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发帖数: 30882 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: wayofflying (小破熊), 信区: Military
标 题: 百业财富已填不起楼市“巨胃”，已沦为资本的游猎场
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Aug 19 09:37:16 2016, 美东)
百业财富已填不起楼市“巨胃”，已沦为资本的游猎场
中深国银 2016-08-19 14:34:46 阅读(0) 评论(0)
房贷“独霸”中国新增信贷江山
7月份中国经济和金融数据可谓全面恶化，唯独房贷数据一枝独秀得令人惊悚！
——中国7月份社会消费品零售总额26827亿元，同比上涨10.2%，预期10.5%，前值
10.6%。1-7规模以上工业增加值同比增长6%，也不及预期。
—— 1-7月，固定资产投资同比增长8.1%，创下1999年12月以来最 低，当时为6.3
%；1-7月民间投资同比增长2.1%，增速较前六月的2.8%进一步下滑，再创历史新低。虽
然没有公布7月单月情况，但可以推算出来是 -1.168%。7月房地产开发投资也大幅放缓
。根据路透社的统计，7月房地产开发投资同比增速从前一个月的3.5%大幅减速至仅有1
.4%。
——7月全国一般公共预算支出12768亿元，同比增长仅0.3%，远低于6月的同比增
速19.9%。此外，受营改增政策性减收效应进一步显现、去年基数较高等因素影响，全
国一般公共预算收入14770亿元，同比增长3.3%，依然处于低迷态势，前值为1.7%。
而 最引入注目的是金融信贷数据。M1（同比增25.4%））与 M2（10.2%）的“剪刀
差”扩大到14.2%，6月底为12.8%，再创历史新高。而信贷的急剧萎缩更令人大跌眼镜
，7月贷款预期8500亿元，实际 仅新增4636亿元，社融规模预期1万亿元，实际仅为
4879亿元。
最 令人惊愕的是，在总额4636亿贷款新增贷款中，仅住户部门贷款就增加 4575亿
元，占比达到不可思议的98.6%！其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿
元；非金融企业及机关团体贷款竟然减少26亿元， 其中，短期贷款减少2011亿元，中
长期贷款增加1514亿元。
此真可谓，楼市一枝独秀继续火爆，而与此同时可谓百业萧条！
楼市已成一年来中国经济唯一高增长领域
过去一年来，楼市的疯狂飙涨，已如一骑绝尘，远远将其它行业抛在后面。
今年1-7月，中国住房贷款新增3.4万亿元，而去年同期为2.22万亿元，同比增幅高
达53.1%，这是任何其它行业都无法比拟的，而2016年上半年GDP增速仅6.7%。
3.4 万亿元还不是今年前7个月，那些砖头水泥砌的方格子吸纳的所有财富。如 果
按照这些购房均按3成首付测算，那么居民购房还付了1.45万亿元的首付。即仅仅7个月
的时间，楼市黑洞就吞噬了中国人4.95万亿元的财富！其中 1.45万亿是现存资金积累
，3.4万亿元是透支未来20-30年的家庭收入预期。
如果按照前7月平均房贷推算到年底，则今年房贷总额为8.5万亿元，则占到2015年
城镇居民总收入23.36万亿的36.4%！即城镇居民2016年买房投入已经超过2015年全部收
入的1/3! 而前一年度仅17.6%。
这 说明什么呢？老百姓用于消费的钱是有限的，由于购房款占百姓消费的份额极
大 扩张，尤其是刚需购房者多半是消费率高的中低收入者（高收入者更多在抛售房产
），这必然极大地压缩了居民其它消费，特别是在新增了3.4万亿巨额房贷的情 况下，
必然对其它消费品节衣缩食，非住宅业的严重紧缩势在必然——即房地产“一业火爆”
，必然导致其它“百业萧索”！
7 月数据的最大警钟是，畸形乃至异形般疯长的房地产业，其对百业的挤压，已经
从“相对占比侵蚀”转入到“绝对额吞噬”的新阶段——特别需要关注的是这两组数
据：1、7月新增贷款4636亿元，而中长期住房贷款增加4773亿元，超 过100%，也就是
说房贷独霸天下；非金融企业及机关团体贷款竟然减少26亿元，即负增长；而去年7月
新增房贷却低于后者。
第二组数字是，民间投资增速已经从2015年的10.1%下降到今年上半年的2.8%，进
而下降到7月份推算出来的-1.16%。也是负增长，这与7月份的非金融企业及机关团体贷
款的负增长相印证。即除政府国企投资和房地产外，中国经济增长已经实际滑落到了“
冰点”。
简言之，在2016年上半年，MO（基础货币）净增长4.59%，信贷总规模创下了7.53
万亿元的历史新高之后，房地产“黑洞”吞噬其它行业速度已经超过了货币和信贷增发
的速度，即房地产对中国可持续发展的严重破坏已经到了由量变到质变的分水岭！
更令人担心的是，作为本轮楼价暴涨领头羊的深圳，7月份环比大跌8.15%；与此同
时，北京、上海、深圳的最新地价都已经超过了寸土寸金的香港，楼市本身也必然是强
弩之末了。
结局已无悬念：楼市和人民币都保不住了
“楼市黑洞”这个“异形”发展到今天已经彻底绑架国人，吞噬整个经济，其最后
的结局会怎样呢？
对 于这个问题，不同层次的人关注点不同，对于近几年被楼市疯狂上涨逼空逼疯
的 人来说，“飞蛾扑火”者想的是万一楼价还会继续上涨呢？对于理智的经济学人来
说，中国楼市泡沫已经是全球最大的实物资产泡沫，而人民币已经是全球最大的纸 币
泡沫，在泡沫破灭已经难以避免的情况下，是保人民币还是保楼市呢，能像1990年日本
金融危机或1997年亚洲金融危机那样，能保住一个，就不错了。而 笔者认为，这两个
泡沫的结果都已经基本锁定——都保不住了，都会大跌！
正 是因为楼价暴涨，特别是去年3季度以来的这轮大涨，尤其是最近楼板价暴涨，
这使得人民币国内购买力，即人民币的国内币值大幅贬值，与此同时，人民币对外贬
值有限，最近竟反弹。这就进一步扩大了人民币国际价格对人民币国内价值的落 差，
会加大刺激外资和权贵资本以人民币兑换外币出境。
鉴 于外商直接投资和国际热钱在国内所拥有的资本权益远超过中国外汇储备余额
， 且中国石油、蛋白质和食用油的对外依赖度已经分别高达60.6%、43%和68%，其价格
和供应主动权均掌握在美国手里。如果美国引爆石油粮食危机，导致 中国严重输入性
通胀，则楼市泡沫必破灭；如果楼市泡沫破灭，则支撑中国经济的最后支柱坍塌，则经
济全面萧条，人民币国际价格会大跌，而国内购买力将会上 涨，即严重通缩！
时至今日，“楼市黑洞”——这个由 权贵政府既得利益不断扩张推动的，从 1994
分税制、1998年房地产市场化打开魔瓶释放出来的，由2005年7月人民币升值、2008年
四万亿救市刺激疯长的庞大“异形”，在最后错失了过 去4年宝贵的遏制时间后，如今
已经没有任何人、任何力量能够扭转乾坤，实现软着陆了。
当然，从长期战略角度而言，不来次痛苦的大危机，中国人不可能对过去30多年不
可持续的发展模式和生活方式进行深刻而彻底地反思，再造新模式，这并非是坏事。但
是亿万个人和家庭将会在此剧变中如何自保和适应却不是个轻松的话题。
房地产已沦为资本游猎场：楼市没有最高只有更高
版权：作者 李一戈 来源 21世纪经济报道
没有最高，只有更高。说的是中国楼市。
8 月17日上午看到上海静安诞生有史以来单价最高地王的消息，不知为什么，我
一点也没惊讶。后来看到成功抢地地产商的解释说，这块地的溢价率只有139%，而此前
上海几块地溢价率达200%，甚至还有超过300%的，相比之下他们 是完全可以接受的。
但溢价率没那么高，也可能是因为，当地土地出让部门将起拍价提高了。
同 一天上海出让了四块地，三块是区域内地王，均为闽系房企所得。融信抢到的
这 块地，整体楼面价过10万，可售部分的楼面价达143113元/平方米；中骏地产拿到的
青浦徐泾镇地块，楼面价为45070元/平方米；建发中粮夺取的宝 山顾村镇地块，楼面
价为53700元/平方米，可售面积楼面价则达66852元/平方米。
毫不奇怪，区域地王再次上演面粉贵过面包的老戏，融信静安地王周边商品房均价
约8.5万-9万元/平方米，中骏徐泾地王周边商品房均价比较高的也只有4.5万元左右。
并非只有上海才出产地王。上周四，8月11日，阳光城以15.5亿元抢得福州市中心
五一新城地块，可售面积楼面价达4.5万元/平方米，也创造了福州有史以来的土地单价
记录。但这个地王普遍被忽略，因为它是二线城市。
但要知道，目前福州卖得最贵的豪宅，也只不过是4.2万元/平方米。楼面价超过当
前该市商品房最高售价，这样一比，就有点吓人吧。就如同，北京目前卖得最贵的房子
，应该已过20万元，出来一幅地块，楼面价25万元，会不会很恐怖？
有 两位以大胆敢言力捧房价上涨的专家，早就预言过，北京上海深圳房价很快将
超 过30万。按照他们的观点，在这个价格线之下，理应安然受之。站在2013年的门槛
眺望，还会觉得比较遥远，但2016年年中一过，就觉得这都不是事儿。 敢抢143113元/
平方米的地块，地产商就敢期望一年后卖到20万甚至30万。
地产商不断制造地王，当然是因为手里的粮草丰足。今年上半年，拜房价上涨之所
赐，大批房企销售额再创新高，多家房企上调了全年的销售目标。资金回笼顺畅，现金
流充沛，再加上预期良好，地产商就会去努力增加土地储备。
可 是，我在以前的专栏里也写过，与一线城市和二线热点城市新建商品房大卖不
同 的是，这些城市的土地供应还是远远跟不上节奏。譬如，北京已经有3个多月没有供
应一幅住宅用地了。南京的住宅库存则已创下新低。在这种情况下，政府放出来 一块
地，地产商还不得跟饥饿的狼一样扑上去抢？
一线城市的房子，动辄千万一套，所谓的豪宅更是直奔3000万。比单价和总价更让
人关注的应该是，数量。由于水涨船高，豪宅普遍化，供应量巨大，也就要求所谓高端
客户群体数量急速增加——不是30%的增长，而是50%、80%甚至翻倍的增长。
为什么买得起豪宅的财富人群数量，增长速度会这么快？这个问题我们追问了一次
又一次。没有答案。近日有朋友说，北京东二环某项目，10多位客户买走了20多套房子
，全是10万+以上的豪宅，而且，大部分是现金一次性付款。
我 承认，与所谓的地王、房价相比，二三千万的房款，现金一次性付清，这样的
字 眼，更令我震惊。如你所知，近两年，北京在疏散城区人口。我相信，以目前的房
价，无须疏散，城区人口就会下降。年轻人将被赶到六环以外甚至周边县市。不会 太
久，北京城的熙熙攘攘中，涌动的将是财富人群和食利者的脑袋。
老老实实说，无论是今年以来的房价暴涨，还是一波赛过一波的地王潮，均已超过
我个人从业20年的经验值和理解力。
表 面看，地产商大胆抢地王，是房子卖得好，资金回笼快。但后面的原因却源于
， 宽松而廉价的货币环境。有些地产商，要么是跟险资或其他非银行金融机构联手拿
地，要么是得到了银行的高额授信。而金融机构对地产的青睐，根本上仍然是所谓 的
资产荒，迫使资本依旧死死盯着不动产这块蛋糕。
而 且，此前我也写过，资本不止是抢地、抢房，也抢上市房企的股份。最典型的
， 当然是宝能系争抢万科股份，以及最近恒大的加入。时间再往前推，是安邦和生命
人寿等一批险资抢金地、金融街、远洋地产的股份。虽然有知名经济学家不同意， 但
我仍坚持认为，这一轮资本对上市房企的举牌热，以及房价暴涨和地王潮，就是货币超
发的结果，只从供求关系无法解释。
在实体经济还很艰辛的背景下，资本在房地产市场攻城拔寨且收获丰厚（宝能在万
科一役浮盈超过300亿），只会助长资本的投机性。传统产业去产能，需要庞大的资金
注入。但逐利的资本只愿意涌进楼市，其实是对实体经济的抽血。这种现象不能不令人
忧虑。
楼市病了，资本也病了，都得治。该下重药就得下。 |
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