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发帖数: 1 | 1 世界上许多企业、私募基金、以及个人的投资性资产都由不动产作为底层资产构成。由
于房地产在实体经济中的重要地位，以及在资本市场中的重要作用，一项不动产本身到
底价值多少钱，所衍生出来的估价需求，在整个与地产行业的价值链中，成为了重要一
环。地产的估值，会影响对不动产的投资、使用和处置，以及相关的所有权分配等重要
的投资或经济决定。
在美国，无论购买自用房产、投资性房产，或者是参与地产相关的投资活动，投资者都
会收到来自地产所在州注册的地产估价师（State Registered Appraiser）所提供的第
三方估价报告（Appraisal），从一项不动产的地块价值、可销售性、有用性或适宜性
等方面，提供具体的参考信息、分析与建议。
什么是地产估价与地产估价师？
专业的房地产估价师，在地产行业发挥着重要的作用，他们为客户提供地产估价报告。
我们通常说的地产估价，即地产估价师所提供的第三方的地产价值信息。他们提出的对
不动产价值的意见，协助客户进行房地产相关的经济决策。
在美国，地产估价的专业标准，由地产估价的行业性机构 – 美国评估标准委员会制定
的“专业评估实践统一标准”(USPAP)规定。USPAP规定了制定和实施评估的程序，以及
评估实践的职业道德规则。根据USPAP中的定义，估价师的估价，是形成价值观念的行
为或过程，而估价程序是一个系统的程序，评估师将遵循这个程序来解答客户提出的有
关不动产价值的所有问题。
最常见的地产估价方式，是通过所有与地产相关的数据，形成估价师对被评估地产的市
场价值的看法。有时候，专业和经验水平高的估价师，可以提供范围更广的额外评估服
务 - 从投资咨询、地产税务，到个人地产财务决策。
什么时候需要使用地产评估报告？
在下列情况出现时，需要使用地产评估报告：
• 当不动产的所有权出现转让的时候；
• 卖家需要确定出售地产的可接受价格，或潜在买家要决定报价时；
• 当不动产出现交换、重组，或多项财产的所有权需要合并的时候；
• 当地产购买或开发过程中涉及融资和信贷时；
• 协助商业银行确定按揭抵押贷款的担保价值时；
• 机构投资者购买以房地产做担保或抵押的贷款票据、债券或其他类型的证券时；
• 当不动产所有人需要解决地产相关的法律或税务问题时；
• 在征用权（Eminent Domain）诉讼中估算财产的市场价值时；
• 在商业合同纠纷中，不动产出现在争议的投资组合里的时候；
• 估算拥有地产的合伙制企业的股权市场价值时；
• 估算地产相关的环境污染及损害时；
• 估算企业内部地产相关融资的摊销（Amortization）时；
• 确定地产相关的捐赠税或遗产税时；
• 制定租金价格以及租赁条款时；
• 确定建筑翻新方案的可行性或成本时；
• 拥有地产的公司发行股票、发生兼并或收购，需要修订账面价值时；
• 地产被强制出售或止赎法拍，需要估算清算价值的时候。
地产评估与商业贷款有什么关系？
许多地产估价是为了贷款目的而进行的。在美国，联邦政府的贷款条例强制要求贷款者
获得可靠的地产评估报告。根据条例规定，这个过程中，贷款者虽然是客户，但估价师
由放贷机构聘请。任何想将估价报告用于贷款目的业主，都需要将这一需要告知放贷机
构，并让其聘请估价师。这一法规条例上的要求，避免了放贷机构拒绝贷款者雇佣的估
价师所出的评估报告或要求对地产进行重新评估的可能性，加速了贷款处理的速度。
除此之外，根据联邦的贷款法，任何银行都可以使用另一家银行在就近时间内获得的估
价报告，由银行聘请的估价师所做的第三方地产估价报告具备通用性。
进行地产估价时会考虑哪些因素？
对社会、经济、政策，以及环境的分析，为估价师提供了对地产价值变化的理解，并有
助于确定地产在未来的价值走势。在美国，估价师往往会优先考虑标的不动产所在的大
环境，将影响地产价值的环境特征优先进行考察。
在对地产所在环境进行宏观的分析后，估价师会开始从微观角度，对不动产的市场性质
、周边竞争性物业，以及构成该物业类型市场的买方和卖方等展开调查。在这一层面上
，估价师通常会使用四大分析原则：
1. 供求原则，考虑标的不动产的市场供求关系；
2. 替代性原则，考虑周边市场是否存在替代性竞争物业；
3. 平衡性原则，考虑标的不动产的内部的构成要素是否达到平衡，以达到地产效用最
大化；
4. 外部性原则，考虑标的不动产的外部环境，对地产价值所产生的正面或负面的影响。
估价师遵循这些原则进行评估，有助于解释地产在当前与近未来的价值变化。同时, 专
业的估价标准，会要求估价师对所有价值影响因素进行研究，将价值变化反应的四个独
立的经济因素上，即效用、稀缺性、购买欲望，以及有效的购买力，并最终决定地产的
市场价值。
地产估价有哪些方法？
不动产的估价师，通常会用以下三种方式进行估值：
1. 成本法。计算重建或更换建筑的当前成本，减去折旧（Depreciation），再加上土
地市场价值的方法；
2. 销售比较法。根据最近在市场上出售的多个可比物业的价值，进行横向比较加减优
劣处得出价值的方法。
3. 资本化率/现金流法（Cap Rate Approach）。主要用于商业地产，根据租赁出物业
后在物业有效利用时间内产生的租赁收入为准，以物业的净盈利能力作支持计算价值的
方法。
这些方法中的其中一种,可能只适用于特定的不动产类型。又或者，由于地产的性质、
估价问题，或现有数据不充足，可能导致只能采取一种方法对某个不动产进行估价。
虽然地产的特性差别很大，但所有的估价问题都可以通过系统性的评估过程来解决。在
评估过程中，估价师会对问题进行识别，对解决问题所需的工作进行规划，并对相关数
据进行收集、验证和分析，最终形成对地产的价值观点。
具体的评估流程如何进行？
在美国，地产的评估过程已经形成了一套较为完善的标准化步骤。一般情况下，估价师
会使用以下8个步骤完成评估流程，但在实际操作中，具体步骤的数量取决于评估任务
的性质，以及能够完成评估任务所需的数据。
步骤一：识别问题并确定工作范围
评估过程的第一步是找出问题所在。将上述所说的各个因素设置成参数，对参数赋值，
并消除赋值的模糊性。在这一步中，估价师确定需要估价的客户、估价报告的用途、评
估地产即将面临的交易、翻新或转让行为、估价报告被要求的有效日期、相关的地产特
征，以及其他与本次估价有关的条件。
在需要识别的问题明确后，估价师下一步必须确定解决问题的适当工作范围。工作范围
必须在估价报告中明确披露。工作范围，即估价师需要研究的信息的数量和类型，以及
在一项因素的评估中需要应用的信息的范畴。
这一步骤完成的信息，将被披露在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告
的第一部分 – Subject Section 和第二部分 – Contract Section当中。
步骤二：数据搜集与地产描述
在确定工作范围后，估价师会进行数据搜集，找到关于正在评估的不动产，以及在当地
市场上出售或租赁的可比性物业的详细资料。同时也会进行准确的地产描述，总结该不
动产有关的所有土地和建筑的具体数据。
在这一步中，估价者将收集：
• 有关地产市场的一般数据；
• 关于该不动产的具体数据，以及和周边类似物业的可比较的属性；
• 与该地区的不动产价值有关的一般数据；
• 该不动产所在的竞争性经济环境以及导致价值增加、减少或保持稳定的因素的
数据。
这一步骤完成的信息，将为整个“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的
核心分析部分，提供材料。
步骤三：数据分析
在分析市场的一般数据时，估价师会强调国家、区域，以及地方的趋势，研究市场上有
关供求的数据，以了解被评估的不动产在市场中的竞争地位。
在对特定数据的分析中，估价师会研究一组最类似于被评估地产的可比性物业的特点以
及价值情况。对可比物业的分析，有助于估价师得出具体的销售价格、租赁条件、收入
和支出、投资回报率、建筑成本，乃至经济寿命以及折旧率。
这一步骤完成的分析，将成为“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的核
心部分。
步骤四：决定最佳且最有效的利用
决定最佳且最有效的利用（the highest and best use），是形成该地产市场价值观念
的关键一步。在最佳且最有效的利用的分析中，估价师首先认为土地是空置的，而土地
的利用水平，是随着土地上的附加物（attachment，包括建筑、设施，乃至植被）的改
善而得到改善的。
而最佳且最有效的利用是指该土地的利用水平达到理想状态，这种状态必须符合四项标
准：1. 必须是法律上允许的；2. 必须是实际可实施的；3. 必须是经济上可承担的；4
. 必须最大化利用率或生产效率。
最佳且最有效的利用情况下所得出的价值结论，为之后的进一步分析提供了基础，而估
价过程的剩余部分，都是以这个情况的价值表现进行推论的。
这一步骤完成的分析，将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第
四部分 – Site Analysis Section的部分内容。
步骤五：估算土地的价值
土地价值是地产价值中的重要组成部分。一般计算土地价值最可靠的程序，是销售比较
法。估价师会以类似的空置地块作标杆，进行销售的分析和比较。所有土地的信息，包
括大小、形状、区域规划代码、空权、临岸权等等，都将作为考量依据。如果没有足够
的类似地产可供比较，或者销售比较所表明的价值意见不够准确，评估师就会启用其他
程序，如提取法、分配法、或土地剩余价值法，以及地租资本化率等方法分析。
这一步骤完成的分析，将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第
四部分 – Site Analysis Section的核心内容。
步骤六：应用三种方法估算整个地产的价值
当土地价值的估算完成后，估价师会开始使用上述的三种价值评估方法中的一种或多种
来得出对不动产价值的观点。所采用的方法取决于不动产的类型、方法的适用性，以及
可供分析的数据的质量和数量。
这三种估算方法，在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告中各自占有一
大板块。
成本法的应用：
成本法的基本理解是，将市场上地产的价值与成本联系在。在成本法中，不动产的价值
是土地的估价，与为建造、改善土地附加物（attachment）的当前成本相加，然后在所
得出的价值中减去地产可能产生的折旧而得出。建造或改善工程的成本，将从工程的成
本估算人员、成本账簿、或建造商及承建商处取得。相关的折旧则分为三种不同类型：
物理劣化折旧、功能性折旧，以及外部折旧，再通过市场研究和具体工程涉及的程序来
进行调整。
成本法中的土地价值往往在步骤五中已单独估算完成。后续的其他成本会计科目的调整
条理清晰，使得成本法对市场上不经常出现转手、翻新或其他改进工程的地产进行评估
时特别有用。成本法也可以用于导出销售比较法和资本化率/现金流法所需的分析信息
，协助其他两种估算的结果更加精确。
销售比较法的应用：
销售比较法是是常见的估算方法。当一些类似于被评估的不动产，在近期出售完毕或正
在出售时，能够为当前被评估的不动产提出有利的比较依据。
使用这种方法，估价师通过将不动产的属性分类，再与类似地产的同类属性进行比较，
来完成对估值的引导。估价师会根据最具可比性的不动产的销售价格进行判断，确定价
格可能浮动的范围。估价师也会考虑各种比较要素，来估计被评估的标的不动产和可比
不动产之间的相似程度或差异程度，这些要素包括：
• 转让的不动产产权细节；
• 不动产承担的融资条款；
• 出售时的地产状况；
• 市场环境；
• 地理位置；
• 物理特征；
• 经济特征；
• 区域规划代码；
• 非不动产成分的价值。
通过这个比较程序，估价师最终得出对于被评估地产的价值意见。同样，在资本化率/
现金流法的中出现的收入乘数和资本化率，也可以作为可比要素进行比较，作为参考。
资本化率/现金流法的应用：
能够创造收益的不动产，通常是作为投资购买的。因此从投资者的角度来看，盈利能力
是影响房这类不动产价值的关键因素。在资本化率或现金流法中，不动产未来产生收益
的当前价值（Present value），被用于衡量地产的价值。资本化率/现金流法有两种方
法：直接资本化率化和收益资本化。在直接资本化率法中，地产一年的能够产生的收入
和地产价值之间的关系，反映在资本化率或收入乘数上。在收益资本化法中，未来几年
的稳定收入，与地产指定的使用年限的关系，反映在收益率上，且收益资本化法最常见
的应用是折现现金流的分析（discounted cash flow）。
步骤七：调整估值并提出价值评估意见
当被评估的地产通过不同的方法完成估价后，估价师需要对各类价值数据进行调整与协
调，这个过程中，估价师会分析每个估价备选的结论，并从两个或多个估价方法的估值
中选择最终更为合理的作为主要参考标准，同时，对整个估值过程进行彻底的审查。在
调整过程中，估价师也会利用自己的经验、专业知识和市场判断，来解决应用方法所产
生的价值之间的差异。在完成整个协调工作之后，估价师会以适当和准确为标准，提出
最终的不动产价值评估意见。
这一步骤完成的结果，将在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第八
部分 – Reconciliation and Conditions of Value Estimate Section 中阐述清楚。
步骤八：完成最终的估价报告
最终书面的估价报告，其类型、格式、长度和内容，可能会因客户的要求和工作范围的
不同而有所不同。“专业评估实践统一标准”（USPAP）规定了估价报告的要求，联邦
住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）与美国住房与城市发展部
（Department of Housing and Urban Development，简称HUD），则规定了最终被采纳
的估价报告的格式。
由于大部分的房地产交易与按揭抵押贷款相关，因此正式的估价报告，要求以贷款与不
动产特点相应的美国政府资助企业(Government-sponsored Enterprise，简称GSE)所接
受的格式完成。这些企业包括：房地美（Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae）、以
及吉利美（Gennie Mae），他们负责在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款，并将收
购的抵押贷款进行证券化。标准化后的估价报告格式，有助于这些机构加速审核作为抵
押品的地产的实际风险。
（图片来源：FHA Appraisal Report and Data Delivery Guide；联邦住房管理局估价
报告与数据呈递指南）
当完成正式的估价报告后，评估师需要对估价报告进行认证（Certification），证实
报告已根据“专业评估实践统一标准”USPAP，以公正、客观的方式，由州注册的地产
估价师（State Registered Appraiser）亲自进行评估。该估价报告中地产的估值，可
以被有效地认为是最终的价值观点，也可以与其他注册估价师的估价报告共同作为参考。
认证很重要，因为它清楚地说明了估价师的作用，从而澄清了估价任务是由公正、客观
和理性的专业人士执行的。因此认证必须由估价师本人签字才生效。 |
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