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发帖数: 4 | 1 房产的刚需性不言而喻，可是海外房产怎么就成为投资领域的刚性需求了？
是不是在资产配置中一定就要配置海外房产呢？我们来一探究竟。
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2019年，对于国内投资者来说，用“辛酸”一词形容不为过，人民币贬值、“房住不炒
”、信贷膨胀、千股跌停、P2P关停，固收取消，不再刚兑...
心累不止于此，国内的投资者想投资海外市场，却又受限于国际金融市场的“捉摸不定
”和国际形势的“动荡不安”，加之全球资产种类诸多，若投资者缺乏全面的洞悉能力
，又未借助专业的金融、投资管理机构的指导，贸然进行投资决策实则是一种不理智的
行为。
而此时身兼数职的“海外房产”发挥了特殊的作用。
海外房产在满足投资者自住及投资需求的同时，还为投资者提供诸如教育、资产配置、
对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等多重功能。这让国内投资者在云雾
迷蒙的投资大环境中隐隐约约看到了一丝“微光”。
其次，国人对房产执念很深，中国投资者“狂热”于投资不动产，但受限于国内频频出
台的“限购限贷”政策，中国房产市场投资管道日渐收窄，因而，投资者将目光瞄向海
外市场不足为奇。
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海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”上绽放着独特的魅力。
房屋产权方面，中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一
般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。
首付方面，中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首
付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。
贷款方面，国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在
现房交割后才开始还贷。
法律保障方面，在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，
购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。
租金回报方面，国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-
10%之间。
国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交
房标准都是精装修，还带家具包。
在“全球化”浪潮的推动以及投资理念的普及下，投资者对海外资产配置、海外房产配
置逐渐关注并重视起来。
据统计，80%的高净值人群都有海外资产配置的需求，其中房产投资最受高净值人群的
喜爱。下图右侧数据来自于《中国高净值人群海外投资趋势报告》，列出高净值人群拥
有海外房产不同套数所占的比例，值得注意的是，在投资海外房产的高净值人群中，60
%的人拥有一套以上的海外房产。
目前没有一家机构对中国个人海外房产投资总额进行全面的整理，因此只能通过网络数
据进行粗略估计中国个人海外房产投资总额（上图左）。不难发现，中国个人投资者对
海外房产的投资总体实现飞跃增长，尤其最近几年，海外房产对国内个人投资者的吸引
力持续升温，投资总额呈现陡崖式的增长。
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其实，海外房产发展到以“资产配置”为购买目的今天，也经历了多次重大转变，新财
知社副总裁王啸先生总结了海外房产变迁的四个阶段，在不同时间阶段的背后，其主力
购买群体和购买目的均有不同。
时间阶段：2000年至2008年
购房群体：留学生、移民群体
购房目的：刚需自住
海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模，这一阶段购买海外房产主要群体
以留学生、移民人士为主。
从图表可以看到，2000年以后，中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的
移民政策还没有那么严格，留学生在毕业后自然“顺理成章”选择留在当地工作以及后
续的移民安家，满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。
时间阶段：2008年至2011年
购房群体：高净值人群
购房目的：炫耀型消费
这一阶段的购买人群不再以留学生为主力，海外留学生受2008年全球次贷危机的影响更
倾向于回国发展。购房主力军切换为高净值人群，同时，购房的目的也发生了转变，如
果问发家的富豪们“家里都有什么资产？”，说有多少基金、多少股票，都不如说在国
外有套房子更让人羡慕。
海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“炫耀型”资产，以庄园、农场、酒庄
为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。
时间阶段：2011年至2017年
购房群体：炒房群体、移民群体
购房目的：炒楼花、移民刚需
2011年左右，中国房地产市场开始实施“限购限贷”政策，这一政策收窄了投资者在中
国房产市场的投资管道，国内投资者以往的投资操作“失效”，不再是“国内任性投资
也能遍地开花”，于是，炒房客将目光瞄向海外房地产市场。炒楼花风靡一时，投资人
在楼盘未落成之时缴纳小比例首付，并在交房前转手卖给他人，赚取中间价差。
其中万万不能小觑的便是以中国大妈们为代表的炒房群体，尽管她们不擅长英语，但丝
毫不影响她们横行于国外街道，“霸占”国际房产市场中的一席之地，更值得一提的是
，身经百战的大妈们积累了一身的炒房经验，着实令人佩服。
与此同时，受美国EB5移民和欧洲买房移民政策等影响，移民群体购房需求也大幅增长。
时间阶段：2017年至2019年
购房群体：新中产及以上阶层
购房目的：全球资产配置、税务规划
2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。
如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”，其中新加坡、温哥华对
国外投资者收取的印花税高达20%。这意味着，同样一套房子，本地人需要100万，而国
外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。
与此同时，“新中产阶层”不断壮大。以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主
流市场（如英国、美国、日本、德国等），投资心态日趋成熟，更加追求资产的稳定性
，投资目的转变为资产配置、税务规划等，通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租
养贷”。
新中产阶级是指以30岁到40岁左右的人为基础的一个强大族群，潜在的物质标准为他们
必须要通过个人劳动，而非父母支持下、全款购买所在城市的不动产及家用车，且组建
家庭的双方年收入达50万人民币。那么这部分群体，手中可支配流动性资产较富裕，且
抚育后代压力较小，在理财投资时，会选择海外房产。
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回归最重要的问题——为何配置海外房产成为投资领域的刚需？王啸先生总结了以下几
个观点：
•分散单一货币的风险
股神巴菲特说过，投资最基本的三条军规：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，
时刻牢记前两条。
高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，目的之一就是分散单一品种配置带来的
风险。当风险降临，“一篮筐鸡蛋”能够对冲单一品种“被玩坏”所带来的损失，从而
实现资产的稳定性，最大化的抗跌保值。
完成“分散风险”第一步后，原始资本能够相对安全的实现最大化积累。接下来投资者
需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。
•加杠杆
类似英国、美国等国家，不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的
舞台。阿基米德说“给我一根杠杆，我就能撬动地球。”我们需要的这根“杠杆”，能
让你撬动你的口袋。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取
更多的收益。
•以租养贷
“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成
本，还有所剩余，这也是利用杠杆功能，而且是实现后面很多功能的前提。
•以房生房
巴菲特有言“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”，投资海外房产同样可以滚雪
球。比如在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分
，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。一生二，二生
四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。
•以房养老
以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还请所有贷款。以后每
月产生的租金就相当于给自己发养老金，再缺钱的时候就卖一套，缺很多钱的时候就卖
两套。相当于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。
•以房养学
留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。而有
一种“神奇”的操作让留学生既解决了“住”又解决了“学”。
比如有的家长会在学校周边购买房产，将其中一间留为己用，将其它房间出租，利用房
屋租金去尝还部分贷款，等孩子学成回国的时候把房子一卖，这年的升值部分完全可以
覆盖在外留学期间额所有费用。而且让孩子自己当房东，有主人翁意识。
留学留学，“留”在前，“学”在后，先解决了最关键的居住问题，很好的融入当地的
社会和文化，避免群租带来的居住条件不善的带来的不好心情，影响学习。其实，如果
租房，高昂的租金就是给当地房东去还贷款，还不如家长先出少部分的首付给自己孩子
先买一套。
•候鸟式养老自住
随着全球化进程步履的加快，人们对老年时的居住地有了越来越多的选择。以前常听北
方人去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。国外养
老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等
等的吸引力。
•资产传承
对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。前
文说过，购海外房产者大多具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传
承给后代。
•税务规划
海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS，确保手中的资
产不被稀释与缩水。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。
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综合以上几个观点，购置海外房产具备“教育”、“投资组合优化”、“风险分散”、
“保险”、“自住”、“养老”、“财富增值”、“税务规划”、“财产传承”等等多
重功能。
海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要
性已逐渐被投资者所认知。
伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资
产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。
海外房产正是因为“刚需”，所以成为刚需。 |
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