o*******y
发帖数: 1498 | 1 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: orangesky (橘黄色), 信区: Living
标 题: 也是关于买方broker
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Feb 2 12:19:58 2015, 美东)
我是买方，暂时没有broker。
现在找房子看，多半是在网上看到房子,然后直接联系listing agent去看房子，一般也
是自己做做功课，看看周围的房子大概是什么价位。
那么我如果看上了一个房子，是不是要考虑特意去找个buyer broker? 如果seller
broker不愿意做dual broker也不能返还我一些钱，那其实找个buyer broker也挺好，
反正是和seller broker分钱，与我无关，但我想知道我的agent能为我做什么。
比如还价，他是给我建议，还是帮我还价，还是根本就不管还价这个事情？
他是不是能帮我找到利率比较好的贷款，还是我自己去找loan officer直接申请？
在律师review的过程中，他能做什么事情呢？contract中的修改是broker和seller谈吗
，还是律师谈？比如title report, survey这些东西，律师负责order和review，？
在inspection的过程中，他能不能看到inspection report然后估算出可能的花销以及
帮我和Seller谈，是seller负责还是我负责？ |
m***5
发帖数: 626 | 2 这些都要自己决定，broker的意见只能参考。记住一条：只要deal没有close, broker
就没有钱拿。 |
p*i
发帖数: 1328 | 3 带你看房子，帮你讲价钱，有些也帮你找inspector一起房捡，final walk through.
【在 o*******y 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
: 发信人: orangesky (橘黄色), 信区: Living
: 标 题: 也是关于买方broker
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Feb 2 12:19:58 2015, 美东)
: 我是买方，暂时没有broker。
: 现在找房子看，多半是在网上看到房子,然后直接联系listing agent去看房子，一般也
: 是自己做做功课，看看周围的房子大概是什么价位。
: 那么我如果看上了一个房子，是不是要考虑特意去找个buyer broker? 如果seller
: broker不愿意做dual broker也不能返还我一些钱，那其实找个buyer broker也挺好，
: 反正是和seller broker分钱，与我无关，但我想知道我的agent能为我做什么。
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d****u
发帖数: 1373 | 4 “反正是和seller broker分钱，与我无关”——不是说seller的commission是给他们
的broker的，buyer要自己给自己agent 钱吗？
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
【在 o*******y 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
: 发信人: orangesky (橘黄色), 信区: Living
: 标 题: 也是关于买方broker
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Feb 2 12:19:58 2015, 美东)
: 我是买方，暂时没有broker。
: 现在找房子看，多半是在网上看到房子,然后直接联系listing agent去看房子，一般也
: 是自己做做功课，看看周围的房子大概是什么价位。
: 那么我如果看上了一个房子，是不是要考虑特意去找个buyer broker? 如果seller
: broker不愿意做dual broker也不能返还我一些钱，那其实找个buyer broker也挺好，
: 反正是和seller broker分钱，与我无关，但我想知道我的agent能为我做什么。
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m****s
发帖数: 8992 | 5 不知道谁跟你说的。
it all depends on 哪个国家， 哪个州， 哪个世纪。
游戏规则会不同。
【在 d****u 的大作中提到】
: “反正是和seller broker分钱，与我无关”——不是说seller的commission是给他们
: 的broker的，buyer要自己给自己agent 钱吗？
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
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m*f
发帖数: 8162 | 6 Real estate agent就是一个黑社会组织霸占了房屋买卖行业来抢钱的。有真才实学的
很少。你就认了吧 |
o*******y
发帖数: 1498 | 7 好像在新泽西和纽约，commission都是seller付，当然也可以认为，羊毛出在羊身上，
seller也可能把这个钱放在房价里，就看买家的砍价水平了
【在 d****u 的大作中提到】
: “反正是和seller broker分钱，与我无关”——不是说seller的commission是给他们
: 的broker的，buyer要自己给自己agent 钱吗？
:
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7
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k*****a
发帖数: 7389 | 8 公道的买方broker 会把他的佣金返还一半给你 |
p*i
发帖数: 1328 | 9 开玩笑吧，返的佣金怎么报账呢，HUD1 上写他收了一万，然后他反你5千，然后替你交
那5千的税？或者他再给你发一个1099？猫腻太多了吧。
【在 k*****a 的大作中提到】
: 公道的买方broker 会把他的佣金返还一半给你
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k*****a
发帖数: 7389 | 10 你可能是无良broker 或者曾被无良broker 骗了。
这部分的rebate, IRS公布了是免税的
【在 p*i 的大作中提到】
: 开玩笑吧，返的佣金怎么报账呢，HUD1 上写他收了一万，然后他反你5千，然后替你交
: 那5千的税？或者他再给你发一个1099？猫腻太多了吧。
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p*i
发帖数: 1328 | 11 对啊，但是你必须写在HUD1 上面。
【在 k*****a 的大作中提到】
: 你可能是无良broker 或者曾被无良broker 骗了。
: 这部分的rebate, IRS公布了是免税的
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k*****a
发帖数: 7389 | 12 那不关顾客的事
【在 p*i 的大作中提到】
: 对啊，但是你必须写在HUD1 上面。
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p*i
发帖数: 1328 | 13 怎么不管, 贷款公司同意么(你相当于少交首付了,卖家同意么,
【在 k*****a 的大作中提到】
: 那不关顾客的事
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c******3
发帖数: 296 | 14 有华人broker返佣金吗？比例一般多少？是不是名气越大的买方broker，越不会返佣金？
【在 k*****a 的大作中提到】
: 公道的买方broker 会把他的佣金返还一半给你
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k*****a
发帖数: 7389 | 15 你是华人经纪么？怎么胡搅蛮缠的？
这是顾客和自己的买方经纪之间的事，买方经纪从自己的收入里拿出一部分返还给顾客
，和其他各方毫无关系
【在 p*i 的大作中提到】
: 怎么不管, 贷款公司同意么(你相当于少交首付了,卖家同意么,
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p*i
发帖数: 1328 | 16 你是华人经纪吗，这佣金是卖家和卖家经纪之间的合同，hud1上大家都的签字，当然都
的同意了。
【在 k*****a 的大作中提到】
: 你是华人经纪么？怎么胡搅蛮缠的？
: 这是顾客和自己的买方经纪之间的事，买方经纪从自己的收入里拿出一部分返还给顾客
: ，和其他各方毫无关系
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k*****a
发帖数: 7389 | 17 劝你一句，赚钱不要丢了良心。靠骗人是无法长久的。
这是买家和买方经纪之间的事，少来混淆是非
【在 p*i 的大作中提到】
: 你是华人经纪吗，这佣金是卖家和卖家经纪之间的合同，hud1上大家都的签字，当然都
: 的同意了。
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p*i
发帖数: 1328 | 18 和着大多数broker都是骗人的没有良心的。不想掏这钱你就别找Broker，人开着车到处
带你看房就是赚这个钱。
【在 k*****a 的大作中提到】
: 劝你一句，赚钱不要丢了良心。靠骗人是无法长久的。
: 这是买家和买方经纪之间的事，少来混淆是非
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k*****a
发帖数: 7389 | 19 你这是典型的强盗逻辑和无赖逻辑。好比贪官说我贪得这么辛苦，所以是应得的
即使你不愿意给顾客返还，也应该直接说，而不应该胡扯那么一大坨毫无关系的屁话。
而且佣金的一半已经很高了，你不要贪得无厌，骗人就更不对了。
【在 p*i 的大作中提到】
: 和着大多数broker都是骗人的没有良心的。不想掏这钱你就别找Broker，人开着车到处
: 带你看房就是赚这个钱。
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p*i
发帖数: 1328 | 20 佣金的一半高不高不是你说了算，是市场说了算。一般的agent 赚多少钱你上网查查，
好像平均也就一年两三万吧。你才是强盗逻辑，叫别人给你干活了不想按规矩给钱，反
道别人贪得无厌。我不是Agent，我买房子该给多少给多少，买不起大的买小的，但死
乞白赖让人返佣金我丢不起那个人。
【在 k*****a 的大作中提到】
: 你这是典型的强盗逻辑和无赖逻辑。好比贪官说我贪得这么辛苦，所以是应得的
: 即使你不愿意给顾客返还，也应该直接说，而不应该胡扯那么一大坨毫无关系的屁话。
: 而且佣金的一半已经很高了，你不要贪得无厌，骗人就更不对了。
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P********0
发帖数: 39 | 21 Rebate 可以有好几种给法，在具体操作上有很多不同，特别是很多律师还以为不合法。
贷款公司一般要求所有的credit 不能超过房价的2%。 |
c******3
发帖数: 296 | 22 我一直觉得买方agent无论出多少力一定拿3%的佣金这个规矩是霸王条款。现在网络这
么发达，买家自己都会花时间仔细分析比较，不少买家已经买了几栋房子了，非常有经
验，很多时候买方agent出力并不多。我知道的都有返2。5%的。既然国货都可以以低价
占领市场，一个经纪人为了打开市场，获取Top5买卖量，靠返佣金的手段也是合理的。
这也算是市场说了算。
就象uber颠覆租车行业一样，房地产业这个恐龙迟早会被网络颠覆。
【在 p*i 的大作中提到】
: 佣金的一半高不高不是你说了算，是市场说了算。一般的agent 赚多少钱你上网查查，
: 好像平均也就一年两三万吧。你才是强盗逻辑，叫别人给你干活了不想按规矩给钱，反
: 道别人贪得无厌。我不是Agent，我买房子该给多少给多少，买不起大的买小的，但死
: 乞白赖让人返佣金我丢不起那个人。
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J*e
发帖数: 230 | 23 再贴一遍去年的科普贴。
http://www.mitbbs.com/article_t0/NewJersey/31917789.html
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首先声明本人不是Agent。这几年搞了几套投资房玩，对NJ地产界也有一些了解。
1. 一般在NJ，卖一次房子，Agent Fee是5-6% （一般是5%）。就是说，卖一次一百万
的房子，会有5万的钱到经纪的手里。买方经纪一半，卖方经纪一半。所以两个经纪各
拿2.5万。是不是物有所值，大家仁者见仁，智者见智。
2. 如果在大的经纪公司（Broker), weichert, remax, century21之类的，公司会要把
经纪的2.5万分走40%左右，经纪自己只能留大半。（大牌经纪一般可以留多一些。）所
以到每个经纪自己手里会有1.5万左右。这是多年以来形成的传统。
3. 在新泽西，2009年以前法律是不允许broker 给 rebate的，但是在金融危机下房地
产交易完全干涸，旧的体系不能适应，所以2009年通过法律允许回扣。在这种情况下，
有一些broker开始给回扣吸引客户。
4. 一般来说这种rebate broker从手下的agent手里分的commission很少。比如2.5万经
纪费中broker只收几百。这样agent就可以给客户1万的回扣，自己实际拿2.5万-1万-几百
=1.4+万。所以rebate agent实际收入不比大公司agent收入少多少。
5. 回扣不可以私下给，必须计入最后的HUD表里。这样买家就可以不为这1万块钱交个
人收入所得税。
6. 至于选择rebate agent与否，完全看你个人权衡。我的经验是经纪的个人因素比较
大。你最好多interview几个经纪看看他们风格是不是合适你。
7. 关于回扣经纪会不会给全面的服务的问题：这完全看人。有的回扣经纪让你尽量看
open house，只在关键时刻出现。也有的回扣经纪给的服务比正常经纪一样甚至更好。
如上面所说，回扣经纪个人的收入并不比正常经纪少，rebate主要来自broker。你要求
回扣经纪提供正常的服务专门带你去看房也是可以的。当然他们不是都愿意，所以预先
要选好经纪。
（这要排除大公司的经纪临时给rebate。他们公司分成很重，给你rebate，他们收入真
的就少了，对他们就不要强求。）
8. 非常重要的一点，如果你决定要用rebate agent的话，千万不要让卖方经纪或别的
经纪单独给你show房子，然后说你有自己的买方经纪。行规是谁单独给你show房子，谁
就是你的买方经纪，神仙都抢不走。从中会引发很多纠纷,everybody loses.
【在 o*******y 的大作中提到】
: 好像在新泽西和纽约，commission都是seller付，当然也可以认为，羊毛出在羊身上，
: seller也可能把这个钱放在房价里，就看买家的砍价水平了
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k*****a
发帖数: 7389 | 24 规矩就是公道的买方agent 返佣金。
你死乞白赖在这里撒赖打滚改变不了顾客知道真相的趋势
【在 p*i 的大作中提到】
: 佣金的一半高不高不是你说了算，是市场说了算。一般的agent 赚多少钱你上网查查，
: 好像平均也就一年两三万吧。你才是强盗逻辑，叫别人给你干活了不想按规矩给钱，反
: 道别人贪得无厌。我不是Agent，我买房子该给多少给多少，买不起大的买小的，但死
: 乞白赖让人返佣金我丢不起那个人。
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