽然我们有好几百间公寓，但租客实在太多
了，如果不提前几个月预订，几乎不可能订上满意的房间。”乐乎城市青年社区北京公
益西桥店店长李燕说。
对于大城市房屋租赁价格普涨的情况，诸葛找房首席分析师陈雷认为，随着大量应
届生的涌入，使得房屋租赁市场需求上涨，供应紧张，进而引起租金上涨。此外，随着
北京等城市对租赁市场开展整顿，使得供应量减少，出现了供不应求的情况。
不过，租金快速上涨的现象在短期内有望得到缓解。相关数据显示，7月份北京新
增供需环比双升，房源明显增加，市场供需矛盾略有缓和。8月份仍是租赁旺季，预计
成交将与7月份持平或有进一步上升，租金水平仍有上涨压力，但涨幅将会收窄。
“长租公寓在一线城市仍处于快速发展阶段，未来在长租公寓市场带动下，房租仍
然会有所上涨，但由于下半年供需逐步恢复稳定，房租不会出现过快上涨。”陈雷说。
党的十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
”。其中，建立健康可持续的住房租赁市场尤为重要。事实上，一系列鼓励支持住房租
赁市场发展的政策陆续出台，正在不断促进房屋租赁行业快速发展。
截至2018年6月底，全国已有超过40座城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市
场的发展和监管，涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，
涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源
、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面。
虽然已有众多利好政策支持，但房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场
发展的一大瓶颈。贝壳研究院、21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白
皮书》显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，租赁房源供给端与租客需求端的匹
配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间
，租赁缺口400万间以上，供不应求仍是主要矛盾。
业内专家表示，推动租赁市场长期健康发展，一方面要加强市场规范整顿，另一方
面还要加大市场供给。
“当前，租赁房源供应不足，租房房源数量和质量均满足不了日益增长的租房需求
。”陈雷建议，下一步，应继续推进多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，扩
大租赁市场供给。同时，要加快建设租赁平台，对租赁房源实行统一管理，保障房源的
准确性、可靠性。 | z*m
发帖数: 3227 | 2 一线城市房租全线上涨！有人在炒房租？
2018-08-17 中国证券报
房地产调控组合拳之下，一线城市商品房价格终于被“摁”住。但最近不少一线城市的
租房客发现，房租开始抬头了，热门区域的房租涨幅更大。
不少生活在北京等一线城市的朋友向中证君反映，房租涨的有点快，很多单间都是500
元、1000元的往上涨，实在难以承受。而事实上，不仅是房租在上涨，可供挑选的房源
也在减少。
低价房难觅
中证君在链家APP上发现，宣武门附近某小区不到50平米一居室的月租金已经高达8000
元/月。
中证君了解到，该小区房源基本是80年代左右的电梯房。年初时，类似户型的一居室出
租价格在6000元/月左右。北京租房中介费大约为一个月租金，主要由租客承担。考虑
到北京市最新的平均工资为8467元/月，8000元/每月的租金足以将绝大多数中等收入者
排除在外。
郊区也并不乐观。南五环外的高米店附近，稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上
。东五环的管庄附近，稍新的单间月租在2000元以上，独立卫浴的要接近3000元。
诸葛找房的数据显示，2016年-2018年4月，北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/
月/平方米之间波动，5月、6月的房租均价分别为80.5元/月/平方米、86.4元/月/平方
米，7月更是一举站上90元/月/平方米，达到了90.12元/平方米，环比上涨4.3%，同比
上涨25.8%。
分区域来看，7月东西城均价均已接近150元/月/平方米。除城六区外，大兴区和昌平区
近郊区域均价也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均价同比上涨接近40%。
多位地产中介对中证君表示，目前的租赁市场并非全面失衡，租金在1万元/月的高端房
源仍然供应较为充足甚至部分区域过剩，但月租金3000-5000元左右的适合年轻人的单
间和整租房较为短缺。
来自全联房地产的一份报告显示，即使在目前较为高端的租房产品——长租公寓的租金
结构中，3000元/月-5000元/月的长租公寓房源占据了整个市场超过7成的份额，其中二
线城市集中在3000元/月以下，一线城市集中在5000元/月以下。这说明，租客租金的承
受能力有限。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，本轮北京等地房租快速上涨主要有四个原因：
第一，过去两年房价快速上涨，对租金上涨有一个极强的带动作用。
第二，北京等城市对于租赁市场的整顿，使得租房供应量减少，整体租金有一定上涨。
第三，随着长租公寓的不断发展壮大，长租公寓的租金价格普遍要高于普通房租，导致
整体租金上涨。
第四，目前是毕业旺季，随着大量应届生的涌入，市场需求暴涨，供应紧张，引起租金
上涨。
不过国仕英同时表示，随着租房旺季过去，下半年供需逐步稳定，房租不会上涨过快。
“二房东”圈地引争议
在此轮房租上涨中，蛋壳公寓、自如等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。
近期水木论坛上，一位房东描述了他的出租经历。
中证君草根调研了解到，该房东的情况目前并不是个例。
蛋壳公寓、自如等为代表的长租公寓运营商目前的模式更接近于“二房东”模式，即收
购租房房源装修翻新后再整租或分租。
以自如为例。中证君了解到，自如会与房东签订3年-5年不等的长期托管合同。自如提
供给房东的价格一般低于市场出租价格（幅度大约是1000元/月左右，主要包括翻新成
本），3年托管模式中价格固定不变的，5年托管模式中每年给房东的租金上浮5%。为了
避免可能的租房纠纷，不少想长租的房东为省事将房屋进行托管。托管房源后，公寓运
营商往往会进行一系列装修后再出租或整租，与租客的合同大多一年一签。房屋品质提
升的同时，装修及管理成本也就转嫁到了租客身上。在这一过程中，公寓运营商收取一
定的管理费用，若租客或房东违约还将产生违约金，以往一锤子买卖的中介费模式变成
了现金奶牛还可吃差价。这使得长租公寓运营商有动力持续“圈地”。
恒大研究员副院长夏磊撰文指出，资本在此轮房租上涨中也有一定作用。当前，很多长
租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占
市场。激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份
额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发
展模式抢占市场份额，争取房租的定价权。资本从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨
是必然结果。
中原地产首席分析师张大伟表示，租金统计数据的获取比较困难，目前的一些数据可能
有所夸大。但在资本推动下，以北京为代表的租金快速上涨的确出现了。
张大伟指出，一线城市目前租售比仍悬殊。通常情况下，租赁企业基本无法通过租赁直
接盈利，因此过去市场上并没有形成规模化的租赁企业。但目前很多的资金进入租赁市
场，一些运营商有了充足的“弹药”大量收房，将中低端租赁房源改造成中高端后出租
，这也事实上拉高了租金价格。此外，一些金融机构还推出了租房贷款，但租赁消费是
属于基本生存需求，如果租房都选择贷款，不仅仅不符合中国人的传统，也不利于房地
产的理性消费。
对策何解
多位人士对中证君表示，从目前的市场结构和供需关系来看，一线城市的租金长期来看
仍或将处于上涨通道。
多位地产人士对中证君表示，目前北京租金的绝对值对比收入已然很高，但北京目前的
租售比（每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价）仍在1:500以上，而一
般国际上较为健康的房地产市场的租售比在1:200-1:300之间。考虑到房价仍高位运行
和北京的人口聚集效应，在供给不变的情形下，租金依然有长期上涨的推动力。
有行业人士表示，大城市的租户大多是暂时买不起或没有资格买房的刚需群体，这类群
体往往对价格而非装修品质更为敏感。租金上涨过快，很多人将面临从“买不起”到“
租不起”的局面。政府及相关方应重视部分城市中低端租赁房屋目前租金上涨供应不足
这一问题。
张大伟建议从两个方面进行调控：一是增加租赁房源的供应；二是对中介吃差价、“二
房东囤房”的行为进行一定的限制和规范，避免在这一关乎民生的领域形成事实上的垄
断者。
一个积极的消息是，目前全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，预计将形成供应超
过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市
供应租赁土地速度加快。北京计划在2022年前将提供1000公顷的集体土地用于建设租赁
住房。租金将参照周围租赁房屋市场的水平，并鼓励签订长期房屋租赁合同。预计随着
这类房源未来集中入市，广大北漂、沪漂能够有更多的选择。
毕竟一个国际化都市里，不仅有身价亿万的成功人士和收入优渥的高级管理人员，更多
的是收入并不高的外来及本地务工者和刚走向社会的北漂一族，他们同样是城市的建设
者，保障有安全、可通勤、一定租金的房源也是城市的对他们的一份责任。 |
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