G***Y
发帖数: 9698 | 1 法拉盛鬧區店租高 商家難活
by 記者李雪／紐約報導
10.06.14 - 06:03 am
隨著法拉盛鬧區的發展，臨街店舖的租金和地稅齊漲，小商家苦不堪言。不少租約到期
業者選擇遷店，其餘也各尋出路，藉轉手、分租、裁員等方式，減輕重擔。
原本在緬街聖佐治堂對面的「無敵字典」租約至今年初才結束，但卻在兩年前選擇遷離
緬街。1400平方呎的店面許久才租給一間珠寶店。據了解該店隔壁的蔘茸店已分割出西
藥店、化妝品櫃、彩票櫃和店面前的鐘錶修理攤和服裝攤，苦撐多年，目前還剩下最後
一年的租約。
說到緬街的房租，韓先生連連搖頭，他說自己20年前就租下了這個位於緬街的店面，店
租漲幅原本不大。但近年由於飛躍皇后大樓的落成，地稅每年的上漲超過一萬元，如今
地稅已經高達每年八萬元。據說該珠寶店在年初以2萬5000元的價格簽下十年的租約，
而珠寶店旁邊的店面，原是一間餅屋，已經空置一年了，這處面積1300平方呎的店舖目
前月租開價兩萬元。
位於緬街近楓葉大道的一間連鎖餅屋，本月租約到期並決定不再續租。隔壁的傢俱店負
責人呂女士抱怨自己開店六年來，地稅從2000元漲到現在的2萬2000元。「房租的漲幅
在合約裡都寫得很清楚，但地稅的賬單一寄來，我們都嚇傻了，完全超出開店之初的預
算，近兩年我們只能靠裁員來撐下去」呂女士表示即使續約時房租漲幅合理，自己也可
能因地稅而放棄這處店面。
生意一直火熱的「旺角28」餐館近日也因租約到期選擇搬離緬街，負責人范源表示，餐
館原址約1900呎，本就是向二房東租來，「大房東租3萬1000元，二房東轉手租6萬4000
元，如今還要再漲三萬。」他認為自己在原址開店七、八年，不但將這處房產升值，也
帶動周邊繁榮，「都是苦撐過來的」但房東卻並不理解。知情人士認為該店是特例，以
其營收並非漲房租就會入不敷出，而是和房東未能達成協議，「不是被高房租『逼』走
的，只是『不想和你們玩了』。」
遷至半個街區外的新址後，「旺角28」新老顧客絡繹不絕，「相信我會再次讓周邊繁榮
起來」他不擔心法拉盛的整體店租上漲，透露已用合適的價格盤下了緬街上的三處店舖
，將開更多餐館，「有人關我就盤下來，關一家我開一家。」
法拉盛華人工商促進會總幹事杜彼得建議商家來法拉盛開店一定要「三思」，鬧區競爭
激烈，現有的商家若不提升品質也將被淘汰。至於一些生意狀態良好的商店，若是急於
開太多分店，可能沒足夠的市場。他舉例大班餅屋開業時很受歡迎，也開了多家分店，
但當同類餅屋如雨後春筍出現，生意也受到影響。
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发帖数: 9698 | 2 店家求生存…朝外圍發展
by 記者李雪／紐約報導
10.06.14 - 06:00 am
難以承擔店租上漲，法拉盛許多商家不得不放棄靠近地鐵站的黃金地段，順著緬街沿線
擴散，一路延至植物園以及紐約皇后醫院附近，店租低、停車方便、競爭也較少。
「這個地段不好。」一家在緬街和38大道交口處的茶飲店業主表示，雖然距離最旺盛的
地鐵口僅有一個半街區遠，但人流量卻陡然少了很多。「如果你拿一個手動人數統計器
站在緬街上數一數，你就會發現每隔一個街區，人流量能相差出數倍。」一名房產業者
表示，法拉盛鬧市區最熱鬧的地段僅在39大道和41大道之間，而且由於陽光朝向，其西
側街道人流量是最多的。一些商家放棄該地段是迫不得已，但若是延伸至紐約皇后醫院
，那就是另一批客戶群。
陳先生於今年1月在緬街和57路交口附近開張了一家家用電器店，他表示自己有一家店
在布碌崙已多年，在考慮分店地址時選中此處。「相比鬧區，選這裡首要的原因當然是
因為房租，其次可以遠離同行競爭。」目前他這處700平方呎的店面每月房租和地稅一
共4000元。「而且停車方便，很多客人是開車從長島、貝賽來的。」由於屋後提供半小
時的免費停車，他表示光這一點就勝過許多鬧市區的店舖。
「這邊人流量雖小，但房租壓力小，也可以早些下班。」據另一名美容店工作人員表示
，這附近的一般店舖大多開到下午六時就歇業了，只有餐廳較晚關。
但附近的「上海小館」餐館經理潘先生卻認為，對於餐飲業來說，人流量還是更重要。
他表示雖然房租會便宜不少，但員工薪資、水電等其他支出卻和鬧區的餐館區別不大，
所以在總體支出上並沒有便宜太多。「但若是人流量大，差的那幾千或者一萬塊錢，對
於餐館來說，一兩天就賺回來了。」他表示若是可以，還是希望餐館能開在法拉盛鬧區。
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G***Y
发帖数: 9698 | 3 分租太盛行…漲租風險高
by 記者李雪／紐約報導
10.06.14 - 06:00 am
在法拉盛緬街鬧區，除了財力雄厚的銀行和大型連鎖店以外，很難找到一家沒有分租的
店舖。有店家分租以緩解壓力，也有二房東以分租牟利。但業內人士認為，分租行為在
漲租時風險更高。
「並非只圖眼前利益，而是店租壓力太大，分租能緩解一點點也好。」在緬街上經營一
家西點茶飲店舖的吳先生說，雖然他的800平方呎店舖月租不到一萬，但由於同類競爭
激烈，他只好將門口僅能擺下一個櫃台的空間分租，經營電話卡生意，從而減輕壓力。
在鬧區將自己租來的2000平方呎店面分隔出租的一名二房東，如今有八個不同房客：蔘
茸、珠寶、西藥、化妝品、快遞等多家小店形成了「迷你商場」。這名二房東現在後悔
分租，「管理費心費力且糾紛不斷。」他表示一間月租1萬5000元的店面若是分隔出租
可收到兩萬，「但其實是虧的，水電氣都會增加，管理起來成本更高。」無奈不少房客
不願搬走，且各家租約非同時到期，已經分租就難以收回。他也說，若二房東分租，在
續約時大房東漲價會更高，終將是條惡性循環的「不歸路」。
一名不願透露姓名的房東認為，目前法拉盛的店舖租賃處於不健康的狀態，不少二房東
將店舖切割成多個區域，出租給不同的小商家。原因是不少急於創業的新移民並不具備
足夠資金，寧願一、兩千元租下一個臨街的僅容一人站立的小空間，銷售手機配件、電
話卡或雜貨，「二房東覺得這樣可將風險減低，但實際上長遠風險更高。」他目前將自
己的一間臨緬街的店面租給一家銀行，一直保持長期合作關係。他說分租常會造成管理
的混亂，一些「迷你商場」髒亂就是因為無人管理。
此外他指鬧區的店舖如今越小越貴，因分租會讓租金越來高，最終「崩潰」。而長期合
作且資金雄厚的商家卻有助地產升值，促進周邊的商業繁榮。他舉例如今AT&T、Sprint
、T-mobile三大電信運營商都進駐了法拉盛，它們的店面大，但可能單位面積價格比小
手機店還便宜。這些大公司正規經營，讓頂著房租壓力的小手機店難以生存，因此他相
信這樣分租的小店舖將會越來越少，「等以後如飛躍皇后、法拉盛商場(Flushing
Commons)、天景中心這樣的大型商業中心越來越多後，分租的小商鋪會越來越沒有發展
空間。」
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a**e
发帖数: 8800 | 4 到底是税高还是租金高？
【在 G***Y 的大作中提到】
: 法拉盛鬧區店租高 商家難活
: by 記者李雪／紐約報導
: 10.06.14 - 06:03 am
: 隨著法拉盛鬧區的發展，臨街店舖的租金和地稅齊漲，小商家苦不堪言。不少租約到期
: 業者選擇遷店，其餘也各尋出路，藉轉手、分租、裁員等方式，減輕重擔。
: 原本在緬街聖佐治堂對面的「無敵字典」租約至今年初才結束，但卻在兩年前選擇遷離
: 緬街。1400平方呎的店面許久才租給一間珠寶店。據了解該店隔壁的蔘茸店已分割出西
: 藥店、化妝品櫃、彩票櫃和店面前的鐘錶修理攤和服裝攤，苦撐多年，目前還剩下最後
: 一年的租約。
: 說到緬街的房租，韓先生連連搖頭，他說自己20年前就租下了這個位於緬街的店面，店
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G***Y
发帖数: 9698 | 5 都高， 因为地税是由承租者承担的， 而不是业主出
【在 a**e 的大作中提到】
: 到底是税高还是租金高？
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S*******s
发帖数: 13043 | 6 如果承租者不交地税，倒霉的是房东吧？
【在 G***Y 的大作中提到】
: 都高， 因为地税是由承租者承担的， 而不是业主出
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G***Y
发帖数: 9698 | 7 合约不会这么写吧
【在 S*******s 的大作中提到】
: 如果承租者不交地税，倒霉的是房东吧？
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u*****w
发帖数: 2306 | 8 如果承租者交不起地税，破产，或消失，房东就没有义务交地税了？
【在 G***Y 的大作中提到】
: 合约不会这么写吧
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